Postoupení Smlouvy 101: Tipy pro Velkoobchodní prodej Nemovitostí

(Tento pokročilý blog shrnuje realitní investiční tipy a postřehy Vznešené AI získala z práce s tisíci investory a institucionální prostředky.)

co je to zadání zakázky?

přiřazení smlouvy o nemovitostech je velkoobchodní strategie používaná investory do nemovitostí k usnadnění prodeje nemovitosti mezi vlastníkem a koncovým kupujícím.

realitní postoupení smlouvy strategie zahrnují vlastníkem předmětu vlastnictví podpisu smlouvy s investorem, který jim dává právo koupit, se offmarket domů.

Jednou smlouvou, investor má exkluzivní práva na koupi nemovitosti, ale nejsou penalizovány, pokud nebudou následovat.

při přidělování smlouvy se investoři obvykle zaměřují na zoufalé nemovitosti mimo trh vlastněné motivovanými prodejci.

tento příspěvek vás naučí natvrdlý kostrbatý podrobnosti o přiřazení smlouvy o nemovitostech jinak známý jako obracející smlouvy o nemovitostech.

začněme definováním toho, co je motivovaný prodejce.

Jaké jsou motivované prodávající?

motivovaný prodávající je někdo, kdo je motivován prodat svůj majetek co nejdříve, z jakéhokoli důvodu.

motivované nemovitosti prodejců mají tendenci prodávat za 10% – 30% pod průměrem trhu a obvykle mají velmi příznivé podmínky. Ty mohou zahrnovat žádné peníze dolů a 0% úrokové sazby.

nalezení motivovaného prodejce je snem investorů do nemovitostí. Když ho najdete, jste schopni využít jejich zoufalství a dát nabídku s nízkým míčem, která bude více než pravděpodobné přijata.

jak funguje zadání zakázky?

smlouva o postoupení je sestavena, aby se usnadnil proces nákupu a opětovného prodeje.

do procesu obracení smluv o nemovitostech jsou zapojeni 3 lidé.

• prodávající
• velkoobchodník
• kupující

níže je podrobný proces fungování smluv o postoupení nemovitostí:

1. jakmile velkoobchodník najde nemovitost, podepíše s prodávajícím kupní smlouvu. Kupní smlouva je dílčí smlouvou v rámci velkoobchodní smlouvy o nemovitostech.
2. velkoobchodní kupní smlouva stanoví, že velkoobchodník může legálně postoupit nebo prodat smlouvu kupujícímu.
3. velkoobchodník poté dokončí smlouvu o postoupení, aby legálně převedl svá vlastnická práva na kupujícího.
4. nyní může kupující koupit nemovitost přímo od prodávajícího podle podmínek původní kupní smlouvy.

Když velkoobchodník převody vlastnictví nemovitosti na nového nabyvatele, eliminuje velkoobchod právní odpovědnosti a povinnosti vůči prodávajícímu.

Existuje několik výhrad, které mít na paměti při využití smlouvu úkoly:

• Smlouva zákazy: chcete se ujistit, že postoupení smlouvy, které jste s prodávajícím nemá zákazy pro budoucí úkoly. To může způsobit velké problémy po silnici a je to něco, na co chcete dávat pozor. Ujistěte se, že smlouva je vypracována právníkem, který se specializuje na Právo smlouvy o postoupení nemovitostí.
• zákazy specifické pro nemovitosti: vlastnosti HUD (majetek získaný Ministerstvem bydlení a rozvoje měst), nemovitosti vlastněné nebo REOs (zabavený majetek) a nemovitosti uvedené na MLS nejsou otevřeny smlouvám o postoupení. Vlastnosti REO mají například 90denní lhůtu, než budou moci být znovu prodány.

Úkol vzor smlouvy

Při sestavování zadání zakázky, chcete ujistěte se, že zahrnout co nejvíce informací, jak je to možné jen v případě jakékoli potenciální problémy.

Níže je úkol vzor smlouvy obsahující všechny informace, které budete potřebovat,

• zúčastněné Strany – jména obou kupující(s) a prodejce(y), včetně podpisů ze všech stran uvedených v názvu.
• popis nemovitosti – adresa nemovitosti, právní popis a typ nemovitosti.
• osobní majetek zahrnutý v prodejní ceně-vše, co není spojeno s budovou nebo pozemkem. Ve většině případů to bude zahrnovat domácí příslušenství.
• kupní cena a financování-kupní cena, vklady a podmínky financování.
• kde jsou vklady drženy-popisuje způsob, jakým jsou vklady drženy.
• financování kontingence-nastiňuje finanční podmínky nebo pokud platí v hotovosti.
• podmínky prostor-zdůrazňuje fyzický stav nemovitosti, která bude předložena kupujícímu.
• Kontrola události – Pokud ubytování nesplňuje standardy kupujícího, uvedených z podmínek areálu, to umožní pro kontrolní období dochází (obvykle 14 dní), ve které bod kupující může vrátit.
• prohlášení týkající se barvy na bázi olova-zveřejnění týkající se barvy na bázi olova.
• obsazenost – držení a uzávěrka-stanoví lhůtu pro uzávěrku.
• typ listiny-potvrzuje Typ listiny, která má být sdělena.
• obchodovatelný titul – pokud prodávající není schopen předat titul nebo kupující není schopen získat pojištění titulu, tato možnost odmítne nákup a vrátí zálohu.
• Úpravy – to se bude lišit podle státu, ale obvykle zahrnuje úpravy daní, vody, kanalizace a dalších poplatků.
• výchozí ustanovení kupujícího-toto nastiňuje práva prodávajícího, pokud kupující nedodrží dohodnuté podmínky smlouvy.
• výchozí ustanovení prodávajícího-toto nastiňuje práva kupujícího, pokud prodávající nedodrží dohodnuté podmínky smlouvy.
• riziko ztráty a poškození-chrání kupujícího v případě poškození majetku na základě smlouvy.
• dodatky-společné zveřejňování a dodatky smlouvy.

velkoobchodníků, Jak vydělat peníze

přiřadit realitních smluv úspěšně, musíte nejprve pochopit základy.

to začíná pochopením toho, jak smluvní přiřazení (velkoobchodníci) vydělávají peníze.

zisk z přiřazení smlouvy je rozdíl mezi tím, co za nemovitost zaplatíte, a tím, za co ji poté prodáte.

cílem je najít prodejce, který je ochoten prodat cestu pod reálnou tržní hodnotou a poté prodat kupujícímu za mnohem vyšší cenu.

pokud to trvá velkoobchodníka příliš dlouho najít kupce, mohou skončit platit z kapsy, podle Smluvních podmínek.

velkoobchodník s nemovitostmi bude prodávat jak investorům fix-and-flip, tak dlouhodobým držitelům.

pojďme projít rozdíly těchto dvou kupujících personas níže:

Prodej opravit-a-flip investoři

Když velkoobchodu vlastnosti opravit & flip investoři, velkoobchodníci musí být vědomi, rekonstrukce a opravy náklady na vlastnictví. Tyto náklady jsou zásadní pro investora fix-and-flip vědět.

první věc, na kterou se investor fix-and-flip podívá, je hodnota po opravě nebo ARV, často začínající pravidlem 70%. Nemovitosti ARV jim řekne, za kolik budou moci nemovitost prodat po její rekonstrukci.

After repair value neboli ARV je odhad hodnoty nemovitosti po dokončení všech oprav a upgradů. Vypočítává rozpětí mezi dnešní hodnotou nemovitosti a hodnotou nemovitosti po její rekonstrukci.

Prodej koupit-a-držet investory

Prodej koupit-a-držet investory je úplně jiný zápas.

Na rozdíl od investorů fix-and-flip se investoři buy-and-hold obvykle nestarají o ARV nemovitosti. Je to dáno tím, že nemovitost budou chvíli držet, neprodají ji hned.

Do odvolání koupit-a-držet kupující, nemovitost, velkoobchod musí být velmi dobře obeznámeni s okolním trhu, demografie a populace informace.

Koupit-a-držet investoři budou chtít vědět, průměrné nájemné v této oblasti k určení cash flow, průměrná obsazenost sazby, růst zaměstnanosti v posledních několika letech, a ještě mnohem více.

to vše jsou klíčové faktory vědět, kdy buy-and-hold investování, protože většina investorů se snaží držet vlastnosti po dobu nejméně 3 + let.

Klady přiřazení nemovitostí smlouvy

• Získat rychlé zisky – Postoupení smlouvy se moci obrátit zisk na obchod obecně do 30 dnů nebo méně. Většina velkoobchodníků má spoustu obchodů děje najednou, a jsou schopni uzavřít kolem 5-10 obchodů každý měsíc. To je docela dobré pro prostředníka. Jakmile získáte zkušenosti a schopnost najít motivované prodejce, stejně jako vybudovat seznam kupujících, jen opláchněte a opakujte.
• žádné kreditní šeky & málo hotovosti potřebné-i přes špatné úvěry, jste stále schopni velkoobchodní vlastnosti, protože nejste ve skutečnosti nákup nemovitosti. Místo toho přidělujete smlouvu jinému kupujícímu. Ten kupující, ne vy, musí projít úvěrovými kontrolami a financovat nákup nemovitosti.
• Dozvědět se o realitní trh rychle – i když velkoobchodu může znít děsivě, na real estate investice pro začátečníky, je to skvělý způsob, jak se ponořit a naučit se nuance investice ve velmi krátké době. Velkoobchod kombinuje mnoho dalších typů transakcí s nemovitostmi, se kterými se setkáte během své investiční kariéry. To zahrnuje právní dokumentaci, marketing, výpočet ARV, vyjednávání a mnoho dalšího.

nevýhody přidělování realitních smluv

• váš příjem není zaručen – pokud hledáte stabilní koncert s garantovanou výplatou každých pár týdnů, pak velkoobchod není pro vás. Jen proto, že najdete zoufalý majetek od motivovaného prodejce, neznamená, že budete moci okamžitě najít kupce. Velkoobchodníci, jako realitní makléři, jsou neustále ve střehu a tvrdě pracují na nalezení nejlepších nabídek.
• vytvoření seznamu kupujících vyžaduje čas-jedním z klíčů k úspěšnému velkoobchodníkovi je mít velký a spolehlivý seznam kupujících. Pokud nemáte kupce, nemáte žádnou dohodu. Je to opravdu tak jednoduché. Chcete mít potenciální kupce seřadili před provedením nabídku prodávajícímu, jak to snižuje riziko potenciálně není prodej. Nejúspěšnější velkoobchodníci pracují s opakovanými kupujícími. Je to proto, že vědí, že tito kupci jsou vážní, protože s nimi v minulosti obchodovali.
• hledání zoufalých vlastností může být těžké-velkoobchodníci se velmi rychle učí, že musí jít mimo svůj místní trh, aby našli zoufalé vlastnosti vlastněné motivovanými prodejci. Není mnoho automatizovaných způsobů, jak najít motivované prodejce se zoufalými vlastnostmi. Z tohoto důvodu, většina velkoobchodníci bude řídit kolem a podívejte se na vlastnosti, noviny a poštu roztroušených na příjezdové cestě s přerostlé keře a neudržovaný trávník. To jim říká, že majitel se o nemovitost nestará, a bude více než pravděpodobné, že bude motivován k prodeji. Většina velkoobchodníků bude také dělat direct mail kampaně vlastníkům nemovitostí a příspěvek ve velkoobchodních Facebook skupin, aby se pokusili najít motivované prodejce.

Společné mylné představy

mezi nejčastější mylné představy, pokud jde o přidělení velkoobchodních smluv je, že jsou nelegální.

druhou nejčastější mylnou představou je, že velkoobchodníci jsou nelicencovaní a předstírají, že jsou realitní agent.

Tyto mylné představy nemohly být dále od pravdy.

Za prvé, není nic nezákonného o postoupení smlouvy-celé společnosti jsou postaveny kolem velkoobchodních a obracející smlouvy o postoupení nemovitosti.

za druhé, na rozdíl od realitní agent, nemusíte mít licenci být velkoobchodník.

je tomu tak proto, že velkoobchodníci kupují nemovitost a poté ji prodávají jinému kupujícímu. Neuvádějí nemovitost na MLS za provizi, takže nemusí získat licenci.

většina lidí si neuvědomuje, že obrovskou výhodou velkoobchodů je skutečnost, že velkoobchodníci nemusí prozradit svou strategii jak prodávajícímu, tak kupujícímu. Z tohoto důvodu velkoobchodníci často získají vlastnosti a převrátí je do 30 dnů za obrovský zisk.

kdyby velkoobchodník byl nucen sdělit prodávajícímu, že jejich majetek by mohl být prodán za 50% více, než se chystali zaplatit za to, je velmi pochybné, že by prodávající prodal nemovitost jim na prvním místě.

investujte do A. I. prověřené, off-tržní Vlastnosti vedle Lofty AI

Lofty AI nyní přijímá nové investory, kteří chtějí pasivně investovat do rychle oceněných off-market SFR prověřených naším ai

naše proprietární ai identifikuje nadcházející a revitalizační čtvrti dříve, než se trend zachytí.

to nám umožňuje vydělávat na rychlém zhodnocení a zvýšených peněžních tocích.

cílíme na výnosy 25%+ IRR. Investujeme spolu s našimi investory do každé dohody.

Chcete-li použít a dozvědět se více, stačí kliknout na tlačítko níže.