Podle New York Územního kód smíšené využití budov je budova s obytným použití a další použití například bytového domu s komerčními prostory v prvním patře.
jako architekt mám spoustu klientů, kteří jsou zmateni, jak určit sestavitelnou podlahovou plochu podle NYC územního plánování pro smíšené použití. V tomto příspěvku se podíváme na to, jak územní podlahová plocha funguje pro návrh budov se smíšeným využitím.
Mixed Use Building Design
pěkně popořádku. Co je to budova se smíšeným využitím?
smíšené využití budovy je budova s více než jedno použití, česání dva nebo více z následujících: obytné, obchodní, společenství, zařízení, a rudy výrobě používá. Když jsou 2 nebo více z nich kombinovány v jedné budově, máte budovu se smíšeným využitím.
NYC územní použití:
existují 4 základní použití pro budovy v NYC:
- Rezidenční
- Obytných zón okresů začít s R.
- Komerční
- Komerční Územní Okresy začít s C
- Výrobní
- Výroba okresy začít s M
- systém Společenství
- nejsou Tam žádné Společenství Zařízení územní okresy v NEW yorku, největší územní okresy bude umožnit Společenství, Zařízení, použití.
vývoj smíšeného použití
existuje mnoho různých podmínek územního plánování, které by umožnily vývoj smíšeného použití. Zde je několik příkladů, kde byste mohli dát 2 různá použití v jedné budově.
rezidenční zónování s komunitním zařízením
v NYC všechny obytné zónové čtvrti umožní použití komunitních zařízení. Příklady komunitního zařízení by byly náboženské budovy, komunitní centra,nemocnice, školy, atd … Je povoleno vytvořit jednu smíšenou budovu s obytným i komunitním zařízením.
Obytných Zón s Komerční Překrytí
Komerční je povoleno pouze v obytných zónách, pokud jsou Obytné s Komerčními Překrytí zón. Běžným příkladem by v tomto případě byl komerční prostor v přízemí s byty výše.
komerční zóny s rezidenčním ekvivalentem
většina komerčních zón má obytné ekvivalentní zóny. Rezidenční ekvivalent v komerčním zónování znamená, že máte možnost dělat rezidenční v komerční zóně. K dispozici bude obytná zóna přidělená jako ekvivalent obchodní čtvrti. V tomto případě můžete vytvořit smíšenou budovu. Příkladem by mohla být budova s kancelářemi a obytnými budovami v jedné budově. dalším příkladem by mohl být hotel a rezidenční v jedné budově. Hotely jsou komerční zónování není rezidenční.
Komerční zónování s komunitním zařízením
v NYC většina komerčních čtvrtí umožní použití komunitního zařízení. Je povoleno vytvořit jednu smíšenou budovu s komerčním i komunitním využitím.
výrobní spárované okresy
některé výrobní okresy mají to, co se nazývá spárovaný okres. spárovaná čtvrť je rezidenční čtvrť, kde platí obě předpisy pro bydlení i výrobu. tyto okresy umožňují budovy se smíšeným využitím k propagaci rezidencí ve výrobních okresech. příklady toho můžete vidět v Long Island City, kde je ve výrobních zónách velké množství rezidenčního využití.
komerční využití ve výrobních okresech
většina výrobních okresů umožní komerční využití. Dalo by se, kdybyste chtěli postavit výrobní budovu s nějakým komerčním využitím.
v budovách se smíšeným využitím s komerčním využitím
§ 32-422 zákona o územním plánování zakazuje komerční použití nad užívání obytných nebo komunitních zařízení. Nebo ve stejném patře s výjimkou přízemí.
smíšené použití konstrukce budovy poměr podlahové plochy = FAR
poměr podlahové plochy (FAR) je poměr, který určuje, kolik čtverečních stop může být vaše budova. Vynásobíte rozlohu pozemku poměrem podlahové plochy a to vám dává celkový čtvercový záběr povolený pro vývoj budovy. Například pokud 10.000 čtverečních stop hodně má daleko 2 můžete postavit 20.000 čtverečních stop budovy na pozemku.
poměr podlahové plochy pro různá použití
často se stává, že vlastnost má více než jedno použití, že každé použití má jiný poměr podlahové plochy. V takovém případě nepřidáváte různé FARs dohromady. To je běžná mylná představa, kterou slyším od mnoha lidí. Celková rozloha budovy se bude řídit největším ze všech dostupných FARs. Ostatní dostupné FARs budou určovat rozsah každého jednotlivého použití.
příklady výpočtu FAR:
Pokud mám nemovitost v zónové čtvrti C6-6, mohl bych postavit komerční a rezidenční budovu se smíšeným využitím.
Komerční daleko je 15
rezidenční ekvivalent je R10 s obytným daleko 10
Další informace o poměru podlahové plochy v jiném příspěvku, který jsme napsali.
Předpokládejme, že pro tento příklad je vlastnost 100 stop na 100 stop s celkovou plochou pozemku 10 000 čtverečních stop.
v tomto případě bychom mohli mít několik možností.
Možnosti budovy na jedno použití
Komerční volba
mohli bychom postavit zcela komerční budovu.
Hodně Prostoru X Komerčních DALEKO = Buildable Záběry Náměstí
10 000 x 15 = 150 000 čtverečních metrů
můžete postavit na 150 000 čtverečních stop komerční budovy.
rezidenční volba
Co kdybyste chtěli postavit pouze obytný dům.
Hodně Prostoru X Obytných DALEKO = Buildable Oblasti
10 000 x 10 = 100.000 čtverečních stop
V této možnosti si můžeš postavit 100.000 čtverečních stop obytné budovy. FYI v této variantě byste mohli mít bonus za inkluzi bydlení, ale já se do toho nedostanu. Snažím se držet až k dalekým výpočtům pro budovy se smíšeným využitím.
náš první příklad 2, kde ve skutečnosti nejsou budovy smíšeného použití, jsem použil pouze pro ilustraci jednoduchých výpočtů. jak můžeme vypočítat daleko pro smíšené použití budovy.
Možnosti budovy pro smíšené použití
Řekněme, že chceme stavět budovu pro smíšené použití. Pokud je naše maximální obytná vzdálenost 10 a naše maximální Komerční vzdálenost je 15, pak budova se smíšeným využitím může mít maximálně 15 a obytná část budovy nesmí překročit 10.
smíšené použití maximalizace obytné daleko
maximální budova daleko = 15
10 000 x 15 = 150 000 čtverečních stop
můžete postavit komerční budovu 150 000 čtverečních stop.
Rezidenční DALEKO = 10
10 000 x 10 = 100.000 čtverečních stop
Komerční DALEKO zbývající = 5
10 000 x 5 = 50 000 čtverečních stop
V této variantě bychom mohli postavit smíšené využití budovy s maximální podlahová plocha 150.000 metrů čtverečních. Z této rozlohy bychom mohli postavit 100 000 čtverečních stop obytných prostor a 50 000 čtverečních stop komerčních. Samozřejmě můžete zvýšit Komerční prostor, pokud snížíte obytný prostor. celková částka nesmí v této situaci překročit 150 000 čtverečních stop.
Smíšené Využití Budovy Zónování
Jako architekt, studuji Stavební předpisy a Územní Kódy pozorně, ale ty jsou složité a docela složité problémy. V tomto článku jsme přezkoumali některé ze základních pojmů s ohledem na územní plánování pro smíšené využití budov okresu. Tento příspěvek nepředpokládá pokrytí všech možných problémů nebo podmínek, ale poskytuje obecný přehled o tématu.
Děkuji za přečtení našeho blogu na Smíšené Využití Stavební Konstrukce Design
doufám, že to bylo užitečné. Prosím, neváhejte zanechat dotaz nebo komentář níže. Pokud chcete diskutovat o konkrétním projektu a chcete mluvit s architektem, můžete nás kontaktovat přímo.
kontakt Fontan Architecture
