når du har haft en stor oplevelse med at købe eller sælge dit eget hjem—takket være en talentfuld Ejendomsmægler—er det fornuftigt at opsøge denne betroede Ejendomsmægler karrus igen og igen. Men hvis det hjem, du ønsker at sælge, er en skifteregenskab, kan det bare være en fejltagelse.
ifølge American Bar Association, ” skifteretten er den retligt overvågede juridiske procedure, der bestemmer gyldigheden af din vilje. Alle ejendom, gæld og fordringer på boet opgøres og vurderes. Alle gyldige krav på boet indsamles, og resten fordeles til modtagere i henhold til testamentet.”
medmindre din kære afdøde elskede har truffet foranstaltninger for at undgå skifteretten (såsom en levende tillid) inden bortgangen, skal de fleste af ejendomsaktiverne gennemgå skifterprocessen. Dette omfatter familiens hjem og alle andre fast ejendom, der ejes af decedent.
ofte sælges decedentens hjem under skifteretten for at dække gældskrav mod boet. Det kan også sælges, så provenuet kan bruges til ligeligt at fordele den kontante værdi af boet blandt flere støttemodtagere.
Hvis du står over for denne situation, har du brug for hjælp fra en erfaren skifteretlig ejendomsmægler, der forstår, hvordan salg af ejendom under skifteretten adskiller sig fra et traditionelt boligsalg.
traditionelt boligsalg vs. Probate salg
når du sælger dit eget hjem gennem et traditionelt salg, handler du i dine egne interesser, hvilket betyder, at du kan indstille din egen tidslinje for boligsalget. Du er fri til at liste ejendommen til enhver tid og til enhver pris.
med traditionelt salg tager det i gennemsnit tre uger at få et tilbud til hjemmet—og du kan frit vælge, om du vil acceptere tilbuddet eller ej. Når du er accepteret, har du en gennemsnitlig 47-dages spærret periode, og når alle de endelige kontrakter er underskrevet, sælges hjemmet uden behov for domstolstilsyn.
Når du er eksekutor eller personlig repræsentant, der sælger et hjem under skifteretten, handler du i decedentens ejendoms interesse. Dette betyder, at du bliver nødt til at følge statens skifteretlige love og eventuelle direktiver fra skifteretten, når du indstiller prisen og, i nogle tilfælde, tidslinjen.
på grund af disse regler kan probate ejendomssalg være både subtilt og væsentligt anderledes end et traditionelt boligsalg. Hvor forskellig afhænger af, om skifteretten gav dig rettigheder til uafhængig administration eller afhængig administration.
Hvis du som eksekutor har fået tildelt uafhængige administrationsrettigheder, fortsætter ejendomssalget meget på samme måde som et traditionelt ejendomssalg. Du har friheden til at indstille listeprisen, liste ejendommen på din tidslinje og acceptere et tilbud uden indblanding fra skifteretten.
der er dog probate-specifikke detaljer, som din agent skal holde øje med, såsom at bruge de korrekte probate-kontrakter, notere hjemmet som en probate-ejendom og gøre oplysninger specifikke for probate.
hvis disse detaljer ikke er i orden ved din endelige skifteretten, vil skifteretten sandsynligvis ikke tillade, at boet lukkes. Du bliver nødt til at gentage papirarbejdet og planlægge en ny høring, hvilket får den lange skifteproces—som allerede tager i gennemsnit seks til ni måneder—til at trække endnu længere.
for personlige repræsentanter, der har fået afhængige administrationsrettigheder, er ejendomssalget allerede længere og mere komplekst. I disse tilfælde fører skifteretten tilsyn med boligsalget gennem en yderligere høring kaldet retsbekræftelseshøringen.
før denne høring ansætter eksekutoren en skifteagent til at liste huset til en pris, der ikke kan være mindre end 90% af dets dagsværdi. Når du modtager og accepterer et tilbud, det skal derefter præsenteres for skifteretten til bekræftelse. I nogle stater, kan du endda nødt til at remarket ejendommen for 30 Til 45 dage på det accepterede tilbud pris før præsentere tilbuddet til retten.
i mange stater bekræfter skifteretten ikke automatisk det accepterede tilbud under denne høring. I stedet, retten kan underholde højere tilbud fra andre købere, der deltager i høringen. Kendt som overbid-processen i Californien fungerer denne procedure meget som en auktion, hvor retten accepterer den bedste tilbudspris, før den bekræfter salget.
heldigvis har mange stater taget skridt til at strømline skifteretten proces og for at undgå komplicerede skridt som retten bekræftelse høring.indtil videre har seksten stater vedtaget American Bar Association-godkendt Uniform Probate Code for at forenkle skifteretten. Andre stater har strømlinet skifteretten proces på egen hånd, såsom i Californien, hvor de har vedtaget den uafhængige Administration af Estates Act (IAEA).
takket være dette er probate ejendomssalg, der kræver domstolsbekræftelse, faldende over hele landet.Sacramento-baserede skifterådgiver John Palley, der er blevet tildelt Martindale-Hubbells prestigefyldte “AV” fagfællebedømmelse, siger: “jeg vil sige, at 5% eller mindre i CA går til retten. Resten af landet har strømlinet skifte, men de vil stadig gå til retten, hvis nogen i familien gør indsigelse mod salget.”
de kompleksiteter, der opstår som følge af skiftende og varierende statslige regler, gør ansættelse af en probate-erfaren ejendomsmægler et must.
har jeg brug for en certificeret Probate Specialist?
da skifterfaring er en så vigtig kvalifikation for din ejendomsmægler, kan det være smart play at finde en, der er officielt certificeret.
kendt som Certified Probate Real Estate Specialists (CPRES), er ejendomsmæglere med denne betegnelse blevet uddannet af US Probate Services. For at modtage denne certificering, En agent skal bestå en test, der måler deres evne til at håndtere komplekse probate ejendomssalgsprocedurer.
selvfølgelig har ikke alle erfarne probate Ejendomsmæglere CPRES-certificering, hvilket er helt fint. Ikke-certificerede agenter kan i stedet have modtaget deres skifteruddannelse gennem tidligere erfaring med håndtering af skifteretlige ejendomssalg eller ved at deltage i seminarer eller ved at studere statslige uddannelsesmaterialer, såsom dem, der er produceret af skifteretten.
bare sørg for at spørge om, hvilken type skifteruddannelse eller uddannelse din valgte agent har haft. HomeLight tilbyder en gratis service, der bruger maskinindlæring og Historiske data til objektivt at matche dig med de mest effektive agenter, der har skifterfaring.
hvilken kom først, agenten eller advokaten?
når du ved, hvor lang skifteprocessen kan være, kan dit første instinkt være at få hjemmet opført så hurtigt som muligt.
ikke så hurtigt.
selvom du er navngivet som eksekutor af boet i decedentens Testamente, har du ingen juridisk myndighed til at gennemføre nogen ejendomsforretning, før du er officielt udnævnt til boets personlige repræsentant ved din første skiftehøring.
dette betyder, at du ikke kan liste huset eller endda underskrive en noteringsaftale med din skifteretten, før du har tilladelse fra skifteretten. For at få denne tilladelse skal du have en skifterådgiver til at indgive et andragende til skifteretten og derefter vente, indtil du får rettigheder ved den første høring.
så den første professionelle, du skal kontakte for at hjælpe dig med at navigere i probate-processen, er en erfaren advokat. Imidlertid, leje en skifteretten advokat betyder ikke, du bør give afkald leje en erfaren skifteretten Ejendomsmægler. Mens du venter på rettens tilladelse, kan en agent hjælpe med at forberede hjemmet til salg ved at vurdere ejendommens tilstand, køre sammenlignelige i dit område, bestemme hjemmets værdi, forbinde med rengøringsservice, entreprenører og andre leverandører.
mens probate advokater opkræver i timen, modtager probate agenter den samme provision, som en traditionel ejendomsmægler ville blive betalt.
Hvis du vælger at ansætte en agent, der er uerfaren i skifteretten, skal du bede din advokat om at gennemgå hjemmesalgsdokumenterne for at sikre, at de opfylder skiftereglerne—hvilket vil koste dig mere i advokatgebyrer.
det er kun naturligt at have komforten i familieagentens velkendte ansigt til at hjælpe dig gennem den vanskelige pligt at sælge dit barndomshjem. Imidlertid, hvis din faste Ejendomsmægler, der aldrig har solgt skifteretten, din skifteretten vil gå mere glat, hvis du hverve hjælp fra en kvalificeret skifteretten agent.