de grundlæggende elementer i en investering er pengestrømme, udstrømninger, timing af pengestrømme og risiko. Evnen til at analysere disse elementer er nøglen til at levere tjenester til investorer i erhvervsejendomme.
pengestrømme er de penge, der lægges i eller modtages fra ejendommen, herunder de oprindelige købsomkostninger og salgsindtægter i hele investeringens levetid. Et eksempel på denne form for investering er en ejendomsfond.
pengestrømme omfatter følgende:
- leje
- inddrivelser af driftsomkostninger
- gebyrer: parkering, salgsautomater, tjenester osv.
- provenu fra salg
- skattefordele
- afskrivninger
- skattefradrag (f.eks. Historisk)
udgående pengestrømme inkluderer:
- initialinvestering (udbetaling)
- alle driftsudgifter og skatter
- gældsservice (pantbetaling)
- kapitaludgifter og lejerleasingomkostninger
- omkostninger ved salg
tidspunktet for pengestrømme og udstrømninger er vigtigt at vide for at projicere perioder med positive og negative pengestrømme. Risiko er afhængig af markedsforholdene, nuværende lejere, og sandsynligheden for, at de vil forny deres lejemål år-over-år. Det er vigtigt at være i stand til at forudsige sandsynligheden for, at pengestrømme og udstrømninger vil være i de forudsagte beløb, Hvad er sandsynligheden for, at timingen af dem vil være som forudsagt, og hvad sandsynligheden er, at der kan være uventede pengestrømme, og i hvilke beløb de kan forekomme.
den samlede værdi af kommerciel ejendom i USA var cirka $6 billioner i 2018. Den relative styrke af markedet måles ved den amerikanske erhvervsejendomme indeks, som er sammensat af otte økonomiske drivkræfter og beregnes ugentligt,
ifølge Real Capital Analytics, en ny York fast ejendom forskning firma, mere end $160 milliarder af erhvervsejendomme i USA er nu i misligholdelse, afskærmning, eller konkurs. I Europa forventes ca. halvdelen af de 960 milliarder gæld, der støttes af europæiske erhvervsejendomme, at kræve refinansiering i de næste tre år, ifølge PropertyMall, en britisk‑baseret kommerciel ejendomsnyhedsudbyder PropertyMall. Derudover kan de økonomiske forhold omkring fremtidige renteforhøjelser; som kunne lægge fornyet pres på værdiansættelser, komplicere lånefinansiering og hindre gældsbetjening forårsage større forvridning på kommercielle ejendomsmarkeder.
bidraget til Europas økonomi i 2012 kan dog anslås til omkring 285 mia.kr. ifølge EPRA og INREV, for ikke at nævne sociale fordele ved en effektiv ejendomssektor. Det anslås, at kommerciel ejendom er ansvarlig for at sikre omkring 4 millioner job i hele Europa.