(denne avancerede blog opsummerer ejendomsinvesteringstips og indsigt Lofty AI har erhvervet sig fra at arbejde med tusinder af investorer og institutionelle fonde.)
Hvad er en kontraktopgave?
en ejendomskontraktopgave er en engrosstrategi, der bruges af ejendomsinvestorer til at lette salget af en ejendom mellem en ejer og en slutkøber.
fast ejendom kontrakt tildeling strategier involverer ejeren af et emne ejendom underskrive en kontrakt med en investor, der giver dem ret til at købe offmarket hjem.
når en kontrakt er indgået, har investoren eneret til at købe ejendommen, men de straffes ikke, hvis de ikke følger op.
ved tildeling af en kontrakt målretter investorer typisk nødlidende ejendomme uden for markedet, der ejes af motiverede sælgere.
dette indlæg lærer dig de nitty gritty detaljer om fast ejendom kontrakt opgaver ellers kendt som flipping fast ejendom kontrakter.
lad os komme i gang ved at definere, hvad en motiveret sælger er.
.jpg)
Hvad er motiverede sælgere?
en motiveret sælger er en person, der er motiveret til at sælge deres ejendom så hurtigt som muligt, uanset årsagen.
motiverede sælgers ejendomme har tendens til at sælge for 10% – 30% under markedsgennemsnittet og har typisk meget gunstige vilkår. Disse kan omfatte ingen penge ned og 0% rentesatser.
at finde en motiveret sælger er en ejendomsinvestor drøm. Når du finder en, er du i stand til at udnytte deres desperation og lægge et lavboldtilbud, der mere end sandsynligt vil blive accepteret.
Hvordan fungerer en kontraktopgave?
en opgavekontrakt er sammensat for at lette købs-og videresalgsprocessen.
der er 3 personer involveret i processen med at vende fast ejendom kontrakter.
- sælgeren
- Grossisten
- køberen
nedenfor er en trinvis proces af, hvordan fast ejendom tildelingskontrakter fungerer:
- når Grossisten finder en ejendom, underskriver de en købsaftale med sælgeren. Købsaftalen er en underaftale inden for engroskontrakten.
- Engroskøbsaftalen angiver, at Grossisten lovligt kan tildele eller sælge aftalen til køberen.
- Grossisten afslutter derefter en Tildelingsaftale om lovligt at overføre deres ejendomsrettigheder til køberen.
- nu kan køberen købe ejendommen direkte fra sælgeren i henhold til betingelserne i den oprindelige købsaftale.
når en grossist overfører ejendomsretten til ejendommen til den nye køber, fjerner den grossistens juridiske ansvar og forpligtelse over for sælgeren.
Der er et par advarsler, du skal huske på, når du bruger kontraktopgaver:
- Kontraktforbud: du vil sikre dig, at den tildelingskontrakt, du har med sælgeren, ikke har forbud mod fremtidige opgaver. Dette kan skabe store problemer nede ad vejen og er noget, du vil holde øje med. Sørg for, at kontrakten er udarbejdet af en advokat, der har specialiseret sig i fast ejendom overdragelse aftaleret.
- ejendomsspecifikke forbud: HUD-ejendomme (ejendom opnået af Department of Housing and Urban Development), ejendomsejet eller REOs (afskærmet ejendom) og børsnoterede ejendomme på MLS er ikke åbne for tildelingskontrakter. REO-egenskaber har for eksempel en periode på 90 dage, før de får lov til at videresælges.
Opgavekontraktskabelon
når du sammensætter en tildelingskontrakt, vil du sørge for at medtage så mange oplysninger som muligt, bare i tilfælde af at eventuelle problemer.
nedenfor er en opgavekontraktskabelon, der indeholder alle de oplysninger, du har brug for
- involverede parter – navnene på både køber(E) og sælger(e), inklusive underskrifter fra alle parter, der er anført på titlen.
- beskrivelse af fast ejendom-ejendommens adresse, juridiske beskrivelse og ejendomstype.
- personlig ejendom inkluderet i salgsprisen – noget, der ikke er knyttet til bygningen eller jorden. I de fleste tilfælde vil dette omfatte boligarmaturer.
- købspris og finansiering-købspris, indlån og finansieringsbetingelser.
- hvor indskud holdes-skitserer den måde, hvorpå indskud holdes.
- finansiering beredskab-skitserer de finansielle vilkår, eller hvis du betaler kontant.
- betingelser for lokaler-fremhæver den fysiske tilstand af ejendommen, der vil blive præsenteret for køberen.
- inspektionsberedskaber-hvis ejendommen ikke opfylder en købers standarder, som anført fra betingelserne for lokaler, vil dette give mulighed for en inspektionsperiode (typisk 14 dage), hvor køberen kan bakke ud.
- Erklæring om blybaseret maling-afsløring relateret til blybaseret maling.
- belægning, besiddelse og slutdato – fastsætter en frist for slutdatoen.
- Gerningstype-bekræfter den type gerning, der skal formidles.
- omsættelig titel – hvis sælgeren ikke er i stand til at videregive titel, eller køberen ikke er i stand til at få titelforsikring, afviser denne mulighed købet og returnerer depositum.
- justeringer – dette vil variere efter stat, men inkluderer typisk ændringer for skatter, vand, spildevand og andre afgifter.
- købers standardklausul – dette beskriver sælgerens rettigheder, hvis køberen misligholder de aftalte vilkår i kontrakten.
- sælgers standardklausul – dette beskriver købers rettigheder, hvis sælgeren misligholder de aftalte kontraktvilkår.
- risiko for tab og skade – beskytter køberen i tilfælde af skade på ejendommen under kontrakt.
- tillæg – fælles oplysninger og tillæg til kontrakten.
hvordan grossister tjener penge
for at tildele ejendomskontrakter med succes skal du først forstå det grundlæggende i ejendomskontrakterne.
Det starter med at forstå, hvordan kontraktopgaver (grossister) tjener penge.
kontrakttildelingsgevinst er forskellen mellem, hvad du betaler for en ejendom, og hvad du derefter sælger den til.
målet er at finde en sælger, der er villig til at sælge langt under dagsværdien og derefter videresælge til en køber til en meget højere pris.
Hvis det tager en grossist for lang tid at finde en køber, kan de ende med at betale ud af lommen i henhold til aftalevilkårene.
en ejendom grossist vil sælge til både rettelse og flip investorer og langsigtede indehavere.
lad os gå gennem forskellene mellem disse to køberpersoner nedenfor:
salg til rettelse og flip investorer
når grossister skal rette& flip investorer, grossister skal være opmærksomme på renoverings-og reparationsomkostninger for ejendommen. Disse omkostninger er afgørende for en rettelse-og-flip investor at vide.
den første ting, en rett-og-flip-investor vil se på, er efter reparationsværdien eller ARV, der ofte starter med 70% – reglen. En ejendom ARV fortæller dem, hvor meget de vil kunne sælge ejendommen til, efter at den er blevet renoveret.
efter reparationsværdi, eller ARV, er estimatet af en ejendoms værdi, når alle reparationer og opgraderinger er afsluttet. Den beregner margenen mellem en ejendoms nuværende værdi og ejendommens værdi, når den er blevet renoveret.
salg til buy-and-hold investorer
salg til buy-and-hold investorer er et helt andet spil.
I modsætning til rettelse-og-flip-investorer er buy-and-hold-investorer typisk ligeglad med ARV af en ejendom. Dette skyldes det faktum, at de vil holde ejendommen i et stykke tid og ikke sælge det med det samme.
for at appellere til køb-og-hold-købere skal en ejendomsgrossist være meget fortrolig med den omgivende markedsdemografi og befolkningsinformation.
Buy-and-hold investorer vil gerne vide de gennemsnitlige huslejer i området for at bestemme pengestrømme, gennemsnitlige belægningsprocenter, beskæftigelsesvækst i de sidste par år og meget mere.
disse er alle afgørende faktorer at vide, når buy-and-hold investering, som de fleste investorer søger at holde ejendomme i mindst 3+ år.
fordele ved tildeling af ejendomskontrakter
- Tjen hurtige overskud – Tildelingskontrakter er i stand til på en aftale generelt inden for 30 dage eller mindre. De fleste grossister har masser af tilbud foregår på en gang, og er i stand til at lukke omkring 5-10 tilbud hver måned. Det er ret godt for en mellemmand. Når du får erfaring og evne til at finde motiverede sælgere samt opbygge din købers liste, skal du bare skylle og gentage.
- ingen kreditchecks & lidt kontanter er nødvendige – på trods af at du har dårlig kredit, er du stadig i stand til engrosejendomme, fordi du faktisk ikke køber ejendommen. I stedet tildeler du kontrakten til en anden køber. Denne køber, ikke dig, har til at gå gennem kredit kontrol og finansiere køb af ejendommen.
- Lær hurtigt om ejendomsmarkedet – selvom engrossalg måske lyder skræmmende for begyndere, der investerer i fast ejendom, er det en fantastisk måde at dykke ind og lære nuancerne ved at investere i en meget kort periode. Engroshandel kombinerer mange af de andre typer ejendomshandler, du vil støde på i hele din investeringskarriere. Dette omfatter juridisk dokumentation, markedsføring, beregning ARV, forhandle, og meget mere.
ulemper ved tildeling af ejendomskontrakter
- din indkomst er ikke garanteret – hvis du leder efter en stabil koncert med en garanteret lønseddel hvert par uger, er engrossalg ikke noget for dig. Bare fordi du finder en nødlidende ejendom fra en motiveret sælger, betyder det ikke, at du straks kan finde en køber. Grossister, som ejendomsmæglere, er konstant på tæerne og arbejder begge hårdt for at finde de bedste tilbud.
- det tager tid at opbygge en køberliste – en af nøglerne til at være en succesrig grossist er at have en stor, pålidelig køberliste. Hvis du ikke har nogen køber, har du ingen aftale. Det er virkelig så simpelt. Du vil have potentielle købere linet op, før du foretager et tilbud til en sælger, da det reducerer din risiko for potentielt ikke at gøre et salg. Mest succesrige grossister arbejder med gentagne købere. Dette skyldes, at de ved, at disse købere er seriøse, fordi de tidligere har gjort aftaler med dem.
- det kan være svært at finde nødlidende ejendomme – grossister lærer meget hurtigt, at de er nødt til at gå uden for deres lokale marked for at finde nødlidende ejendomme, der ejes af motiverede sælgere. Der er ikke mange automatiserede måder at finde motiverede sælgere med nødlidende egenskaber. På grund af dette vil de fleste grossister køre rundt og kigge efter ejendomme med aviser og post spredt i indkørslen med overgroede buske og en uhensigtsmæssig græsplæne. Dette fortæller dem, at ejeren er ligeglad med ejendommen, og vil mere end sandsynligt være motiveret til at sælge. De fleste grossister vil også gøre direct mail kampagner til ejendomsejere og post i grossist Facebook grupper for at forsøge at finde motiverede sælgere.
almindelige misforståelser
de mest almindelige misforståelser, når det kommer til tildeling af engroskontrakter, er, at de er ulovlige.
den anden mest almindelige misforståelse er, at grossist investorer er ulicenseret og foregiver at være en ejendomsmægler.
disse misforståelser kunne ikke være længere væk fra sandheden.
for det første er der intet ulovligt ved tildelingskontrakter-hele virksomheder er bygget op omkring engrossalg og flipping af ejendomsopgaver.
for det andet, i modsætning til en ejendomsmægler, behøver du ikke have licens til at være grossist.
Dette er tilfældet, fordi grossister køber ejendommen og derefter sælger den til en anden køber. De noterer ikke ejendommen på MLS for en provision, så de er ikke forpligtet til at få en licens.
de fleste mennesker er ikke klar over, at en stor fordel ved engrossalg er det faktum, at grossister ikke behøver at videregive deres strategi til både sælger og køber. På grund af dette vil grossister ofte erhverve ejendomme og vende dem inden for 30 dage for en massiv fortjeneste. havde Grossisten været tvunget til at fortælle en sælger, at deres ejendom kunne sælges for 50% mere, end de var ved at betale for det, er det meget tvivlsomt, at sælgeren ville have solgt ejendommen til dem i første omgang.
Invester i A. I. vetted, off-market ejendomme sammen med Lofty AI
Lofty AI accepterer nu nye investorer, der passivt vil investere i hurtigt at værdsætte, off-market SFR ‘ er undersøgt af vores A. I.
vores proprietære A. I. identificerer up-and-coming, revitaliserende kvarterer, før trenden fanger på.
Dette giver os mulighed for at udnytte hurtig appreciering og øgede pengestrømme.
vi målretter afkast på 25%+ IRR. Vi investerer sammen med vores investorer på hver enkelt aftale.
for at anvende og lære mere, skal du blot klikke på knappen nedenfor.