Contratto di assegnazione 101: Suggerimenti per la vendita all’ingrosso immobiliare

(Questo blog avanzato riassume immobiliare investire suggerimenti e approfondimenti Lofty AI ha acquisito da lavorare con migliaia di investitori e fondi istituzionali.)

Che cos’è un incarico contrattuale?

L’assegnazione di un contratto immobiliare è una strategia all’ingrosso utilizzata dagli investitori immobiliari per facilitare la vendita di un immobile tra un proprietario e un acquirente finale.

Strategie di assegnazione contratto immobiliare coinvolgono il proprietario di una proprietà soggetto firma un contratto con un investitore che dà loro i diritti di acquistare la casa offmarket.

Una volta sotto contratto, l’investitore ha i diritti esclusivi per acquistare la proprietà, ma non sono penalizzati se non seguono attraverso.

Quando si assegna un contratto, gli investitori in genere si rivolgono a proprietà fuori mercato in difficoltà di proprietà di venditori motivati.

Questo post ti insegna i dettagli nitty gritty sulle assegnazioni di contratti immobiliari altrimenti noti come flipping contratti immobiliari.

Iniziamo definendo cos’è un venditore motivato.

Quali sono i venditori motivati?

Un venditore motivato è qualcuno che è motivato a vendere la propria proprietà il prima possibile, per qualsiasi motivo.

Le proprietà dei venditori motivati tendono a vendere per 10% – 30% al di sotto della media del mercato e in genere hanno condizioni molto favorevoli. Questi potrebbero includere senza soldi giù e 0% tassi di interesse.

Trovare un venditore motivato è un sogno di investitori immobiliari. Quando ne trovi uno, sei in grado di capitalizzare la loro disperazione e mettere in un’offerta low-ball che sarà più che probabile essere accettata.

Come funziona un incarico a contratto?

Un contratto di cessione viene messo insieme per facilitare il processo di acquisto e rivendita.

Ci sono 3 persone coinvolte nel processo di flipping contratti immobiliari.

• Il venditore
• Il grossista
• L’acquirente

Di seguito è riportato un processo passo – passo di come funzionano i contratti di assegnazione immobiliare:

1. Una volta che il grossista trova una proprietà, firmano un contratto di acquisto con il venditore. Il Contratto di acquisto è un sub-accordo all’interno del contratto immobiliare all’ingrosso.
2. Il contratto di acquisto all’ingrosso stabilisce che il grossista può legalmente cedere o vendere l’accordo all’acquirente.
3. Il grossista finalizza quindi un contratto di cessione per trasferire legalmente i propri diritti di proprietà all’acquirente.
4. Ora, l’acquirente può acquistare la proprietà direttamente dal venditore secondo i termini del contratto di acquisto originale.

Quando un grossista trasferisce la proprietà della proprietà al nuovo acquirente, elimina la responsabilità legale del grossista e l’obbligo nei confronti del venditore.

Ci sono un paio di avvertimenti da tenere a mente quando si utilizzano le assegnazioni contrattuali:

• Divieti contrattuali: si desidera assicurarsi che il contratto di assegnazione che si ha con il venditore non abbia divieti per le assegnazioni future. Questo può creare grandi problemi lungo la strada ed è qualcosa che si desidera tenere d’occhio per. Assicurarsi che il contratto è redatto da un avvocato specializzato in diritto dei contratti di assegnazione immobiliare.
• Divieti specifici della proprietà: le proprietà HUD (proprietà ottenute dal Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano), gli immobili di proprietà o REOs (proprietà preclusa) e le proprietà elencate sulla MLS non sono aperte ai contratti di assegnazione. Le proprietà REO, ad esempio, hanno un periodo di 90 giorni prima di essere rivendute.

Assegnazione modello di contratto

Quando mettendo insieme un contratto di lavoro, si desidera assicurarsi di includere quante più informazioni possibili solo in caso di eventuali problemi.

Di seguito è riportato un modello di contratto di assegnazione contenente tutte le informazioni necessarie

• Parti coinvolte – I nomi sia dell’acquirente(s) e venditore(s), comprese le firme di tutte le parti elencate sul titolo.
• Descrizione degli immobili-Indirizzo della proprietà, descrizione legale e tipo di proprietà.
• Proprietà personale inclusa nel prezzo di vendita – Tutto ciò che non è collegato all’edificio o al terreno. Nella maggior parte dei casi, questo includerà infissi domestici.
• Prezzo di acquisto e finanziamento – Il prezzo di acquisto, depositi e condizioni di finanziamento.
• Dove sono detenuti i depositi – Delinea il modo in cui i depositi sono detenuti.
• Finanziamento contingenza-Delinea i termini finanziari o se il pagamento in contanti.
• Condizioni dei locali-Evidenzia le condizioni fisiche della proprietà che verrà presentata all’acquirente.
• Contingenze di ispezione – Se la proprietà non soddisfa gli standard di un acquirente, come elencato dalle condizioni dei locali, ciò consentirà un periodo di ispezione (in genere 14 giorni), in cui l’acquirente può fare marcia indietro.
• Dichiarazione riguardante la vernice a base di piombo-Divulgazione relativa alla vernice a base di piombo.
• Occupazione, possesso e data di chiusura – Stabilisce una scadenza per la data di chiusura.
• Deed type-Conferma il tipo di atto da trasmettere.
• Titolo negoziabile-Se il venditore non è in grado di passare il titolo o l’acquirente non è in grado di ottenere l’assicurazione del titolo, questa opzione rifiuterà l’acquisto e restituirà il deposito.
• Regolazioni-Questo varia a seconda dello stato, ma in genere include modifiche per le tasse, acqua, fognature e altri oneri.
• Clausola di default del compratore-Questo delinea i diritti del venditore se il compratore default sui termini concordati del contratto.
• Clausola di default del venditore-Questo delinea i diritti dell’acquirente se il venditore default sui termini concordati del contratto.
• Rischio di perdite e danni-Protegge l’acquirente in caso di danni alla proprietà durante il contratto.
• Addenda-Informazioni comuni e addenda del contratto.

Come grossisti fare soldi

Per assegnare contratti immobiliari con successo, è necessario prima capire le basi.

Che inizia con la comprensione di come le assegnazioni di contratto (grossisti) fare soldi.

Contratto assegnazione profitto è la differenza tra ciò che si paga per una proprietà e ciò che poi si vende per.

L’obiettivo è quello di trovare un venditore che è disposto a vendere modo al di sotto del valore equo di mercato e poi rivendere ad un acquirente ad un prezzo molto più alto.

Se un grossista richiede troppo tempo per trovare un acquirente, potrebbe finire per pagare di tasca propria, secondo i termini dell’accordo.

Un grossista di proprietà venderà sia agli investitori fix-and-flip che ai titolari a lungo termine.

Camminiamo attraverso le differenze di queste due persone acquirente qui sotto:

Vendere a fix-and-flip investitori

Quando all’ingrosso proprietà a fix& flip investitori, grossisti devono essere consapevoli dei costi di ristrutturazione e riparazione per la proprietà. Questi costi sono cruciali per un investitore fix-and-flip sapere.

La prima cosa che un investitore fix-and-flip sta per guardare è il valore after repair o ARV, spesso a partire dalla regola del 70%. A properties ARV dice loro quanto saranno in grado di vendere la proprietà dopo che è stata rinnovata.

After repair value, o ARV, è la stima del valore di una proprietà dopo che tutte le riparazioni e gli aggiornamenti sono stati completati. Calcola il margine tra il valore attuale di una proprietà e il valore della proprietà una volta che è stato rinnovato.

Vendere per comprare e tenere gli investitori

Vendere per comprare e tenere gli investitori è un gioco completamente diverso.

A differenza degli investitori fix-and-flip, gli investitori buy-and-hold in genere non si preoccupano dell’ARV di una proprietà. Ciò è dovuto al fatto che stanno andando a tenere la proprietà per un po’, non venderlo subito.

Per fare appello agli acquirenti di buy-and-hold, un grossista di proprietà deve avere molta familiarità con i dati demografici del mercato circostante e le informazioni sulla popolazione.

Buy-and-hold gli investitori vorranno conoscere gli affitti medi nella zona per determinare il flusso di cassa, tassi medi di occupazione, la crescita dell’occupazione nel corso degli ultimi anni, e molto altro ancora.

Questi sono tutti fattori cruciali per sapere quando investire in buy-and-hold, poiché la maggior parte degli investitori sta cercando di detenere proprietà per almeno 3+ anni.

Pro di assegnazione di contratti immobiliari

• Guadagnare profitti rapidi – Assegnazione contratti sono in grado di trasformare i profitti su tassi di norma entro 30 giorni o meno. La maggior parte dei grossisti hanno un sacco di offerte in corso in una sola volta, e sono in grado di chiudere intorno 5-10 offerte ogni mese. Questo è abbastanza buono per un intermediario. Una volta acquisita l’esperienza e la capacità di trovare venditori motivati e di costruire la lista dei tuoi acquirenti, basta risciacquare e ripetere.
• Nessun controllo del credito & poco denaro necessario – Pur avendo cattivo credito, si è ancora in grado di proprietà all’ingrosso perché non stai effettivamente acquistando la proprietà. Invece, si sta assegnando il contratto a un altro acquirente. Quell’acquirente, non tu, deve passare attraverso i controlli del credito e finanziare l’acquisto della proprietà.
• Conoscere rapidamente il mercato immobiliare – Anche se all’ingrosso potrebbe sembrare spaventoso per i principianti di investimento immobiliare, è un ottimo modo per immergersi e imparare le sfumature di investire in un brevissimo periodo di tempo. Il commercio all’ingrosso combina molti degli altri tipi di transazioni immobiliari che incontreresti durante la tua carriera di investimento. Questo include la documentazione legale, marketing, calcolo ARV, negoziazione, e molto altro ancora.

Contro di assegnare contratti immobiliari

• Il tuo reddito non è garantito – Se stai cercando un concerto stabile con uno stipendio garantito ogni due settimane, allora il commercio all’ingrosso non fa per te. Solo perché si trova una proprietà in difficoltà da un venditore motivato, non significa che sarete in grado di trovare immediatamente un acquirente. I grossisti, come i mediatori immobiliari, sono costantemente in punta di piedi e lavorano duramente per trovare le migliori offerte.
• Ci vuole tempo per costruire una lista di acquirenti-Una delle chiavi per essere un grossista di successo è quello di avere un grande, affidabile lista di acquirenti. Se non avete compratore, non avete affare. È davvero così semplice. Si desidera avere potenziali acquirenti in fila prima di fare un’offerta a un venditore, in quanto riduce il rischio di potenzialmente non fare una vendita. I grossisti di maggior successo lavorano con acquirenti abituali. Questo perché sanno che questi acquirenti sono seri perché hanno fatto accordi con loro in passato.
• Trovare proprietà in difficoltà può essere difficile – Grossisti imparano molto rapidamente che hanno bisogno di andare al di fuori del loro mercato locale per trovare proprietà in difficoltà di proprietà di venditori motivati. Non ci sono molti modi automatizzati per trovare venditori motivati con proprietà in difficoltà. Per questo motivo, la maggior parte dei grossisti andrà in giro e cercherà proprietà con giornali e posta sparsi nel vialetto con cespugli invasi e un prato malandato. Questo dice loro che il proprietario non si preoccupa della proprietà, e sarà più che probabile essere motivati a vendere. La maggior parte dei grossisti farà anche campagne di direct mail ai proprietari di immobili e postare all’ingrosso gruppi di Facebook per tentare di trovare venditori motivati.

Idee sbagliate comuni

Le idee sbagliate più comuni quando si tratta di contratti di vendita all’ingrosso di assegnazione è che sono illegali.

Il secondo equivoco più comune è che gli investitori grossista è senza licenza e fingendo di essere un agente immobiliare.

Queste idee sbagliate non potrebbero essere più lontane dalla verità.

In primo luogo, non c’è nulla di illegale sui contratti di assegnazione entire intere aziende sono costruite intorno all’ingrosso e lanciando contratti di assegnazione immobiliare.

In secondo luogo, a differenza di un agente immobiliare, non devi essere autorizzato ad essere un grossista.

Questo è il caso perché i grossisti acquistano la proprietà e poi la vendono a un altro acquirente. Non stanno elencando la proprietà sulla MLS per una commissione, quindi non sono tenuti a ottenere una licenza.

La maggior parte delle persone non si rendono conto che un enorme vantaggio di vendita all’ingrosso è il fatto che i grossisti non devono divulgare la loro strategia sia per il venditore e l’acquirente. Per questo motivo, i grossisti acquisiranno spesso proprietà e le capovolgeranno entro 30 giorni per un enorme profitto.

Se il grossista fosse stato costretto a dire a un venditore che la loro proprietà poteva essere venduta per il 50% in più di quanto stavano per pagare, è molto dubbio che il venditore avrebbe venduto la proprietà a loro in primo luogo.

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