Quando hai avuto una grande esperienza di acquisto o di vendita la propria casa—grazie ad un agente immobiliare di talento—ha senso cercare questo agente immobiliare di fiducia® ancora e ancora. Tuttavia, se la casa che stai cercando di vendere è una proprietà di successione, questo potrebbe essere solo un errore.
Secondo l’American Bar Association, ” Probate è la procedura legale controllata dal tribunale che determina la validità della tua volontà. Tutti i beni, debiti e crediti della tenuta sono inventariati e valutati. Tutti i crediti validi della tenuta vengono raccolti e il resto viene distribuito ai beneficiari secondo la volontà.”
A meno che il tuo caro defunto abbia preso accordi per evitare la successione (come un trust vivente) prima di morire, la maggior parte dei beni immobiliari dovrà passare attraverso il processo di successione. Questo include la casa di famiglia e tutti gli altri beni immobili di proprietà del defunto.
Spesso la casa del defunto viene venduta durante il processo di successione per coprire i crediti nei confronti della proprietà. Può anche essere venduto in modo che il ricavato possa essere utilizzato per distribuire equamente il valore in denaro della proprietà tra più beneficiari.
Se stai affrontando questa situazione, hai bisogno dell’aiuto di un esperto agente immobiliare di successione che capisce come vendere proprietà durante il procedimento di successione differisce da una vendita di case tradizionale.
Vendite di case tradizionali vs. vendite di successione
Quando vendi la tua casa attraverso una vendita tradizionale, agisci nel tuo interesse, il che significa che puoi impostare la tua timeline per la vendita della casa. Sei libero di elencare la proprietà in qualsiasi momento e ad ogni prezzo.
Con le vendite tradizionali, ci vorrà una media di tre settimane per ottenere un’offerta per la casa—e si è liberi di scegliere se accettare o meno l’offerta. Una volta accettato, avrai un periodo di garanzia medio di 47 giorni e una volta che tutti i contratti finali sono firmati la casa viene venduta senza alcuna necessità di supervisione del tribunale.
Quando sei l’esecutore o il rappresentante personale che vende una casa durante la successione, agisci nell’interesse della proprietà del defunto. Ciò significa che è necessario seguire le leggi di successione dello stato e le eventuali direttive del giudice della corte di successione quando si imposta il prezzo e, in alcuni casi, la timeline.
A causa di questi regolamenti, le vendite di proprietà di successione possono essere sia sottilmente che significativamente diverse da una vendita di casa tradizionale. Quanto diverso dipende dal fatto che il tribunale di successione ti abbia concesso i diritti di amministrazione indipendente o di amministrazione dipendente.
Se all’esecutore sono stati concessi diritti di amministrazione indipendente, la vendita di proprietà di successione procede molto allo stesso modo di una vendita di proprietà tradizionale. Hai la libertà di impostare il prezzo di listino, elencare la proprietà sulla tua timeline e accettare un’offerta senza interferenze dal tribunale di successione.
Tuttavia, ci sono dettagli specifici di successione che il tuo agente deve rimanere in cima, come l’utilizzo dei contratti di successione appropriati, l’elenco della casa come proprietà di successione e la divulgazione specifica di successione.
Se questi dettagli non sono in ordine all’udienza finale di successione, il giudice della corte di successione probabilmente non consentirà la chiusura della tenuta. Dovrai rifare i documenti e programmare una nuova udienza, causando il lungo processo di successione—che richiede già una media di sei—nove mesi-per trascinarsi ancora di più.
Per i rappresentanti personali a cui sono stati concessi diritti di amministrazione dipendenti, la vendita di proprietà di successione è già più lunga e complessa. In questi casi, il tribunale di successione sovrintende la vendita di casa attraverso un’udienza aggiuntiva chiamata udienza di conferma del tribunale.
Prima di questa udienza, l’esecutore assume un agente di successione per elencare la casa ad un prezzo che non può essere inferiore al 90% del suo valore equo di mercato. Una volta ricevuta e accettata un’offerta, deve essere presentata al tribunale di successione per la conferma. In alcuni stati, si potrebbe anche avere a remarket la proprietà per 30 a 45 giorni a quel prezzo di offerta accettato prima di presentare l’offerta al tribunale.
In molti stati, il giudice di successione non conferma automaticamente l’offerta accettata in questa udienza. Invece, la corte può intrattenere offerte più elevate da altri acquirenti che frequentano l’udienza. Conosciuto come il processo overbid in California, questa procedura funziona molto simile a un’asta con la corte di accettare il miglior prezzo di offerta prima di confermare la vendita.
Fortunatamente, molti stati hanno adottato misure per semplificare il processo di successione e per evitare passaggi complicati come l’udienza di conferma del tribunale.
Finora, sedici stati hanno adottato il codice di successione uniforme approvato dall’American Bar Association per semplificare i procedimenti di successione. Altri stati hanno semplificato il processo di successione da soli, come in California dove hanno promulgato l’Independent Administration of Estates Act (AIEA).
Grazie a questo, le vendite di proprietà di successione che richiedono la conferma del tribunale sono in declino in tutto il paese.
L’avvocato di successione con sede a Sacramento, John Palley, che ha ricevuto la prestigiosa valutazione di revisione tra pari “AV” di Martindale-Hubbell, dice: “Direi che 5% o meno in CA va in tribunale. Il resto del paese ha una successione semplificata, ma andrebbero comunque in tribunale se qualcuno in famiglia si opponesse alla vendita.”
Le complessità che derivano dal cambiamento e dalle diverse normative statali rendono l’assunzione di un agente immobiliare con esperienza di successione un must.
Ho bisogno di uno specialista certificato di successione?
Poiché l’esperienza di successione è una qualifica così importante per il tuo agente immobiliare, trovarne uno ufficialmente certificato potrebbe essere il gioco intelligente.
Conosciuto come Certified Probate Real Estate Specialists (CPRES), agenti immobiliari con questa designazione sono stati addestrati dai servizi di successione degli Stati Uniti. Per ricevere questa certificazione, un agente deve superare un test che misura la loro capacità di gestire complesse procedure di vendita di proprietà di successione.
Naturalmente, non tutti gli agenti immobiliari di successione esperti hanno la certificazione CPRES, che va benissimo. Gli agenti non certificati possono invece aver ricevuto la loro formazione di successione attraverso l’esperienza passata di gestire le vendite di proprietà di successione o frequentando seminari o studiando materiali di formazione del governo statale, come quelli prodotti dai tribunali di successione dell’Arizona.
Basta essere sicuri di chiedere che tipo di formazione di successione o di istruzione il vostro agente scelto ha avuto. HomeLight offre un servizio gratuito che utilizza l’apprendimento automatico e i dati storici per abbinarti oggettivamente agli agenti più performanti che hanno esperienza di successione.
Quale è venuto prima, l’agente o l’avvocato?
Quando sai quanto può essere lungo il processo di successione, il tuo primo istinto potrebbe essere quello di ottenere la casa elencata il più rapidamente possibile.
Non così in fretta.
Anche se sei nominato come esecutore testamentario della proprietà nel testamento del defunto, non hai l’autorità legale di negoziare qualsiasi attività immobiliare fino a quando non sei stato ufficialmente nominato come rappresentante personale della proprietà alla tua prima udienza di successione.
Ciò significa che non è possibile elencare la casa o persino firmare un accordo di quotazione con il proprio agente di successione fino a quando non si dispone dell’autorizzazione del tribunale di successione. Per ottenere questa autorizzazione, è necessario disporre di un avvocato di successione presentare una petizione per l’omologazione con il tribunale di successione e quindi attendere fino a quando non vengono concessi i diritti in quella prima udienza.
Quindi il primo professionista che devi contattare per aiutarti a navigare nel processo di successione è un avvocato esperto. Tuttavia, l’assunzione di un avvocato di successione non significa che si dovrebbe rinunciare ad assumere un esperto di successione agente immobiliare. In attesa dell’autorizzazione del tribunale, un agente può aiutare a preparare la casa in vendita valutando le condizioni della proprietà, eseguendo comparables nella tua zona, determinando il valore della casa, collegandosi con servizi di pulizia, appaltatori e altri fornitori.
Mentre gli avvocati di successione addebitano all’ora, gli agenti di successione ricevono la stessa commissione che un agente immobiliare tradizionale sarebbe pagato.
Se si opta per l’assunzione di un agente inesperto in successione, dovrete chiedere al vostro avvocato di rivedere i documenti di vendita a casa per garantire che soddisfano i regolamenti di successione—che vi costerà di più in spese legali.
È naturale desiderare il comfort del volto familiare dell’agente di famiglia per aiutarti nel difficile compito di vendere la tua casa d’infanzia. Tuttavia, se il vostro agente immobiliare regolare® non ha mai venduto proprietà di successione, il procedimento di successione andrà più agevolmente se si arruolare l’aiuto di un agente di successione qualificato.