Spesso quando le persone sentono il termine escrow concludono immediatamente che una transazione immobiliare è contemplata e una società titolata occuperà il ruolo di ufficio di deposito a garanzia, anche se quali doveri sono imposti a un funzionario di deposito a garanzia possono essere un po ‘ vaghi per loro. Pensare che l’impegno si riferisce solo al settore immobiliare è un errore comune. Questo equivoco si basa sul fatto che la maggior parte delle transazioni immobiliari negli Stati Uniti utilizzano i conti di deposito a garanzia e gli ufficiali di deposito a garanzia, quindi la maggior parte degli americani sperimenta un deposito a garanzia in quel contesto. In realtà, l’uso di conti di deposito a garanzia può verificarsi in qualsiasi tipo di transazione e molto spesso è uno strumento utile per raggiungere gli obiettivi di business.
Nella sua forma più elementare, un impegno è una transazione in cui una persona in un contratto con un altro fornisce uno strumento scritto, denaro, prova di proprietà reale o personale, o altra cosa di valore a una terza persona che deve essere detenuta da tale persona fino al verificarsi di un evento specificato. La terza parte o la persona neutrale con cui la proprietà è tenuta in fiducia è conosciuta come un agente di garanzia o un depositario. Le parti principali sono il concedente e il concedente. La proprietà data in trust per il deposito è conosciuta come proprietà escrow.
La transazione in cui viene creato un impegno può essere la vendita, il trasferimento, l’ingombro o il leasing di beni reali o personali a un’altra persona. Titoli, fondi e altre attività possono anche essere detenuti in deposito a garanzia. Al verificarsi dell’evento specificato, la proprietà deve essere consegnata dalla terza persona al concedente, concedente, promisee, promisor, obligee, debitor, bailee, bailor, o qualsiasi agente o dipendente del concedente. I fondi sono detenuti dal servizio di garanzia fino a quando non riceve le istruzioni scritte o orali appropriate. Negli impegni finanziari, il fondo è detenuto fino a quando gli obblighi non sono soddisfatti. La proprietà deve essere riconsegnata all’altra parte della transazione al momento dell’esecuzione delle specifiche condizioni/condizioni nel contratto. Normalmente, l’ufficio di garanzia ha un dovere fiduciario verso il concedente e il beneficiario e l’accordo è creato in un contratto scritto.
La legge fondamentale:
Affinché un impegno sia valido ci deve essere:
- un contratto vincolante tra le parti di una transazione e
- consegna condizionale di strumenti di trasferimento o denaro a terzi
Generalmente, ci sono due o più transazioni sottostanti e due o più escrows correlati in una transazione di deposito a garanzia. Un agente di deposito a garanzia è un agente limitato delle parti alla transazione in quanto lui o lei agisce come l’agente, ma solo per uno scopo specificato come indicato nelle istruzioni di deposito a garanzia. La sua posizione è come quella di un fiduciario.
I compiti principali di un agente di deposito a garanzia sono:
- dovere di seguire le istruzioni dell’impegno;
- dovere di usare la buona fede e l’abilità ragionevole; e
- dovere di riconsegnare le merci al completamento delle condizioni.
La consegna prima dell’esecuzione della condizione o dell’evento di una contingenza non è autorizzata. Inoltre, la consegna preventiva è una violazione dei diritti del depositante. Griffin contro Gay, 223 Malato. App. 420, 432 (Ill. App. CT. 1921). La consegna di un atto da parte di un concedente a una terza persona con istruzioni incondizionate per conservare l’atto e consegnato al concedente alla morte del concedente è una consegna valida. Tuttavia, non ci deve essere una riserva da parte del concedente del dominio sull’atto. Il sito utilizza cookie tecnici e di terze parti. CT. App. 1982). Prima della chiusura di un accordo, un agente di garanzia è il doppio agente per entrambe le parti. Dopo la chiusura, un agente di deposito a garanzia è un agente individuale per ciascuna parte.
Le istruzioni dell’impegno sono indicazioni scritte a un agente dell’impegno che indicano i doveri delle parti e del titolare dell’impegno. Si noti che un agente esistente o un avvocato del concedente o del concedente non può agire come agente di garanzia a causa del conflitto di interessi nei doveri.
La selezione del titolare dell’impegno viene normalmente effettuata da un accordo tra i principali. Un agente di deposito a garanzia che viola i doveri verso le parti dell’accordo di deposito a garanzia può essere ritenuto responsabile in torto e per violazione del contratto. Impegno commerciale Co. per maggiori informazioni:
Creazione dell’impegno:
Di solito la legge statale determina la documentazione e la legge dell’impegno richiesti, ma se sono coinvolte istituzioni finanziarie regolamentate dal governo federale, può essere applicata la legge federale e anche per quanto riguarda le transazioni che coinvolgono il commercio interstatale.
Legge federale sui requisiti ipotecari
Ai sensi del 12 USCS § 3500.17, un conto di deposito a garanzia indica qualsiasi conto che un servicer stabilisce o controlla per conto di un mutuatario per pagare tasse, premi assicurativi (inclusa l’assicurazione contro le inondazioni) o altri oneri relativi a un mutuo ipotecario federale, comprese le spese che il mutuatario e il servicer hanno volontariamente concordato che il servicer La definizione comprende qualsiasi conto stabilito a tale scopo, incluso un “conto fiduciario”, un “conto di riserva”, un “conto di sequestro” o altro termine a seconda della località. Un” conto di deposito a garanzia ” include qualsiasi accordo in cui il servicer aggiunge una parte dei pagamenti del mutuatario al capitale e successivamente deduce dal capitale gli esborsi per gli elementi del conto di deposito a garanzia. Ai fini di questa sezione, il termine “conto di deposito a garanzia” esclude qualsiasi conto che è sotto il controllo totale del mutuatario.
Lo statuto stabilisce i requisiti per un conto di deposito a garanzia. Di conseguenza, un creditore stabilisce un conto di deposito a garanzia in relazione a un mutuo ipotecario federale. Stabilisce limiti per i conti di deposito a garanzia utilizzando calcoli basati su pagamenti mensili ed esborsi entro un anno civile.
Se un conto di deposito a garanzia comporta bisettimanale o qualsiasi altro periodo di pagamento, i requisiti in quella sezione vengono modificati di conseguenza. Un documento di orientamento pubblico HUD intitolato “Pagamenti bisettimanali-Esempio” fornisce esempi di contabilità bisettimanale e un documento di orientamento pubblico HUD intitolato “Annual Escrow Account Disclosure Statement-Example” fornisce esempi di un ciclo contabile di 3 anni. Un documento di orientamento pubblico HUD intitolato “Consumer Disclosure for Voluntary Escrow Account Payments” fornisce un modello di divulgazione che i cedenti e i servicer sono incoraggiati, ma non richiesti, a fornire ai consumatori quando il cedente o il servicer prevede un aumento sostanziale delle erogazioni dal conto di deposito a garanzia dopo il primo anno del prestito.
I seguenti sono i limiti sui pagamenti ai conti di deposito a garanzia:
(1) Un prestatore o servicer (di seguito servicer) non deve richiedere al mutuatario di depositare in un conto di deposito a garanzia, creato in relazione a un mutuo ipotecario collegato a livello federale, più dei seguenti importi:
(i) Oneri al momento del regolamento o alla creazione di un conto di deposito a garanzia: nel momento in cui un servicer crea un conto di deposito a garanzia per un mutuatario, il servicer può addebitare al mutuatario un importo sufficiente per pagare le spese relative alla proprietà ipotecata, come le tasse e l’assicurazione, che sono attribuibili al periodo dalla data in cui tali pagamenti sono stati pagati fino alla data di pagamento iniziale. L ‘” importo sufficiente a pagare ” viene calcolato in modo che il saldo di fine mese più basso previsto per l’anno di calcolo del conto di deposito a garanzia sia zero. Inoltre, il gestore può addebitare al mutuatario un ammortizzatore che non deve essere superiore a un sesto (1/6) dei pagamenti annuali totali stimati dal conto di deposito a garanzia.
ii) Oneri durante la vita del conto di deposito a garanzia: per tutta la vita di un conto di deposito a garanzia, il servicer può addebitare al mutuatario una somma mensile pari a un dodicesimo (1/12) del totale dei pagamenti annuali di deposito a garanzia che il servicer prevede ragionevolmente di pagare dal conto. Inoltre, il gestore può aggiungere un importo per mantenere un cuscino non superiore a un sesto (1/6) dei pagamenti annuali totali stimati dal conto. Tuttavia, se un servicer determina attraverso un’analisi del conto di deposito a garanzia che vi è una carenza o carenza, il servicer può richiedere al mutuatario di pagare depositi aggiuntivi per compensare la carenza o eliminare la carenza.
(2) Analisi dell’impegno alla creazione del conto di impegno: prima di stabilire un conto di deposito a garanzia, il servicer deve condurre un’analisi del conto di deposito a garanzia per determinare l’importo che il mutuatario deve depositare sul conto di deposito a garanzia. Dopo aver completato l’analisi del conto di deposito a garanzia iniziale, il servicer deve preparare e consegnare un estratto conto di deposito a garanzia iniziale al mutuatario. Il gestore deve utilizzare l’analisi del conto di deposito a garanzia per determinare se esiste un’eccedenza, una carenza o una carenza e deve apportare eventuali aggiustamenti al conto
(3) Analisi successive del conto di deposito a garanzia: per ogni conto di deposito a garanzia, il servicer deve condurre un’analisi del conto di deposito a garanzia al completamento dell’anno di calcolo del conto di deposito a garanzia per determinare i pagamenti mensili del conto di deposito a garanzia del mutuatario per il prossimo anno di calcolo. Il gestore deve utilizzare l’analisi del conto di deposito a garanzia per determinare se esiste un’eccedenza, una carenza o una carenza e deve apportare eventuali modifiche al conto.
(4) Contabilità aggregata richiesta: tutti i servicer devono utilizzare il metodo di contabilità aggregata per condurre analisi del conto di deposito a garanzia.
(5) Cuscino: il cuscino non deve essere superiore a un sesto (1/6) delle erogazioni annuali totali stimate dal conto di deposito a garanzia.
(6) Restrizioni al pre-rateo: un servicer non deve praticare il pre-rateo.
(7) Stima degli importi erogati dal servicer: per effettuare un’analisi del conto di deposito a garanzia, il servicer stima l’importo delle voci del conto di deposito a garanzia da erogare. Se il servicer conosce l’addebito per un elemento di deposito a garanzia nell’anno di calcolo successivo, il servicer utilizza tale importo per stimare gli importi di esborso. Se la tassa è sconosciuta al gestore, il gestore può basare la stima sulla tassa dell’anno precedente o sulla tassa dell’anno precedente modificata da un importo non superiore alla variazione dell’anno più recente dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per tutti i consumatori urbani. In caso di nuova costruzione non valutata, il gestore può basare una stima sulla valutazione di immobili residenziali comparabili nell’area di mercato.
(8) Disposizioni nei documenti ipotecari: il servicer deve esaminare i documenti del mutuo ipotecario per determinare il cuscino applicabile per ciascun conto di deposito a garanzia. Se i documenti di prestito ipotecario prevedono limiti di ammortamento inferiori, si applicano i termini dei documenti di prestito. Se i termini di qualsiasi documento di mutuo ipotecario consentono maggiori pagamenti a un conto di deposito a garanzia di quanto consentito da questa sezione, questa sezione controlla i limiti applicabili.
Se i documenti di prestito ipotecario non stabiliscono specificamente un conto di deposito a garanzia, se un servicer può stabilire un conto di deposito a garanzia per il prestito è una questione per la determinazione da altra legge federale o statale. Se il documento di prestito ipotecario non è presente nei limiti del conto di deposito a garanzia e un servicer stabilisce un conto di deposito a garanzia in base ad altre leggi federali o statali, le limitazioni di questa sezione si applicano a meno che la legge federale o statale applicabile non preveda un importo inferiore. Se i documenti di prestito prevedono conti di deposito a garanzia fino ai limiti RESPA, quindi il servicer può richiedere gli importi massimi coerenti con questa sezione, a meno che una legge federale o statale applicabile stabilisce un importo minore.
(9) Valutazioni per periodi superiori ad un anno: alcuni elementi del conto di deposito a garanzia possono essere fatturati per periodi superiori a un anno. Ad esempio, i servicer potrebbero dover raccogliere fondi di garanzia per l’assicurazione contro le inondazioni o la depurazione delle acque per il pagamento ogni tre anni. In tali casi, il gestore stima i pagamenti del mutuatario per un ciclo completo di erogazioni. Per un premio assicurativo contro le inondazioni pagabile ogni 3 anni, il gestore riscuote i pagamenti che riflettono 36 importi mensili uguali. Per due dei tre anni, tuttavia, il saldo del conto potrebbe non raggiungere il suo basso saldo mensile perché il punto più basso sarà su un ciclo di tre anni, rispetto a uno annuale.
Legge dello Stato:
Ogni stato ha anche vari requisiti legali per la creazione e il mantenimento di un impegno e i doveri di un ufficio di impegno e per quelle transazioni solo all’interno dello stato particolare, la legge dello stato dovrebbe essere esaminata da un consulente competente. Non assumere la legge federale si applica automaticamente.
Chi può essere un Escrow Officer?
Come notato sopra, un impegno è il processo mediante il quale un documento, beni immobili, denaro o titoli sono depositati presso una terza parte neutrale da consegnare al compimento di determinate condizioni. La terza parte neutrale è conosciuta come agente di garanzia o depositario. Nella creazione di un deposito a garanzia, ci deve essere un depositario con le istruzioni delle parti. Gli strumenti sono depositati presso un depositario mediante un accordo tra le parti. Le istruzioni al depositario costituiscono le norme che disciplinano un accordo di deposito a garanzia. Un accordo di deposito a garanzia è diverso dallo strumento collocato in deposito a garanzia. Contiene le condizioni concordate dalle parti. Un depositario accetta uno strumento secondo i termini dell’accordo. Kennedy v. Distretto – Realty Titolo Ins. Corp., 306 A. 2d 655, 657 (DC 1973). Un accordo di garanzia valido richiede che l’agente di garanzia proposto sappia e accetti di svolgere la funzione di ricevere un deposito. Elementi essenziali di un accordo di garanzia valido sono:
- Un contratto tra il concedente e il concedente che accetta le condizioni di un deposito;
- Consegna dell’articolo depositato a un depositario; e
- Comunicazione delle condizioni concordate al depositario.
Il depositario di un impegno deve essere una terza persona. Un concedente può essere reso un agente del concedente allo scopo di trasmettere la proprietà depositata a un depositario. Tuttavia, un beneficiario non può essere fatto depositario di un deposito a garanzia. Cincinnati, W. & Z. R. Co. v. Ilff, 13 Ohio St. 235 (Ohio 1862). Un depositario non è un agente del concedente o del concedente. Un depositario è un fiduciario di un trust espresso. Foulkes v. Sengstacken, 83 Ore. 118, 128-129 (O. 1917).
I diritti e i doveri di un depositario sono determinati dall’accordo di deposito a garanzia. Marathon U. S. Realties v. Kalb, 244 Ga. 390, 392 (260 S. E. 2d 85) (1979). Il dovere di un depositario è solo quello di soddisfare i termini dell’accordo di deposito a garanzia. Inoltre, titolo della proprietà escrowed rimane con il depositante. Il depositante cede la proprietà al depositante. Quando tutte le condizioni dell’impegno sono compiute, un depositario consegna la proprietà. Roberts v. Porter, 193 Ga. App. 898, 900 (Ga. CT. App. 1989). Un depositario ha l’obbligo fiduciario nei confronti delle parti di garanzia di rispettare rigorosamente le istruzioni della parte. Il titolare assume un dovere fiduciario accettando di eseguire il deposito a garanzia. Spesso il depositario cercherà di limitare tale dovere fiduciario nell’accordo di deposito a garanzia, ma alcuni doveri non possono essere revocati a seconda dello Stato.
Di solito, un depositario assume i seguenti compiti nell’ambito di un deposito a garanzia:
- per esercitare ragionevole abilità e diligenza nello svolgimento delle istruzioni di deposito a garanzia; e
- per rispettare rigorosamente le istruzioni scritte del depositante.
Inoltre, un depositario è tenuto a comunicare al preponente le conoscenze acquisite nel corso dell’impegno. Le conoscenze così acquisite devono essere relative a fatti materiali che potrebbero influenzare la decisione del committente in merito a una transazione in sospeso. Axley contro Transamerica Title Ins. Co., 88 Cal. App. 3d 1, 9 (Cal. App. 4 ° Dist. 1978).
Quando un depositario agisce per negligenza, è normalmente responsabile per qualsiasi perdita causata dalla violazione del dovere. Tuttavia, nessuna responsabilità si attribuisce al titolare dell’impegno per la sua mancata esecuzione di qualcosa non richiesto dai termini dell’impegno. Inoltre, un depositario non è responsabile per una perdita subita mentre obbediente seguendo le istruzioni di deposito a garanzia. Axley contro Transamerica Title Ins. Co., 88 Cal. App. 3d 1, 9 (Cal. App. 4 ° Dist. 1978).
L’agente di garanzia consegnerà il documento alla parte beneficiata quando le condizioni del contratto sono soddisfatte. Il depositante non ha alcun controllo sullo strumento depositato in garanzia. Al momento dell’esecuzione della condizione, il concessionario o obbligato ha diritto alla consegna della proprietà escrowed. La consegna può essere eseguita da un decreto del tribunale. Quando un depositario rifiuta di consegnare, il rimedio non è di solito contro l’altra parte per costringere l’esecuzione specifica del contratto di garanzia. L’azione può essere intentata contro il depositario per ottenere il possesso dello strumento. Quando un depositario rifiuta di effettuare la consegna e chiede l’impegno, il depositario può essere ritenuto responsabile per la conversione. Angolo v. Basso, 169 Okla. 120, 122 (Okla. 1934).
Quando uno strumento è depositato in deposito a garanzia, lo strumento passa oltre il controllo del depositante. Un depositante non può ricordarlo. Al momento dell’esecuzione della condizione, il depositario deve consegnare la proprietà al beneficiario. Un deposito in garanzia equivale a una consegna condizionale.
Un impegno non è invalidato dalla morte di un depositante prima dell’esecuzione della condizione dell’impegno. Le parti possono sostituire un altro depositario per lo stesso scopo. Un depositario sostituito sarà vincolato dai termini del contratto originale.
Dovere del depositario:
Un depositario, a volte indicato anche come un agente di deposito a garanzia, è una persona con la quale le parti di un contratto depositano proprietà in deposito a garanzia in un deposito a garanzia. I compiti di un depositario sono generalmente definiti nell’accordo di deposito a garanzia. Qualsiasi deviazione dall’accordo senza l’autorità necessaria è irragionevole e non può essere fatta con ragionevole prudenza. I compiti di un depositario sono fissati e limitati secondo i termini dell’accordo. Il depositario deve applicare i termini dell’accordo come previsto dalle parti. Non può compiere atti con riferimento alla gestione del deposito, o alla sua cessione, non autorizzati dal contratto di deposito a garanzia. Gomez contro Huntington Trust Co., 129 F. Supp. 2d 1116, 1123 (ND Ohio 2000).
Un depositario non modifica o interpreta in modo inappropriato o interpreta un contratto in cui ha il dovere di eseguire. Il depositario deve essere guidato nel suo dovere da ciò che dice il contratto. Non è autorizzato ad ignorare una parte del contratto sulla base del fatto che un’altra parte dell’impegno omette tali caratteristiche come l’ora e la data. Deposito federale Ins. Corp. v. Prima banca Nat’l & Trust Co., 496 F. Supp. 294, 296-297 (W. D. Okla. 1980).
Un depositario ha un rapporto fiduciario di fiducia e fiducia con le parti del deposito a garanzia. Un depositario deve svolgere le responsabilità con scrupolosa onestà, abilità e diligenza. Berry contro McLeod, 124 Ariz. 346 (Ariz. 1979).
Il dovere di un depositario di agire con scrupolosa onestà, abilità e diligenza include il dovere di compiere sforzi ragionevoli per accertare l’identità delle parti menzionate nella transazione. Maxfield contro Martin, 217 Ariz. 312, 315 (Ariz. CT. App. 2007).
Il rapporto di garanzia dà luogo a due doveri fiduciari specifici:
- rispettare rigorosamente i termini dell’accordo di garanzia; e
- rivelare fatti che un depositario ragionevole percepirebbe come prova di frode commessa su una parte dell’impegno. Burkons contro Ticor Titolo Ins. Co., 168 Ariz. 345 (Ariz. 1991).
In caso di deposito di fondi, il depositario è un fiduciario di fondi depositati in deposito a garanzia e deve essere guidato nel suo dovere da ciò che dice l’accordo di deposito a garanzia e deve agire rigorosamente in conformità con le istruzioni di deposito a garanzia. Webster contro. Uslife Titolo Co., 123 Ariz. 130, 133 (Ariz. CT. App. 1979).
Condizioni di deposito a garanzia:
Poiché i doveri di un depositario sono disciplinati dai termini del deposito a garanzia, occorre prestare attenzione nella stesura delle istruzioni del depositario. Un accordo di deposito a garanzia deve includere i nomi delle parti che presentano le istruzioni e il nome e l’indirizzo del depositario. L’accordo include la data delle istruzioni. Un elenco degli elementi o dei documenti depositati o da depositare presso il depositario deve essere incluso nell’accordo. Le condizioni per la consegna della proprietà dell’impegno devono essere incluse nel contratto. Inoltre, le disposizioni di default possono anche essere incluse in un accordo di deposito a garanzia. Una buona idea è quella di includere una clausola compromissoria più una clausola spese legali. Vedi i nostri articoli sulla clausola Acid Test. Un deposito a garanzia non può essere invocato senza il consenso di tutti i mandanti dell’accordo. Inoltre, le disposizioni in materia di indennità possono essere incluse nell’accordo. Alcuni accordi includono l’accettazione da parte di un depositario.
I compiti primari di un depositario che si trovano nella maggior parte degli stati sono:
- Il depositario comunica alle parti tutte le informazioni necessarie per evitare una perdita per la parte. Corsia v. Oustalet, 873 Così. 2d 92, 96 (Signorina. 2004).
- Un depositario può mantenere la proprietà depositata fino a quando non vengono eseguite le condizioni. Deve quindi consegnare la proprietà al beneficiario. Jackson v. Jackson, 67 Ore. 44, 52 (O. 1913).
- Quando viene eseguita la condizione prescritta, il depositario è obbligato a consegnare la proprietà al beneficiario. Tuttavia, deve riconsegnare la proprietà al concedente, quando la condizione non viene eseguita. Howlin contro Castro, 136 Cal. 605 (Cal. 1902).
La regola generale è che un depositario deve agire secondo i termini dell’accordo. In caso di violazione di un’istruzione che viene contrattata per eseguire o di una promessa implicita derivante dal contratto, la parte lesa acquisisce una causa di azione per violazione del contratto. Inoltre, quando un depositario agisce per negligenza, sarà normalmente responsabile per la perdita causata dalla violazione del dovere.
Tuttavia, un detentore di escrow non ha alcun dovere generale di sorvegliare gli affari dei suoi depositanti. Il dovere del depositario è limitato al fedele rispetto delle istruzioni. Schaefer v. Banca Produttori, 104 Cal. App. 3d 70, 77 (Cal. App. 2d Dist. 1 980).
Sebbene un agente di deposito a garanzia sia responsabile per negligenza nel mancato adempimento delle sue funzioni in conformità con l’accordo di deposito a garanzia, non ha doveri o responsabilità verso le parti fino a quando non viene effettuato un deposito con lui o lei.
Sebbene le disposizioni a discarico che alleviano l’ufficiale di garanzia di responsabilità non godano di un favore speciale nella legge, tali disposizioni possono essere incluse in un impegno. Tuttavia, non sono efficaci per quanto riguarda le violazioni della fiducia commesse in malafede o intenzionalmente o con sconsiderata indifferenza verso l’interesse del beneficiario. Axelrod v. Giambalvo, 129 Ill. App. 3d 512, 517 (Ill. App. CT. 1 ° Dist. 1984).
Violazione dell’impegno:
Gli impegni sono più comunemente utilizzati nel contesto del settore immobiliare. Le società di deposito a garanzia sono utilizzate anche nel trasferimento di beni personali e commerciali di alto valore, come siti Web e aziende, e nel completamento di aste remote da persona a persona. Generalmente, una volta stipulato un accordo di deposito a garanzia, un conto di deposito a garanzia viene stabilito da un broker ai sensi delle disposizioni della legge sulla licenza allo scopo di detenere fondi per conto del principale del broker o di qualche altra persona fino alla consumazione o alla cessazione della transazione. Nel settore immobiliare, il conto è spesso tenuto principalmente a pagare obblighi come le tasse di proprietà e premi assicurativi.
Quando le condizioni dell’accordo di deposito a garanzia sono soddisfatte e il depositario fallisce o rifiuta di consegnare l’elemento sottoscritto a garanzia, il rimedio, di diritto o di equità, è contro il depositario e non contro il depositante. Tuttavia, l’altra parte del deposito a garanzia può essere unita come convenuto con il depositario quando il mancato rispetto delle condizioni di deposito a garanzia richieste ha causato il depositario a rifiutare di agire, o che la parte fa valere i diritti sulla proprietà depositata che ledono i diritti del ricorrente in esso. Vedi il nostro articolo sul contenzioso americano.
Tuttavia, tutte le parti e il depositario possono essere uniti in un’azione quando ciò è necessario per ottenere un sollievo completo. Ad esempio, gli acquirenti nell’ambito di un contratto di vendita di terreni sono parti indispensabili in un’azione di un venditore e di un agente immobiliare per recuperare la caparra dall’agente di garanzia, quando il venditore e il broker non avrebbero diritto a una divisione della caparra fino a quando non fosse stato stabilito che gli acquirenti erano in default.
Quando il depositario consegna ingiustamente l’oggetto dell’impegno a una terza persona, la persona avente diritto alla proprietà può mantenere un’azione contro la terza persona senza unirsi al titolare dell’impegno o al depositante. Legge v. Garanzia del titolo & Trust Co., 91 Cal. App. 621 (Cal. App. 1928).
Quando il depositante tratta ingiustamente la proprietà dopo che è stata depositata nell’impegno, l’altra parte dell’accordo, non il depositario, è la parte appropriata per presentare un’azione. Per esempio in Gunby v. Hayden, 181 Mo. App. 449 (Mo. CT. App. 1914), il proprietario ha stipulato un contratto scritto con un individuo in base al quale entrambe le parti hanno concordato di scambiare le terre. Entrambi hanno dato un assegno al titolare dell’impegno in considerazione del contratto. Il denaro rappresentato dagli assegni doveva essere consegnato al proprietario solo quando passavano gli atti. Il proprietario e l’individuo hanno quindi stipulato un nuovo contratto al posto del vecchio contratto. Il proprietario ha detto al titolare dell’impegno che gli atti sono passati e di rilasciare il denaro. Prima che il titolare dell’impegno rilasciato il denaro, il proprietario e l’individuo collocato pagamenti di arresto sui controlli. Il titolare dell’impegno ha presentato una petizione di tre conteggi contro il proprietario per recuperare il valore delle tasse di controllo e di protesta del proprietario. Il tribunale di prova è entrato giudizio per il proprietario e il titolare dell’impegno appello. La corte ha affermato la decisione del tribunale. La corte ha ritenuto che il titolare di garanzia non ha fatto nulla per causare la responsabilità di allegare a lui, ma atto illecito del proprietario nel fermare il pagamento sul controllo può aver reso il proprietario responsabile verso l’individuo. La petizione del titolare dell’impegno non è riuscita a dichiarare una causa di azione. Non ha ricevuto né perso denaro. Non c’era alcun diritto di recupero dimostrato che ha tenuto.
Conclusione:
Lo scopo sottostante di un deposito a garanzia è quello di stabilire un repository per denaro o attività che li terrà in custodia fino a quando gli eventi si verificano come concordato dalle parti contraenti per l’impegno. Si tratta spesso immobiliare, ma non è limitato a quel tipo di transazione né è limitato ai titolari di escrow licenza meno stato o legge federale essere coinvolti. In effetti, l’impegno più semplice è semplicemente chiedere a un amico di tenere la puntata quando due persone scommettono sull’esito di un evento.
Solo quando sono coinvolti immobili o titoli, le regole molto più complesse imposte dal governo diventano attive. Il ruolo del titolare dell’impegno, tuttavia, invariabilmente coinvolto un insieme contrattuale di istruzioni e un dovere fiduciario, qualcosa da tenere a mente dovrebbe mai essere chiesto di agire come escrow.