Secondo il codice di zonizzazione di New York un edificio ad uso misto è un edificio ad uso residenziale e un altro uso ad esempio un edificio residenziale con spazio commerciale al primo piano.
Come architetto ricevo molti clienti che sono confusi su come determinare l’area del pavimento edificabile secondo la zonizzazione di New York per la progettazione di edifici ad uso misto. In questo post ci accingiamo a guardare come la zona di zonizzazione piano funziona per la progettazione di edifici uso misto.
Progettazione di edifici ad uso misto
Per prima cosa. Che cos’è un edificio ad uso misto?
Un edificio ad uso misto è un edificio con più di un uso che combina due o più degli usi seguenti: residenziale, commerciale, impianto comunitario e produzione di minerali. Quando 2 o più di questi sono combinati in un edificio si dispone di un edificio ad uso misto.
NYC Zonizzazione Usi:
Ci sono 4 usi di base per gli edifici a New York:
- Residenziale
- Residenziale di zonizzazione distretti iniziano con R
- Commerciale
- Commerciale Zonizzazione Distretti iniziare con un C
- Produzione
- distretti produttivi iniziano con M
- strutture della Comunità
- non Ci sono strutture della Comunità di zonizzazione distretti di new york più di zonizzazione distretti consentirà Comunità Impianto di utilizzo.
Sviluppi di uso misto
Esistono molte condizioni di zonizzazione diverse che consentirebbero uno sviluppo di uso misto. Ecco alcuni esempi in cui potresti essere in grado di inserire 2 usi diversi in un unico edificio.
Zonizzazione residenziale con struttura comunitaria
A New York tutti i distretti di zonizzazione residenziale consentiranno l’utilizzo di strutture comunitarie. Esempi di una struttura comunitaria sarebbero edifici religiosi, centri comunitari, ospedali, scuole, ecc. È consentito creare un edificio ad uso misto con uso residenziale e comunitario.
Zonizzazione residenziale con sovrapposizione commerciale
Commerciale è consentito solo in zone residenziali se sono residenziali con zone di sovrapposizione commerciale. Un esempio comune, in questo caso, sarebbe uno spazio commerciale al piano terra con appartamenti sopra.
Zonizzazione commerciale con equivalente residenziale
La maggior parte delle zone commerciali ha zone equivalenti residenziali. Un equivalente residenziale nella zonizzazione commerciale significa che hai la possibilità di fare residenziale nella zona commerciale. Ci sarà una zona residenziale assegnata come equivalente al distretto commerciale. In questo caso puoi creare un edificio ad uso misto. Un esempio potrebbe essere un edificio con uffici e residenziale in un unico edificio. un altro esempio sarebbe hotel e residenziale in un edificio. Gli hotel sono zonizzazione commerciale non residenziale.
Commerciall Zonizzazione con Impianto comunitario
A New York la maggior parte dei distretti commerciali consentirà per gli usi Impianto comunitario. È consentito realizzare un edificio ad uso misto sia con uso commerciale che comunitario.
Distretti di produzione accoppiati
Alcuni distretti di produzione hanno quello che viene chiamato un distretto accoppiato. il distretto accoppiato è un quartiere residenziale in cui si applicano sia le normative residenziali che quelle manifatturiere. questi distretti consentono edifici ad uso misto per promuovere residenze nei distretti produttivi. potete vedere esempi di questo a Long Island City dove c’è una grande quantità di uso residenziale nella produzione di aree a zone.
Uso commerciale nei distretti manifatturieri
La maggior parte dei distretti manifatturieri consentirà l’uso commerciale. Si potrebbe se si voleva costruire un edificio di produzione con qualche uso commerciale in esso.
In edifici ad uso misto con uso commerciale
La sezione 32-422 del codice di zonizzazione vieta l’uso commerciale al di sopra dell’uso di strutture residenziali o comunitarie. O sullo stesso piano tranne al piano terra.
Mixed Use Building Design Floor Area Ratio = FAR
Floor Area Ratio (FAR) è una proporzione che determina quanti metri quadrati può essere il tuo edificio. Moltiplichi la metratura del lotto per il rapporto di superficie del pavimento e questo ti dà la metratura totale consentita per lo sviluppo dell’edificio. Ad esempio, se un lotto di 10.000 piedi quadrati ha una distanza di 2, è possibile costruire un edificio di 20.000 piedi quadrati sulla proprietà.
Rapporto di superficie per usi diversi
Spesso accade quando una proprietà ha più di un uso che ogni uso ha un rapporto di superficie diverso. Quando questo è il caso non si aggiungono i diversi FARs insieme. Questo è un malinteso comune che sento da un sacco di gente. La metratura totale dell’edificio sarà regolata dal più grande di tutti i FAR disponibili. Gli altri FAR disponibili detteranno la portata di ogni singolo utilizzo.
Esempi di calcolo FAR:
Se ho una proprietà in un distretto di zonizzazione C6-6 potrei costruire un edificio ad uso misto commerciale e residenziale.
Il FAR commerciale è 15
L’equivalente residenziale è R10 con un FAR residenziale di 10
Scopri di più sul rapporto superficie in un altro post che abbiamo scritto.
Supponiamo per questo esempio che la proprietà sia di 100 piedi per 100 piedi con un’area totale di 10.000 piedi quadrati.
In questo caso potremmo avere diverse opzioni.
Opzioni di costruzione monouso
Opzione commerciale
Potremmo costruire un edificio completamente commerciale.
Lotto Area X commerciale FAR = Edificabile metratura
10,000 x 15 = 150,000 piedi quadrati
Si potrebbe costruire un edificio commerciale di 150,000 piedi quadrati.
Opzione residenziale
cosa succede se si voleva solo costruire un edificio residenziale.
Lotto Area X Residenziale FAR = Area edificabile
10.000 x 10 = 100.000 piedi quadrati
In questa opzione è possibile costruire un edificio residenziale di 100.000 piedi quadrati. FYI in questa opzione si potrebbe avere un bonus per l’alloggio inclusivo, ma non sto entrando in questo qui. Sto cercando di mantenere il punto di calcoli lontani per edifici ad uso misto.
Il nostro primo esempio 2 in cui non sono effettivamente edifici ad uso misto, li ho appena usati per illustrare semplici calcoli LONTANI. come calcoliamo LONTANO per un edificio ad uso misto.
Opzioni di costruzione ad uso misto
Diciamo che vogliamo costruire edifici ad uso misto. Se il nostro massimo residenziale LONTANO è 10 e il nostro massimo commerciale LONTANO è 15 allora un edificio ad uso misto può avere un massimo LONTANO di 15 e la porzione residenziale dell’edificio non può superare un LONTANO di 10.
Uso misto Massimizzare residenziale LONTANO
Edificio massimo LONTANO = 15
10.000 x 15 = 150.000 piedi quadrati
Si potrebbe costruire un edificio commerciale di 150.000 piedi quadrati.
Residenziale FAR = 10
10.000 x 10 = 100.000 piedi quadrati
Commerciale FAR rimanente = 5
10.000 x 5 = 50.000 piedi quadrati
In questa opzione potremmo costruire un edificio ad uso misto con una superficie massima di 150.000 piedi quadrati. Di questa metratura potremmo costruire 100.000 piedi quadrati di spazio residenziale e 50.000 piedi quadrati di commerciale. Naturalmente è possibile aumentare lo spazio commerciale fino a quando si diminuisce lo spazio residenziale. il totale non può superare i 150.000 piedi quadrati in questa situazione.
Mixed Use Building Zoning
Come architetto, studio da vicino i codici di costruzione e i codici di zonizzazione, ma questi sono problemi complicati e piuttosto coinvolti. In questo articolo, abbiamo esaminato alcuni dei concetti di base per quanto riguarda la suddivisione in zone per edifici uso misto Distretto. Questo post non presuppone di coprire ogni possibile problema o condizione, ma fornisce una panoramica generale dell’argomento.
Grazie per aver letto il nostro post sul blog su Mixed Use Building Design Design
Spero che questo sia stato utile. Non esitate a lasciare una domanda o un commento qui sotto. Se vuoi discutere di un progetto specifico e stai cercando di parlare con un architetto puoi contattarci direttamente.
Contatto Fontan Architettura
Questo post è stato scritto da Jorge Fontan AIA Architetto e proprietario di New York City studio di architettura di Fontan Architettura. Jorge Fontan ha conseguito 3 lauree nello studio dell’architettura, tra cui due lauree presso la City University di New York e un Master in Advanced Architectural Design presso la Columbia University. Jorge ha un background in edilizia e ha praticato architettura per 15 anni dove ha progettato ristrutturazioni e nuovi sviluppi di vari tipi di edifici.