エスクローの法律と実践の基礎

多くの場合、人々はエスクローという言葉を聞くとき、彼らはすぐに不動産取引が企図されており、タイトル会社はエスクローオフィスの役割を占有すると結論づけますが、エスクローオフィサーに課される義務はやや曖昧かもしれません。 エスクローは、不動産にのみ関連することを考えることは、一般的なエラーです。 この誤解は米国のほとんどの不動産取引が条件付捺印証書の記述を使用し、条件付捺印証書の役人はこうしてほとんどのアメリカ人がその文脈の条件付捺印証書を経験するという事実に基づいている。 現実には、エスクロー口座の使用は、トランザクションの任意のタイプで発生する可能性があり、かなり頻繁にビジネス目標を達成するための有用な

その最も基本的な形式では、エスクローは、他の人との契約のある人が、特定のイベントが発生するまで、そのような人が保持する第三者に書面、金銭、 第三者または財産が信頼されている中立的な人は、エスクローエージェントまたは預託者として知られています。 主な当事者は、被付与者と被付与者です。 預金のための信頼で与えられたプロパティは、エスクロープロパティとして知られています。

エスクローが作成される取引は、実際の財産または個人財産を他の人に売却、譲渡、妨害、またはリースすることができます。

エスクローが作成される 証券、資金、およびその他の資産もエスクローで保有することができます。 指定されたイベントが発生した場合、プロパティは、権限付与者、権限付与者、約束者、約束者、義務者、義務者、廷吏、廷吏、または権限付与者の代理人または従業員に第三者によって配信されることになります。 資金は、適切な書面または口頭の指示を受け取るまで、エスクローサービスによって保持されます。 金融エスクローでは、ファンドは義務が履行されるまで保持されます。 プロパティは、契約の特定の条件/条件の実行時に取引に相手に再配信されるべきです。 通常、エスクローオフィスは、権限付与者および権限付与対象者に対する受託者義務を有し、取り決めは書面による契約で作成されます。

基本法：

エスクローが有効であるためには、次のようにする必要があります:

• 取引の当事者間の拘束力のある契約、および
• 第三者への転送手段またはお金の条件付き配信

一般に、二つ以上の基礎となる取引があり、エスクロー取引には二つ以上の関連するエスクローがあります。 エスクローエージェントは、エスクローの指示に指示された特定の目的のためにのみ、エージェントとして行動するという点で、取引の当事者の限定された 彼/彼女の位置は受託者のようなものです。

エスクローエージェントの主な任務は次のとおりです:

• エスクローの指示に従う義務;
• 誠実かつ合理的なスキルを使用する義務;と
• 条件の完了時に商品を再配達する義務。

不測の事態の状態や出来事のパフォーマンスの前に配信が許可されていません。 また、事前の配信は、預金者の権利の侵害です。 グリフィン対ゲイ、223病気。 アプリ。 420,432 アプリ。 Ct. 1921). 行為を維持するための無条件の指示と第三者への権限付与者による行為の配信と権限付与者の死亡時に権限付与対象者に配信が有効な配信です。 しかし、その行為に対する支配権の付与者による予約はあってはなりません。 ターナー v.マラーニー,640S.W.2d517,521(Mo. Ct. アプリ。 1982). 契約の締結前に、エスクローエージェントは、両当事者のためのデュアルエージェントです。 終了後、エスクローエージェントは、各当事者のための個々のエージェントです。

エスクローの指示は、当事者とエスクロー保有者の義務を述べるエスクローエージェントへの指示を書かれています。 既存の代理人または権限付与者または権限付与者の弁護士は、職務の利益相反のためにエスクローエージェントとして行動することはできません。

エスクローホルダーの選択は、通常、プリンシパル間の合意によって行われます。 エスクロー契約の当事者に対する義務に違反するエスクローエージェントは、不法行為および契約違反の責任を負うことができます。 商業条件付捺印証書Co. V.Rockport Rebel,Inc.,778S.W.2d532(Tex. アプリ。 コーパスクリスティ1989）。

エスクローの作成：

通常、州法は必要なエスクロー文書と法律を決定しますが、連邦政府規制の金融機関が関与している場合、連邦法が適用され、州間商

住宅ローン要件に関する連邦法

12USCS§3500.17に基づき、エスクロー口座とは、サービサーが借り手に代わって税金、保険料（洪水保険を含む）、または連邦関連の住宅ローン 定義には、「信託口座」、「準備口座」、「押収口座」、または地域に応じたその他の用語を含む、この目的のために確立された口座が含まれます。 “エスクロー口座”には、サービサーが借り手の支払いの一部を元本に追加し、その後、元本からエスクロー口座項目の支出を差し引く取り決めが含まれます。 このセクションの目的のために、用語”エスクローアカウント”は、借り手の完全な制御下にあるすべてのアカウントを除外します。

この法律は、エスクロー口座の要件を定めています。 したがって、貸し手は、連邦政府関連の住宅ローンに関連してエスクロー口座を確立します。 これは、暦年内の毎月の支払いと支出に基づいて計算を使用してエスクローアカウントの制限を設定します。

エスクローアカウントに隔週またはその他の支払い期間が含まれる場合、そのセクションの要件はそれに応じて変更されます。 “隔週支払い-例”と題されたHUD公開ガイダンス文書は隔週会計の例を提供し、”年次エスクロー口座開示明細書-例”と題されたHUD公開ガイダンス文書は、3年の会計サイクルの例を提供する。 HUD公開ガイダンス文書”自主的なエスクロー口座の支払いのための消費者の開示”と題されたモデルの開示形式を提供します,しかし、必須ではありませ

エスクロー口座への支払いの制限は次のとおりです:

(1)貸し手またはサービサー（以下サービサー）は、連邦関連の住宅ローンに関連して作成されたエスクロー口座に、以下の金額を超える預金を借り手に要求してはな: サービサーは、借り手のエスクロー口座を作成する際に、そのような支払いが最後に支払われた日から最初の支払い日までの期間に起因する税金や保険などの抵当財産に関する料金を支払うのに十分な金額を借り手に請求することができます。 “支払うのに十分な金額”は、エスクロー勘定計算年度に予測される最低月末目標残高がゼロになるように計算されます。 さらに、サービサーは、エスクロー口座からの推定年間総支払額の六分の一（1/6）以下でなければならないクッションを借り手に請求することができます。

(ii)エスクロー口座の存続期間中の料金：エスクロー口座の存続期間を通じて、サービサーは、サービサーが合理的に口座から支払うことを予想する年間エスクロー さらに、サービサーは、アカウントからの推定年間支払い総額の六分の一（1/6）以下のクッションを維持するための金額を追加することができます。 ただし、サービサーがエスクロー口座分析を通じて不足または不足があると判断した場合、サービサーは不足を補うか、不足を解消するために追加の預金を支払う

(2)エスクローアカウントの作成時のエスクロー分析: 条件付捺印証書の記述を確立する前に、サービサーは借り手が条件付捺印証書の記述に沈殿させなければならない量を定めるために条件付捺印証書の記述の分析を行なわなければならない。 最初のエスクロー口座分析を完了すると、サービサーは準備し、借り手に最初のエスクロー口座明細書を提供する必要があります。 サービサーは、エスクロー勘定分析を使用して、余剰、不足、または不足が存在するかどうかを判断し、勘定に調整を行う必要があります

(3)その後のエスクロー勘定分析: 各エスクロー口座について、サービサーは、エスクロー口座計算年の完了時にエスクロー口座分析を実施して、次の計算年の借り手の毎月のエスクロー口座の支払 サービサーは、エスクロー勘定分析を使用して、余剰、不足、または不足が存在するかどうかを判断し、勘定を調整する必要があります。

(4)集計会計が必要:すべてのサービサーは、エスクロー勘定分析を行う際に集計会計方法を使用する必要があります。クッション(5): クッションは、エスクロー口座からの推定年間総支出の六分の一（1/6）以下でなければなりません。

(6)発生前の制限:サービサーは、発生前を練習してはなりません。

(7)サービサー支出金額の見積もり：エスクロー口座分析を行うために、サービサーは、支払うエスクロー口座項目の金額を見積もるものとします。 サービサーが次の計算年にエスクロー項目の料金を知っている場合、サービサーはその金額を使用して支払い金額を見積もるものとします。 料金がサービサーに不明である場合、サービサーは、前年の料金、またはすべての都市消費者の全国消費者物価指数の直近の年の変化を超えない金額で修正された前年の料金に見積を基づかせることができる。 未評価の新しい建設の場合には、サービサーは、市場地域で同等の居住用不動産の評価に推定値をベースにすることができます。

(8)住宅ローン書類の規定：サービサーは、各エスクロー口座に適用されるクッションを決定するために住宅ローン書類を調べなければなりません。 住宅ローンの書類が低いクッションの制限を提供する場合は、ローンの書類の条件が適用されます。 任意の住宅ローンの融資文書の条件は、このセクションで許可されているよりもエスクロー口座に大きな支払いを許可する場合、このセクションでは、適

住宅ローンの書類が具体的にエスクロー口座を確立していない場合、サービサーがローンのエスクロー口座を確立することができるかどうかは、他の連邦または州 住宅ローンの融資文書は、エスクロー口座の制限に沈黙しているとサービサーは、他の連邦または州の法律の下でエスクロー口座を確立した場合、該当する連邦ま ローン書類がRESPA制限までのエスクロー口座を提供する場合、適用される連邦または州法がより少ない金額を設定しない限り、サービサーはこのセクションと一致する最大金額を要求することがあります。(9)一年以上の期間の評価: 一部のエスクローアカウント項目は、一年以上の期間のために請求されることがあります。 たとえば、サービサーは、3年ごとに支払いのために洪水保険または水浄化エスクロー資金を収集する必要がある場合があります。 このような場合、サービサーは、支出の完全なサイクルのための借り手の支払いを推定するものとします。 3年ごとに支払われる洪水保険料については、サービサーは36の等しい月の金額を反映して支払いを徴収しなければならない。 しかし、3年間のうち2年間は、年間と比較して低いポイントが3年サイクルになるため、口座残高が低い毎月の残高に達しない可能性があります。

州法：

各州はまた、エスクローの作成と維持とエスクローオフィスの義務のための様々な法的要件を持っており、特定の州内でのみそれらの取引のために、州法は有能な弁護士によって見直されるべきである。 連邦法が自動的に適用されると仮定しないでください。

誰がエスクローオフィサーかもしれませんか？

上記のように、エスクローとは、一定の条件を満たしたときに文書、不動産、金銭、または有価証券を中立の第三者に預託して納品するプロセスです。 中立的な第三者は、エスクローエージェントまたは預託者として知られています。 エスクローの作成には、当事者からの指示を受けた預託者がなければなりません。 楽器は、当事者間の合意によって寄託者に寄託されます。 預託者への指示は、エスクロー契約を管理する規則を構成します。 エスクロー契約は、エスクローに配置された楽器とは異なります。 これには、当事者が合意した条件が含まれています。 寄託者は、契約の条件に応じて楽器を受け入れます。 ケネディv.地区-不動産タイトルIns. Corp.,306A.2d655,657(D.C.1973). 有効なエスクロー契約は、提案されたエスクローエージェントが知っているし、預金を受け取る機能を実行することに同意する必要があります。 有効なエスクロー契約の本質的な要素は次のとおりです。

• 寄託者と寄託者との間の預金の条件に同意する契約。
• 寄託物の寄託者への配達; と
• 寄託者に合意された条件の通信。

エスクローの預託者は第三者でなければなりません。 受領者は、預託された財産を寄託者に送付する目的で、受領者の代理人とすることができる。 ただし、受領者はエスクローの預託者にすることはできません。 Cincinnati,W.&Z.R.Co. v.Iliff,13Ohio St.235(Ohio1862). 寄託者は、権限付与者または権限付与対象者の代理人ではありません。 寄託者は、明示的な信託の受託者です。 Foulkes v.Sengstacken,83鉱石. 118,128-129(または. 1917).

預託者の権利と義務は、エスクロー契約によって決定されます。 244を記録した。 390,392(260S.E.2d85)(1979). 預託者の義務は、エスクロー契約の条件を満たすことだけです。 また、エスクローされたプロパティのタイトルは、預金者に残っています。 預金者は預金者に財産を降伏させる。 エスクローのすべての条件が達成されると、預託者がプロパティを提供します。 ロバーツv.ポーター,193Ga. アプリ。 898,900 Ct. アプリ。 1989). 預託者は、当事者の指示を厳密に遵守するために、エスクロー当事者に対する受託者義務を有する。 保有者は、エスクローを実行することに同意することによって受託者の義務を負うものとします。 多くの場合、預託機関は、エスクロー契約でその受託者義務を制限しようとしますが、特定の義務は、状態に応じて放棄することはできません。

通常、預託者は、エスクローの下で以下の義務を負う：

• エスクローの指示を実施する上で合理的なスキルと勤勉を行使すること。
• 預託者の書面による指示を厳密に遵守すること。

また、預託者は、エスクローの過程で取得した知識をプリンシパルに伝える義務があります。 そのように取得された知識は、保留中の取引に関するプリンシパルの決定に影響を与える可能性のある重要な事実に関するものでなければな アクスレー v.トランスアメリカのタイトルIns. Co.、88カル アプリ。 3d1,9(Cal. アプリ。 4Th Dist. 1978).

預託者が過失を犯した場合、通常、義務違反によって引き起こされたいかなる損失についても責任を負います。 しかし、エスクローの条件によって必要とされない何かをしなかったことについて、エスクロー保有者には責任がありません。 さらに、預託者は、エスクローの指示に素直に従っている間に発生した損失について責任を負いません。 アクスレー v.トランスアメリカのタイトルIns. Co.、88カル アプリ。 3d1,9(Cal. アプリ。 4Th Dist. 1978).

エスクローエージェントは、契約の条件が満たされたときに、恩恵を受けた当事者に文書を提供します。 預金者は、エスクローに入金された機器を制御することはできません。 条件が履行されると、受領者または債務者はエスクローされた財産の引渡しを受ける権利があります。 配達は裁判所の法令によって施行することができます。 寄託者が配達を拒否した場合、救済は通常、エスクロー契約の特定の履行を強いるために相手に対してではありません。 措置は、楽器の所有権を得るために寄託者に対して提起することができます。 預託者が配達を拒否し、エスクローを請求する場合、預託者は変換の責任を負うことができます。 169オクラ… 120,122( 1934).

楽器がエスクローに入金されると、楽器は預金者の制御を超えて通過します。 預金者はそれを思い出すことはできません。 条件が履行されると、寄託者はその財産を被付与者に提供しなければならない。 条件付捺印証書の沈殿物は条件付き配達に相当します。

エスクローは、エスクローの条件を履行する前に預金者が死亡したことによって無効になることはありません。

エスクローは、エスクローの条件を履行す 締約国は、同じ目的のために別の寄託者を代用することができる。 代替寄託者は、元の契約の条件に拘束されます。

預託の義務:

預託者は、エスクローエージェントとも呼ばれ、契約預金の当事者がエスクローで財産をエスクローした人です。 預託者の義務は、一般的にエスクロー契約で定義されています。 必要な権限のない契約からの逸脱は不合理であり、合理的な慎重さで行うことはできません。 預託者の義務は、契約の条件に従って固定され、制限されています。 寄託者は、両当事者が意図したとおりに契約の条件を実行しなければならない。 S/heは、エスクロー契約によって承認されていない預金、またはその処分を処理することに関連する行為を行うことはできません。 ゴメス対ハンティントントラスト株式会社、129F.Supp。 2d1116,1123(N.D.Ohio2000).

寄託者は、履行する義務がある契約を編集したり、不適切に解釈したり解釈したりすることはありません。

寄託者は、契約を編集したり、不適切に解釈したり、解釈したりしません。 寄託者は、契約が言うことによって彼/彼女の義務に導かれなければならない。 S/heは、エスクローの別の部分が時間と日付などの機能を省略していることに基づいて、契約の一部を無視することは許可されていません。 連邦預金Ins。 株式会社v. 最初のNat’l銀行&トラスト株式会社。、496 294,296-297(W.D.Okla. 1980).

預託者は、エスクローの当事者に対する信頼と信頼の受託者関係を持っています。 寄託者は、綿密な誠実さ、スキル、勤勉さをもって責任を果たさなければならない。 ベリー v.マクロード,124Ariz. 346位(アリズのベストセラーを見る) 1979).

細心の誠実さ、スキル、勤勉さをもって行動する寄託者の義務には、取引の指定当事者の身元を確認するための合理的な努力を取る義務が含まれます。 マックスフィールド対マーティン217アリズ 312,315(Ariz. Ct. アプリ。 2007).

エスクロー関係は、エスクロー契約の条件を厳密に遵守するための二つの特定の受託者の義務を生じさせます。

• 合理的な寄託者がエスクローの当事者に犯した詐欺の証拠として認識する事実を開示すること。
• エスクローの関係は、エスクロー契約の条件を厳密に遵守するためのものです。
• 合理的な寄託者がエスクローの当事者に犯した詐欺の証拠として認識する事実を開示すること。 Burkons v.Ticor Title Ins. Co.、168 345位(アリズのベストセラーを見る) 1991).

資金の預託の場合、預託者はエスクローに預託された資金の受託者であり、エスクロー契約が言うことによって彼/彼女の義務に導かれなければならず、エスクローの指示に従って厳密に行動しなければならない。 ウェブスター v. （株）ユーライフ-タイトル、123 130,133(Ariz. Ct. アプリ。 1979).

エスクローの条件：

預託者の義務はエスクローの条件によって支配されているので、預託者の指示を起草する際に注意が払われるべきである。

エスクロー契約には、指示を提出する当事者の名前と寄託者の名前と住所が含まれていなければなりません。 契約には、指示の日付が含まれるものとします。 寄託者に寄託または寄託される項目または文書のリストは、契約に含まれていなければなりません。 エスクロープロパティの配信のための条件は、契約に含まれています。 さらに、デフォルトの規定は、エスクロー契約に含めることもできます。 良いアイデアは、仲裁条項に加えて弁護士費用条項を含めることです。 酸テスト句の私達の記事を見なさい。 エスクローは、契約のすべてのプリンシパルの同意なしに呼び出すことはできません。 さらに、補償条項も契約に含めることができます。 特定の契約には、寄託者による受諾が含まれます。

ほとんどの州で見つかった寄託者の主な任務は次のとおりです:

• 寄託者は、当事者への損失を防止するために必要なすべての情報を当事者に開示するものとする。 レーンv.Oustalet,873そう. 2d92,96(ミス. 2004).
• 預託者は、条件が実行されるまでエスクローされた財産を保持することができます。 S/彼はその後、被付与者にプロパティを提供する必要があります。 ジャクソン対ジャクソン、67鉱石。 44、52（または。 1913).
• 所定の条件が実行された場合、寄託者は被付与者に財産を提供する義務があります。 ただし、条件が実行されていない場合は、権限付与者にプロパティを再配信する必要があります。 Howlin v.Castro,136Cal. 605（カル. 1902).

一般的なルールは、寄託者が契約の条件に従って行動することであるということです。 実行するために契約されている命令または契約から生じる暗黙の約束に違反した場合、負傷者は契約違反の訴訟原因を取得します。 また、預託者が過失を犯した場合には、通常、義務違反によって引き起こされた損失に対して責任を負います。しかし、エスクロー保有者は、預金者の事務を警察する一般的な義務はありません。

しかし、エスクロー保有者は、預金者の事務を警察する一般的な義務 預託者の義務は、指示を忠実に遵守することに限られています。 Schaefer v.Manufacturers Bank,104Cal. アプリ。 3d70,77(Cal. アプリ。 2d Dist. 1 980).

エスクローエージェントは、エスクロー契約に従って職務を遂行しなかった過失に対して責任を負いますが、預金が彼または彼女と行われるまで、当事者

エスクロー責任役員を緩和する免責条項は、法律で特別な好意を享受していませんが、そのような条項はエスクローに含めることができます。 しかし、彼らは悪意を持って、または意図的に、または受益者の利益に無謀な無関心でコミットされた信頼の違反については効果的ではありません。 アクセルロッドv.ジャンバルボ,129病気. アプリ。 3d512,517(Ill. アプリ。 Ct. 1st Dist. 1984).

エスクローの違反：

エスクローは、最も一般的に不動産の文脈で使用されています。 条件付捺印証書の会社はまた高い値の個人的な、ビジネス特性の移動で、ウェブサイトおよびビジネスのように、そして人に人の遠隔オークションの完 一般的にエスクロー契約が行われると、エスクローアカウントは、ブローカーのプリンシパルまたはトランザクションの終了または終了まで、他の人に代わって資金を保持する目的のために、ライセンス法の規定の下でブローカーによって確立されます。 不動産では、主に固定資産税や保険料などの義務を支払うためにアカウントが保持されることがよくあります。

エスクロー契約の条件が満たされ、預託者がエスクローされた商品の配送に失敗または拒否した場合、救済は法律または衡平法のいずれかで、預託者に対 ただし、エスクローの相手方は、その当事者が必要なエスクロー条件を遵守しなかったことにより、預託者が行動を拒否した場合、またはその当事者がエスクローされた財産の権利を主張し、原告の権利に悪影響を及ぼす場合には、預託者と被告として参加することができる。 アメリカの訴訟に関する私たちの記事を参照してください。

しかし、すべての当事者および寄託者は、完全な救済を得るために必要な場合に行動に参加することができます。

しかし、すべての当事者および寄託者は、完全な救済を得るために 例えば、土地売買契約に基づく購入者は、売り手と不動産ブローカーがエスクローエージェントから手付金を回収するための行動において不可欠な当事者であり、売り手とブローカーは、購入者がデフォルトになっていたことが確立されるまで手付金の分割を受ける権利がない。

預託者がエスクローの主題を第三者に不当に提供した場合、財産を受ける権利を有する者は、エスクロー保有者または預託者に参加することなく、第三者に対する訴訟を維持することができる。 法律v.タイトル保証&トラスト株式会社。、91カル アプリ。 621（カル. アプリ。 1928).

預託者がエスクローに預託された後に財産を不当に扱った場合、預託者ではなく、契約の相手方が訴訟を起こす適切な当事者です。 例えば、Gunby v.Hayden、181Moで。 アプリ。 449( Ct. アプリ。 1914年）、所有者は、両当事者が土地を交換することに合意した個々との書面による契約を締結しました。 両方とも契約を考慮して条件付捺印証書のホールダーに点検を与えた。 小切手で表されるお金は、行為が通過したときに所有者に引き渡されるだけでした。 所有者と個人は、古い契約の代わりに新しい契約を締結しました。 所有者は、行為が渡され、お金を解放することをエスクローホルダーに語った。 エスクローホルダーがお金を解放する前に、所有者と個人は小切手に支払いを停止しました。 エスクロー所有者は、所有者の小切手と抗議手数料の価値を回復するために、所有者に対して三カウント請願書を提出しました。 裁判裁判所は、所有者のための判決を入力し、エスクローホルダーは上訴しました。 裁判所は、裁判裁判所の決定を確認しました。 裁判所は、エスクロー所有者が彼に添付する責任を引き起こすことは何もしなかったが、小切手の支払いを停止する所有者の不法行為は、所有者が個人に責任を負わせた可能性があると判示した。 エスクロー所有者の請願は、行動の原因を述べることができませんでした。 彼は受け取ったり、お金を失ったりしませんでした。 彼が保持していることを示す回復の権利はありませんでした。

結論：

エスクローの根本的な目的は、エスクローのために契約する当事者によって合意されたイベントが発生するまで、安全に保管する金銭または資産のためのリポジトリを確立することです。 それは頻繁に不動産を含むが、そのタイプのトランザクションに制限されないし、認可された条件付捺印証書のホールダーのマイナスの州か連邦法が 確かに、最も簡単なエスクローは、二人がイベントの結果に賭けているときに、友人にステークを保持するように頼むだけです。

不動産や有価証券が関与している場合にのみ、政府によって課されたはるかに複雑なルールがアクティブになります。 エスクローホルダーの役割は、しかし、常に命令と受託者の義務の契約セットを関与し、あなたが今までエスクローとして行動するように求められるべき