契約割当101:不動産卸売のためのヒント

（この高度なブログは、Lofty AIが何千人もの投資家や機関投資家と協力して獲得した不動産投資のヒントと洞察をまとめたものである。)

契約の割り当てとは何ですか？

不動産契約の割り当ては、所有者と最終購入者との間の不動産の販売を容易にするために不動産投資家が使用する卸売戦略です。

不動産契約の割り当て戦略は、彼らにオフマーケットの家を購入する権利を与える投資家との契約に署名する対象財産の所有者を含みます。

一度契約の下で、投資家は財産を購入する排他的権利を持っていますが、彼らはフォロースルーしない場合、彼らは罰せられません。

契約を割り当てるとき、投資家は通常、やる気売り手が所有する不良、オフ市場のプロパティを対象としています。

この記事は、あなたにそうでなければ、不動産契約を反転として知られている不動産契約の割り当てについての核心ザラザラの詳細を教えていま

やる気のある売り手が何であるかを定義することから始めましょう。p>

動機売り手は何ですか？やる気売り手は、何らかの理由で、できるだけ早く自分の財産を売却する動機となっている誰かです。

やる気売り手は、できるだけ早く自分の財産を売却する動機となっている人です。

やる気売り手のプロパティは、市場平均を下回る10％-30％のために販売する傾向があり、一般的に非常に有利な条件を持っています。 これらはお金および0%の金利を含んでいないかもしれない。

やる気売り手を見つけることは、不動産投資家の夢です。 あなたが1つを見つけるとき、あなたは彼らの絶望を生かして、おそらく受け入れられるよりも低いボールのオファーを入れることができます。

契約の割り当てはどのように機能しますか？

売買プロセスを容易にするために、割り当て契約がまとめられています。

不動産契約を反転するプロセスに関与する3人がいます。

• 売り手
• 卸売業者
• 買い手

以下は、不動産譲渡契約がどのように機能するかの段階的なプロセスです:

1. 卸売業者が物件を見つけたら、売り手と購入契約を締結します。 購入契約は、卸売不動産契約内のサブ契約です。
2. 卸売購入契約は、卸売業者が合法的に買い手に契約を譲渡または販売することができると述べています。
3. 卸売業者は、合法的に買い手に所有権を移転するための譲渡契約を締結します。
4. 今、買い手は元の購入契約の条件に従って売り手から直接不動産を購入することができます。卸売業者が不動産の所有権を新しい買い手に移転すると、卸売業者の法的責任と売り手に対する義務が排除されます。

卸売業者が不動産の所有権を移転すると、卸売業者の法的責任と売り手に対する義務が排除されます。

契約割当を利用する際に留意すべきいくつかの注意点があります。

• 契約禁止:セラーとの割当契約に将来の割当の禁止がないことを確認し これは、道の下に大きな問題を作成することができ、あなたが目を離さないようにしたいものです。 契約が不動産の割り当ての契約の法律を専門にする弁護士によって起草されることを確かめなさい。
• プロパティ固有の禁止事項：HUDプロパティ（住宅都市開発省によって取得されたプロパティ）、所有またはREOs（抵当流れプロパティ）、およびMLS上の上場プロパテ REOプロパティは、例えば、転売することが許可される前に90日間の期間を持っています。

割り当て契約テンプレート

割り当て契約をまとめるときは、潜在的な問題

以下は、必要なすべての情報を含む割り当て契約テンプレートです

• 関係する当事者–買い手と売り手の両方の名前、タイトルに記載されているすべ
• 不動産の説明–プロパティのアドレス、法的な説明とプロパティの種類。
• 個人的な財産は、販売価格に含まれている–建物や土地に取り付けられていないもの。 ほとんどの場合、これには家庭用備品が含まれます。
• 購入価格と資金調達–購入価格、預金と資金調達条件。
• 預金が保有されている場所–預金が保有されている方法を概説します。
• 資金調達の不測の事態–財務条件を概説したり、現金で支払う場合。
• 施設の条件–買い手に提示されるプロパティの物理的な状態を強調表示します。
• 検査不測の事態–プロパティは、建物の条件から記載されているように、買い手の基準を満たしていない場合、これは、買い手がバックアウトすること
• 鉛ベースの塗料に関する声明-鉛ベースの塗料に関連する開示。
• 占有、所有、および閉会日–閉会日の締め切りを設定します。
• 証書の種類–伝達される証書の種類を確認します。
• 市場性のあるタイトル–売り手がタイトルを渡すことができないか、買い手がタイトル保険を取得することができない場合、このオプションは購入を拒否し、預金を返します。
• 調整–これは州によって異なりますが、通常は税金、上下水道、その他の料金の変更が含まれます。
• 買い手のデフォルト条項–これは、買い手が契約の合意された条件にデフォルトする場合、売り手の権利を概説します。
• 売り手のデフォルト条項–これは、売り手が契約の合意された条件にデフォルトする場合、買い手の権利を概説します。
• 損失と損害のリスク–契約中に財産が損傷した場合に買い手を保護します。
• 補遺–契約の一般的な開示および補遺。

卸売業者がお金を稼ぐ方法

正常に不動産契約を割

それは、契約の割り当て（卸売業者）がお金を稼ぐ方法を理解することから始まります。

契約割り当て利益は、あなたがプロパティのために支払うものと、あなたがそれを販売するものの違いです。

目標は、公正市場価値以下の方法を販売し、その後、はるかに高い価格で買い手に転売する意思がある売り手を見つけることです。それは買い手を見つけるためにあまりにも長い卸売業者を取る場合、彼らは契約条件に従って、ポケットから支払うことになる可能性があります。

不動産卸売業者は、フィックス-アンド-フリップ投資家と長期保有者の両方に販売します。

以下の2つのバイヤーのペルソナの違いを見てみましょう。

:

固定およびフリップ投資家への販売

固定するために特性を卸し売りするとき&フリップ投資家、卸し業者は特性のための これらのコストは、修正と反転の投資家が知るために重要です。

フィックス-アンド-フリップ投資家が最初に見ているのは、修復後の値またはARVであり、多くの場合、70％のルールから始まります。 プロパティARVは、彼らがそれが改装された後のために財産を売却することができますどのくらいそれらを伝えます。

修理後の値、またはARVは、すべての修理とアップグレードが完了した後のプロパティの値の推定値です。 プロパティの現在の値と、改装された後のプロパティの値の間のマージンを計算します。

買い-ホールド投資家に販売

買い-ホールド投資家に販売は完全に別のゲームです。

フィックス-アンド-フリップ投資家とは異なり、バイ-アンド-ホールド投資家は、通常、不動産のARVを気にしません。 これは、彼らがしばらくの間、プロパティを保持するつもりだという事実によるものです,すぐにそれを販売していません.

購入して保持するバイヤーにアピールするために、不動産卸売業者は、周囲の市場の人口統計と人口情報に非常に精通している必要があります。

バイ-アンド-ホールド投資家は、キャッシュフロー、平均稼働率、過去数年間の雇用の伸び、および大いに多くを決定するために、地域の平均賃料を知りた

ほとんどの投資家は、少なくとも3+年のためのプロパティを保持するために探しているように、これらは、購入*アンド*ホールド投資を知るためにす

不動産契約を割り当てるの長所

• 迅速な利益….. ほとんどの卸売業者は、一度に起こっているお得な情報の多くを持っており、毎月5-10のお得な情報の周りを閉じることができます。 それは中間の男のためにかなり良いです。 やる気の売り手を見つけるだけでなく、あなたのバイヤーのリストを構築する経験と能力を得ると、ちょうどすすぎ、繰り返します。
• 信用チェックなし&少し現金が必要-信用不良者を持っているにもかかわらず、あなたが実際にプロパティを購入していないので、あな 代わりに、契約を別の購入者に割り当てます。 そのバイヤーではなく、あなたは、信用チェックを通過し、プロパティの購入に資金を供給する必要があります。
• すぐに不動産市場について学ぶ-卸売は、不動産投資初心者に怖い聞こえるかもしれないが、それは飛び込むと時間の非常に短い期間に投資のニュ 卸売は、あなたがあなたの投資のキャリアを通して遭遇するだろう不動産取引の他のタイプの多くを兼ね備えています。 これには、法的文書、マーケティング、ARVの計算、交渉などが含まれます。あなたの収入は保証されていません-あなたが数週間ごとに保証された給料で安定したギグを探しているなら、卸売はあなたのためではありません。 ちょうど動機を与えられた販売人からの苦しめられた特性を見つけるので、直ちにバイヤーを見つけられることを意味しない。 卸売業者は、不動産ブローカーのように、彼らのつま先に常にあり、最高のお得な情報を見つけるために両方のハード働いています。
• バイヤーリストを構築するには時間がかかります-成功した卸売業者であることの鍵の一つは、大規模な、信頼性の高いバイヤーリストを持っているこ 買い手がいない場合は、取引はありません。 それは本当に簡単です。 潜在的に販売をしないあなたの危険を減らすので販売人に提供をする前に並んでいる潜在的なバイヤーを持ちたいと思う。 ほとんどの巧妙な卸し業者は繰り返しのバイヤーを使用する。 これは、彼らが過去に彼らと取引をしたので、これらのバイヤーが深刻であることを知っているからです。
• 不良プロパティを見つけることは厳しいことができます-卸売業者は、彼らがやる気売り手が所有する不良プロパティを見つけるために彼らの地元の市場の外に行く必要があることを非常に迅速に学びます。 不良プロパティとやる気売り手を見つけるために多くの自動化された方法はありません。 このため、ほとんどの卸売業者は、周りにドライブし、生い茂った茂みとunkept芝生と私道に散在新聞やメールでプロパティを探します。 これは所有者が特性を気にしないし、販売するようにもっとにより多分動機を与えられることをそれらに告げる。 ほとんどの卸し業者はまた不動産所有者に直送便のキャンペーンをし、独創力のある販売人を見つけるように試みるために卸し売りFacebookのグルー

よくある誤解

割り当て卸売契約に関して最も一般的な誤解は、彼らが違法であるということです。

第二の最も一般的な誤解は、卸売業者の投資家が無免許であり、不動産業者のふりをしているということです。これらの誤解は真実から遠く離れていることはできませんでした。

まず、割り当て契約について違法なものは何もありません-全体の企業は、卸売と不動産割り当て契約を反転周りに構築されています。

第二に、不動産業者とは異なり、あなたは卸売業者になるためにライセンスを取得する必要はありません。 これは、卸売業者が不動産を購入し、それを別の買い手に販売しているためです。

これは、卸売業者が不動産を購入し、それを別の買い手に販売してい 彼らは委員会のためにMLSに物件を掲載していないので、ライセンスを取得する必要はありません。

ほとんどの人は、卸売の大きな利点は、卸売業者が売り手と買い手の両方に戦略を漏らす必要がないという事実であることを認識していません。 このため、卸売業者は、多くの場合、プロパティを取得し、大規模な利益のために30日以内にそれらを反転します。

卸売業者は、彼らの財産は、彼らがそれを支払うしようとしていたよりも50％以上のために販売することができることを売り手に伝えることを余儀なくされていた、それは売り手が最初の場所で彼らに財産を販売していたであろう非常に疑わしいです。

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