ニューヨークのゾーニングコードによると、混合使用建物は、住宅用の建物であり、一階に商業
建築家として、私は混合使用の建物の設計のためのNYCゾーニングに応じて構築可能な床面積を決定する方法について混乱しているクライアントの この記事では、ゾーニングの床面積が混合使用の建物の設計のためにどのように機能するかを見ていきます。
混合使用の建物のデザイン
最初のもの最初。 混合使用建物とは何ですか？
混合使用建物は、住宅、商業、コミュニティ施設、および鉱石製造用途の二つ以上をコーミングする複数の使用を持つ建物です。 これらのうちの2つ以上が1つの建物に組み合わされている場合は、混合使用の建物があります。
NYCのゾーニング用途：
NYCの建物には4つの基本的な用途があります:
- 住宅
- 住宅ゾーニング地区はRで始まります
- 商業
- 商業ゾーニング地区はCで始まります
- 製造
- 製造地区はMで始まります
- コミュニティ施設
- ニューヨークにはコミュニティ施設ゾーニング地区はありませんほとんどのゾーニング地区はコミュニティ施設の使用を許可します…..
混合使用開発
混合使用開発を可能にする多くの異なるゾーニング条件があります。 ここでは、1つの建物に2つの異なる用途を置くことができるかもしれないいくつかの例を示します。
コミュニティ施設と住宅ゾーニング
NYCでは、すべての住宅ゾーニング地区は、コミュニティ施設の使用を可能にします。 コミュニティ施設の例は、宗教的な建物、コミュニティセンター、病院、学校などです…住宅とコミュニティ施設の両方を使用して1つの複合使用ビルを作
商業オーバーレイ付き住宅ゾーニング
商業は、商業オーバーレイゾーン付き住宅である場合にのみ、住宅ゾーンで許可されています。 一般的な例は、この場合には、上記のアパートと地上階の商業スペースになります。
住宅と同等の商業ゾーニング
ほとんどの商業ゾーンは住宅と同等のゾーンを持っています。 商業区域制の住宅の等量は商業地帯の住宅をすることの選択があることを意味する。 商業地区に相当する住宅ゾーンが割り当てられます。 この場合、混合使用の建物を作ることができます。 一例は、一つの建物にオフィスと住宅を持つ建物です。 もう一つの例は、一つの建物のホテルと住宅です。 ホテルは住宅ではない商業ゾーニングです。
コミュニティ施設とCommerciallゾーニング
ニューヨークのほとんどの商業地区では、コミュニティ施設の使用を可能にします。 商業施設とコミュニティ施設の両方を使用して、1つの複合使用建物を作ることが許可されています。
製造ペア地区
いくつかの製造地区は、ペア地区と呼ばれるものを持っています。 住居表示実施済み区域であり、住居表示実施済み区域である。 これらの地区は、製造地区の住宅を促進するために混合使用の建物を可能にします。 製造区域区域の大量の住宅の使用があるロングアイランドシティのこれの例を見ることができる。
製造地区での商業利用
ほとんどの製造地区では商業利用が許可されます。 それの商業使用が付いている製造業の建物を造りたいと思えばできた。
商業使用と混合使用の建物で
ゾーニングコードのセクション32-422は、住宅やコミュニティ施設の使用の上に商業使用を禁止しています。 または地上階を除いて同じ階に。
混合使用建物の設計床面積比=FAR
床面積比（FAR）は、あなたの建物ができるどのように多くの平方フィートを決定する割合です。 あなたは、床面積比でロット平方フィートを乗算し、それはあなたの建物の開発のために許可された総平方フィートを与えます。 たとえば、10,000平方フィートのロットが2の遠くにある場合は、プロパティに20,000平方フィートの建物を構築することができます。
異なる用途の床面積比
プロパティが複数の用途を持っている場合、それぞれの用途が異なる床面積比を持つことがよくあります。 この場合、異なるFarを一緒に追加しないでください。 これは私が多くの人々から聞く共通の誤解である。 建物の総面積は、利用可能なすべてのFarの中で最大のものによって管理されます。 利用可能な他のFarは、個々の使用の程度を決定します。
FAR計算の例:私はC6-6ゾーニング地区にプロパティを持っている場合、私は商業と住宅の混合使用の建物を構築することができます。
私はC6-6ゾーニング地区
商業FARは15です
住宅同等はR10であり、住宅FARは10です
私たちが書いた別の記事で床面積比についての詳細を学びます。
この例では、プロパティが100フィート×100フィートで、総ロット面積が10,000平方フィートであると仮定します。
この場合、いくつかのオプションがあります。
単一使用の建物のオプション
商業的なオプション
私たちは完全に商業的な建物を建てることができます。
Lot Area X Commercial FAR=Buildable Square Footage
10,000×15=150,000平方フィート
あなたは150,000平方フィートの商業ビルを建てることができます。あなただけの住宅の建物を構築したい場合はどうなりますか。
住宅オプション
あなただけの住宅の建物を構築したい場合はどうなりますか。
Lot Area X Residential FAR=Buildable Area
10,000×10=100,000平方フィート
このオプションでは、100,000平方フィートの住宅を建てることができます。 FYIこのオプションでは、包括的な住宅のためのボーナスを持つことができますが、私はここでそれに入っていません。 私は混合使用の建物のための遠くの計算のポイントに維持しようとしています。
私たちの最初の2つの例では、実際には混合された建物を使用していませんが、単純なFAR計算を説明するためにそれらを使用しました。 どのように我々は、混合使用の建物のために遠くを計算するのですか。
混合使用の建物のオプション
混合使用の建物を構築したいとしましょう。 私達の最高の住宅のFARが10であり、私達の最高の商業FARが15なら混合された使用建物は15の最高のFARを持つことができ、建物の住宅の部分は10のFARを
住宅FARを最大化する混合使用
最大建物FAR=15
10,000×15=150,000平方フィート
あなたは150,000平方フィートの商業ビルを建てることができます。
住宅FAR=10
10,000×10=100,000平方フィート
商業FAR remaining=5
10,000×5=50,000平方フィート
このオプションでは、最大床面積150,000平方フィートの混合使用ビル この面積のうち、100,000平方フィートの住宅スペースと50,000平方フィートの商業スペースを構築することができます。 もちろん、住宅スペースを減らす限り、商業スペースを増やすことができます。 この状況では、合計は150,000平方フィートを超えることはできません。
複合使用建物ゾーニング
建築家として、私は建築コードとゾーニングコードを密接に研究していますが、これらは複雑で この記事では、複合使用建物地区のゾーニングに関する基本的な概念のいくつかをレビューしました。 この記事では、考えられるすべての問題や条件をカバーすることを前提としていませんが、トピックの一般的な概要を提供します。
私たちのブログ記事を読んでくれてありがとう混合使用建物の設計デザイン
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