vaak wanneer mensen de term escrow horen, concluderen ze onmiddellijk dat een vastgoedtransactie wordt overwogen en dat een titelbedrijf de rol van escrow office zal vervullen, hoewel de plichten die aan een escrow officer worden opgelegd voor hen enigszins vaag kunnen zijn. Denken dat escrow alleen betrekking heeft op onroerend goed is een veel voorkomende fout. Deze misvatting is gebaseerd op het feit dat de meeste onroerend goed transacties in de Verenigde Staten gebruik maken van escrow accounts en escrow officieren dus de meeste Amerikanen ervaren een escrow in die context. In werkelijkheid, het gebruik van escrow accounts kan optreden in elk type transactie en heel vaak is een nuttig instrument om zakelijke doelen te bereiken.
in zijn meest elementaire vorm is een escrow een transactie waarbij een persoon in een contract met een andere persoon een geschreven instrument, geld, bewijs van eigendom van echte of persoonlijke goederen, of ander ding van waarde levert aan een derde persoon te houden door deze persoon tot het gebeuren van een bepaalde gebeurtenis. De derde partij of de neutrale persoon met wie het goed in vertrouwen wordt gehouden, staat bekend als een borg agent of een bewaarder. De belangrijkste partijen zijn de grantee en de grantor. Het pand gegeven in trust voor borg staat bekend als escrow property.
de transactie waarbij een escrow wordt gecreëerd, kan de verkoop, overdracht, bezwaring of leasing van onroerende of persoonlijke goederen aan een andere persoon zijn. Effecten, fondsen, en andere activa kunnen ook worden gehouden in escrow. Bij het gebeuren van de gespecificeerde gebeurtenis, moet het goed door de derde persoon worden geleverd aan de grantee, Cedent, promisee, promisor, debiteur, debiteur, bailee, bailor, of een agent of werknemer van de grantee. De fondsen worden gehouden door de escrow service totdat zij de juiste schriftelijke of mondelinge instructies ontvangt. In financiële escrows wordt het fonds gehouden totdat aan de verplichtingen is voldaan. Het onroerend goed moet opnieuw worden geleverd aan de andere partij bij de transactie bij de uitvoering van de specifieke voorwaarde/voorwaarden in de overeenkomst. Normaal gesproken heeft het escrow office een fiduciaire plicht jegens de cedent en de concessiehouder en wordt de regeling in een schriftelijk contract tot stand gebracht.
de basiswet:
wil een borg geldig zijn, dan moet er:
- een bindend contract tussen de partijen bij een transactie, en
- voorwaardelijke levering van overboekingsinstrumenten of geld aan een derde
in het algemeen zijn er twee of meer onderliggende transacties en twee of meer gerelateerde escrows bij een escrowtransactie. Een escrow agent is een beperkte agent van de partijen bij de transactie in die zin dat hij of zij optreedt als de agent, maar alleen voor een bepaald doel zoals aangegeven in de escrow instructies. Zijn / haar positie is als die van een trustee.
de primaire taken van een escrow agent zijn::
- verplichting om de escrow instructies te volgen;
- verplichting om te goeder trouw en redelijke bekwaamheid te gebruiken; en
- verplichting om goederen opnieuw te leveren na het voldoen aan de Voorwaarden.
levering vóór de uitvoering van de toestand of het gebeuren van een onvoorziene gebeurtenis is niet toegestaan. Bovendien is voorafgaande levering een schending van de rechten van de indiener. Griffin V. Gay, 223 ziek. Applicatie. 420, 432 (Afb. Applicatie. Ct. 1921). Levering van een akte door een Cedent aan een derde persoon met onvoorwaardelijke instructies om de akte te behouden en geleverd aan de concessiehouder bij het overlijden van de cedent is een geldige levering. Echter, er mag geen voorbehoud worden gemaakt door de schenker van heerschappij over de daad. Turner v. Mallernee, 640 S. W. 2d 517, 521 (Mo. Ct. Applicatie. 1982). Voorafgaand aan het sluiten van een overeenkomst, een escrow agent is de dual agent voor beide partijen. Na het sluiten, een escrow agent is een individuele agent voor elke partij.
Escrow instructions zijn schriftelijke aanwijzingen aan een escrow agent waarin de taken van de partijen en de houder van de escrow worden vermeld. Merk op dat een bestaande agent of een advocaat van Cedent of grantee niet kan optreden als een escrow agent als gevolg van het belangenconflict in de taken.
de keuze van de borghouder gebeurt normaal gesproken door een overeenkomst tussen de opdrachtgevers. Een escrow agent die verplichtingen schendt jegens de partijen bij de escrow overeenkomst kan aansprakelijk worden gesteld in onrechtmatige daad en voor contractbreuk. Commercial Escrow Co. v. Rockport Rebel, Inc., 778 S. W. 2d 532 (Tex. Applicatie. Corpus Christi 1989).
creatie van de Escrow:
gewoonlijk bepaalt het staatsrecht de vereiste documentatie en het recht, maar als er federale financiële instellingen bij betrokken zijn, kan het federale recht van toepassing zijn en ook op transacties waarbij handel tussen staten betrokken is.
federale wet inzake Hypotheekvereisten
overeenkomstig 12 USCS § 3500.17 betekent een geblokkeerde rekening elke rekening die een beheerder namens een leningnemer aanmaakt of controleert om belastingen, verzekeringspremies (inclusief overstromingsverzekering) of andere kosten met betrekking tot een hypotheeklening te betalen, met inbegrip van kosten die de leningnemer en beheerder vrijwillig zijn overeengekomen dat de beheerder deze zou innen en betalen. De definitie omvat elke rekening die voor dit doel is ingesteld, met inbegrip van een “trustrekening”, een “reserverekening”, een “inbeslagname” of een andere term, afhankelijk van de plaats. Een “geblokkeerde rekening” omvat elke regeling waarbij de beheerder een deel van de betalingen van de kredietnemer aan de hoofdsom toevoegt en vervolgens de uitbetalingen voor posten van de geblokkeerde rekening op de hoofdsom in mindering brengt. Voor de toepassing van deze afdeling sluit de term “geblokkeerde rekening” Alle rekeningen uit die onder de volledige controle van de kredietnemer staan.
de statuten bevatten de vereisten voor een geblokkeerde rekening. Een kredietverstrekker opent dan ook een geblokkeerde rekening in verband met een hypotheeklening die verband houdt met de federale overheid. Het stelt limieten voor geblokkeerde rekeningen vast aan de hand van berekeningen op basis van maandelijkse betalingen en uitbetalingen binnen een kalenderjaar.
indien een geblokkeerde rekening tweewekelijks of een andere betalingstermijn omvat, worden de vereisten in die sectie dienovereenkomstig gewijzigd. Een HUD Public Guidance Document getiteld ” Biweekly Payments-Example “geeft voorbeelden van tweewekelijkse accounting en een HUD Public Guidance Document getiteld” Annual Escrow Account Disclosure Statement-Example ” geeft voorbeelden van een 3-jarige boekhoudkundige cyclus. Een openbare HUD-leidraad met de titel “Consumer Disclosure for Voluntary Escrow Account Payments” biedt een modelformaat voor de openbaarmaking dat initiators en servicers worden aangemoedigd, maar niet verplicht zijn te verstrekken aan consumenten wanneer de initiator of servicer een aanzienlijke toename verwacht van de betalingen uit de geblokkeerde rekening na het eerste jaar van de lening.
Hier volgen de limieten voor betalingen aan geblokkeerde rekeningen:
(1) een kredietgever of beheerder (hierna “beheerder” genoemd) mag van een kredietnemer niet verlangen dat hij meer dan de volgende bedragen stort op een geblokkeerde rekening die is gecreëerd in verband met een federaal gerelateerde hypothecaire lening:
I) kosten bij afwikkeling of bij het creëren van een geblokkeerde rekening: op het moment dat een beheerder een geblokkeerde rekening voor een leningnemer aanmaakt, kan de beheerder de leningnemer een bedrag in rekening brengen dat toereikend is om de kosten met betrekking tot het gehypothekeerde goed, zoals belastingen en verzekeringen, te betalen, die toe te schrijven zijn aan de periode vanaf de datum waarop deze betaling(en) voor het laatst werden betaald tot de eerste betalingsdatum. Het “bedrag dat voldoende is om te betalen” wordt zodanig berekend dat het laagste eindsaldo van de maand dat Voor het jaar van berekening van de geblokkeerde rekening wordt verwacht, nul is. Bovendien mag de beheerder de kredietnemer een buffer in rekening brengen dat niet meer bedraagt dan een zesde (1/6) van de geraamde totale jaarlijkse betalingen van de geblokkeerde rekening.
ii) kosten gedurende de looptijd van de geblokkeerde rekening: gedurende de looptijd van een geblokkeerde rekening kan de beheerder de kredietnemer maandelijks een bedrag in rekening brengen dat gelijk is aan een twaalfde(1/12) van de totale jaarlijkse geblokkeerde betalingen die de beheerder redelijkerwijs verwacht van de rekening te betalen. Bovendien mag de beheerder een bedrag toevoegen om een buffer aan te houden dat niet groter is dan een zesde (1/6) van de geraamde totale jaarlijkse betalingen van de rekening. Als een beheerder echter door middel van een geblokkeerde rekeninganalyse vaststelt dat er een tekort of tekort is, kan hij van de kredietnemer verlangen dat hij aanvullende deposito ‘ s betaalt om het tekort aan te vullen of de tekortkoming weg te werken.
(2) Escrow-analyse bij het aanmaken van escrow-rekening: alvorens een geblokkeerde rekening aan te maken, moet de beheerder een geblokkeerde rekeninganalyse uitvoeren om het bedrag te bepalen dat de kredietnemer op de geblokkeerde rekening moet storten. Na het voltooien van de analyse van de eerste geblokkeerde rekening, moet de beheerder een eerste geblokkeerde rekeningafschrift opstellen en aan de kredietnemer afgeven. De beheerder moet de analyse van de geblokkeerde rekening gebruiken om te bepalen of er een overschot, tekort of tekort bestaat en moet de rekening
aanpassen (3): voor elke geblokkeerde rekening moet de beheerder een geblokkeerde rekeninganalyse uitvoeren bij de voltooiing van het jaar van berekening van de geblokkeerde rekening om de maandelijkse betalingen van de kredietnemer voor het volgende rekeningsjaar te bepalen. De beheerder moet gebruik maken van de escrow account analyse om te bepalen of er een overschot, tekort of tekort bestaat, en MOET eventuele aanpassingen aan de rekening.
(4) geaggregeerde boekhouding vereist: alle servicers moeten de geaggregeerde boekhoudmethode gebruiken bij het uitvoeren van geblokkeerde rekeninganalyses.
(5) Kussen: het Buffer mag niet groter zijn dan een zesde (1/6) van de geraamde totale jaarlijkse betalingen uit de geblokkeerde rekening.
(6) beperkingen op pre-accrual: een servicer mag pre-accrual niet toepassen.
(7) ramingen van de beheerder van de uitbetalingsbedragen: om een analyse van de geblokkeerde rekening uit te voeren, schat de beheerder het bedrag van de te betalen geblokkeerde rekeningposten. Als de beheerder de kosten voor een geblokkeerde post in het volgende rekenjaar kent, gebruikt de beheerder dat bedrag bij de raming van de uitbetalingsbedragen. Indien de kosten onbekend zijn voor de beheerder, kan de beheerder de schatting baseren op de kosten van het voorgaande jaar, of op de kosten van het voorgaande jaar, zoals gewijzigd met een bedrag dat niet hoger is dan de wijziging van het laatste jaar in de nationale consumentenprijsindex voor alle stedelijke consumenten. In het geval van niet-beoordeelde nieuwbouw kan de servicer een schatting baseren op de beoordeling van vergelijkbare woningen in het marktgebied.
(8) voorzieningen in hypotheekdocumenten: de beheerder moet de documenten van de hypothecaire lening onderzoeken om het toepasselijke buffer voor elke geblokkeerde rekening te bepalen. Als de hypothecaire lening documenten voorzien in lagere cushion limieten, dan zijn de voorwaarden van de lening documenten van toepassing. Wanneer de voorwaarden van een document met hypothecaire leningen hogere betalingen op een geblokkeerde rekening toestaan dan in deze afdeling is toegestaan, controleert deze afdeling de toepasselijke limieten.
wanneer in de documenten betreffende de hypothecaire lening niet specifiek een geblokkeerde rekening wordt vastgesteld, moet in andere federale of staatswetten worden bepaald of een beheerder een geblokkeerde rekening voor de lening mag instellen. Als het document van de hypothecaire lening zwijgt over de limieten van de geblokkeerde rekening en een servicer een geblokkeerde rekening op grond van andere federale of staatswetgeving aanmaakt, zijn de beperkingen van deze sectie van toepassing, tenzij de toepasselijke federale of staatswetgeving in een lager bedrag voorziet. Als de leningdocumenten voorzien in geblokkeerde rekeningen tot aan de RESPA limieten, dan kan de beheerder eisen dat de maximale bedragen in overeenstemming met deze sectie, tenzij een toepasselijke federale of staatswet stelt een lager bedrag.
(9) beoordelingen voor perioden langer dan één jaar: sommige escrow account items kunnen worden gefactureerd voor periodes langer dan een jaar. Bijvoorbeeld, servicers kan nodig zijn om overstromingen verzekering of waterzuivering escrow fondsen te verzamelen voor betaling om de drie jaar. In dergelijke gevallen raamt de beheerder de betalingen van de kredietnemer voor een volledige uitbetalingscyclus. Voor een overstromingsverzekering die om de drie jaar wordt betaald, incasseert de beheerder de betalingen die 36 gelijke maandelijkse bedragen vertegenwoordigen. Voor twee van de drie jaar kan het echter zijn lage maandsaldo niet bereiken omdat het dieptepunt zich in een cyclus van drie jaar bevindt, in vergelijking met een jaarlijkse cyclus.
Staatsrecht:
elke staat heeft ook verschillende wettelijke vereisten voor de instelling en handhaving van een borg en de taken van een borgkantoor en voor die transacties alleen binnen de betreffende staat, moet het staatsrecht door een bevoegde raadsman worden getoetst. Ga er niet van uit dat de federale wet automatisch van toepassing is.
wie kan een Escrow Officer zijn?
zoals hierboven vermeld, is een escrow het proces waarbij een document, onroerend goed, geld of effecten bij een neutrale derde worden gedeponeerd om te worden afgeleverd wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan. De neutrale derde staat bekend als escrow agent of bewaarder. Bij de instelling van een borg moet een bewaarder met instructies van de partijen aanwezig zijn. De akten worden bij een depositaris gedeponeerd door middel van een overeenkomst tussen de partijen. Instructies aan de bewaarder vormen de regels voor een borgovereenkomst. Een escrow-overeenkomst verschilt van het in escrow geplaatste instrument. Het bevat door partijen overeengekomen voorwaarden. Een bewaarder aanvaardt een instrument onder de voorwaarden van de overeenkomst. Kennedy V. District-onroerend goed Titel Ins. Corp., 306 A. 2d 655, 657 (D. C. 1973). Een geldige escrow-overeenkomst vereist dat de voorgestelde escrow agent op de hoogte is van en ermee instemt de functie van het ontvangen van een storting uit te voeren. Essentiële elementen van een geldige escrow arrangement zijn:
- een contract tussen de cedent en de grantee dat akkoord gaat met de voorwaarden van een depot;
- levering van het gedeponeerde item aan een bewaarder; en
- mededeling van de overeengekomen voorwaarden aan de bewaarder.
De bewaarder van een borg moet een derde persoon zijn. Een concessiehouder kan tot agent van de concessiegever worden gemaakt met het oog op de overdracht van de geblokkeerde goederen aan een bewaarder. Een grantee kan echter geen bewaarder van een borg worden. Cincinnati, W. & Z. R. Co. v. Iliff, 13 Ohio St. 235 (Ohio 1862). Een bewaarder is geen gemachtigde van de cedent of de grantee. Een bewaarder is een trustee van een express trust. Foulkes V. Sengstacken, 83 Ore. 118, 128-129 (Or. 1917).
de rechten en plichten van een bewaarder worden bepaald door de borgovereenkomst. Marathon U. S. Realties V. Kalb, 244 Ga. 390, 392 (260 S. E. 2D 85) (1979). De bewaarder heeft alleen de plicht te voldoen aan de voorwaarden van de escrow-overeenkomst. Bovendien blijft de eigendom van de afgeschreven eigendom bij de deposant. De deposant geeft eigendom af aan de deposant. Wanneer alle voorwaarden van de Borg zijn vervuld, levert een bewaarder het onroerend goed af. Roberts V. Porter, 193 Ga. Applicatie. 898, 900 (Ga. Ct. Applicatie. 1989). Een bewaarder heeft jegens de geblokkeerde partijen de fiduciaire plicht de instructies van de partij strikt na te leven. De houder neemt een fiduciaire plicht op zich door ermee in te stemmen de borg uit te voeren. Vaak zal de bewaarder proberen die fiduciaire plicht in de borgovereenkomst te beperken, maar bepaalde verplichtingen kunnen niet worden kwijtgescholden afhankelijk van de staat.
gewoonlijk vervult een bewaarder in het kader van een escrow de volgende taken:
- om redelijke bekwaamheid en zorgvuldigheid te betrachten bij het uitvoeren van de escrow-instructies; en
- om de schriftelijke instructies van de deposant strikt na te leven.bovendien is een bewaarder verplicht de opdrachtgever alle kennis mee te delen die hij tijdens de borg heeft verworven. De aldus verkregen kennis moet betrekking hebben op materiële feiten die van invloed kunnen zijn op de beslissing van de opdrachtgever ten aanzien van een lopende transactie. Axley V.Transamerica Titel Ins. Gezamenlijk. 88 Cal. Applicatie. 3d 1, 9 (Cal. Applicatie. 4e Dist. 1978).
wanneer een bewaarder nalatig is, is hij / zij gewoonlijk aansprakelijk voor elk verlies veroorzaakt door plichtsverzuim. De houder van de borg is echter niet aansprakelijk voor zijn/haar verzuim om iets te doen dat niet vereist is door de voorwaarden van de borg. Bovendien is een bewaarder niet aansprakelijk voor een verlies dat ontstaat wanneer hij gehoorzaam de escrow-instructies opvolgt. Axley V.Transamerica Titel Ins. Gezamenlijk. 88 Cal. Applicatie. 3d 1, 9 (Cal. Applicatie. 4e Dist. 1978).
De escrow agent levert het document aan de begunstigde partij wanneer aan de voorwaarden van het contract is voldaan. De deposant heeft geen zeggenschap over het in escrow gedeponeerde instrument. Bij nakoming van de voorwaarde is de grantee of obligatie gerechtigd tot levering van het gesecuritiseerde goed. Levering kan worden afgedwongen door een besluit van de rechtbank. Wanneer een bewaarder weigert te leveren, is het rechtsmiddel gewoonlijk niet tegen de wederpartij om specifieke uitvoering van de escrow-overeenkomst af te dwingen. Er kan beroep worden ingesteld tegen de bewaarder om het bezit van de akte te verkrijgen. Wanneer een bewaarder weigert de levering te verrichten en de borg opeist, kan de bewaarder aansprakelijk worden gesteld voor conversie. Hoek v. Bass, 169 Okla. 120, 122 (Okla. 1934).
wanneer een instrument in escrow wordt gedeponeerd, valt het instrument buiten de wil van de deposant. Een deposant kan het zich niet herinneren. Na uitvoering van de voorwaarde moet de bewaarder het goed aan de grantee leveren. Een borg in escrow komt neer op een voorwaardelijke levering.
een borg wordt niet ongeldig gemaakt door het overlijden van een deposant voordat de voorwaarde van de borg is vervuld. De partijen kunnen voor hetzelfde doel een andere bewaarder vervangen. Een vervangende bewaarder is gebonden aan de voorwaarden van het oorspronkelijke contract.
Depotplicht:
een bewaarder, ook wel escrow agent genoemd, is een persoon met wie de partijen bij een contract een escrowde eigendom deponeren in een escrow. De taken van een bewaarder worden in het algemeen omschreven in de escrow-overeenkomst. Elke afwijking van de overeenkomst zonder de vereiste bevoegdheid is onredelijk en kan niet met redelijke voorzichtigheid worden gedaan. De taken van de bewaarder worden vastgesteld en beperkt overeenkomstig de bepalingen van de overeenkomst. De bewaarder dient de bepalingen van de overeenkomst uit te voeren zoals door de partijen is bedoeld. Hij / zij kan geen handelingen verrichten met betrekking tot de behandeling van de storting, of de verwijdering ervan, niet toegestaan door de borgovereenkomst. Gomez v. Huntington Trust Co., 129 F. Supp. 2d 1116, 1123 (N. D. Ohio 2000).
een bewaarder is niet verantwoordelijk voor het bewerken of onjuist interpreteren of interpreteren van een overeenkomst wanneer hij/zij een verplichting heeft om deze uit te voeren. De bewaarder moet zich in zijn/haar plicht laten leiden door wat in het contract staat. Hij / zij is niet bevoegd om een deel van het contract te negeren op basis van het feit dat een ander deel van de borg dergelijke kenmerken met betrekking tot tijd en datum weglaat. Federale Deposito ‘ S. Corp. v. First Nat ‘l Bank & Trust Co., 496 F. Supp. 294, 296-297 (W. D. Okla. 1980).
een bewaarder heeft een vertrouwensrelatie met de partijen bij de borg. Een bewaarder moet de verantwoordelijkheden met nauwgezette eerlijkheid, vaardigheid en toewijding uitvoeren. Berry tegen McLeod, 124 Ariz. 346 (Ariz. 1979).
De plicht van een bewaarder om met scrupuleuze eerlijkheid, vaardigheid en toewijding te handelen, omvat de plicht redelijke inspanningen te leveren om de identiteit van de genoemde partijen bij de transactie vast te stellen. Maxfield tegen Martin, 217 Ariz. 312, 315 (Ariz. Ct. Applicatie. 2007).
De escrow-relatie geeft aanleiding tot twee specifieke fiduciaire verplichtingen:
- om strikt te voldoen aan de voorwaarden van de escrow-overeenkomst; en
- om feiten bekend te maken die een redelijke bewaarder zou beschouwen als bewijs van fraude ten aanzien van een partij bij de escrow. Burkons V. Ticor Titel Ins. Gezamenlijk. 168 Ariz. 345 (Ariz. 1991).
in het geval van deposito ‘ s is de bewaarder een trustee van in escrow gedeponeerde fondsen en moet hij zich in zijn/haar plicht laten leiden door wat in de escrow-overeenkomst staat en moet hij strikt handelen in overeenstemming met de escrow-instructies. Webster v. Uslife Title Co. 123 Ariz. 130, 133 (Ariz. Ct. Applicatie. 1979).
voorwaarden van de borg:
aangezien de taken van een bewaarder worden beheerst door de voorwaarden van de borg, dient zorg te worden gedragen bij het opstellen van instructies van de bewaarder. Een borgovereenkomst moet de namen van de partijen die de instructies hebben ingediend en de naam en het adres van de bewaarder bevatten. In de Overeenkomst wordt de datum van de instructies vermeld. Een lijst van de bij de depositaris gedeponeerde of te deponeren zaken of documenten moet in de overeenkomst worden opgenomen. Voorwaarden voor de levering van de borg moeten in de overeenkomst worden opgenomen. Daarnaast kunnen standaardbepalingen ook worden opgenomen in een escrow-overeenkomst. Een goed idee is om een arbitrageclausule en een clausule over advocatenkosten op te nemen. Zie onze artikelen over de zuurtest Clausule. Een borg kan niet worden ingeroepen zonder de toestemming van alle opdrachtgevers bij de overeenkomst. Bovendien kunnen in de overeenkomst ook bepalingen inzake schadeloosstelling worden opgenomen. Bepaalde overeenkomsten omvatten de aanvaarding door een bewaarder.
primaire taken van een bewaarder in de meeste staten zijn:
- een bewaarder maakt aan de partijen alle informatie bekend die nodig is om een verlies voor de partij te voorkomen. Lane v. Oustalet, 873 So. 2d 92, 96 (Mejuffrouw. 2004).
- een bewaarder kan escrowed eigendom bewaren totdat de voorwaarden zijn vervuld. Hij / zij moet dan de woning aan de begunstigde leveren. Jackson tegen Jackson, 67 Ore. 44, 52 (of. 1913).
- wanneer de voorgeschreven voorwaarde is vervuld, is de bewaarder verplicht het goed aan de begunstigde te leveren. Echter, hij/zij moet het pand opnieuw leveren aan de cedent, wanneer de voorwaarde niet wordt uitgevoerd. Howlin tegen Castro, 136 Cal. 605 (Cal. 1902).
de algemene regel is dat een bewaarder handelt volgens de voorwaarden van de overeenkomst. In geval van schending van een opdracht tot uitvoering of van een stilzwijgende belofte die voortvloeit uit de overeenkomst, verwerft de benadeelde partij een rechtsvordering wegens contractbreuk. Bovendien is een bewaarder, wanneer hij nalatig is, gewoonlijk aansprakelijk voor het door plichtsverzuim veroorzaakte verlies.
een borghouder heeft echter geen algemene plicht om toezicht te houden op de zaken van zijn deposanten. De plicht van een bewaarder is beperkt tot het getrouw naleven van instructies. Schaefer v. Manufacturers Bank, 104 Cal. Applicatie. 3d 70, 77 (Cal. Applicatie. 2d Dist. 1 980).
hoewel een escrow agent aansprakelijk is voor nalatigheid bij het niet uitvoeren van zijn/haar taken in overeenstemming met de escrow-overeenkomst, heeft hij/zij geen verplichtingen of verplichtingen jegens de partijen totdat bij hem / haar een storting is gedaan.
hoewel ontlastende bepalingen die de borgbeambte van aansprakelijkheid verlichten geen bijzondere gunst genieten in de wet, kunnen dergelijke bepalingen in een borg worden opgenomen. Zij zijn echter niet doeltreffend als het gaat om vertrouwensbreuken die te kwader trouw of opzettelijk of met roekeloze onverschilligheid ten opzichte van het belang van de begunstigde zijn gepleegd. Axelrod v. Giambalvo, 129 Ill. Applicatie. 3d 512, 517 (Afb. Applicatie. Ct. 1e Dist. 1984).
schending van Escrow:
Escrows worden het meest gebruikt in de context van onroerend goed. Escrow bedrijven worden ook gebruikt in de overdracht van hoge waarde persoonlijke en zakelijke eigendom, zoals websites en bedrijven, en in de voltooiing van persoon-tot-persoon externe veilingen. Over het algemeen zodra een escrow overeenkomst is gemaakt, wordt een escrow account opgericht door een makelaar onder de bepalingen van de licentiewetgeving met het doel om fondsen aan te houden namens de opdrachtgever van de makelaar of een andere persoon tot de voltooiing of beëindiging van de transactie. In onroerend goed wordt de rekening vaak voornamelijk aangehouden om verplichtingen zoals onroerendgoedbelasting en verzekeringspremies te betalen.
wanneer aan de voorwaarden van de escrow-overeenkomst is voldaan en de bewaarder faalt of weigert de geblokkeerde post te leveren, is het rechtsmiddel, hetzij in rechte, hetzij in het eigen vermogen, tegen de bewaarder en niet tegen de bewaarder. De andere partij bij de borg kan echter als verweerder bij de bewaarder worden gevoegd wanneer de niet-naleving van de vereiste borgvoorwaarden de bewaarder ertoe heeft gebracht te weigeren op te treden, of wanneer die partij rechten op de geblokkeerde goederen doet gelden die afbreuk doen aan de rechten van de eiser daarop. Zie ons artikel over American Litigation.
alle partijen en de bewaarder kunnen echter worden verenigd in een actie wanneer dat nodig is om volledige vrijstelling te verkrijgen. Zo zijn de kopers in het kader van een grondverkoopovereenkomst onmisbare partijen in een actie van een verkoper en een makelaar in onroerend goed om het earnest geld terug te vorderen van de escrow agent, wanneer de verkoper en makelaar geen recht zouden hebben op een verdeling van het earnest geld totdat werd vastgesteld dat de kopers in gebreke waren.
wanneer de bewaarder het voorwerp van de borg onrechtmatig aan een derde levert, kan de rechthebbende op het goed een vordering tegen de derde handhaven zonder zich bij de houder van de borg of de deposant te voegen. Recht v. Titel garantie & Trust Co. 91 Cal. Applicatie. 621 (Cal. Applicatie. 1928).
wanneer de deposant het goed onrechtmatig behandelt nadat het in de borg is gedeponeerd, is de andere partij bij de Overeenkomst, niet de bewaarder, de juiste partij om een vordering in te stellen. Bijvoorbeeld in Gunby V. Hayden, 181 Mo. Applicatie. 449 (Mo. Ct. Applicatie. 1914), sloot de eigenaar een schriftelijk contract met een persoon waarbij beide partijen overeenkwamen om land te ruilen. Beiden gaven een cheque aan de borghouder in overweging van het contract. Het geld vertegenwoordigd door cheques moest alleen worden overgedragen aan de eigenaar wanneer de daden voorbij. De eigenaar en de persoon sloten vervolgens een nieuw contract in plaats van het oude contract. De eigenaar vertelde de borg houder dat de akten doorgegeven en om het geld vrij te geven. Voordat de borghouder het geld vrijgegeven, de eigenaar en de persoon geplaatst stop betalingen op de cheques. De borghouder diende een drie tellen petitie tegen de eigenaar om de waarde van de cheque van de eigenaar en protest vergoedingen te herstellen. De rechtbank ging uitspraak voor de eigenaar en de borg houder beroep. De rechtbank bevestigde de beslissing van de rechtbank. De rechtbank oordeelde dat de borghouder niets deed om de aansprakelijkheid aan hem te verbinden, maar de onrechtmatige daad van de eigenaar bij het stoppen van de betaling op de cheque kan de eigenaar aansprakelijk hebben gemaakt aan de persoon. In het verzoekschrift van de borghouder werd geen reden voor actie vermeld. Hij heeft geen geld ontvangen of verloren. Er was geen recht op herstel aangetoond dat hij hield.
conclusie:
het onderliggende doel van een escrow is het opzetten van een bewaarplaats voor gelden of activa die deze in bewaring houden totdat gebeurtenissen plaatsvinden zoals overeengekomen door de partijen die voor de escrow contracteren. Het gaat vaak om onroerend goed, maar is niet beperkt tot dat soort transactie, noch is het beperkt tot vergunninghoudende escrow houders minus staat of federale wetgeving betrokken. Inderdaad, de eenvoudigste escrow is gewoon vragen een vriend om de inzet te houden wanneer twee mensen wedden op de uitkomst van een evenement.
alleen wanneer het onroerend goed of effecten betreft, worden de veel complexere regels die door de overheid worden opgelegd, actief. De rol van de borghouder hield echter steevast een contractuele reeks instructies en een fiduciaire plicht in, iets om in gedachten te houden mocht u ooit gevraagd worden als borg op te treden.