wanneer u een geweldige ervaring hebt gehad met het kopen of verkopen van uw eigen huis—dankzij een getalenteerde makelaar—is het zinvol om steeds weer op zoek te gaan naar deze vertrouwde makelaar®. Echter, als het huis dat u op zoek bent om te verkopen is een probate eigendom, Dit kan gewoon een vergissing zijn.
volgens de American Bar Association is ” Probate de gerechtelijke procedure die de geldigheid van uw testament bepaalt. Alle eigendommen, schulden en vorderingen van de nalatenschap worden geïnventariseerd en getaxeerd. Alle geldige claims van de nalatenschap worden verzameld, en de rest wordt verdeeld onder begunstigden volgens het testament.”
tenzij uw dierbare overleden geliefde regelingen heeft getroffen om probate (zoals een levende trust) te vermijden voorafgaand aan het overlijden, zullen de meeste activa van het landgoed door het probate proces moeten gaan. Dit omvat het familiehuis en alle andere onroerende goederen die eigendom zijn van de overledene.
vaak wordt het huis van de overledene verkocht tijdens het successieproces om schuldvorderingen op de nalatenschap te dekken. Het kan ook worden verkocht zodat de opbrengst kan worden gebruikt om de contante waarde van de nalatenschap gelijkelijk te verdelen over meerdere begunstigden.
Als u met deze situatie wordt geconfronteerd, heeft u de hulp nodig van een ervaren vastgoedmakelaar die begrijpt hoe het verkopen van onroerend goed tijdens de successieprocedure verschilt van een traditionele woningverkoop.
traditionele huisverkoop vs. Succesverkopen
wanneer u uw eigen huis verkoopt via een traditionele verkoop, handelt u in uw eigen belang, wat betekent dat u uw eigen tijdlijn voor de huisverkoop kunt instellen. U bent vrij om de accommodatie op elk moment en tegen elke prijs te vermelden.
bij traditionele verkoop duurt het gemiddeld drie weken om een aanbod voor de woning te krijgen—en u bent vrij om te kiezen of u het aanbod accepteert of niet. Eenmaal geaccepteerd, heb je een gemiddelde 47-dagen escrow periode en zodra alle definitieve contracten zijn ondertekend het huis wordt verkocht zonder enige noodzaak voor gerechtelijke toezicht.
wanneer u de uitvoerder of persoonlijke vertegenwoordiger bent die een huis verkoopt tijdens de erfopvolging, handelt u in het belang van de nalatenschap van de overledene. Dit betekent dat je nodig hebt om de staat probate wetten en eventuele richtlijnen van de probate court rechter volgen bij het instellen van de prijs en, in sommige gevallen, de tijdlijn.
door deze regelgeving kan de verkoop van onroerend goed zowel subtiel als significant verschillen van een traditionele verkoop van onroerend goed. Hoe anders hangt af van de vraag of de probate court verleende u rechten van onafhankelijke administratie of afhankelijke administratie.
Als u als uitvoerder onafhankelijke administratierechten hebt gekregen, verloopt de verkoop van onroerend goed op dezelfde manier als een traditionele verkoop van onroerend goed. Je hebt de vrijheid om de catalogusprijs in te stellen, de accommodatie op je tijdlijn te vermelden en een aanbod te accepteren zonder tussenkomst van de rechtbank.
echter, er zijn probate-specifieke details die uw agent nodig heeft om op de hoogte te blijven van, zoals het gebruik van de juiste probate contracten, het vermelden van de woning als een probate eigenschap, en het maken van openbaarmaking specifiek voor probate.
als deze gegevens niet in orde zijn op uw laatste hoorzitting, zal de rechter waarschijnlijk niet toestaan dat het landgoed wordt gesloten. Je moet het papierwerk opnieuw doen en een nieuwe hoorzitting plannen, waardoor het langdurige probate-proces-dat al gemiddeld zes tot negen maanden duurt-nog langer duurt.
voor persoonlijke vertegenwoordigers aan wie afhankelijke administratierechten zijn verleend, is de verkoop van onroerend goed in probate al langer en complexer. In deze gevallen, de probate court toezicht op de verkoop van het huis door middel van een extra hoorzitting genaamd de rechtbank bevestiging hoorzitting.
vóór deze hoorzitting huurt de uitvoerder een gevolmachtigde in om het huis op te sommen tegen een prijs die niet lager mag zijn dan 90% van de reële marktwaarde. Zodra u een aanbod ontvangt en accepteert, moet het dan worden voorgelegd aan de probate court voor bevestiging. In sommige staten, je zou zelfs moeten remarketing het pand voor 30 tot 45 dagen tegen die geaccepteerde aanbiedingsprijs voordat de presentatie van het aanbod aan de rechter.
in veel staten bevestigt de rechter van de nalatenschappen niet automatisch het geaccepteerde aanbod op deze hoorzitting. In plaats daarvan kan de rechtbank hogere aanbiedingen van andere kopers bijwonen van de hoorzitting. Bekend als de overbid proces in Californië, deze procedure werkt net als een veiling met de rechter het accepteren van de beste biedprijs voor de bevestiging van de verkoop.
gelukkig hebben veel staten stappen ondernomen om het onderzoeksproces te stroomlijnen en ingewikkelde stappen zoals de hoorzitting ter bevestiging van de rechtbank te vermijden.tot nu toe hebben zestien staten de American Bar Association-approved Uniform Probate Code aangenomen om de probate procedures te vereenvoudigen. Andere staten hebben het probate proces op hun eigen gestroomlijnd, zoals in Californië, waar ze de Independent Administration of Estates Act (IAEA) hebben vastgesteld.
dankzij dit, probate onroerend goed verkopen die gerechtelijke bevestiging zijn aan het afnemen in het hele land.John Palley, die Martindale-Hubbell ‘ s prestigieuze “av” peer review rating heeft gekregen, zegt: “Ik zou zeggen dat 5% of minder in CA naar de rechtbank gaat. De rest van het land heeft gestroomlijnde probate maar ze zouden nog steeds naar de rechtbank gaan als iemand in de familie bezwaar maakt tegen de verkoop.”
de complexiteit die het gevolg is van veranderende en wisselende overheidsvoorschriften maakt het inhuren van een vastgoedmakelaar met een probate-ervaring een must.
heb ik een gecertificeerde specialist nodig?
aangezien probate ervaring zo ‘ n belangrijke kwalificatie is voor uw makelaar, kan het vinden van een die officieel gecertificeerd is het slimme spel zijn.
bekend als Certified Probate Real Estate Specialists (CPRES), zijn makelaars met deze benaming opgeleid door de U. S. Probate Services. Om deze certificering te ontvangen, een agent moet een test die hun vermogen om complexe probate property verkoop procedures te behandelen meet slagen.
natuurlijk hebben niet alle ervaren vastgoedmakelaars een CPRES-certificering, wat helemaal prima is. Niet-gecertificeerde agenten kunnen in plaats daarvan ontvangen hun probate training door middel van eerdere ervaring van het omgaan met probate onroerend goed verkoop of door het bijwonen van seminars of door het bestuderen van de overheid van de staat trainingsmateriaal, zoals die geproduceerd door de Arizona probate rechtbanken.
vraag gewoon wat voor soort probate training of opleiding uw gekozen agent heeft gehad. HomeLight biedt een gratis dienst die machine learning en historische gegevens gebruikt om u objectief te matchen met de best presterende agenten die probate-ervaring hebben.
wie kwam eerst, de gemachtigde of de advocaat?
wanneer u weet hoe lang het probate proces kan zijn, is uw eerste instinct om de home zo snel mogelijk in de lijst te krijgen.
niet zo snel.
zelfs als u in het testament van de erflater wordt genoemd als uitvoerder van de nalatenschap, hebt u geen wettelijke bevoegdheid om een nalatenschap te verrichten totdat u officieel bent benoemd als persoonlijke vertegenwoordiger van de nalatenschap bij uw eerste hoorzitting.
Dit betekent dat u geen lijst van het huis of zelfs een listing overeenkomst met uw probate agent te ondertekenen totdat u toestemming van de probate court. Om deze toestemming te krijgen, moet je een erfrechtadvocaat een petitie laten indienen om erfrecht te doen bij de erfrechtbank en dan wachten tot je rechten krijgt op die eerste hoorzitting.
dus de eerste professional die u moet contacteren om u te helpen navigeren door het probate-proces is een ervaren advocaat. Echter, het inhuren van een probate advocaat betekent niet dat je moet afzien van het inhuren van een ervaren probate makelaar. Tijdens het wachten op de toestemming van de rechtbank, kan een agent helpen bij de voorbereiding van het huis te koop door het beoordelen van de toestand van het pand, het runnen van comparables in uw omgeving, het bepalen van de waarde van het huis, het verbinden met schoonmaakdiensten, aannemers en andere leveranciers.
terwijl probate advocaten rekenen per uur, probate agenten krijgen dezelfde commissie dat een traditionele makelaar zou worden betaald.
Als u kiest voor het inhuren van een agent onervaren in probate, moet u uw advocaat vragen om de huis verkoop documenten te bekijken om ervoor te zorgen dat ze voldoen aan probate regelgeving—die u meer zal kosten in advocaatkosten.
Het is natuurlijk om het comfort van het bekende gezicht van de familieagent te willen om u te helpen door de moeilijke taak van het verkopen van uw ouderlijk huis. Echter, als uw reguliere makelaar® heeft nooit verkocht probate onroerend goed, uw probate procedure zal soepeler gaan als u de hulp van een gekwalificeerde probate agent in te schakelen.