volgens de New York bestemmings code is een gemengd gebruik gebouw een gebouw met residentieel gebruik en een ander gebruik bijvoorbeeld een residentieel gebouw met commerciële ruimte op de eerste verdieping.
als architect krijg ik veel klanten die in de war zijn over het bepalen van de bebouwbare vloeroppervlakte volgens NYC bestemmingsplan voor gemengd gebruik gebouw ontwerp. In deze post gaan we kijken naar hoe de zonering vloeroppervlak werkt voor gemengd gebruik gebouw ontwerp.
gebouwontwerp voor gemengd gebruik
eerste dingen eerst. Wat is een gebouw voor gemengd gebruik?
een gebouw voor gemengd gebruik is een gebouw met meer dan één gebruik dat twee of meer van de volgende toepassingen omvat: gebruik voor woningen, commercieel gebruik, gemeenschapsvoorzieningen en ertsproductie. Wanneer 2 of meer van deze worden gecombineerd in een gebouw heb je een gemengd gebruik gebouw.
gebruik van NYC-zonering:
Er zijn 4 basisgebruiken voor gebouwen in NYC:
- Woonwijk
- Residentiële bestemmingsplan wijken begint met een R
- Commerciële
- Commerciële Zonering Wijken begint met een C
- Productie
- Productie-districten beginnen met een M –
- Community Faciliteit
- Er zijn geen gemeenschappelijke Faciliteit bestemmingsplan wijken in new YORK de meeste bestemmingsplannen wijken zal voor de Gemeenschap Faciliteit gebruik.
ontwikkelingen voor gemengd gebruik
Er zijn veel verschillende zoneringsvoorwaarden die een ontwikkeling voor gemengd gebruik mogelijk maken. Hier zijn een paar voorbeelden waar je in staat zou kunnen zijn om 2 verschillende toepassingen in een gebouw.
residentiële zonering met Gemeenschapsfaciliteit
in NYC zullen alle residentiële zones gebruik van Gemeenschapsfaciliteiten mogelijk maken. Voorbeelden van een gemeenschap faciliteit zou religieuze gebouwen, buurthuizen, ziekenhuizen, scholen, enz… Het is toegestaan om een gemengd gebruik gebouw met zowel residentiële en gemeenschap faciliteit gebruik te maken.
residentiële zonering met commerciële Overlay
Commercieel is alleen toegestaan in residentiële zones als het residentiële zones met commerciële Overlay zijn. Een gemeenschappelijk voorbeeld, in dit geval, zou een commerciële ruimte op de begane grond met appartementen boven.
commerciële zones met residentieel Equivalent
De meeste commerciële zones hebben residentieel equivalente zones. Een residentiële equivalent in commerciële zonering betekent dat u de mogelijkheid van het doen van residentiële in de commerciële zone. Er zal een residentiële zone worden toegewezen als het equivalent van de commerciële wijk. In dit geval kunt u een gemengd gebruik gebouw te maken. Een voorbeeld hiervan is een gebouw met kantoren en woningen in één gebouw. een ander voorbeeld zou hotel en residentiële in een gebouw. Hotels zijn commercieel bestemmingsplan niet residentieel.
commerciële zones met communautaire faciliteiten
in NYC de meeste commerciële districten zullen gebruik van communautaire faciliteiten mogelijk maken. Het is toegestaan om een gemengd gebruik gebouw met zowel commerciële en gemeenschap faciliteit gebruik te maken.
Manufacturing Paired districten
sommige manufacturing districten hebben een zogenaamde paired district. de gepaarde wijk is een woonwijk waar zowel residentiële als productievoorschriften van toepassing zijn. deze wijken staan gebouwen voor gemengd gebruik toe om woningen in productiedistricten te bevorderen. u kunt voorbeelden hiervan zien in Long Island City, waar er veel residentieel gebruik is in productiezoned gebieden.
commercieel gebruik in Productiedistricten
De meeste productiedistricten zullen commercieel gebruik toestaan. Dat zou je kunnen als je een productiegebouw wilde bouwen met wat commercieel gebruik erin.
in gebouwen voor gemengd gebruik met commercieel gebruik
sectie 32-422 van de zoneringscode verbiedt commercieel gebruik boven gebruik van residentiële of gemeenschapsvoorzieningen. Of op dezelfde verdieping, behalve op de begane grond.
Mixed Use Building Design Floor Area Ratio = FAR
Floor Area Ratio (FAR) is een verhouding die bepaalt hoeveel vierkante voet uw gebouw kan zijn. Je vermenigvuldigt het aantal vierkante meters met de verhouding vloeroppervlak en dat geeft je het totale aantal vierkante meters dat is toegestaan voor de Bouwontwikkeling. Bijvoorbeeld als een 10.000 vierkante voet perceel heeft een ver van 2 kunt u een 20.000 vierkante voet gebouw op het pand te bouwen.
Vloeroppervlakteverhouding voor verschillende toepassingen
het zal vaak het geval zijn wanneer een eigenschap meer dan één gebruik heeft dat elk gebruik een andere vloeroppervlakteverhouding heeft. Wanneer dit het geval is, voeg je de verschillende FARs niet bij elkaar. Dit is een veel voorkomende misvatting die ik hoor van veel mensen. De totale Bouwoppervlakte zal worden beheerst door de grootste van alle beschikbare FARs. De andere beschikbare FARs bepalen de omvang van elk individueel gebruik.
voorbeelden van verre-berekeningen:
als ik een woning in een C6-6 Zoneringsdistrict heb, zou ik een commercieel en residentieel gebouw voor gemengd gebruik kunnen bouwen.
De commerciële ver is 15
het residentiële Equivalent is R10 met een residentiële ver van 10
Lees meer over de verhouding vloeroppervlak in een ander bericht dat we schreven.
laten we aannemen dat in dit voorbeeld de eigenschap 100 voet bij 100 voet is met een totale oppervlakte van 10.000 vierkante voet.
in dit geval kunnen we verschillende opties hebben.
opties voor gebouwen voor eenmalig gebruik
commerciële optie
We kunnen een volledig commercieel gebouw bouwen.
Lot Area X Commercial FAR = bouwbare vierkante meters
10.000 x 15 = 150.000 vierkante voet
u kunt een commercieel gebouw van 150.000 vierkante voet bouwen.
residentiële optie
wat als u alleen een residentieel gebouw wilt bouwen.
Lot gebied x residentieel ver = bebouwbare oppervlakte
10.000 x 10 = 100.000 vierkante voet
Met deze optie kunt u een 100.000 vierkante voet residentieel gebouw bouwen. FYI in deze optie kunt u een bonus voor inclusieve huisvesting, maar ik ben niet krijgen in dat hier. Ik probeer te blijven bij verre berekeningen voor gemengde gebouwen.
ons eerste 2 voorbeeld waar niet echt gemengd gebruik gebouwen ik heb gewoon gebruikt om eenvoudige FAR berekeningen te illustreren. hoe berekenen we ver voor een gemengd gebruik gebouw.
gebouw voor gemengd gebruik
laten we zeggen dat we gebouw voor gemengd gebruik willen bouwen. Als onze maximale residentiële ver 10 is en onze Maximale commerciële ver 15 dan kan een gemengd gebruik gebouw een maximum FAR van 15 hebben en het residentiële gedeelte van het gebouw mag niet hoger zijn dan een FAR van 10.
gemengd gebruik maximaliseren residentiële FAR
Maximum gebouw FAR = 15
10.000 x 15 = 150.000 vierkante voet
u kunt een commercieel gebouw van 150.000 vierkante voet bouwen.
residentieel FAR = 10
10.000 x 10 = 100.000 vierkante voet
Commercieel FAR resterend = 5
10.000 x 5 = 50.000 vierkante voet
In deze optie kunnen we een gebouw voor gemengd gebruik bouwen met een maximale vloeroppervlakte van 150.000 vierkante voet. Van deze vierkante meter konden we 100.000 vierkante meter woonruimte bouwen en 50.000 vierkante meter commerciële ruimte. Natuurlijk kunt u uw commerciële ruimte vergroten, zolang u de woonruimte verkleint. het totaal mag in deze situatie niet meer dan 150.000 vierkante meter bedragen.
gemengd gebruik Gebouwzonering
als architect bestudeer ik bouwcodes en bestemmings-Codes, maar dit zijn ingewikkelde en zeer betrokken kwesties. In dit artikel hebben we een aantal van de basisconcepten met betrekking tot zonering voor gemengd gebruik gebouwen District besproken. Dit artikel gaat er niet van uit om alle mogelijke problemen of omstandigheden te behandelen, maar geeft een algemeen overzicht van het onderwerp.
Dank u voor het lezen van onze blog post over gemengd gebruik gebouw ontwerp
Ik hoop dat dit nuttig was. Gelieve te voelen vrij om een vraag of commentaar hieronder achter te laten. Als u een specifiek project wilt bespreken en met een architect wilt praten, kunt u direct contact met ons opnemen.
Contact Fontan Architecture
Dit bericht is geschreven door Jorge Fontan AIA, een geregistreerde Architect en eigenaar van het New Yorkse architectenbureau Fontan architectuur. Jorge Fontan heeft 3 graden in de studie van de architectuur, waaronder twee graden van de City University Of New York en een master in Advanced Architectural Design van Columbia University. Jorge heeft een achtergrond in de bouw en beoefent al 15 jaar architectuur waar hij renovaties en nieuwe ontwikkelingen van verschillende bouwtypes ontwierp.