Site Design, Parking and Zoning for Shopping Centers

vergelijk de gegevens in Tabel 2 Met de aanbevolen standaard van 10,0 parkeerplaatsen per 1000 vierkante voet netto retail gebied (of een parkeerverhouding van 3:1, d.w.z. drie vierkante voet parkeerterrein voor elke één vierkante voet van detailhandelsgebied).

misschien wordt de uiteindelijke accurate verklaring gegeven in het volgende uittreksel uit een letter:

14 februari 1953

…Het is twijfelachtig of twee planners of architecten het eens kunnen worden over het aantal vierkante meter parkeerruimte dat nodig is voor een winkelcentrum of individuele winkel. Er is een vraag in mijn gedachten of er ooit een juist antwoord zal zijn.

mijn vuistregel voor het bieden van parkeerruimte voor winkels en winkelcentra is om een aantal kraampjes te raden en steevast geef ik te veel of niet genoeg. Een van mijn klanten die een studie van parkeren heeft gemaakt is van mening dat ruimte moet worden voorzien voor alle auto ‘ s die naar een plaza of winkelcentrum gaan tijdens de spits op de dag voor Kerstmis. Bij het controleren van een aantal van de parkeerplaatsen op het plein die ik de afgelopen jaren heb ontworpen, vind ik dat er voor elke 120 vierkante meter bruto vloeroppervlakte voor één plein en 160 vierkante meter voor een ander plein van ongeveer dezelfde grootte een autoruimte is voorzien. Degene met de minder parkeerplaatsen doet ongeveer twee keer het volume van het bedrijfsleven op de ene met de grotere aantal.

…We hebben ontdekt dat wanneer er een consistent tekort aan parkeerkraampjes bij een winkelcentrum op de piek handelstijd, dat een groot aantal klanten weten van het tekort, regelen om de handel te doen op momenten dat er een goede kans om ruimte te vinden en een aantal van de pleinen die ik heb ontworpen met een beperkte hoeveelheid parkeren zijn zeer succesvol geweest, omdat de handel wordt verdeeld over een langere periode dan sommige pleinen die een grote hoeveelheid parkeerkraampjes hebben. Veel huisvrouwen hebben vaste tijden om hun boodschappen te doen en zal niet meer dan een half uur van dag tot dag variëren vanwege de parkeeromstandigheden.

vele jaren geleden werd het als een goede praktijk beschouwd om evenveel parkeerruimte te bieden als de totale oppervlakte van het gebouw. Dit werd verhoogd tot twee keer het gebied en is op de opwaartse schommel nu van 3 vierkante meter parkeerplaats om elke vierkante voet van het gebouw.

…I…ik moet bekennen dat ik gewoon geen formule heb. Hebben een dozijn of meer winkelcentra of pleinen, variërend in grootte van 10 tot 30 winkels ontworpen. Als ik morgen gevraagd werd hoeveel ruimte Ik zou voorstellen voor een winkelcentrum van 20 winkels, zou ik een bepaald aantal Raden en er redelijk zeker van zijn dat mijn gok ofwel te hoog of te laag was en dat zou ongeveer 1 auto zijn voor elke 130 vierkante meter bruto vloeroppervlak voor een minimumvolume van 10 miljoen en met ten minste 2 grote markten en 2 grote warenhuizen.

Hoogachtend yours,

G. Morton Wolfe
Architect en ingenieur
1377 Main Street
Buffalo 9, New York

kunt u te veel parkeren?

We kennen geen bestaand centrum dat te veel parkeerruimte heeft. Sommige parkeerplaatsen Het is waar zijn niet economisch gebruikt, als gevolg van hun verre locatie van de winkels. De slecht gelegen ruimtes zouden vaker worden gebruikt als ze beter gelegen waren. De limiet op het parkeerterrein wordt voor het grootste deel bepaald door de afstand die mensen moeten lopen om van hun auto naar de winkels. In een winkelcentrum dat alleen een ongemakkelijke wandeling door een zee van geparkeerde auto ‘ s biedt, is de limiet die mensen redelijkerwijs kunnen worden verwacht om te lopen ongeveer 350 meter. Aan de andere kant, als je kunt bieden de shopper iets anders dan auto ‘ s om naar te kijken, hij zal waarschijnlijk verder lopen. Arcades met vensterdisplays, of aangenaam aangelegde gebieden om door te lopen, kunnen de uitbreiding van de parkeerplaats mogelijk maken.

benzinestations in het bouwplan

de grotere centra zullen vaak een benzinestation omvatten (maar geen commerciële garage, reparatiewerkplaats of autowasserette). Het benzinestation wordt geplaatst als een dienst aan de klanten en niet als een van de tekenkaarten, en moet daarom slechts een beperkte hoeveelheid service bieden. Voor regelmatige check-ups, reparaties, en auto wassen, mensen zullen hun auto ‘ s naar de buurt garages, of naar grotere tankstations gelegen in kleinere winkelcentra.

de eerste vereiste van de locatie van een tankstation in een regionaal winkelcentrum is dat het de doorstroming van het verkeer dat het centrum gebruikt voor zijn belangrijkste winkeldoeleinden niet mag verstoren. De aanbevolen locatie, daarom, is een die is gescheiden van de winkel groep door parkeerplaats. Het moet waarschijnlijk worden gelegen in de buurt van de belangrijkste uitgangen, met toegang tot het tankstation zo ontworpen dat het verkeer in en uit het winkelcentrum is ongehinderd.

laad-en losinstallaties voor vrachtwagens

De afmetingen en de over-all-grootte van laadplaatsen voor vrachtwagens, en het vereiste aantal wordt beschreven in het gedeelte over bestemmingsverordeningen hieronder (zie met name de bestemmingsverordeningen voor Bismarck en Kansas City). Het ontwerp van vrachtwagenladerinstallaties en hun locatie bieden meer ernstige problemen.

als het centrum zeer groot is, kunnen de winkels worden bediend door een ondergrondse tunnel waarin alle winkels laadplaatsen hebben. Een dergelijke faciliteit zou kunnen kosten ongeveer $ 800.000 volgens een schatting, en weinig winkelcentra groot genoeg zal zijn om te kunnen veroorloven de kosten. Een meer gangbare praktijk is om de laad-en losplaatsen aan de achterzijde van de winkels te hebben, wat een nieuw probleem oplevert. Vaak hebben de winkels in een winkelcentrum geen duidelijke “voor” en “achter”.”Twee kanten kijken uit op andere winkels, een kant kijkt uit op een winkelcentrum, en de vierde kant kijkt uit op de parkeerplaats. De kant van de winkel tegenover het winkelcentrum moet natuurlijk aantrekkelijk zijn. De kant naar de parkeerplaats kan niet worden genegeerd in het ontwerp alleen maar omdat het zou kunnen worden beschouwd als de ” achterzijde.”Voor een ding, mensen rijden door op de weg, en shoppers verlaten hun geparkeerde auto’ s zal alleen deze kant op het eerste. Voor een andere, de shopper kan, voor het gemak, de winkel in te voeren vanaf deze” achterzijde ” kant. Als ingangen doen gezicht op de parkeerplaats, dan moeten ze zo zijn ontworpen dat ze zijn aangenaam, en zijn gescheiden van de vrachtwagen laaddokken, en ook zodat voetgangers en voertuig beweging is gescheiden.

een mogelijke oplossing is het hebben van ingedrukte laadruimten, dat wil zeggen het parkeren van de vrachtwagens in een lichte inzinking, zodat de vloer van de opslagplaats gelijk is aan het deel van de vrachtwagen waarin de goederen worden vervoerd. Zo kan de truck worden ondersteund tot aan het laadperron (dat zich op de begane grond bevindt) en de goederen van de truck worden verplaatst zonder te tillen of te laten zakken. Met dergelijke ingedrukte laadruimten kan de beweging van voetgangers gemakkelijker worden gescheiden van de beweging van vrachtwagens en hun lading.

ongeacht het type laadinstallatie dat wordt gebruikt, moeten de afmetingen ervan worden afgestemd op de afmetingen van de vrachtwagens die ze gebruiken. David R. Levin, in bestemmingsplan voor vrachtwagenlading (zie biblio.) concludeert:

…Het wordt aanbevolen om de grootte van een laadplaats voor vrachtwagens aan te geven op ten minste 45 ft. diep, 12 ft. in de breedte, met een overhead speling van 14 ft. Truck ligplaatsen voor gebruik door vrachtwagens van kleinere omvang kan worden verkleind om de vrachtwagens die ze zijn ontworpen om te dienen tegemoet te komen.

bestemmingsverordeningen voor winkelcentra

belangrijke bestemmingsverordeningen voor winkelcentra zijn toegevoegd aan een aantal bestaande of voorgestelde bestemmingsverordeningen. Twee belangrijke bepalingen zijn onlangs onder onze aandacht gekomen, een in de bestemmingsverordening van Bismarck, North Dakota, aangenomen in 1953, en de andere een bepaling voorgesteld voor Kansas City, Missouri bestemmingsplan ordonnance in 1953. Deze twee bepalingen worden volledig gereproduceerd op dit punt, omdat ze behoren tot de weinige pogingen om uitgebreid te gaan met winkelcentra in de bestemmingsverordening, en omdat een lezing van hen nu duidelijker een aantal van de bestemmingsplannen problemen die door winkelcentra.

BISMARCK, NORTH DAKOTA (1953)

In elk commercieel district van CC zijn de volgende voorschriften van toepassing:

1. Algemene beschrijving. Een CC Commercial district wordt gedefinieerd als een district waarin het grondgebruik voornamelijk bestemd is voor commercieel en dienstgebruik ten behoeve van de omliggende woonwijken en waarin verkeers-en parkeeropstoppingen tot een minimum kunnen worden beperkt om de woonwaarden te behouden en het algemene welzijn van de omliggende woonwijken te bevorderen. Ten behoeve van het commerciële district CC is het specifieke doel van deze afdeling:

(a) de aanleg en het verdere gebruik van grond voor buurt -, commerciële en dienstdoeleinden aan te moedigen;

(b) het residentieel, zwaar commercieel en industrieel gebruik van de grond te verbieden en elk ander gebruik dat de ontwikkeling of voortzetting van de commerciële structuren in het district in aanzienlijke mate zou belemmeren, te verbieden.;

(c) elk gebruik ontmoedigen dat, vanwege zijn aard of omvang, het gebruik van grond in het district als winkel-en servicecentrum voor de omliggende woonwijken zou belemmeren.

2. Gebruik toegestaan. De volgende toepassingen zijn toegestaan:

a. Retailgroep A
b. servicegroep A
c. Tankstation
d. Office-bankgroep
e. Commercial recreation group
f.Health medical group

3. Lot gebied. Geen enkel commercieel district van CC mag minder dan twee acres bevatten. Geen enkele zoneringspartij waarop een afzonderlijk gebouw is geplaatst, mag minder dan 5000 vierkante voet bevatten. Op voorwaarde evenwel dat een gebouw met één of meer partijmuren en een gemeenschappelijk dak met één of meer soortgelijke gebouwen, maar afzonderlijk in eigendom, zich op een perceel van elke grootte mag bevinden, zolang alle andere bepalingen van deze verordening, met inbegrip van alle bepalingen inzake parkeren en laden buiten de straat, op die kavel volledig worden nageleefd.

4. District breedte. Elk CC – handelsdistrict heeft een gemiddelde breedte van ten minste 200 voet en geen grenslijn met een lengte van minder dan 100 voet.

5. Verhouding vloeroppervlak. De verhouding vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en alle bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 0,25 voor gebouwen met één verdieping en niet meer dan 0,35 voor gebouwen met meer dan één verdieping. De grondoppervlakte van de hoofdgebouwen en de bijgebouwen mag niet meer dan 25% van de totale oppervlakte van de kavel bedragen.

6. Werf. Geen enkel gebouw mag zich op minder dan 50 voet van een lotlijn bevinden.

7. Hoogtelimieten. Geen gebouw zal groter zijn dan twee verdiepingen, en het zal niet groter zijn dan 25 voet hoog.

8. Verdeeld district. Voor de berekening van de minimale oppervlakte, veel breedte, veel dimensie, floor area ratio, het percentage van de partij gedekt door pand en erf eisen van deze paragraaf, een enkele CC Commerciële wijk kan niet liggen aan twee zijden van een openbare straat of steeg. Elk gebied dat aan beide zijden van een openbare straat of steeg is aangewezen als CC Commercial en aan beide zijden van een openbare straat of steeg ligt, wordt geacht twee CC Commercial districten te zijn, en aan alle minimumeisen moet worden voldaan door gebouwen aan elke zijde van die openbare straat of steeg als afzonderlijke districten.

9. Niet-conformerende toepassingen. Het is de bedoeling van deze verordening en deze sectie om geen enkel gebied aan te wijzen als een commercieel district van CC waarin op de datum van aanneming van deze verordening enig residentieel of ander niet-conform gebruik is. Het is de verdere bedoeling van deze verordening en deze sectie dat Voor zover mogelijk alle buurt commerciële en dienst gebieden in nieuw ontwikkelde delen van de stad zullen plaatsvinden in een CC commerciële wijk, om het verkeer en parkeren congestie te verminderen en de residentiële waarden van de stad te behouden. De stedenbouwkundige Commissie zal weigeren een verzoek tot wijziging van de indeling van een deel van de stad naar een CC commercieel district goed te keuren indien er in dat district een gebruik dat een niet-conforme gebruik zou zijn na de passage door de Raad van Stadscommissarissen van de voorgestelde wijziging.

off-street parkeren en laden eisen in CC commerciële districten.

niettegenstaande eventuele andere eisen van dit deel, moet voor alle gebouwen die in een CC-handelswijk zijn gebouwd, één off-street parkeerplaats voor elke 100 vierkante voet vloeroppervlak, met uitzondering van de opslagruimte in de kelder, worden voorzien; en voor alle gebouwen in een CC-handelswijk moet voor elke 25.000 vierkante voet totale bruto vloeroppervlak worden voorzien in één off-street laadplaats.

KANSAS CITY, MISSOURI (voorgesteld in 1953)

District C-S

Algemene Voorwaarden
Dit district zal verder worden onderverdeeld in districten C-S1, C-S2 en C-S3, met de volgende eisen.

Een District C-S kan worden ingesteld naast delen van de districten C-1, c-2 of C-3, of in een gebied dat nieuw wordt ontwikkeld, op een stuk grond in afzonderlijke eigendom, op voorwaarde dat een gedetailleerd en specifiek plan voor de ontwikkeling ervan is goedgekeurd door de stedenbouwkundige Commissie na een openbare hoorzitting. Het gedetailleerde plan zal voldoen aan de regels en voorschriften vastgesteld door de stad Plan Commissie, voor de indiening, goedkeuring en ontwikkeling van geplande winkelcentra.

indien aangrenzende delen van een C-1-District worden meegerekend, moet het landstreek dat Voor een dergelijke geplande ontwikkeling is opgenomen, ten minste anderhalve (1-1/2) acres groot zijn en, indien deze samen met een District C-2 of C-3 (of in een gebied in ontwikkeling) worden ontwikkeld, ten minste vijf (5) acres groot zijn, de netto-oppervlakte exclusief gebieden met speciale straten, snelwegen of steegjes.

De oppervlakte die door gebouwen in dit district wordt bewoond, bedraagt vijfentwintig (25) % of minder van de nettooppervlakte van het district.

de locatie van het C-S-District moet zich bevinden op een terrein dat een aanvaardbare relatie heeft met belangrijke verkeerswegen. De Commissie moet zich ervan vergewissen dat de verkeerswegen toereikend zijn om het door de ontwikkeling veroorzaakte extra verkeer te vervoeren en kan de directeur van het verkeer om een rapport en een aanbeveling Verzoeken.

Het plan voor de voorgestelde ontwikkeling moet een uniforme en georganiseerde indeling van gebouwen en dienstvoorzieningen bevatten, die een functionele relatie hebben met de eigenschappen die de geplande ontwikkeling, de eigenschappen en het gebruik van eigenschappen omvatten die onmiddellijk aan de voorgestelde ontwikkeling grenzen.

de projectontwikkelaar moet de Commissie van het stadsplan van zijn financiële draagkracht overtuigen om het voorgestelde plan uit te voeren en moet een planning opstellen en indienen voor de bouw, die binnen een periode van één jaar moet beginnen. Indien de bouw niet volgens plan wordt uitgevoerd, vervalt het goedgekeurde plan, tenzij de Commissie een verlenging goedkeurt.

de voorstanders van een gepland winkelcentrum dienen een voorlopig plan en ondersteunende gegevens op te stellen en in te dienen met het oog op herziening en voorlopige goedkeuring van de stedenbouwkundige Commissie, over welk plan de stedenbouwkundige Commissie een openbare hoorzitting zal houden. Na goedkeuring van het voorlopige ontwikkelingsplan stellen de voorstanders een definitief ontwikkelingsplan op en dienen dit in, waarin alle door de Commissie stedenbouwkundig Plan gevraagde wijzigingen of wijzigingen zijn opgenomen.

De gemeenteraad keurt de voorlopige en definitieve plannen goed voordat het betrokken gebied wordt gewijzigd in een C-S-classificatie.

Details van het plan kunnen enigszins worden gewijzigd na goedkeuring van de Commissie voor het stadsplan. De opdrachtgever voor gebouwen en inspecties wordt van deze goedkeuring in kennis gesteld.

Het plan moet voldoen aan de volgende eisen met betrekking tot Gebruik, hoogte, binnenplaats, parkeren en laden buiten de straat, en alle opritten of openbare toegangen.

gebruiksvoorschriften

de volgende toepassingen zijn toegestaan in een District C-S:

(a) in combinatie met een District C-1; elk gebruik toegestaan in District C-1, met uitzondering van gebouwen voor gemeentelijke en overheidsdoeleinden en kassen.(B) in samenhang met een District C-2;hetzelfde als voor de districten c-1 en C-2,Met uitzondering van gebruikte auto ‘ s, reclameborden en paalborden, voor de verkoop gefokte dieren, kastenwinkels, pretparken voor kinderen, commerciële radio-en televisieomroepstations en-torens, minigolfbanen en-treinen, ponybanen en-ringen, ijsbanen, opslagloodsen en straatwagen-en busschuren.

(c) Wanneer in combinatie met een Wijk C-3; hetzelfde als voor Het Wijk C-1, C-2 en C-3, met uitzondering van de gebruikte auto ‘ s veel, billboards en paal tekenen, dieren worden gekweekt voor de verkoop, kast winkels, kinderspeelgoed parken, commerciële radio-omroep en televisie stations en torens, midgetgolfbanen en treinen, pony tracks en ringen, ijsbanen, opslag magazijnen, straat, auto of bus schuren, wapenfabrieken en drive-in theaters.

opmerking: (in het definitieve ontwerp zullen alle toegestane toepassingen worden opgesomd.)

hoogte, werf-en Oppervlaktevoorschriften

hoogte:
In Een District C-S1 mag de hoogte niet meer dan drie (3) verdiepingen en niet meer dan vijfendertig (35) voet bedragen.

in een District C-S2 mag de hoogte niet meer dan drie (3) verdiepingen en niet meer dan vijfenveertig (45) voet bedragen.

in een District C-S3 mag de hoogte niet meer dan zes (6) verdiepingen en niet meer dan vijfenzeventig (75) voet bedragen.

voor bepaalde individuele gebouwen kan de Commissie van het stadsplan een extra hoogte toestaan, indien deze hoogte de ontwikkeling van omringende gebouwen niet nadelig beïnvloedt.

Yards:
In Een C-S-District moet er een tegenslag zijn vanaf een straat van ten minste twintig (20) voet voor een gebouw of parkeerplaats.

langs een andere eigendomslijn binnen of grenzend aan een gevestigd commercieel District moet er een tegenslag van ten minste tien (10) voet zijn.Deze eis kan worden gewijzigd of Van toepassing worden verklaard indien naar het oordeel van de Commissie een brandtraject niet noodzakelijk wordt geacht.

langs elke andere eigendomslijn die aan of grenst aan een woonwijk gelegen gebied, moet een tegenslag van ten minste twintig (20) voet plaatsvinden en moet het gebied tussen deze tegenslag en de eigendomslijn zodanig worden bedolven, geplant en begroeid dat het een permanent scherm vormt.

oppervlakte:
elk residentieel gebruik binnen District C-S moet voldoen aan de oppervlakte van de partij per familievereiste van District R-4. Een-en tweegezinswoningen zijn niet toegestaan in dit district.

parkeergelegenheid en Laadvoorschriften

Er moet in een C-S-District buiten de straat parkeergelegenheid voor klanten worden aangeboden in de verhouding van elf (11) parkeerplaatsen voor elke 1000 vierkante meter bruto vloeroppervlak. Deze ruimte moet een aanvulling zijn op de ruimte die wordt gebruikt voor een commerciële parkeerplaats, een taxistandplaats, een parkeerplaats voor vrachtwagens en bussen of een laadruimte.

in de ontwikkeling moet voldoende ruimte voor staanplaatsen, laden en lossen aanwezig zijn. Elke ruimte bestaat uit een ruimte van tien (10) voet bij vijfentwintig (25) voet voor kleine vrachtwagens, zoals pickup trucks, en een ruimte van tien (10) voet bij vijfenveertig (45) voet voor grotere vrachtwagens, met inbegrip van vrachtwagens van het type trekker / aanhangwagen. De hoogteafstand moet in beide gevallen ten minste veertien (14) voet bedragen.

de locatie van een oprit moet in overeenstemming zijn met de voorschriften van de verkeersdienst en moet door die dienst worden gecontroleerd.

* * * *

Tabel 3 vergelijkt de belangrijkste bepalingen van de Bismarck en Kansas City zoning regulations. Twee soorten regelgeving overheersen: hoogte, werf, en gebied regelgeving; en off-street parkeren en laden regelgeving.

Tabel 3