Kiedy miałeś wielkie doświadczenie kupna lub sprzedaży własnego domu—dzięki utalentowanego Agenta Nieruchomości—to ma sens, aby szukać tego zaufanego Realtor® ponownie i ponownie. Jeśli jednak dom, który chcesz sprzedać, jest własnością spadkową, może to być błąd.
według American Bar Association „Probate to nadzorowana przez Sąd procedura prawna, która określa ważność Twojej woli. Wszystkie nieruchomości, długi i roszczenia majątku są inwentaryzowane i oceniane. Wszystkie ważne roszczenia majątkowe są zbierane,a pozostała część jest rozdzielana między beneficjentów zgodnie z wolą.”
o ile twój ukochany zmarły nie poczynił ustaleń, aby uniknąć spadku (takiego jak żywe zaufanie) przed śmiercią, większość aktywów nieruchomości będzie musiała przejść proces spadkowy. Obejmuje to dom rodzinny i wszystkie inne nieruchomości należące do zmarłego.
często dom zmarłego jest sprzedawany podczas procesu spadkowego w celu pokrycia roszczeń dłużnych wobec majątku. Można go również sprzedać, aby wpływy mogły być wykorzystane do równomiernego podziału wartości pieniężnej Nieruchomości między wielu beneficjentów.
Jeśli masz do czynienia z tą sytuacją, potrzebujesz pomocy doświadczonego agenta nieruchomości spadkowego, który rozumie, jak sprzedaż Nieruchomości podczas postępowania spadkowego różni się od tradycyjnej sprzedaży domu.
tradycyjna sprzedaż domu vs.sprzedaż spadkowa
kiedy sprzedajesz swój własny dom poprzez tradycyjną sprzedaż, działasz we własnym interesie, co oznacza, że możesz ustawić własną oś czasu dla sprzedaży domu. Możesz bezpłatnie wystawić nieruchomość w dowolnym momencie i za dowolną cenę.
przy tradycyjnej sprzedaży otrzymanie oferty na dom zajmie średnio trzy tygodnie—a Ty możesz zdecydować, czy przyjąć ofertę, czy nie. Po zaakceptowaniu będziesz miał średni 47-dniowy okres depozytowy, a po podpisaniu wszystkich ostatecznych umów dom jest sprzedawany bez potrzeby nadzoru sądowego.
Kiedy jesteś wykonawcą lub osobistym przedstawicielem sprzedającym dom podczas spadku, działasz w interesie majątku zmarłego. Oznacza to, że przy ustalaniu ceny, a w niektórych przypadkach na osi czasu, będziesz musiał przestrzegać stanowych praw spadkowych i wszelkich potencjalnych dyrektyw od sędziego Sądu spadkowego.
ze względu na te przepisy sprzedaż Nieruchomości spadkowych może nieznacznie i znacząco różnić się od tradycyjnej sprzedaży domu. Jak różne zależy od tego, czy sąd spadkowy przyznał Ci prawa do niezależnej administracji lub administracji zależnej.
Jeśli jako wykonawca uzyskałeś niezależne prawa administracyjne, sprzedaż Nieruchomości spadkowej przebiega w taki sam sposób, jak tradycyjna sprzedaż Nieruchomości. Masz swobodę ustalania ceny katalogowej, wyświetlania nieruchomości na swojej osi czasu i przyjęcia oferty bez ingerencji ze strony sądu spadkowego.
istnieją jednak szczegółowe informacje dotyczące spadków, nad którymi twój agent musi pozostać, takie jak korzystanie z odpowiednich umów spadkowych, Wymienianie domu jako nieruchomości spadkowej i ujawnianie informacji specyficznych dla probate.
Jeśli te szczegóły nie są w porządku na ostatnim rozprawie spadkowej, sędzia Sądu spadkowego prawdopodobnie nie pozwoli na zamknięcie nieruchomości. Musisz ponowić dokumentację i zaplanować nowe przesłuchanie, powodując, że długi proces spadkowy—który trwa już średnio od sześciu do dziewięciu miesięcy—przeciągnie się jeszcze dłużej.
w przypadku osobistych przedstawicieli, którym przyznano zależne prawa administracyjne, sprzedaż Nieruchomości spadkowej jest już dłuższa i bardziej złożona. W takich przypadkach sąd spadkowy nadzoruje sprzedaż domu poprzez dodatkową rozprawę zwaną rozprawą potwierdzającą sąd.
przed tym przesłuchaniem wykonawca zatrudnia agenta spadkowego, aby wystawił dom po cenie, która nie może być niższa niż 90% jego uczciwej wartości rynkowej. Po otrzymaniu i zaakceptowaniu oferty należy ją przedstawić sądowi spadkowemu w celu potwierdzenia. W niektórych stanach, może nawet trzeba remarket nieruchomości na 30 do 45 dni po zaakceptowanej cenie oferty przed przedstawieniem oferty do sądu.
w wielu stanach sędzia spadkowy nie potwierdza automatycznie zaakceptowanej oferty na tym przesłuchaniu. Zamiast tego sąd może przyjąć wyższe oferty od innych kupujących uczestniczących w rozprawie. Znany jako proces overbid w Kalifornii, procedura ta działa podobnie jak aukcja z sądem akceptującym najlepszą cenę oferty przed potwierdzeniem sprzedaży.
na szczęście wiele stanów podjęło kroki w celu usprawnienia procesu spadkowego i uniknięcia skomplikowanych kroków, takich jak rozprawa potwierdzająca sąd.
do tej pory szesnaście stanów przyjęło zatwierdzony przez American Bar Association jednolity kodeks spadkowy w celu uproszczenia postępowania spadkowego. Inne stany usprawniły proces spadkowy na własną rękę, na przykład w Kalifornii, gdzie uchwaliły Independent Administration of Estates Act (IAEA).
dzięki temu sprzedaż Nieruchomości spadkowej wymagająca potwierdzenia Sądowego spada w całym kraju.
adwokat spadkowy z Sacramento John Palley, który otrzymał prestiżową ocenę „AV” Martindale-Hubbell, mówi: „powiedziałbym, że 5% lub mniej w CA idzie do sądu. Reszta kraju ma uproszczony Testament, ale nadal pójdą do sądu, jeśli ktoś z rodziny sprzeciwi się Sprzedaży.”
zawiłości wynikające ze zmieniających się i zmieniających się przepisów państwowych sprawiają, że zatrudnianie doświadczonego agenta nieruchomości jest koniecznością.
Czy potrzebuję certyfikowanego specjalisty od spadków?
ponieważ doświadczenie spadkowe jest tak ważną kwalifikacją dla Twojego agenta nieruchomości, znalezienie takiego, który jest oficjalnie certyfikowany, może być inteligentną grą.
znani jako Certified Probate Real Estate Specialists (CPRES), agenci nieruchomości z tym oznaczeniem zostali przeszkoleni przez US Probate Services. Aby otrzymać ten certyfikat, agent musi przejść test, który mierzy ich zdolność do obsługi złożonych procedur sprzedaży nieruchomości spadkowych.
oczywiście nie wszyscy doświadczeni agenci nieruchomości spadkowych mają certyfikat CPRES, co jest całkowicie w porządku. Nie certyfikowani agenci mogli zamiast tego otrzymać szkolenie spadkowe dzięki wcześniejszym doświadczeniom w obsłudze sprzedaży nieruchomości spadkowych lub uczestnicząc w seminariach lub studiując materiały szkoleniowe rządu stanowego, takie jak te produkowane przez sądy spadkowe w Arizonie.
pamiętaj, aby zapytać o rodzaj szkolenia spadkowego lub edukacji wybranego agenta. HomeLight oferuje bezpłatną usługę, która wykorzystuje uczenie maszynowe i dane historyczne, aby obiektywnie dopasować cię do najlepszych agentów, którzy mają doświadczenie spadkowe.
który był pierwszy, Agent czy prawnik?
Kiedy wiesz, jak długi może być proces spadkowy, Twoim pierwszym instynktem może być jak najszybsze umieszczenie domu na liście.
nie tak szybko.
nawet jeśli jesteś wymieniony jako wykonawca nieruchomości w testamencie zmarłego, nie masz prawnego upoważnienia do dokonywania transakcji dotyczących nieruchomości, dopóki nie zostaniesz oficjalnie mianowany osobistym przedstawicielem nieruchomości na pierwszym przesłuchaniu spadkowym.
oznacza to, że nie możesz wymienić domu, a nawet podpisać umowy z agentem spadkowym, dopóki nie uzyskasz autoryzacji od sądu spadkowego. Aby uzyskać to upoważnienie, musisz poprosić pełnomocnika spadkowego o złożenie wniosku w sądzie spadkowym, a następnie poczekać, aż otrzymasz prawa na pierwszej rozprawie.
więc pierwszym profesjonalistą, z którym musisz się skontaktować, aby pomóc ci poruszać się w procesie spadkowym, jest doświadczony adwokat. Jednak zatrudnienie adwokata spadkowego nie oznacza, że powinieneś zrezygnować z zatrudniania doświadczonego agenta nieruchomości spadkowych. Czekając na autoryzację sądu, agent może pomóc przygotować dom na sprzedaż, oceniając stan nieruchomości, uruchamiając porównywalne w Twojej okolicy, określając wartość domu, łącząc się z usługami sprzątającymi, wykonawcami i innymi sprzedawcami.
podczas gdy adwokaci spadkowi pobierają opłatę za godzinę, agenci spadkowi otrzymują taką samą prowizję, jaką zapłaciłby tradycyjny agent nieruchomości.
Jeśli zdecydujesz się na zatrudnienie agenta niedoświadczonego w testamencie, będziesz musiał poprosić swojego adwokata o zapoznanie się z dokumentami sprzedaży domu, aby upewnić się, że spełniają przepisy spadkowe—co będzie kosztować więcej opłat adwokackich.
to naturalne, że pragniesz komfortu znanej twarzy agenta rodzinnego, który pomoże Ci w trudnym obowiązku sprzedaży domu z dzieciństwa. Jeśli jednak twój zwykły Realtor® nigdy nie sprzedał nieruchomości spadkowej, Twoje postępowanie spadkowe pójdzie gładko, jeśli skorzystasz z pomocy wykwalifikowanego agenta spadkowego.