zgodnie z nowojorskim kodeksem Zagospodarowania Przestrzennego budynki mixed use to budynek z przeznaczeniem mieszkalnym i innym zastosowaniem, na przykład budynek mieszkalny z powierzchnią komercyjną na pierwszym piętrze.
jako architekt mam wielu klientów, którzy są zdezorientowani, jak określić powierzchnię podłogi do zbudowania zgodnie z NYC Zoning for mixed use building design. W tym poście przyjrzymy się, w jaki sposób powierzchnia strefowa działa w przypadku projektowania budynków o przeznaczeniu mieszanym.
mieszany projekt budowlany
wszystko po kolei. Co to jest budynek Wielofunkcyjny?
budynek o przeznaczeniu mieszanym to budynek o więcej niż jednym przeznaczeniu: mieszkalnym, handlowym, komunalnym oraz o przeznaczeniu produkcyjnym. Gdy dwa lub więcej z nich są połączone w jednym budynku, masz budynek o mieszanym przeznaczeniu.
NYC zastosowania Zagospodarowania Przestrzennego:
Istnieją 4 podstawowe zastosowania budynków w Nowym Jorku:
- mieszkaniowe
- dzielnice mieszkaniowe zaczynają się na literę R
- komercyjne
- dzielnice komercyjne zaczynają się na literę C
- produkcja
- dzielnice produkcyjne zaczynają się na literę M
- obiekt Komunalny
- w Nowym Jorku nie ma dzielnic Zagospodarowania Przestrzennego użyj.
rozwój zastosowań mieszanych
istnieje wiele różnych warunków zagospodarowania przestrzennego, które pozwoliłyby na rozwój zastosowań mieszanych. Oto kilka przykładów, w których możesz umieścić 2 różne zastosowania w jednym budynku.
zagospodarowanie przestrzenne z lokalem komunalnym
w Nowym Jorku wszystkie dzielnice mieszkaniowe pozwolą na wykorzystanie lokalu komunalnego. Przykładami obiektu komunalnego będą budynki sakralne, domy kultury, szpitale, szkoły itp.dozwolone jest wykonanie jednego budynku o mieszanym zastosowaniu zarówno z przeznaczeniem mieszkalnym, jak i komunalnym.
zagospodarowanie przestrzenne z komercyjną nakładką
komercyjne jest dozwolone tylko w strefach mieszkalnych, jeśli są to strefy mieszkalne z komercyjnymi nakładkami. Częstym przykładem w tym przypadku byłaby powierzchnia handlowa na parterze z mieszkaniami powyżej.
podział na strefy komercyjne z ekwiwalentem mieszkaniowym
większość stref komercyjnych ma strefy ekwiwalentu mieszkaniowego. Ekwiwalent mieszkaniowy w komercyjnym zagospodarowaniu przestrzennym oznacza, że masz możliwość zamieszkania w strefie komercyjnej. Będzie strefa mieszkalna przypisana jako odpowiednik dzielnicy handlowej. W takim przypadku można utworzyć budynek mieszany. Przykładem może być budynek z biurami i mieszkaniami w jednym budynku. innym przykładem może być hotel i mieszkanie w jednym budynku. Hotele są strefami komercyjnymi, a nie mieszkalnymi.
komercyjne zagospodarowanie przestrzenne z obiektem komunalnym
w większości dzielnic handlowych Nowy Jork pozwoli na wykorzystanie obiektu komunalnego. Dopuszcza się wykonanie jednego budynku o przeznaczeniu mieszanym z przeznaczeniem zarówno komercyjnym jak i komunalnym.
dzielnice sparowane
niektóre dzielnice produkcyjne mają tak zwany Okręg sparowany. parowana dzielnica to dzielnica mieszkaniowa, w której obowiązują oba przepisy dotyczące mieszkalnictwa i produkcji. dzielnice te pozwalają na budowę budynków o przeznaczeniu mieszanym w celu promowania rezydencji w dzielnicach produkcyjnych. można zobaczyć przykłady tego w Long Island City, gdzie istnieje wiele zastosowań mieszkalnych w strefach produkcyjnych.
Komercyjne Wykorzystanie w okręgach produkcyjnych
Większość okręgów produkcyjnych pozwoli na komercyjne wykorzystanie. Mógłbyś, gdybyś chciał zbudować budynek produkcyjny z jakimś komercyjnym przeznaczeniem.
w budynkach mieszanych o przeznaczeniu komercyjnym
§ 32-422 Kodeksu zagospodarowania przestrzennego zakazuje użytkowania komercyjnego ponad użytkowanie lokali mieszkalnych lub komunalnych. Lub na tym samym piętrze z wyjątkiem parteru.
Mixed Use Building design Floor Area Ratio = FAR
Floor Area Ratio (FAR) to proporcja, która określa, ile metrów kwadratowych może mieć twój budynek. Mnożysz powierzchnię działki przez stosunek powierzchni podłogi, a to daje całkowitą powierzchnię kwadratową dozwoloną dla rozwoju budynku. Na przykład, jeśli działka o powierzchni 10 000 stóp kwadratowych ma daleko 2, możesz zbudować budynek o powierzchni 20 000 stóp kwadratowych na nieruchomości.
współczynnik powierzchni podłogi dla różnych zastosowań
często zdarza się, że właściwość ma więcej niż jedno zastosowanie, że każde użycie ma inny współczynnik powierzchni podłogi. W takim przypadku nie należy dodawać różnych FARs razem. Jest to powszechne błędne przekonanie, które słyszę od wielu ludzi. Całkowita powierzchnia budynku będzie regulowana przez największy ze wszystkich dostępnych FARs. Inne dostępne FARs będą dyktować zakres każdego indywidualnego wykorzystania.
przykłady obliczeń FAR:
Jeśli posiadam nieruchomość w dzielnicy c6-6, to mogę wybudować budynek mieszkalno-handlowy o przeznaczeniu mieszanym.
komercyjny FAR to 15
mieszkalny odpowiednik to R10 z mieszkalnym FAR 10
Dowiedz się więcej o stosunku powierzchni podłogi w innym poście, który napisaliśmy.
załóżmy dla tego przykładu właściwość jest 100 stóp na 100 stóp z całkowitą powierzchnią partii 10,000 stóp kwadratowych.
w tym przypadku możemy mieć kilka opcji.
opcje budynku jednorazowego użytku
opcja komercyjna
możemy zbudować całkowicie komercyjny budynek.
Powierzchnia działki X komercyjna FAR = Buildable square Footage
10,000 x 15 = 150,000 stóp kwadratowych
Możesz zbudować budynek komercyjny o powierzchni 150,000 stóp kwadratowych.
opcja Mieszkaniowa
co by było, gdybyś chciał tylko wybudować budynek mieszkalny.
Powierzchnia działki X budynek mieszkalny
10 000 x 10 = 100 000 stóp kwadratowych
w tej opcji możesz zbudować budynek mieszkalny o powierzchni 100 000 stóp kwadratowych. Dla twojej wiadomości w tej opcji możesz mieć premię za mieszkania integracyjne, ale nie wchodzę w to tutaj. Staram się trzymać do punktu dalekich obliczeń dla budynków o przeznaczeniu mieszanym.
nasz pierwszy 2 przykład, w którym budynki nie są właściwie mieszane, użyłem ich tylko do zilustrowania prostych obliczeń dalekich. jak obliczyć FAR dla budynku o przeznaczeniu mieszanym.
Mixed Use Building Options
powiedzmy, że chcemy zbudować budynek mixed use. Jeśli nasza maksymalna odległość mieszkalna wynosi 10, a nasza Maksymalna odległość komercyjna wynosi 15, budynek mieszany może mieć maksymalną odległość 15, a część mieszkalna budynku nie może przekraczać odległości 10.
wykorzystanie mieszane maksymalizacja mieszkalnych daleko
maksymalny Budynek daleko = 15
10,000 x 15 = 150,000 stóp kwadratowych
Możesz zbudować budynek komercyjny o powierzchni 150,000 stóp kwadratowych.
mieszkalne FAR = 10
10 000 x 10 = 100 000 stóp kwadratowych
komercyjne FAR = 5
10 000 x 5 = 50 000 stóp kwadratowych
w tej opcji możemy wybudować budynek Wielofunkcyjny o maksymalnej powierzchni użytkowej 150 000 stóp kwadratowych. Z tej powierzchni możemy zbudować 100 000 stóp kwadratowych powierzchni mieszkalnej i 50 000 stóp kwadratowych powierzchni handlowej. Oczywiście możesz zwiększyć powierzchnię komercyjną, o ile zmniejszysz przestrzeń mieszkalną. w tej sytuacji całkowita powierzchnia nie może przekraczać 150 000 stóp kwadratowych.
Mixed Use Building planning
jako architekt badam przepisy budowlane i kody strefowe, ale są to skomplikowane i dość skomplikowane kwestie. W tym artykule omówiliśmy niektóre z podstawowych pojęć dotyczących zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy budynków o przeznaczeniu mieszanym. Ten post nie zakłada, że obejmuje każdy możliwy problem lub warunek, ale zapewnia ogólny przegląd tematu.
dziękuję za przeczytanie naszego wpisu na blogu na temat projektowania budynków mieszanych
mam nadzieję, że to było pomocne. Prosimy o pozostawienie pytania lub komentarza poniżej. Jeśli chcesz omówić konkretny projekt i chcesz porozmawiać z architektem, możesz skontaktować się z nami bezpośrednio.
kontakt z architekturą Fontan
Ten post został napisany przez Jorge Fontan AIA, Zarejestrowanego architekta i właściciela nowojorskiej firmy architektonicznej architektura Fontan. Jorge Fontan zdobył 3 stopnie w dziedzinie architektury, w tym dwa stopnie na City University of New York i tytuł magistra zaawansowanego projektowania architektonicznego na Columbia University. Jorge ma doświadczenie w budownictwie i od 15 lat praktykuje architekturę, gdzie projektuje remonty i nowe projekty różnych typów budynków.