często, gdy ludzie słyszą termin escrow, natychmiast dochodzą do wniosku, że transakcja nieruchomości jest rozważana, a firma tytułowa zajmie rolę biura escrow, chociaż to, jakie obowiązki są nakładane na urzędnika escrow, może być dla nich nieco niejasne. Myślenie, że escrow odnosi się tylko do nieruchomości, jest powszechnym błędem. To błędne przekonanie opiera się na fakcie, że większość transakcji na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych korzysta z kont depozytowych i oficerów depozytowych, dlatego większość Amerykanów doświadcza escrow w tym kontekście. W rzeczywistości korzystanie z kont escrow może wystąpić w każdym rodzaju transakcji i dość często jest użytecznym narzędziem do osiągnięcia celów biznesowych.
w swojej najbardziej podstawowej formie depozyt to transakcja, w której jedna osoba w umowie z drugą dostarcza pisemny instrument, pieniądze, dowód własności do nieruchomości lub mienia osobistego lub inną wartość Osobie Trzeciej, która ma być przechowywana przez taką osobę do czasu wydarzenia określonego zdarzenia. Osoba trzecia lub osoba neutralna, z którą nieruchomość jest utrzymywana w zaufaniu, jest znana jako agent depozytowy lub depozytariusz. Głównymi stronami są beneficjent i podmiot udzielający dotacji. Nieruchomość podana w zaufaniu do depozytu jest znana jako własność escrow.
transakcją, w ramach której tworzony jest depozyt, może być sprzedaż, przekazanie, obciążanie lub dzierżawa nieruchomości lub mienia osobistego innej osobie. Papiery wartościowe, fundusze i inne aktywa również mogą być przechowywane w depozycie. W momencie zaistnienia określonego zdarzenia nieruchomość ma zostać dostarczona przez osobę trzecią beneficjentowi, grantorowi, promisee, promisor, obligee, dłużnikowi, bailee, bailor, lub dowolnemu przedstawicielowi lub pracownikowi grantobiorcy. Środki są przechowywane przez Służbę depozytową do czasu otrzymania odpowiednich pisemnych lub ustnych instrukcji. W depozytach finansowych fundusz jest utrzymywany do czasu wypełnienia zobowiązań. Nieruchomość ma być ponownie dostarczona drugiej stronie transakcji po spełnieniu określonego warunku / warunków umowy. Zazwyczaj Biuro powiernicze ma obowiązek powierniczy wobec udzielającego i beneficjenta dotacji, a umowa jest sporządzana w formie pisemnej umowy.
Ustawa Zasadnicza:
aby depozyt był ważny musi być:
- wiążąca umowa między stronami transakcji oraz
- warunkowe dostarczenie instrumentów przekazu lub pieniędzy do osoby trzeciej
zasadniczo w transakcji escrow występują co najmniej dwie transakcje bazowe oraz co najmniej dwa powiązane depozyty. Agent escrow jest ograniczonym agentem stron transakcji, ponieważ działa jako agent, ale tylko w określonym celu określonym w instrukcjach escrow. Jego / jej stanowisko jest podobne do stanowiska powiernika.
do podstawowych obowiązków agenta depozytowego należą:
- obowiązek przestrzegania instrukcji escrow;
- obowiązek korzystania z dobrej wiary i rozsądnych umiejętności; oraz
- obowiązek ponownego dostarczenia towarów po spełnieniu warunków.
dostawa przed wykonaniem warunku lub wystąpieniem zdarzenia awaryjnego jest nieautoryzowana. Ponadto uprzednia dostawa stanowi naruszenie praw deponenta. Griffin V. Gay, 223 Ill. App. 420, 432 (Ill. App. Tomografia komputerowa. 1921). Wydanie przez grantodawcę aktu prawnego osobie trzeciej z bezwarunkowymi instrukcjami zachowania aktu prawnego i dostarczone grantobiorcy po śmierci grantodawcy jest dostawą ważną. Nie może jednak być zastrzeżona przez nadawcę władzy nad aktem. Turner v. Mallernee, 640 S. W. 2D 517, 521 (Mo. Tomografia komputerowa. App. 1982). Przed zawarciem umowy Agent escrow jest podwójnym agentem dla obu stron. Po zamknięciu agent escrow jest indywidualnym agentem dla każdej ze stron.
instrukcje Escrow to pisemne instrukcje dla agenta escrow, które określają obowiązki stron i posiadacza escrow. Należy pamiętać, że istniejący agent lub Pełnomocnik udzielającego lub beneficjenta dotacji nie może działać jako agent depozytowy z powodu konfliktu interesów w zakresie obowiązków.
wybór posiadacza depozytu jest zwykle dokonywany na podstawie umowy między zleceniodawcami. Agent depozytowy, który narusza obowiązki stron umowy depozytowej, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności deliktowej i za naruszenie umowy. Commercial Escrow Co. v. Rockport Rebel, Inc., 778 S. W. 2d 532 (Tex . App. Corpus Christi 1989).
Tworzenie Escrow:
Zwykle prawo stanowe określa wymaganą dokumentację i prawo escrow, ale jeśli zaangażowane są instytucje finansowe regulowane Federalnie, prawo federalne może mieć zastosowanie, a także w odniesieniu do transakcji obejmujących handel międzypaństwowy.
ustawa federalna o wymogach hipotecznych
zgodnie z 12 USCS § 3500.17, rachunek powierniczy oznacza każdy rachunek, który usługodawca zakłada lub kontroluje w imieniu kredytobiorcy w celu zapłaty podatków, składek ubezpieczeniowych (w tym ubezpieczenia powodziowego) lub innych opłat związanych z federalną pożyczką hipoteczną, w tym opłat, które pożyczkobiorca i usługodawca dobrowolnie zgodzili się, aby Usługobiorca pobierał i płacił. Definicja obejmuje każdy rachunek utworzony w tym celu, w tym „rachunek powierniczy”, „rachunek rezerwowy”, „rachunek konfiskaty” lub inny termin w zależności od miejscowości. „Rachunek depozytowy” obejmuje wszelkie ustalenia, w których usługodawca dodaje część płatności kredytobiorcy do kwoty głównej, a następnie odejmuje od kwoty głównej wypłaty z tytułu pozycji rachunku depozytowego. Do celów niniejszej sekcji termin „rachunek depozytowy” nie obejmuje żadnego rachunku, który znajduje się pod całkowitą kontrolą kredytobiorcy.
statut określa wymagania dotyczące rachunku powierniczego. W związku z tym pożyczkodawca ustanawia rachunek powierniczy w związku z federalną pożyczką hipoteczną. Ustala ona limity dla rachunków depozytowych, stosując obliczenia oparte na miesięcznych płatnościach i wypłatach w ciągu roku kalendarzowego.
jeśli rachunek powierniczy obejmuje dwutygodniowy lub inny okres płatności, wymagania w tej sekcji są odpowiednio modyfikowane. Wytyczne publiczne HUD zatytułowane „płatności dwutygodniowe-przykład” zawierają przykłady rachunkowości dwutygodniowej, a wytyczne publiczne HUD zatytułowane „Annual Escrow Account Disclosure Statement-przykład” zawierają przykłady trzyletniego cyklu księgowego. Wytyczne publiczne HUD zatytułowane „Ujawnianie informacji o konsumentach w przypadku dobrowolnych płatności na rachunku powierniczym” stanowią modelowy format ujawniania informacji, do którego przekazywania konsumentom zachęca się inicjatorów i usługodawców, ale nie jest to wymagane, w przypadku gdy inicjator lub usługodawca przewiduje znaczny wzrost wypłat z rachunku powierniczego po pierwszym roku udzielenia pożyczki.
poniżej znajdują się limity wpłat na rachunki powiernicze:
(1) pożyczkodawca lub serwisant (zwany dalej serwisantem) nie wymaga od pożyczkobiorcy wpłaty na rachunek powierniczy, utworzony w związku z kredytem hipotecznym powiązanym z Federacją, więcej niż następujące kwoty:
(i) opłaty w momencie rozliczenia lub utworzenia rachunku powierniczego: w momencie utworzenia przez Usługodawcę rachunku powierniczego dla kredytobiorcy, Usługodawca może obciążyć kredytobiorcę kwotą wystarczającą do uiszczenia opłat związanych z nieruchomością obciążoną hipoteką, takich jak podatki i ubezpieczenia, które można przypisać za okres od daty ostatniej wpłaty do daty pierwszej płatności. „Kwota wystarczająca do zapłaty” jest obliczana w taki sposób, że najniższe saldo docelowe na koniec miesiąca przewidywane dla roku obliczeniowego rachunku depozytowego wynosi zero. Ponadto Usługodawca może obciążyć kredytobiorcę poduszką, która nie może być większa niż jedna szósta (1/6) szacunkowej całkowitej rocznej płatności z rachunku powierniczego.
(ii) opłaty w okresie istnienia rachunku powierniczego: przez cały okres istnienia rachunku powierniczego Usługodawca może pobierać od pożyczkobiorcy miesięczną kwotę równą jednej dwunastej (1/12) całkowitej rocznej płatności depozytowej, którą usługodawca w rozsądny sposób przewiduje płatności z rachunku powierniczego. Ponadto Usługodawca może dodać kwotę w celu utrzymania poduszki nie większej niż jedna szósta (1/6) szacunkowych całkowitych rocznych płatności z rachunku. Jeżeli jednak usługodawca stwierdzi na podstawie analizy rachunku depozytowego, że występuje niedobór lub niedobór, może zażądać od kredytobiorcy zapłaty dodatkowych depozytów w celu uzupełnienia niedoboru lub wyeliminowania niedoboru.
(2) Analiza Escrow przy tworzeniu konta escrow: przed założeniem rachunku powierniczego usługodawca musi przeprowadzić analizę rachunku powierniczego w celu określenia kwoty, którą kredytobiorca musi wpłacić na rachunek powierniczy. Po zakończeniu wstępnej analizy rachunku depozytowego usługodawca musi przygotować i dostarczyć kredytobiorcy wstępny wyciąg z rachunku depozytowego. Usługodawca musi skorzystać z analizy rachunku depozytowego w celu ustalenia, czy istnieje nadwyżka, niedobór lub niedobór i musi dokonać wszelkich korekt na rachunku
(3) kolejne analizy rachunku depozytowego: w odniesieniu do każdego rachunku escrow usługodawca musi przeprowadzić analizę rachunku escrow na zakończenie Roku obliczeniowego rachunku escrow w celu określenia miesięcznych płatności na rachunku escrow kredytobiorcy na następny rok obliczeniowy. Usługodawca musi skorzystać z analizy rachunku depozytowego w celu ustalenia, czy istnieje nadwyżka, niedobór lub niedobór, i musi dokonać wszelkich korekt na rachunku.
(4) wymagana Księgowość Zbiorcza: wszyscy usługodawcy muszą korzystać z metody księgowania zbiorczego w przeprowadzaniu analiz rachunku powierniczego.
(5) : poduszka nie może być większa niż jedna szósta (1/6) szacunkowych całkowitych rocznych wypłat z rachunku powierniczego.
(6) Ograniczenia dotyczące Pre-Memorial: usługodawca nie może praktykować Pre-Memorial.
(7) szacowanie kwot wypłat przez Usługodawcę: w celu przeprowadzenia analizy rachunku depozytowego usługodawca szacuje kwotę pozycji rachunku depozytowego, które mają zostać wypłacone. Jeżeli serwisant zna opłatę za pozycję depozytową w następnym roku obliczeniowym, wykorzystuje tę kwotę do szacowania kwot wypłat. Jeżeli opłata nie jest znana serwisantowi, serwisant może oprzeć oszacowanie na podstawie opłaty za poprzedni rok lub opłaty za poprzedni rok zmodyfikowanej o kwotę nieprzekraczającą ostatniej zmiany krajowego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych dla wszystkich konsumentów w miastach. W przypadku nowego budownictwa nieocenionego, Usługodawca może oprzeć wycenę na ocenie porównywalnej nieruchomości mieszkalnej w obszarze rynku.
(8) przepisy w dokumentach hipotecznych: usługodawca musi zbadać dokumenty pożyczki hipotecznej, aby określić odpowiednią poduszkę dla każdego rachunku powierniczego. Jeśli dokumenty pożyczki hipotecznej przewidują niższe limity poduszki, wówczas obowiązują warunki dokumentów pożyczki. W przypadku gdy warunki dowolnego dokumentu pożyczki hipotecznej pozwalają na większe płatności na rachunek powierniczy niż jest to dozwolone w niniejszej sekcji, Ta sekcja kontroluje obowiązujące limity.
W przypadku, gdy dokumenty pożyczki hipotecznej nie ustanawiają specjalnie rachunku powierniczego, to czy usługodawca może założyć rachunek powierniczy dla pożyczki jest kwestią do ustalenia przez inne prawo federalne lub stanowe. Jeśli dokument pożyczki hipotecznej nie dotyczy limitów rachunku powierniczego, a usługodawca ustanawia rachunek powierniczy zgodnie z innym Prawem Federalnym lub stanowym, ograniczenia niniejszej sekcji mają zastosowanie, chyba że obowiązujące prawo federalne lub stanowe przewiduje niższą kwotę. Jeżeli dokumenty pożyczki przewidują rachunki powiernicze do wysokości limitów RESPA, Usługodawca może zażądać maksymalnych kwot zgodnych z niniejszą sekcją, chyba że obowiązujące prawo federalne lub stanowe określa mniejszą kwotę.
(9) oceny za okresy dłuższe niż rok: niektóre pozycje rachunku powierniczego mogą być rozliczane za okresy dłuższe niż jeden rok. Na przykład serwisanci mogą być zmuszeni do pobierania ubezpieczenia przeciwpowodziowego lub funduszy powierniczych na oczyszczanie wody do zapłaty co trzy lata. W takich przypadkach usługodawca ocenia płatności kredytobiorcy dla pełnego cyklu wypłat. Za składkę na ubezpieczenie przeciwpowodziowe płatną co 3 lata serwisant pobiera wpłaty w wysokości 36 równych kwot miesięcznych. Jednak przez dwa z trzech lat saldo konta może nie osiągnąć niskiego salda miesięcznego, ponieważ niski punkt będzie miał cykl trzyletni w porównaniu z rocznym.
prawo stanowe:
każde państwo ma również różne wymogi prawne dotyczące tworzenia i utrzymywania escrow oraz obowiązków biura escrow, a w przypadku tych transakcji tylko w danym państwie prawo stanowe powinno być sprawdzane przez kompetentnego doradcę. Nie zakładaj, że prawo federalne stosuje się automatycznie.
kto może być oficerem depozytowym?
jak wspomniano powyżej, depozyt to proces, w którym dokument, nieruchomość, pieniądze lub papiery wartościowe są zdeponowane u neutralnej osoby trzeciej, która ma zostać dostarczona po spełnieniu określonych warunków. Neutralna strona trzecia jest znana jako agent depozytowy lub depozytariusz. Przy tworzeniu depozytu musi istnieć depozytariusz posiadający instrukcje od stron. Instrumenty są zdeponowane u depozytariusza na mocy umowy między stronami. Instrukcje dla depozytariusza stanowią zasady regulujące umowę depozytową. Umowa escrow różni się od instrumentu umieszczonego w depozycie. Zawiera warunki uzgodnione przez strony. Depozytariusz przyjmuje instrument na warunkach umowy. Kennedy V. District-Realty Title Ins. Corp., 306 A. 2D 655, 657 (D. C. 1973). Ważna umowa escrow wymaga, aby proponowany agent escrow wiedział i wyraził zgodę na wykonywanie funkcji otrzymania depozytu. Istotnymi elementami ważnej umowy depozytowej są:
- umowa pomiędzy grantodawcą a grantobiorcą uzgadniająca warunki złożenia depozytu;
- dostarczenie zdeponowanej pozycji depozytariuszowi; oraz
- przekazanie depozytariuszowi uzgodnionych warunków.
depozytariuszem depozytu musi być osoba trzecia. Podmiot udzielający dotacji może być agentem podmiotu udzielającego dotacji w celu przekazania depozytariuszowi przechowywanego w depozycie mienia. Beneficjent dotacji nie może jednak zostać depozytariuszem depozytu. Cincinnati, W. & Z. R. Co. v. Iliff, 13 Ohio St. 235 (Ohio 1862). Depozytariusz nie jest agentem udzielającego grantu ani beneficjenta grantu. Depozytariusz jest powiernikiem wyraźnego zaufania. Foulkes V. Sengstacken, 83 Ore. 118, 128-129 (lub. 1917).
prawa i obowiązki depozytariusza określa umowa depozytowa. Marathon U. S. Realties vs. Kalb, 244 Ga. 390, 392 (260 S. E. 2d 85) (1979). Obowiązkiem depozytariusza jest jedynie wypełnienie warunków umowy depozytowej. Ponadto tytuł depozytu pozostaje w gestii deponenta. Deponent oddaje majątek deponentowi. Po spełnieniu wszystkich warunków depozytu depozytariusz dostarcza nieruchomość. Roberts V. Porter, 193 Ga. App. 898, 900 (Ga. Tomografia komputerowa. App. 1989). Depozytariusz ma obowiązek powierniczy wobec stron escrow ściśle przestrzegać instrukcji strony. Posiadacz przejmuje obowiązek powierniczy, wyrażając zgodę na wykonanie depozytu. Często depozytariusz będzie dążył do ograniczenia tego obowiązku powierniczego w umowie Powierniczej, ale niektóre obowiązki nie mogą być uchylone w zależności od Państwa.
zazwyczaj depozytariusz podejmuje następujące obowiązki w ramach escrow:
- dochować rozsądnych umiejętności i staranności w wykonywaniu instrukcji escrow; oraz
- do ścisłego przestrzegania pisemnych instrukcji deponenta.
ponadto depozytariusz jest zobowiązany do przekazania zleceniodawcy wszelkiej wiedzy nabytej w trakcie escrow. Tak zdobyta wiedza musi dotyczyć faktów materialnych, które mogą mieć wpływ na decyzję zleceniodawcy co do oczekującej transakcji. Axley V. Transamerica Title Ins. Co., 88 Cal. App. 3d 1, 9 (Cal. App. 4. Dist. 1978).
gdy depozytariusz działa niedbale, zwykle odpowiada za wszelkie straty spowodowane naruszeniem obowiązków. Jednakże posiadacz depozytu nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie przez niego czynności niewymaganych przez Warunki depozytu. Ponadto depozytariusz nie ponosi odpowiedzialności za stratę poniesioną podczas posłuszeństwa przy wykonywaniu instrukcji depozytowych. Axley V. Transamerica Title Ins. Co., 88 Cal. App. 3d 1, 9 (Cal. App. 4. Dist. 1978).
Agent depozytowy dostarczy dokument stronie korzystającej po spełnieniu warunków umowy. Deponent nie ma kontroli nad instrumentem zdeponowanym w depozycie. Po spełnieniu tego warunku beneficjent lub zobowiązany jest uprawniony do dostarczenia rzeczy w depozycie. Dostawa może być egzekwowana dekretem sądowym. W przypadku gdy depozytariusz odmawia dostarczenia, środek zaradczy zwykle nie jest skierowany przeciwko drugiej stronie w celu wymuszenia określonego wykonania umowy escrow. Można wnieść skargę przeciwko depozytariuszowi w celu uzyskania posiadania instrumentu. W przypadku gdy depozytariusz odmawia dokonania dostawy i żąda depozytu, depozytariusz może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za konwersję. Kąt v. Bass, 169 Okla. 120, 122 (Okla. 1934).
gdy instrument jest zdeponowany w depozycie, instrument przechodzi poza kontrolę deponenta. Deponent nie może go sobie przypomnieć. Po spełnieniu warunku depozytariusz musi dostarczyć nieruchomość beneficjentowi. Depozyt w depozycie stanowi warunkową dostawę.
depozyt nie jest unieważniony z powodu śmierci deponenta przed spełnieniem warunku depozytu. Strony mogą zastąpić innego depozytariusza w tym samym celu. Zastępowany depozytariusz będzie związany warunkami pierwotnej umowy.
obowiązki depozytariusza:
depozytariusz, zwany także czasem agentem depozytowym, to osoba, z którą strony umowy depozytu depozytowego przechowują nieruchomość w depozycie depozytowym. Obowiązki depozytariusza są ogólnie określone w umowie depozytowej. Każde odstępstwo od umowy bez wymaganego upoważnienia jest nierozsądne i nie może być dokonane z rozsądną ostrożnością. Obowiązki depozytariusza są ustalone i ograniczone zgodnie z warunkami umowy. Depozytariusz musi realizować warunki umowy zgodnie z zamierzeniami stron. Nie może wykonywać czynności związanych z obsługą depozytu lub jego zbyciem, nieautoryzowanych na mocy umowy depozytowej. Gomez przeciwko Huntington Trust Co., 129 F. Supp. 2d 1116, 1123 (N. D. Ohio 2000).
depozytariusz nie edytuje ani nie interpretuje umowy, w której ma obowiązek ją wykonać. Depozytariusz musi kierować się w swoich obowiązkach tym, co mówi umowa. S / On nie jest upoważniony do ignorowania jednej części umowy na podstawie tego, że inna część escrow pomija takie cechy co do czasu i daty. Federalny Depozyt Ins. Corp. v. First Nat 'l Bank & Trust Co., 496 F. Supp. 294, 296-297 (W. D. Okla. 1980).
depozytariusz ma powierniczy stosunek zaufania i zaufania do stron escrow. Depozytariusz musi wykonywać obowiązki ze skrupulatną uczciwością, umiejętnościami i starannością. Berry V. McLeod, 124 Ariz. 346 (Ariz . 1979).
obowiązek depozytariusza do działania ze skrupulatną uczciwością, umiejętnością i starannością obejmuje obowiązek podjęcia rozsądnych wysiłków w celu ustalenia tożsamości wskazanych stron transakcji. Maxfield v. Martin, 217 Ariz. 312, 315 (Ariz. Tomografia komputerowa. App. 2007).
relacja escrow rodzi dwa szczególne obowiązki powiernicze:
- ściśle przestrzegać warunków umowy escrow oraz
- ujawniać fakty, które rozsądny depozytariusz postrzegałby jako dowód oszustwa popełnionego na stronie escrow. Burkons V. Ticor Title Ins. Co., 168 Ariz. 345 (Ariz. 1991).
w przypadku depozytu środków depozytariusz jest powiernikiem środków zdeponowanych w depozycie i musi kierować się w swoich obowiązkach tym, co mówi umowa escrow I musi działać ściśle zgodnie z instrukcjami escrow. Webster v. Uslife Title Co., 123 Ariz. 130, 133 (Ariz . Tomografia komputerowa. App. 1979).
Warunki depozytu:
ponieważ obowiązki depozytariusza regulują Warunki depozytu, należy zachować ostrożność przy opracowywaniu instrukcji depozytariusza. Umowa depozytowa musi zawierać nazwiska stron składających instrukcje oraz nazwę i adres depozytariusza. Umowa zawiera datę wydania instrukcji. W umowie należy zawrzeć wykaz pozycji lub dokumentów złożonych lub mających zostać złożone u depozytariusza. Warunki dostawy nieruchomości depozytowej mają być zawarte w umowie. Ponadto w umowie escrow można również uwzględnić postanowienia dotyczące niewykonania zobowiązań. Dobrym pomysłem jest dołączenie klauzuli arbitrażowej oraz klauzuli opłat adwokackich. Zobacz nasze artykuły na temat testu kwasowego. Nie można powoływać się na depozyt bez zgody wszystkich zleceniodawców umowy. Ponadto w umowie można również zawrzeć postanowienia dotyczące odszkodowania. Niektóre umowy obejmują akceptację przez depozytariusza.
podstawowe obowiązki depozytariusza w większości stanów to:
- depozytariusz ujawnia stronom wszelkie informacje niezbędne do zapobieżenia utracie strony. Lane v. Oustalet, 873 So. 2D 92, 96 (Miss. 2004).
- depozytariusz może przechowywać depozyt do czasu spełnienia warunków. Następnie musi dostarczyć nieruchomość beneficjentowi. Jackson V. Jackson, 67 Ore. 44, 52 (lub. 1913).
- w przypadku spełnienia określonego warunku depozytariusz jest zobowiązany do przekazania nieruchomości beneficjentowi. Jednakże, gdy warunek nie zostanie spełniony, musi on ponownie przekazać nieruchomość grantorowi. Howlin V. Castro, 136 Cal. 605 (Kal. 1902).
ogólna zasada jest taka, że depozytariusz ma działać zgodnie z warunkami umowy. W przypadku naruszenia zlecenia zleconego do wykonania lub dorozumianej obietnicy wynikającej z umowy, strona poszkodowana uzyskuje powództwo o naruszenie umowy. Ponadto, gdy depozytariusz działa niedbale, Zwykle ponosi odpowiedzialność za straty spowodowane naruszeniem obowiązków.
jednak posiadacz depozytu nie ma ogólnego obowiązku nadzorowania spraw swoich deponentów. Obowiązek depozytariusza ogranicza się do wiernego przestrzegania instrukcji. Schaefer V. Manufacturers Bank, 104 Cal. App. 3d 70, 77 (Kal. App. 2D Dist. 1 980).
chociaż Agent escrow ponosi odpowiedzialność za niedbalstwo w wykonywaniu swoich obowiązków zgodnie z umową escrow, nie ma żadnych obowiązków ani zobowiązań wobec stron do czasu złożenia depozytu u niego.
mimo że przepisy zwalniające funkcjonariusza escrow od odpowiedzialności nie cieszą się szczególną przychylnością w prawie, takie przepisy mogą być zawarte w escrow. Nie są one jednak skuteczne w przypadku naruszenia zaufania popełnionego w złej wierze lub umyślnie lub z lekkomyślną obojętnością w interesie beneficjenta. Axelrod V. Giambalvo, 129 Ill. App. 3d 512, 517 (Ill. App. Tomografia komputerowa. 1. Dist. 1984).
naruszenie Escrow:
Escrows są najczęściej używane w kontekście nieruchomości. Firmy depozytowe są również wykorzystywane do przekazywania wysokiej wartości nieruchomości osobistych i biznesowych, takich jak strony internetowe i firmy, a także do kończenia zdalnych aukcji osobistych. Zazwyczaj po zawarciu umowy escrow, rachunek escrow jest tworzony przez brokera zgodnie z przepisami prawa licencyjnego w celu przechowywania środków w imieniu zleceniodawcy brokera lub innej osoby do czasu skonsumowania lub zakończenia transakcji. W przypadku nieruchomości rachunek jest często prowadzony głównie w celu uiszczenia zobowiązań, takich jak podatki od nieruchomości i składki ubezpieczeniowe.
gdy warunki umowy depozytowej są spełnione, a depozytariusz nie dostarczy pozycji depozytowej lub odmawia jej dostarczenia, środek zaradczy, zarówno prawny, jak i kapitałowy, leży przeciwko depozytariuszowi, a nie deponentowi. Jednakże druga strona depozytu może zostać połączona jako pozwana z depozytariuszem, jeżeli niespełnienie przez tę stronę wymaganych warunków depozytu spowodowało, że depozytariusz odmówił podjęcia działań lub strona ta doniosła prawa do mienia depozytu, które niekorzystnie wpływają na prawa powoda do niego. Zobacz nasz artykuł na temat amerykańskiego postępowania sądowego.
jednak wszystkie strony i depozytariusz mogą być włączone w działanie, gdy jest to konieczne do uzyskania całkowitego zwolnienia. Na przykład nabywcy na podstawie umowy sprzedaży gruntów są niezbędnymi stronami w postępowaniu sprzedającego i pośrednika w obrocie nieruchomościami o odzyskanie zadatku od agenta depozytowego, gdy sprzedający i pośrednik nie będą uprawnieni do podziału zadatku, dopóki nie zostanie ustalone, że nabywcy nie zalegli.
W przypadku gdy depozytariusz bezprawnie przekazuje przedmiot depozytu osobie trzeciej, osoba uprawniona do nieruchomości może wszcząć powództwo przeciwko osobie trzeciej bez dołączania do posiadacza depozytu lub deponenta. Prawo v. gwarancja tytułu & Trust Co., 91 Cal. App. 621 (Kal. App. 1928).
gdy deponent bezprawnie zajmuje się nieruchomością po jej zdeponowaniu w depozycie, drugą stroną umowy, a nie depozytariuszem, jest właściwa strona do wniesienia powództwa. Na przykład w Gunby V. Hayden, 181 Mo. App. 449 (Mo. Tomografia komputerowa. App. 1914), właściciel zawarł z osobą fizyczną pisemną umowę, na mocy której obie strony zgodziły się na wymianę gruntów. Obie strony złożyły czek posiadaczowi depozytu w związku z umową. Pieniądze reprezentowane przez czeki miały zostać przekazane właścicielowi dopiero po przekazaniu czynów. Następnie właściciel i osoba fizyczna zawarli nową umowę zamiast starej umowy. Właściciel powiedział posiadaczowi depozytu, że czyny minęły i wypuścił pieniądze. Zanim posiadacz depozytu zwolnił pieniądze, właściciel i osoba fizyczna umieścili płatności stop na czekach. Właściciel escrow złożył petycję przeciwko właścicielowi o odzyskanie wartości czeku właściciela i opłat protestacyjnych. Sąd sądowy wydał wyrok dla właściciela, a posiadacz depozytu złożył odwołanie. Sąd potwierdził decyzję sądu procesowego. Sąd orzekł, że posiadacz depozytu nie zrobił nic, aby pociągnąć go do odpowiedzialności, ale bezprawne działanie właściciela w zatrzymaniu płatności na czeku mogło spowodować odpowiedzialność właściciela wobec osoby fizycznej. Petycja posiadacza depozytu nie wskazywała przyczyny działania. Nie otrzymał ani nie stracił żadnych pieniędzy. Nie było żadnego prawa do odzyskania, które posiadał.
wniosek:
podstawowym celem escrow jest utworzenie repozytorium dla środków pieniężnych lub aktywów, które będą je przechowywać do czasu wystąpienia zdarzeń uzgodnionych przez strony zamawiające escrow. Często dotyczy to nieruchomości, ale nie jest ograniczone do tego rodzaju transakcji ani nie jest ograniczone do licencjonowanych posiadaczy escrow minus prawo stanowe lub federalne jest zaangażowany. Rzeczywiście, najprostszym depozytem jest po prostu poproszenie znajomego o utrzymanie stawki, gdy dwie osoby obstawiają wynik zdarzenia.
tylko wtedy, gdy chodzi o nieruchomości lub papiery wartościowe, znacznie bardziej złożone zasady narzucone przez rząd stają się aktywne. Jednak rola posiadacza depozytu zawsze wiązała się z umownym zestawem instrukcji i obowiązkiem powierniczym, o czym należy pamiętać, jeśli kiedykolwiek zostaniesz poproszony o działanie jako depozyt.