zlecenie 101: Porady dla hurtowni Nieruchomości

(Ten zaawansowany blog podsumowuje wskazówki i spostrzeżenia dotyczące inwestowania w nieruchomości Lofty AI nabyła dzięki pracy z tysiącami inwestorów i funduszy instytucjonalnych.)

co to jest zlecenie?

cesja umowy sprzedaży nieruchomości jest hurtową strategią stosowaną przez inwestorów nieruchomości w celu ułatwienia sprzedaży nieruchomości między właścicielem a nabywcą końcowym.

strategie cesji umów nieruchomości polegają na podpisaniu przez właściciela przedmiotu umowy z inwestorem, który daje mu prawo do wykupu nieruchomości.

po zawarciu umowy inwestor ma wyłączne prawo do zakupu nieruchomości, ale nie jest karany, jeśli nie postępuje zgodnie z umową.

dokonując cesji umowy, inwestorzy zazwyczaj kierują się do nieruchomości znajdujących się w trudnej sytuacji poza rynkiem, będących własnością zmotywowanych sprzedawców.

ten post uczy cię szczegółów na temat zleceń na nieruchomości, znanych również jako przerzucanie umów na nieruchomości.

zacznijmy od zdefiniowania, czym jest zmotywowany sprzedawca.

czym są zmotywowani sprzedawcy?

zmotywowany sprzedawca to ktoś, kto jest zmotywowany do sprzedaży swojej nieruchomości tak szybko, jak to możliwe, z jakiegokolwiek powodu.

Nieruchomości zmotywowanych sprzedawców sprzedają się zwykle za 10% – 30% Poniżej średniej rynkowej i zazwyczaj mają bardzo korzystne warunki. Mogą one obejmować brak pieniędzy w dół i 0% stóp procentowych.

znalezienie zmotywowanego sprzedawcy to marzenie inwestorów nieruchomości. Kiedy go znajdziesz, możesz wykorzystać ich desperację i złożyć ofertę niskiej piłki, która najprawdopodobniej zostanie zaakceptowana.

jak działa zlecenie na umowę zlecenie?

w celu ułatwienia procesu kupna i odsprzedaży zostaje zawarta umowa cesji.

w proces zawierania umów na nieruchomości zaangażowane są 3 osoby.

• Sprzedający
• hurtownik
• kupujący

poniżej przedstawiamy krok po kroku jak działają umowy cesji nieruchomości:

1. gdy hurtownik znajdzie nieruchomość, podpisuje umowę kupna ze sprzedawcą. Umowa kupna-sprzedaży jest podwykonawstwem w ramach umowy sprzedaży hurtowej nieruchomości.
2. umowa sprzedaży hurtowej stanowi, że hurtownik może zgodnie z prawem przekazać lub sprzedać umowę Kupującemu.
3. hurtownik finalizuje następnie umowę cesji, aby zgodnie z prawem przenieść swoje prawa własności na kupującego.
4. teraz kupujący może zakupić nieruchomość bezpośrednio od sprzedającego zgodnie z warunkami pierwotnej umowy zakupu.

gdy hurtownik przenosi własność nieruchomości na nowego nabywcę, eliminuje to odpowiedzialność prawną i obowiązek hurtownika wobec sprzedawcy.

istnieje kilka zastrzeżeń, o których należy pamiętać przy korzystaniu z zleceń:

• zakazy umów: chcesz mieć pewność, że umowa zlecenia, którą masz ze sprzedawcą, nie ma zakazów dotyczących przyszłych zleceń. Może to powodować poważne problemy w przyszłości i jest to coś, na co chcesz mieć oko. Upewnij się, że umowa jest sporządzona przez prawnika, który specjalizuje się w prawie umów cesji nieruchomości.
• zakazy dotyczące nieruchomości: nieruchomości HUD (nieruchomości uzyskane przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast), nieruchomości będące własnością lub REOs (nieruchomości Przejęte) oraz nieruchomości wymienione w MLS nie są otwarte na umowy cesji. Na przykład nieruchomości REO mają 90-dniowy okres, zanim zostaną dopuszczone do odsprzedaży.

szablon umowy cesji

składając umowę cesji, chcesz mieć pewność, że w razie jakichkolwiek wątpliwości zamieścisz jak najwięcej informacji potencjalne problemy.

poniżej znajduje się wzór umowy cesji zawierający wszystkie potrzebne informacje

• zaangażowane strony – nazwiska zarówno kupujących, jak i sprzedających, w tym podpisy wszystkich stron wymienionych w tytule.
• OPIS NIERUCHOMOŚCI – adres Nieruchomości, opis prawny i rodzaj nieruchomości.
• mienie osobiste wliczone w cenę sprzedaży – wszystko, co nie jest związane z budynkiem lub gruntem. W większości przypadków będzie to obejmować wyposażenie domu.
• cena zakupu i finansowanie-cena zakupu, depozyty i warunki finansowania.
• gdzie przechowywane są depozyty-określa sposób, w jaki przechowywane są depozyty.
• finansowanie awaryjne-określa warunki finansowe lub w przypadku płatności gotówką.
• warunki lokalu-podkreśla stan fizyczny nieruchomości, który zostanie przedstawiony Kupującemu.
• nieprzewidziane okoliczności kontrolne – jeśli nieruchomość nie spełnia standardów kupującego, wymienionych w Warunkach lokalu, pozwoli to na okres kontroli (zwykle 14 dni), w którym kupujący może się wycofać.
• Oświadczenie dotyczące Farb na bazie ołowiu-ujawnienie informacji dotyczących Farb na bazie ołowiu.
• obłożenie, posiadanie i termin zamknięcia – ustala termin zamknięcia.
• Typ aktu-potwierdza Typ aktu, który ma być przekazany.
• Tytuł zbywalny-jeśli sprzedający nie jest w stanie przekazać tytułu lub kupujący nie jest w stanie uzyskać ubezpieczenia tytułu, ta opcja odrzuci zakup i zwróci depozyt.
• korekty-będą się różnić w zależności od stanu, ale zazwyczaj obejmują zmiany dotyczące podatków, wody, ścieków i innych opłat.
• klauzula domyślna Kupującego-określa prawa sprzedającego, jeśli kupujący nie dotrzyma uzgodnionych warunków umowy.
• klauzula domyślna sprzedawcy-określa prawa kupującego, jeśli sprzedawca nie dotrzyma uzgodnionych warunków umowy.
• ryzyko utraty i uszkodzenia-chroni kupującego w przypadku uszkodzenia mienia w ramach umowy.
• Dodatki-wspólne ujawnienia i Dodatki do umowy.

jak zarabiają hurtownicy

aby pomyślnie przypisać umowy na nieruchomości, musisz najpierw zrozumieć podstawy.

to zaczyna się od zrozumienia, w jaki sposób zlecenia kontraktowe (hurtownie) zarabiają pieniądze.

zysk z cesji kontraktu to różnica między tym, co płacisz za nieruchomość, a tym, za co ją następnie sprzedajesz.

celem jest znalezienie sprzedawcy, który jest gotów sprzedać znacznie poniżej wartości rynkowej, a następnie odsprzedać Kupującemu po znacznie wyższej cenie.

Jeśli znalezienie kupującego zajmuje hurtownikowi zbyt dużo czasu, może on skończyć się płaceniem z kieszeni, zgodnie z warunkami umowy.

hurtownia nieruchomości sprzeda zarówno inwestorom fix-and-flip, jak i posiadaczom długoterminowym.

przejdźmy przez różnice tych dwóch osób kupujących poniżej:

sprzedaż dla inwestorów typu fix-and-flip

przy sprzedaży hurtowej nieruchomości do fix& inwestorzy typu flip, hurtownicy muszą być świadomi kosztów remontu i naprawy nieruchomości. Te koszty są kluczowe dla inwestora fix-and-flip wiedzieć.

pierwszą rzeczą, na którą spojrzy inwestor fix-and-flip, jest wartość po naprawie lub ARV, często zaczynająca się od reguły 70%. Arv nieruchomości mówi im, za ile będą mogli sprzedać nieruchomość po jej remoncie.

wartość po naprawie lub ARV to oszacowanie wartości nieruchomości po zakończeniu wszystkich napraw i modernizacji. Oblicza marżę między aktualną wartością nieruchomości, a wartością nieruchomości po jej remoncie.

sprzedaż dla inwestorów kupujących i utrzymujących

sprzedaż dla inwestorów kupujących i utrzymujących to zupełnie inna gra.

w przeciwieństwie do inwestorów typu fix-and-flip, inwestorzy typu buy-and-hold zazwyczaj nie dbają o ARV nieruchomości. Wynika to z faktu, że będą trzymać nieruchomość przez jakiś czas, nie sprzedając jej od razu.

aby odwołać się do kupujących, hurtownia nieruchomości musi być bardzo zaznajomiona z otaczającą demografią rynku i informacjami o populacji.

inwestorzy Kupuj i trzymaj będą chcieli poznać średnie czynsze w okolicy, aby określić przepływy pieniężne, średni wskaźnik najmu, wzrost zatrudnienia w ciągu ostatnich kilku lat i wiele więcej.

to wszystkie kluczowe czynniki, aby wiedzieć, kiedy inwestować w buy-and-hold, ponieważ większość inwestorów chce posiadać nieruchomości przez co najmniej 3+ lata.

zalety przypisywania umów na nieruchomości

• zarabiaj szybko – umowy cesji są w stanie włączyć zyski umowa zazwyczaj w ciągu 30 dni lub mniej. Większość hurtowników ma wiele ofert na raz i są w stanie zamknąć około 5-10 ofert każdego miesiąca. Nieźle jak na pośrednika. Gdy zdobędziesz doświadczenie i umiejętność znajdowania zmotywowanych sprzedawców, a także budowania listy kupujących, po prostu spłucz i powtórz.
• brak kontroli kredytowej& mało gotówki potrzebnej – mimo złego kredytu, nadal możesz sprzedawać nieruchomości, ponieważ nie kupujesz nieruchomości. Zamiast tego dokonujesz cesji umowy na innego kupującego. Ten kupujący, nie ty, musi przejść przez czeki kredytowe i sfinansować zakup nieruchomości.
• dowiedz się szybko o rynku nieruchomości – chociaż sprzedaż hurtowa może wydawać się przerażająca dla początkujących inwestorów w nieruchomości, jest to świetny sposób na zanurzenie się i poznanie niuansów inwestowania w bardzo krótkim czasie. Wholesaling łączy wiele innych rodzajów transakcji na rynku nieruchomości, z którymi można się spotkać w trakcie kariery inwestycyjnej. Obejmuje to dokumentację prawną, marketing, obliczanie ARV, NEGOCJACJE i wiele innych.

wady przypisywania umów na nieruchomości

• Twój dochód nie jest gwarantowany – jeśli szukasz stałej pracy z gwarantowaną wypłatą co kilka tygodni, to Sprzedaż hurtowa nie jest dla ciebie. Tylko dlatego, że można znaleźć trudnej sytuacji nieruchomości od zmotywowanego Sprzedającego, nie oznacza, że będziesz w stanie natychmiast znaleźć Kupującego. Hurtownie, takie jak pośrednicy nieruchomości, są stale na palcach i ciężko pracują, aby znaleźć najlepsze oferty.
• zbudowanie listy kupujących wymaga czasu – jednym z kluczy do sukcesu hurtowni jest posiadanie dużej, niezawodnej listy kupujących. Jeśli nie masz kupca, nie masz umowy. To naprawdę takie proste. Chcesz, aby potencjalni kupujący byli w kolejce przed złożeniem oferty sprzedającemu, ponieważ zmniejsza to ryzyko potencjalnego Nie dokonania sprzedaży. Najbardziej udane hurtownie współpracują z powtarzającymi się nabywcami. To dlatego, że wiedzą, że ci kupujący są poważni, ponieważ robili z nimi interesy w przeszłości.
• znalezienie nieruchomości w trudnej sytuacji może być trudne – hurtownicy bardzo szybko dowiadują się, że muszą wyjść poza lokalny rynek, aby znaleźć nieruchomości w trudnej sytuacji, będące własnością zmotywowanych sprzedawców. Nie ma wielu zautomatyzowanych sposobów na znalezienie zmotywowanych sprzedawców z trudnymi właściwościami. Z tego powodu większość hurtowników będzie jeździć po okolicy i szukać nieruchomości z gazetami i pocztą rozrzuconych na podjeździe z zarośniętymi krzakami i niewysokim trawnikiem. Mówi im to, że właściciel nie dba o nieruchomość i najprawdopodobniej będzie zmotywowany do sprzedaży. Większość hurtowników będzie również prowadzić kampanie mailowe dla właścicieli nieruchomości i publikować w hurtowniach na Facebooku, aby spróbować znaleźć zmotywowanych sprzedawców.

typowe nieporozumienia

najczęstsze nieporozumienia, jeśli chodzi o umowy cesji hurtowej, to to, że to nielegalne.

drugim najczęstszym błędem jest to, że inwestorzy hurtowi są nielicencjonowani i udają pośrednika w obrocie nieruchomościami.

te nieporozumienia nie mogą być dalsze od prawdy.

Po pierwsze, nie ma nic nielegalnego w umowach cesji-całe firmy są zbudowane wokół hurtowni i przerzucania umów cesji nieruchomości.

Po drugie, w przeciwieństwie do Agenta Nieruchomości, nie musisz mieć licencji, aby być hurtownikiem.

dzieje się tak, ponieważ hurtownicy kupują nieruchomość, a następnie sprzedają ją innemu nabywcy. Nie wystawiają nieruchomości na MLS za prowizję, więc nie są zobowiązani do uzyskania licencji.

większość ludzi nie zdaje sobie sprawy, że ogromną zaletą hurtowni jest fakt, że hurtownicy nie muszą ujawniać swojej strategii zarówno sprzedającemu, jak i Kupującemu. Z tego powodu hurtownicy często nabywają nieruchomości i odwracają je w ciągu 30 dni, uzyskując ogromny zysk.

gdyby hurtownik był zmuszony powiedzieć sprzedawcy, że ich nieruchomość może zostać sprzedana za 50% więcej niż mieli za to zapłacić, to bardzo wątpliwe, że sprzedawca sprzedałby im nieruchomość w pierwszej kolejności.

Zainwestuj w A. I. zweryfikowane, off-marketowe nieruchomości wraz z Lofty AI

Lofty AI akceptuje teraz nowych inwestorów, którzy chcą pasywnie inwestować w szybko doceniane, off-marketowe SFR zweryfikowane przez naszą AI.

nasza zastrzeżona AI identyfikuje nowe, rewitalizujące dzielnice, zanim pojawi się trend.

pozwala nam to wykorzystać szybką aprecjację i zwiększone przepływy pieniężne.

naszym celem jest zwrot 25%+ IRR. Inwestujemy razem z naszymi inwestorami przy każdej transakcji.

aby aplikować i dowiedzieć się więcej, kliknij przycisk poniżej.