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o que é uma cessão de contrato?uma cessão de um contrato imobiliário é uma estratégia de venda por grosso utilizada pelos investidores imobiliários para facilitar a venda de um imóvel entre um proprietário e um comprador final.estratégias de cessão de contratos imobiliários envolvem o proprietário de um imóvel sujeito a assinar um contrato com um investidor que lhes dá os direitos de comprar a casa fora do mercado.uma vez sob contrato, o investidor tem o direito exclusivo de comprar a propriedade, mas não são penalizados se não cumprirem.ao atribuírem um contrato, os investidores têm normalmente como alvo propriedades fora do mercado, que são propriedade de vendedores motivados.
Este post ensina-lhe os pequenos detalhes sobre a atribuição de contratos imobiliários também conhecidos como contratos imobiliários.vamos começar por definir o que é um vendedor motivado.
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o Que são vendedores motivados?
um vendedor motivado é alguém que está motivado a vender a sua propriedade o mais rápido possível, por qualquer razão.
as propriedades motivadas dos vendedores tendem a vender por 10% – 30% abaixo da média do mercado e normalmente têm condições muito favoráveis. Estes poderão incluir a não Redução de dinheiro e taxas de juro de 0%.encontrar um vendedor motivado é um sonho dos investidores imobiliários. Quando você encontrar um, você é capaz de capitalizar em seu desespero e colocar em uma oferta de bola baixa que provavelmente será aceito.como funciona a cessão de um contrato?um contrato de cessão é estabelecido para facilitar o processo de compra e revenda.
Há 3 pessoas envolvidas no processo de negociação de contratos imobiliários.o vendedor, o grossista, o comprador, O comprador, O Comprador, é um processo passo a passo da forma como os contratos de cessão de bens imóveis funcionam.:quando o grossista encontra uma propriedade, assina um contrato de compra com o vendedor. O contrato de compra é um sub-contrato no âmbito do contrato de venda por grosso de imóveis.o Acordo de compra por grosso estabelece que o grossista pode legalmente atribuir ou vender o Acordo ao comprador.o grossista finaliza então um contrato de cessão para transferir legalmente os seus direitos de propriedade para o comprador.
Existem algumas reservas a ter em mente quando se utiliza a atribuição de contratos:
- proibições de contrato: você quer certificar-se de que o contrato de cessão que você tem com o vendedor não tem proibições para futuras atribuições. Isso pode criar grandes problemas ao longo da estrada e é algo que você quer manter um olho para fora. Certifique-se de que o contrato é elaborado por um advogado especializado em direito de contrato de cessão de imóveis.proibições específicas da propriedade: HUD properties (propriedade obtida pelo Departamento de habitação e Desenvolvimento Urbano), imóveis de propriedade ou REOs (penhorados-sobre propriedade), e imóveis listados no MLS não estão abertos a contratos de cessão. As propriedades REO, por exemplo, têm um período de 90 dias antes de serem autorizadas a ser revendidas.
Atribuição de modelo de contrato
Quando montar uma atribuição de contrato, você deseja certificar-se de incluir o máximo de informação possível apenas no caso de qualquer problema em potencial.
abaixo está um modelo de contrato de cessão contendo todas as informações que você precisa
- partes envolvidas – os nomes do(s) comprador(es) e do (s) vendedor (es), incluindo assinaturas de todas as partes listadas no título.Descrição do imóvel-endereço, descrição legal e tipo de imóvel.bens pessoais incluídos no preço de venda-Tudo o que não esteja ligado ao edifício ou ao terreno. Na maioria dos casos, isto inclui acessórios domésticos.preço de compra e financiamento – preço de compra, depósitos e condições de financiamento.quando os depósitos são detidos, define a forma como os depósitos são detidos.contingência de financiamento-define as condições financeiras ou o pagamento em dinheiro.condições das instalações-destaca a condição física da propriedade que será apresentada ao comprador.contingências de inspeção-Se a propriedade não cumprir as normas de um comprador, conforme listado a partir das condições das instalações, isso permitirá um período de inspeção (Normalmente 14 dias), em que o comprador pode recuar.declaração relativa à divulgação de tinta à base de chumbo relacionada com a tinta à base de chumbo.
- ocupação, posse e data-limite-estabelece um prazo para a data-limite.tipo de Escritura confirma o tipo de escritura a transmitir.título negociáveis-se o vendedor não conseguir passar o título ou o comprador não conseguir obter o seguro de Título, esta opção rejeitará a compra e devolverá o depósito.ajustamentos-isto varia de Estado para estado, mas normalmente inclui modificações para impostos, água, esgotos e outras cargas.cláusula por defeito do comprador-isto define os direitos do vendedor se o comprador não cumprir as condições acordadas no contrato.cláusula por defeito do vendedor-isto define os direitos do comprador se o vendedor não cumprir as condições acordadas no contrato.risco de perda e dano – protege o comprador em caso de dano à propriedade enquanto sob contrato.Addenda-divulgações e adendas comuns do contrato.
Como atacadistas ganhar dinheiro
Para atribuir contratos imobiliários com êxito, você primeiro precisa entender o básico.
isso começa com a compreensão de como a atribuição de contratos (atacadistas) ganhar dinheiro.o lucro de cessão de contrato é a diferença entre o que você paga por um imóvel e para o que você o vende.
o objetivo é encontrar um vendedor que está disposto a vender muito abaixo do justo valor de mercado e, em seguida, revender a um comprador a um preço muito mais elevado.se um grossista demorar demasiado tempo a encontrar um comprador, pode acabar por pagar do bolso, de acordo com os Termos do acordo.
um grossista do sector imobiliário venderá tanto a investidores fixos como a Detentores a longo prazo. vamos ver as diferenças entre as duas personas do comprador abaixo.:
Venda para corrigir-e-flip investidores
Quando atacado propriedades para corrigir & flip investidores, atacadistas precisa estar ciente de renovação e de reparação de custos para a propriedade. Estes custos são cruciais para que um investidor fixo saiba.
a primeira coisa que um investidor vai olhar é o valor após reparação ou ARV, muitas vezes começando com a regra de 70%. Uma propriedade ARV diz – lhes quanto poderão vender a propriedade depois de ser renovada.
após o valor de reparação, ou ARV, é a estimativa do valor de uma propriedade após todas as reparações e atualizações são concluídas. Calcula a margem entre o valor actual de uma propriedade e o valor da propriedade depois de renovada.
Venda para comprar e segurar os investidores
Venda de buy-and-hold investidores é um jogo completamente diferente.ao contrário dos investidores, os investidores não se importam com o ARV de uma propriedade. Isto é devido ao facto de que eles vão manter a propriedade por um tempo, e não vendê-la imediatamente.para apelar aos compradores, um grossista de propriedades precisa de estar muito familiarizado com a demografia do mercado e a informação da população circundante.os investidores “Buy-and-hold” quererão saber as rendas médias na área para determinar o fluxo de Caixa, as taxas de ocupação médias, o crescimento do emprego nos últimos anos e muito mais.estes são factores cruciais para saber quando investir na compra e venda, uma vez que a maioria dos investidores procura manter propriedades durante pelo menos 3 anos.
Profissionais da atribuição de contratos imobiliários
- Ganhar lucros rápidos – Atribuição de contratos são capazes de transformar o lucro em um acordo, geralmente, dentro de 30 dias ou menos. A maioria dos atacadistas têm muitos negócios acontecendo ao mesmo tempo, e são capazes de fechar cerca de 5-10 negócios a cada mês. Isso é muito bom para um intermediário. Uma vez que você ganha a experiência e capacidade de encontrar vendedores motivados, bem como construir a lista de seus compradores, basta enxaguar e repetir.
- sem verificação de crédito & pouco dinheiro necessário – apesar de ter um mau crédito, você ainda é capaz de vender propriedades porque você não está realmente comprando a propriedade. Em vez disso, está a atribuir o contrato a outro comprador. Esse comprador, não você, tem que passar pelas verificações de crédito e financiar a compra da propriedade.aprenda rapidamente sobre o mercado imobiliário – embora a venda por grosso possa parecer assustadora para os iniciantes do investimento imobiliário, é uma ótima maneira de mergulhar e aprender as nuances de investir em um período de tempo muito curto. A venda por grosso combina muitos dos outros tipos de transacções imobiliárias que encontrarias ao longo da tua carreira de investimento. Isso inclui Documentação legal, marketing, cálculo ARV, negociação, e muito mais.
Cons da atribuição de contratos imobiliários
- o seu rendimento não está garantido – se está à procura de um trabalho estável com um salário garantido a cada duas semanas, então a venda por grosso não é para si. Só porque você encontra uma propriedade angustiada de um vendedor motivado, não significa que você será capaz de encontrar instantaneamente um comprador. Atacadistas, como corretores de imóveis, estão constantemente em seus dedos e trabalhando duro para encontrar os melhores negócios. leva tempo para construir uma lista de compradores – uma das chaves para ser um atacadista bem sucedido é ter uma lista de compradores grande e confiável. Se não tens comprador, não tens acordo. É muito simples. Você quer ter potenciais compradores alinhados antes de fazer uma oferta para um vendedor, uma vez que reduz o seu risco de potencialmente não fazer uma venda. A maioria dos atacadistas de sucesso trabalham com compradores repetidos. Isto é porque eles sabem que estes compradores são sérios porque eles fizeram acordos com eles no passado.encontrar propriedades em dificuldade pode ser difícil-os grossistas aprendem muito rapidamente que precisam de sair do seu mercado local para encontrar propriedades em dificuldade pertencentes a vendedores motivados. Não há muitas maneiras automatizadas de encontrar vendedores motivados com propriedades em dificuldade. Por causa disso, a maioria dos atacadistas vai andar por aí e procurar propriedades com jornais e correio espalhados na entrada com arbustos grandes e um gramado inepto. Isso lhes diz que o proprietário não se importa com a propriedade, e mais do que provável será motivado a vender. A maioria dos atacadistas também vai fazer campanhas de correio direto para proprietários e postar em grupos grossistas do Facebook para tentar encontrar vendedores motivados.
equívocos Comuns
Os equívocos mais comuns quando se trata de atribuição de venda por grosso de contratos é que eles são ilegais.o segundo equívoco mais comum é que os investidores grossistas não têm licença e fingem ser agentes imobiliários.estes equívocos não podiam estar mais longe da verdade. em primeiro lugar, não há nada de ilegal nos contratos de cessão — empresas inteiras são construídas em torno de contratos de venda por grosso e venda de imóveis.
Em segundo lugar, ao contrário de um agente imobiliário, você não tem que ser licenciado para ser um atacadista. este é o caso porque os grossistas estão a comprar a propriedade e depois a vendê-la a outro comprador. Eles não estão listando a propriedade no MLS para uma comissão, então eles não são obrigados a obter uma licença.a maioria das pessoas não percebe que uma grande vantagem da venda por grosso é o facto de os grossistas não terem de divulgar a sua estratégia ao vendedor e ao comprador. Devido a isso, atacadistas muitas vezes adquirem propriedades e virá-los dentro de 30 dias para um lucro maciço. se o grossista tivesse sido forçado a dizer a um vendedor que a sua propriedade podia ser vendida por mais 50% do que estava prestes a pagar, é muito duvidoso que o vendedor lhe tivesse vendido a propriedade em primeiro lugar.investir em A. I. propriedades vetadas, fora do mercado ao lado Lofty AI
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