According to New York Zoning code a mixed use buildings is a building with residential use and another use for example a residential building with commercial space on the first floor.como arquiteto, recebo muitos clientes que estão confusos sobre como determinar a área de chão edificável de acordo com zoneamento NYC para uso misto design de construção. Neste post vamos olhar para como a área de zoneamento funciona para o projeto de construção de uso misto.
construção de edifícios para uso misto
primeiro o mais importante. O que é um edifício de uso misto?
um edifício de uso misto é um edifício com mais de uma utilização a pentear duas ou mais das seguintes utilizações: residencial, comercial, comunitária e de fabrico de minérios. Quando dois ou mais destes são combinados em um edifício você tem um edifício de uso misto.
zonas de NYC:
Existem 4 utilizações básicas para edifícios em NYC:
- Residencial
- Residencial zoneamento distritos começam com um R
- Comercial
- Comercial Zoneamento Distritos começam com C
- Fabricação de
- distritos industriais começam com M
- equipamento da Comunidade
- não Há nenhum mecanismo de zoneamento distritos em NYC mais zoneamento distritos permitirá Comunidade Facilidade de uso.
desenvolvimento do uso misto
Existem muitas condições de zoneamento diferentes que permitiriam um desenvolvimento de uso misto. Aqui estão alguns exemplos onde você pode ser capaz de colocar 2 usos diferentes em um edifício.todos os distritos residenciais permitirão a utilização de instalações comunitárias. Exemplos de uma instalação comunitária seriam edifícios religiosos, centros comunitários, hospitais, escolas, etc… é permitido fazer um uso misto edifício com uso residencial e comunitário.
zoneamento Residencial Com Cobertura Comercial
comercial só é permitido em zonas residenciais se forem residenciais com zonas comerciais sobrepostas. Um exemplo comum, neste caso, seria um espaço comercial no piso térreo com apartamentos acima.a maioria das zonas comerciais têm zonas residenciais equivalentes. Um equivalente residencial em zoneamento comercial significa que você tem a opção de fazer residencial na zona comercial. Haverá uma zona residencial designada como o equivalente ao distrito comercial. Neste caso você pode fazer um uso misto edifício. Um exemplo seria um edifício com escritórios e residencial em um edifício. outro exemplo seria hotel e residencial em um edifício. Os hotéis são zonas comerciais, não residenciais.a maioria dos distritos comerciais permitirá a utilização de instalações comunitárias. É permitido fazer um edifício de uso misto com o uso de instalações comerciais e comunitárias.alguns distritos industriais têm o que é chamado de Distrito emparelhado. o distrito emparelhado é um distrito residencial onde ambos os regulamentos aplicam residencial e fabricação. estes distritos permitem edifícios de uso misto para promover residências em distritos de fabricação. você pode ver exemplos disso em Long Island City, onde há uma grande quantidade de uso residencial na fabricação de áreas zoneadas.
o uso comercial em distritos de fabricação
a maioria dos distritos de fabricação permitirá o uso comercial. Você poderia se quisesse construir um edifício de fabricação com algum uso comercial nele.
em edifícios de Uso Misto com uso comercial
a secção 32-422 do código de zonagem proíbe a utilização comercial acima da utilização de instalações residenciais ou comunitárias. Ou no mesmo andar, excepto no rés-do-chão.
uso misto área de desenho de edifício = longe
área de chão (longe) é uma proporção que determina quantos pés quadrados o seu edifício pode ser. Você multiplica o lote de imagens quadradas pela área do chão e isso dá-lhe o total de imagens quadradas permitidas para o desenvolvimento do edifício. Por exemplo, se um lote de 10,000 metros quadrados tem uma distância de 2 você pode construir um edifício de 20,000 metros quadrados na propriedade.
taxa de área de chão para diferentes utilizações
muitas vezes será o caso quando uma propriedade tem mais de um uso que cada uso tem uma razão de área de chão diferente. Quando este é o caso, você não adiciona os diferentes FARs juntos. Este é um equívoco comum que ouço de muitas pessoas. O total de imagens quadradas do edifício será governado pelo maior de todos os FARs disponíveis. Os outros FARs disponíveis ditarão a extensão de cada uso individual.exemplos de cálculo:
Se eu tiver uma propriedade em um distrito de zoneamento C6-6 Eu poderia construir um edifício comercial e residencial de uso misto.
a distância comercial é de 15
O equivalente residencial é R10 com uma distância residencial de 10
Saiba mais sobre a razão área de chão em outro post que escrevemos.
vamos assumir por este exemplo que a propriedade é de 100 pés por 100 pés com uma área total de 10.000 pés sq.neste caso, poderíamos ter várias opções.
opções de construção de uso único
opção Comercial
podíamos construir um edifício completamente comercial.
ot Area X Commercial FAR = Buildable Square Footage
10,000 x 15 = 150,000 square feet
Você poderia construir um 150,000 square foot commercial building.
opção residencial
e se apenas quisesse construir um edifício residencial.
Lot Area X Residential FAR = Buildable Area
10,000 x 10 = 100,000 square feet
nesta opção você poderia construir um 100,000 square foot residential building. Para tua informação, nesta opção, podes ter um bónus por Alojamento inclusivo, mas não vou entrar nisso aqui. Estou a tentar manter os cálculos para edifícios de uso misto.o nosso primeiro exemplo em que não se misturam edifícios de uso eu usei – os apenas para ilustrar cálculos muito simples. como podemos calcular longe para um edifício de uso misto.
opções de construção de Uso Misto
digamos que queremos construir um edifício de uso misto. Se a nossa distância residencial máxima é de 10 e a nossa Distância comercial máxima é de 15, Então um edifício de uso misto pode ter um máximo de 15 e a parte residencial do edifício não pode exceder um longe de 10.
so Misto maximizando a distância residencial
edifício máximo longe = 15
10,000 x 15 = 150,000 pés quadrados
Você poderia construir um edifício comercial de 150,000 pés quadrados.
Residencial FAR = 10
a 10.000 x 10 = 100.000 pés quadrados
Comercial MUITO restante = 5
10,000 x 5 = 50.000 pés quadrados
nesta opção podemos construir um edifício de uso misto, com um máximo de área de piso de 150.000 metros quadrados. Desta metragem quadrada poderíamos construir 100 mil metros quadrados de espaço residencial e 50 mil metros quadrados de espaço comercial. Claro que você pode aumentar o espaço comercial, desde que você diminua o espaço residencial. o total não pode exceder 150 mil metros quadrados nesta situação.
Urbanização para edifícios de Uso Misto
como arquitecto, estudo os códigos de construção e os códigos de urbanização de perto, mas estes são assuntos complicados e bastante envolvidos. Neste artigo, revisamos alguns dos conceitos básicos no que diz respeito ao zoneamento para o Distrito de edifícios de Uso Misto. Este post não assume para cobrir todas as possíveis questões ou condições, mas fornece uma visão geral do tópico.
Obrigado por ler o nosso post no blog de Uso Misto Projeto de Construção de Design
espero que tenha sido útil. Por favor, sinta-se livre para deixar uma pergunta ou comentário abaixo. Se você quiser discutir um projeto específico e está olhando para falar com um arquiteto você pode entrar em contato conosco diretamente.
Contato Fontan Arquitetura
Este post foi escrito por Jorge Fontan AIA Registrado Arquiteto e proprietário de Nova York, o escritório de arquitetura Fontan Arquitetura. Jorge Fontan obteve 3 graus no estudo da arquitetura, incluindo dois graus da Universidade da cidade de Nova Iorque e um Mestrado em design de arquitetura avançada da Universidade de Columbia. Jorge tem um passado na construção e vem praticando arquitetura há 15 anos, onde ele projetou renovações e novos desenvolvimentos de vários tipos de edifícios.