conform Codului de zonare din New York, o clădire cu utilizare mixtă este o clădire cu utilizare rezidențială și o altă utilizare, de exemplu, o clădire rezidențială cu spațiu comercial la primul etaj.
ca arhitect am o mulțime de clienți care sunt confuzi cu privire la modul de determinare a suprafeței construibile conform zonării NYC pentru proiectarea clădirilor cu utilizare mixtă. În acest post vom analiza modul în care funcționează zona de zonare pentru proiectarea clădirilor cu utilizare mixtă.
Design mixt de construcție utilizare
primele lucruri în primul rând. Ce este o clădire cu utilizare mixtă?
o clădire cu utilizare mixtă este o clădire cu mai multe utilizări care combină două sau mai multe dintre următoarele: utilizări rezidențiale, comerciale, comunitare și de fabricare a minereului. Când 2 sau mai multe dintre acestea sunt combinate într-o singură clădire aveți o clădire cu utilizare mixtă.
NYC zonare utilizări:
există 4 utilizări de bază pentru clădiri în New York:
- rezidențial
- districtele de zonare rezidențială încep cu un R
- comercial
- districtele de zonare comercială încep cu un C
- districtele de fabricație încep cu un M
- facilitate comunitară
- nu există districte de zonare a facilităților Comunitare în NYC majoritatea districtelor de zonare vor permite utilizarea facilităților comunitare.
manufacturing
dezvoltări de utilizare mixtă
există multe condiții de zonare diferite care ar permite o dezvoltare de utilizare mixtă. Iată câteva exemple în care s-ar putea să puteți pune 2 utilizări diferite într-o singură clădire.
zonarea rezidențială cu facilitatea comunitară
în NYC, Toate districtele de zonare rezidențială vor permite utilizarea facilităților comunitare. Exemple de facilități comunitare ar fi clădirile religioase, centrele comunitare, Spitalele, școlile etc…. este permisă realizarea unei clădiri cu utilizare mixtă, atât cu utilizare rezidențială, cât și cu facilități comunitare.
zonarea rezidențială cu suprapunere comercială
comercial este permisă numai în zonele rezidențiale dacă sunt rezidențiale cu zone de suprapunere comercială. Un exemplu comun, în acest caz, ar fi un spațiu comercial la parter cu apartamente de mai sus.
zonare comercială cu echivalent rezidențial
majoritatea zonelor comerciale au zone echivalente rezidențiale. Un echivalent rezidențial în zonarea comercială înseamnă că aveți opțiunea de a face rezidențial în zona comercială. Va exista o zonă rezidențială atribuită ca echivalent cu districtul comercial. În acest caz, puteți face o clădire cu utilizare mixtă. Un exemplu ar fi o clădire cu birouri și rezidențiale într-o singură clădire. un alt exemplu ar fi hotel și rezidențiale într-o clădire. Hotelurile sunt zonare comercială nu rezidențiale.
zonarea Commerciall cu facilitatea comunitară
în NYC, majoritatea districtelor comerciale vor permite utilizarea facilităților comunitare. Este permisă realizarea unei clădiri cu utilizare mixtă, atât cu utilizare comercială, cât și comunitară.
Manufacturing Paired Districts
unele districte manufacturing au ceea ce se numește un district paired. Districtul asociat este un cartier rezidențial în care se aplică ambele reglementări rezidențiale și de fabricație. aceste districte permit clădiri cu utilizare mixtă pentru a promova reședințele în districtele de producție. puteți vedea exemple în acest sens în Long Island City, unde există o mare utilizare rezidențială în zonele zonate de fabricație.
utilizarea comercială în districtele de producție
majoritatea districtelor de producție vor permite utilizarea comercială. Ai putea dacă ai vrut construi o clădire de fabricație cu unele uz comercial în ea.
în clădirile cu utilizare mixtă cu utilizare comercială
secțiunea 32-422 din Codul de zonare interzice utilizarea comercială deasupra utilizării instalațiilor rezidențiale sau comunitare. Sau la același etaj, cu excepția parterului.
Mixed Use Building Design Floor Area Ratio = FAR
Floor Area Ratio (FAR) este o proporție care determină câți metri pătrați poate fi clădirea dvs. Înmulțiți materialul pătrat al lotului cu raportul suprafeței podelei și care vă oferă materialul pătrat total permis pentru dezvoltarea clădirii. De exemplu, dacă un lot de 10.000 de metri pătrați are o distanță de 2, puteți construi o clădire de 20.000 de metri pătrați pe proprietate.
raport de suprafață pentru diferite utilizări
acesta va fi adesea cazul atunci când o proprietate are mai mult de o utilizare că fiecare utilizare are un raport de suprafață diferit. Când acesta este cazul, nu adăugați diferitele FARs împreună. Aceasta este o concepție greșită comună am auzit de la o mulțime de oameni. Suprafața totală a clădirii va fi guvernată de cea mai mare dintre toate far-urile disponibile. Celelalte far disponibile vor dicta amploarea fiecărei utilizări individuale.
Exemple de calcul FAR:
dacă am o proprietate într-un cartier zonal C6-6, aș putea construi o clădire comercială și rezidențială cu utilizare mixtă.
distanța comercială este de 15
echivalentul rezidențial este R10 cu o distanță rezidențială de 10
Aflați mai multe despre raportul suprafeței podelei într-un alt post pe care l-am scris.
Să presupunem că pentru acest exemplu proprietatea este de 100 de picioare pe 100 de picioare, cu o suprafață totală de lot de 10.000 de metri pătrați.
în acest caz, am putea avea mai multe opțiuni.
Opțiuni de construcție de unică folosință
opțiune comercială
am putea construi o clădire complet comercială.
zona Lot X comercial departe = metri patrati construibil
10.000 x 15 = 150.000 de metri patrati
ai putea construi o clădire comercială de 150.000 de metri pătrați.
opțiune rezidențială
ce se întâmplă dacă ai vrut doar să construiești o clădire rezidențială.
zona Lot X rezidențial FAR = zona construibilă
10.000 x 10 = 100.000 de metri pătrați
în această opțiune puteți construi o clădire rezidențială de 100.000 de metri pătrați. FYI în această opțiune ați putea avea un bonus pentru locuințe incluzive, dar nu intru în asta aici. Am încercat să păstreze la punctul de calcule de departe pentru clădiri utilizare mixtă.
primul nostru exemplu 2 în cazul în care nu de fapt clădiri de utilizare mixte am folosit doar cele pentru a ilustra calcule simple de departe. cum calculăm departe pentru o clădire cu utilizare mixtă.
Opțiuni de construcție cu utilizare mixtă
să spunem că vrem să construim clădiri cu utilizare mixtă. Dacă distanța maximă rezidențială este de 10 și distanța maximă comercială este de 15, atunci o clădire cu utilizare mixtă poate avea o distanță maximă de 15, iar porțiunea rezidențială a clădirii nu poate depăși o distanță de 10.
utilizare mixtă maximizarea rezidențiale departe
clădire maximă departe = 15
10.000 x 15 = 150.000 de metri pătrați
ai putea construi o clădire comercială de 150.000 de metri pătrați.
rezidential departe = 10
10.000 x 10 = 100.000 de metri patrati
comerciale departe rămase = 5
10.000 x 5 = 50.000 de metri patrati
În această opțiune am putea construi o clădire de uz mixt, cu o suprafață maximă de 150.000 de metri patrati. Din această suprafață pătrată am putea construi 100.000 de metri pătrați de spațiu rezidențial și 50.000 de metri pătrați de spațiu comercial. Desigur, vă puteți mări spațiul comercial atâta timp cât reduceți spațiul rezidențial. totalul nu poate depăși 150.000 de metri pătrați în această situație.
utilizare mixtă zonarea clădirilor
ca arhitect, studiez îndeaproape codurile de construcție și codurile de zonare, dar acestea sunt probleme complicate și destul de implicate. În acest articol, am analizat câteva dintre conceptele de bază în ceea ce privește zonarea pentru clădiri cu utilizare mixtă District. Această postare nu presupune să acopere orice problemă sau condiție posibilă, dar oferă o imagine de ansamblu generală a subiectului.
Vă mulțumim că ați citit postarea noastră pe blog despre designul clădirilor cu utilizare mixtă
sper că acest lucru a fost util. Vă rugăm să nu ezitați să lăsați o întrebare sau un comentariu de mai jos. Dacă doriți să discutați despre un anumit proiect și doriți să discutați cu un arhitect, ne puteți contacta direct.
contact Fontan Architecture
acest post a fost scris de Jorge Fontan AIA un arhitect înregistrat și proprietar al New York City firma de arhitectură Fontan architecture. Jorge Fontan a obținut 3 grade în studiul arhitecturii, inclusiv două grade de la City University of New York și un masterat în design arhitectural avansat de la Universitatea Columbia. Jorge are o experiență în construcții și practică arhitectura de 15 ani, unde a proiectat renovări și noi dezvoltări ale diferitelor tipuri de clădiri.