enligt New York Zoning code är en blandad användning byggnader en byggnad med bostadsbruk och en annan användning till exempel en bostadsbyggnad med kommersiellt utrymme på första våningen.
som arkitekt får jag många kunder som är förvirrade över hur man bestämmer det byggbara golvområdet enligt NYC Zoning för blandad byggnadsdesign. I det här inlägget kommer vi att titta på hur zonindelning golvyta fungerar för blandad användning byggnadsdesign.
blandad användning byggnadsdesign
första saker först. Vad är en blandad användning byggnad?
en byggnad med blandad användning är en byggnad med mer än en användning som kombinerar två eller flera av följande: bostäder, kommersiella, samhällsanläggningar och malmtillverkning. När 2 eller fler av dessa kombineras i en byggnad har du en blandad användning byggnad.
NYC zonindelning användningsområden:
det finns 4 grundläggande användningsområden för byggnader i NYC:
- bostadsområden
- bostadsområden zonindelning distrikt börjar med en R
- kommersiell
- kommersiella zonindelning distrikt börjar med en C
- tillverkning
- Tillverkningsdistrikt börjar med en m
- Samhällsanläggning
- Det finns inga samhällsanläggning zonindelning distrikt i NYC de flesta zonindelning distrikt kommer att tillåta gemenskap anläggning användning.
utveckling av blandad användning
det finns många olika zonförhållanden som skulle möjliggöra en utveckling av blandad användning. Här är några exempel där du kanske kan sätta 2 olika användningsområden i en byggnad.
bostads zonindelning med gemenskap anläggning
i NYC Alla bostäder zonindelning distrikt kommer att möjliggöra gemenskap anläggning använder. Exempel på en gemenskap anläggning skulle vara religiösa byggnader, allaktivitetshus, sjukhus, skolor, etc… Det är tillåtet att göra en blandad användning byggnad med både bostäder och gemenskap anläggning användning.
Bostadszonering med kommersiell överlagring
Kommersiell är endast tillåten i bostadsområden om de är bostäder med kommersiella Överlagringszoner. Ett vanligt exempel, i detta fall, skulle vara ett kommersiellt utrymme på bottenvåningen med lägenheter ovan.
kommersiell zonindelning med Bostadsekvivalent
de flesta kommersiella zoner har bostadsekvivalenta zoner. En bostadsekvivalent i kommersiell zonering innebär att du har möjlighet att göra bostäder i den kommersiella zonen. Det kommer att finnas en bostadszon tilldelad som ekvivalent med det kommersiella distriktet. I det här fallet kan du göra en blandad användning byggnad. Ett exempel skulle vara en byggnad med kontor och bostäder i en byggnad. ett annat exempel skulle vara Hotell och bostäder i en byggnad. Hotell är kommersiella zonindelning inte bostäder.
Commerciall zonindelning med Community Facility
i NYC de flesta kommersiella distrikt kommer att möjliggöra användning av Community Facility. Det är tillåtet att göra en blandad byggnad med både kommersiell och samhällsanläggning.
tillverkning av parade distrikt
vissa tillverkningsdistrikt har det som kallas ett parat distrikt. det parade distriktet är ett bostadsområde där båda reglerna gäller bostäder och tillverkning. dessa distrikt möjliggör byggnader för blandad användning för att främja bostäder i tillverkningsdistrikt. du kan se exempel på detta i Long Island City där det finns en hel del bostäder användning i tillverkning zonindelade områden.
kommersiell användning i Tillverkningsdistrikt
de flesta tillverkningsdistrikt tillåter kommersiell användning. Du kan om du ville bygga en tillverkningsbyggnad med viss kommersiell användning i den.
i byggnader för blandad användning med kommersiellt bruk
avsnitt 32-422 i zonindelningskoden förbjuder kommersiell användning utöver användning av bostads-eller samhällsanläggningar. Eller på samma våning utom på bottenvåningen.
blandad användning byggnadsdesign golvyta förhållande = långt
golvyta förhållande (långt) är en andel som bestämmer hur många kvadratmeter din byggnad kan vara. Du multiplicerar partiets kvadratmeter med golvytan och det ger dig de totala kvadratmeter som är tillåtna för byggnadsutvecklingen. Till exempel om en 10 000 kvm fotparti har långt 2 kan du bygga en 20 000 kvadratmeter byggnad på fastigheten.
golvyta förhållande för olika användningsområden
det kommer ofta att vara fallet när en fastighet har mer än en användning att varje användning har en annan golvyta förhållande. När så är fallet lägger du inte till de olika FARs tillsammans. Detta är en vanlig missuppfattning jag hör från många människor. Den totala byggnaden kvadratmeter kommer att styras av den största av alla tillgängliga FARs. De andra FARs tillgängliga kommer att diktera omfattningen av varje enskild användning.
far beräkningsexempel:
Om jag har en fastighet i en C6-6 zonindelning distrikt jag kunde bygga en kommersiell och bostäder blandad användning byggnad.
den kommersiella FAR är 15
Bostadsekvivalenten är R10 med ett bostadsområde långt 10
Läs mer om golvyta förhållande i ett annat inlägg vi skrev.
Låt oss anta för detta exempel egenskapen är 100 fot med 100 fot med en total delyta på 10 000 kvm.
i det här fallet kan vi ha flera alternativ.
Engångsbyggnadsalternativ
kommersiellt alternativ
Vi kunde bygga en helt kommersiell byggnad.
Lot Area X Commercial FAR = byggbara kvadratmeter
10 000 x 15 = 150 000 kvadratmeter
Du kan bygga en 150 000 kvadratmeter kommersiell byggnad.
bostadsalternativ
vad händer om du bara ville bygga ett bostadshus.
Lot Area X Residential FAR = byggbart område
10 000 x 10 = 100 000 kvadratfot
i det här alternativet kan du bygga en bostadsbyggnad på 100 000 kvadratmeter. FYI I det här alternativet kan du ha en bonus för inkluderande bostäder men jag kommer inte in i det här. Jag försöker hålla mig till långt beräkningar för byggnader med blandad användning.
vår första 2 exempel där inte faktiskt blandad användning byggnader jag bara använt dem för att illustrera enkla långt beräkningar. Hur beräknar vi långt för en blandad användning byggnad.
Byggnadsalternativ för blandad användning
Låt oss säga att vi vill bygga byggnad för blandad användning. Om vår maximala bostäder långt är 10 och vår maximala kommersiella långt är 15 då en blandad användning byggnad kan ha en maximal långt av 15 och bostäder delen av byggnaden kan inte överstiga en långt av 10.
blandad användning maximera bostäder långt
maximal byggnad långt = 15
10.000 x 15 = 150.000 kvadratfot
Du kan bygga en 150.000 kvadratfot kommersiell byggnad.
bostäder långt = 10
10.000 x 10 = 100.000 kvadratfot
kommersiella långt återstående = 5
10.000 x 5 = 50.000 kvadratfot
i det här alternativet kan vi bygga en blandad användning byggnad med en maximal golvyta på 150.000 kvadratfot. Av dessa kvadratmeter kunde vi bygga 100 000 kvadratmeter bostadsyta och 50 000 kvadratmeter kommersiella. Naturligtvis kan du öka ditt kommersiella utrymme så länge du minskar bostadsutrymmet. summan kan inte överstiga 150 000 kvadratmeter i denna situation.
blandad användning Byggnad zonindelning
som arkitekt, jag studerar byggnormer och zonindelning koder noga, men dessa är komplicerade och ganska inblandade frågor. I den här artikeln granskade vi några av de grundläggande begreppen när det gäller zonindelning för blandad användning Byggnader Distrikt. Det här inlägget antar inte att täcka alla möjliga problem eller villkor, men ger en allmän översikt över ämnet.
Tack för att du läste vårt blogginlägg om blandad användning byggnadsdesign Design
Jag hoppas att detta var till hjälp. Tveka inte att lämna en fråga eller kommentera nedan. Om du vill diskutera ett specifikt projekt och vill prata med en arkitekt kan du kontakta oss direkt.
kontakta Fontan Architecture
det här inlägget skrevs av Jorge Fontan AIA, en registrerad arkitekt och ägare av New York City arkitektfirma Fontan architecture. Jorge Fontan har tjänat 3 grader i studien av arkitektur inklusive två grader från City University of New York och en magisterexamen i avancerad arkitektonisk Design från Columbia University. Jorge har en bakgrund inom byggande och har praktiserat arkitektur i 15 år där han har designat renoveringar och nya utvecklingar av olika byggnadstyper.