ofta när människor hör termen escrow drar de omedelbart slutsatsen att en fastighetstransaktion övervägs och ett titelföretag kommer att uppta rollen som escrow office, men vilka uppgifter som åläggs en escrow officer kan vara något vaga för dem. Att tänka att escrow endast avser fastigheter är ett vanligt fel. Denna missuppfattning är baserad på det faktum att de flesta fastighetsaffärer i USA använder spärrade konton och spärrade tjänstemän, så de flesta amerikaner upplever en spärrad i det sammanhanget. I verkligheten, användning av spärrade konton kan förekomma i alla typer av transaktioner och ganska ofta är ett användbart verktyg för att uppnå affärsmål.i sin mest grundläggande form är en escrow en transaktion där en person i ett kontrakt med en annan levererar ett skriftligt instrument, pengar, bevis på äganderätt till verklig eller personlig egendom eller annan sak av värde till en tredje person som ska innehas av en sådan person tills en viss händelse inträffar. Den tredje parten eller den neutrala person som fastigheten hålls i förtroende är känd som en spärrad agent eller en förvaringsinstitut. De viktigaste parterna är bidragsmottagaren och bidragsgivaren. Fastigheten som ges i förtroende för insättning är känd som escrow property.
transaktionen där en spärr skapas kan vara Försäljning, överföring, besvär eller leasing av fast eller personlig egendom till en annan person. Värdepapper, fonder och andra tillgångar kan också hållas i escrow. Vid händelsen av den angivna händelsen ska fastigheten levereras av den tredje personen till bidragsmottagaren, bidragsgivaren, promisee, promisor, obligee, gäldenär, bailee, bailor eller någon agent eller anställd hos bidragsmottagaren. Fonderna hålls av escrow-tjänsten tills den får lämpliga skriftliga eller muntliga instruktioner. I finansiella spärrar hålls fonden tills förpliktelserna är uppfyllda. Fastigheten ska återlevereras till den andra parten i transaktionen vid fullgörandet av det specifika villkoret/villkoren i avtalet. Normalt har escrow-kontoret en förtroendeplikt gentemot bidragsgivaren och bidragsmottagaren och arrangemanget skapas i ett skriftligt kontrakt.
grundlagen:
för att en spärrad ska vara giltig måste det finnas:
- ett bindande avtal mellan parterna i en transaktion och
- villkorlig leverans av överföringsinstrument eller pengar till en tredje part
i allmänhet finns det två eller flera underliggande transaktioner och två eller flera relaterade spärrar i en spärrtransaktion. En spärrad agent är en begränsad agent för parterna i transaktionen genom att han eller hon agerar som agent men endast för ett visst ändamål enligt anvisningarna i spärrade instruktioner. Hans / hennes ställning är som en förvaltare.
de primära uppgifterna för ett spärrat medel är:
- skyldighet att följa escrow-instruktionerna;
- skyldighet att använda god tro och rimlig skicklighet; och
- skyldighet att återleverera varor vid slutförandet av villkoren.
leverans före utförandet av tillståndet eller händelse av en beredskap är obehörig. Dessutom är tidigare leverans ett brott mot insättarens rättigheter. Griffin v. Bög, 223 sjuk. App. 420, 432 (sjuk. App. Ct. 1921). Leverans av en handling av en bidragsgivare till en tredje person med ovillkorliga instruktioner för att behålla gärningen och levereras till bidragsmottagaren vid bidragsgivarens död är en giltig leverans. Det får dock inte reserveras av överlåtaren av herravälde över gärningen. Turner v. Mallernee, 640 S. W. 2d 517, 521 (Mo. Ct. App. 1982). Före stängning av ett avtal, en spärrad agent är den dubbla agent för båda parter. Efter stängning är en escrow agent en enskild agent för varje part.
Escrow-instruktioner är skriftliga anvisningar till en escrow-agent som anger parternas och escrow-innehavarens uppgifter. Observera att en befintlig agent eller en advokat för bidragsgivare eller bidragsmottagare inte kan fungera som en spärrad agent på grund av intressekonflikten i arbetsuppgifterna.
valet av spärrhållare görs normalt genom ett avtal mellan huvudmännen. En spärrad agent som bryter mot skyldigheter gentemot parterna i spärravtalet kan hållas ansvarig i skadestånd och för avtalsbrott. Commercial Escrow Co. v. Rockport Rebel, Inc., 778 S. W. 2d 532 (Tex. App. Corpus Christi 1989).
skapande av Escrow:
vanligtvis bestämmer statlig lag den nödvändiga escrow-dokumentationen och lagen, men om federalt reglerade finansinstitut är inblandade kan Federal lag gälla och även för transaktioner som involverar mellanstatlig handel.
Federal Law on Mortgage Requirements
i enlighet med 12 USCS 3500.17, innebär ett spärrat konto alla konton som en servicer upprättar eller kontrollerar på uppdrag av en låntagare för att betala skatt, försäkringspremier (inklusive översvämningsförsäkring) eller andra avgifter med avseende på ett federalt relaterat hypotekslån, inklusive avgifter som låntagaren och serviceren frivilligt har kommit överens om att serviceren ska samla in och betala. Definitionen omfattar alla konton som upprättats för detta ändamål, inklusive ett ”förtroendekonto”, ett ”reservkonto”, ett ”beslagskonto” eller annan term beroende på ort. Ett ”spärrkonto” inkluderar alla arrangemang där tjänstemannen lägger till en del av låntagarens betalningar till huvudmannen och därefter drar av utbetalningarna för spärrkontoposter från huvudmannen. I detta avsnitt utesluter termen ”spärrkonto” alla konton som är under låntagarens totala kontroll.
stadgan anger kraven för ett spärrkonto. Följaktligen upprättar en långivare ett spärrkonto i samband med ett federalt relaterat hypotekslån. Det sätter gränser för spärrade konton med beräkningar baserade på månatliga betalningar och utbetalningar inom ett kalenderår.
om ett spärrkonto involverar varannan vecka eller någon annan betalningsperiod ändras kraven i det avsnittet i enlighet därmed. Ett Hud-offentligt vägledningsdokument med titeln ” Biweekly Payments-Example ”ger exempel på biweekly accounting och ett HUD-offentligt vägledningsdokument med titeln” Annual Escrow account Disclosure Statement-Example ” ger exempel på en 3-årig redovisningscykel. Ett offentligt vägledningsdokument från HUD med titeln ”konsumentupplysning för frivilliga betalningar av spärrade konton” tillhandahåller ett modellformat för offentliggörande som originatorer och servicer uppmuntras, men inte krävs, att tillhandahålla konsumenterna när upphovsmannen eller serviceren förutser en väsentlig ökning av utbetalningarna från spärrade konto efter det första året av lånet.
Följande är gränserna för betalningar till spärrade konton:
(1) en långivare eller servicer (hädanefter servicer) ska inte kräva att en låntagare sätter in på något spärrkonto, skapat i samband med ett federalt relaterat hypotekslån, mer än följande belopp:
(i) avgifter vid avveckling eller vid skapande av ett spärrkonto: när en servicer skapar ett spärrkonto för en låntagare kan serviceren debitera låntagaren ett belopp som är tillräckligt för att betala avgifterna för den intecknade egendomen, såsom skatter och försäkringar, som kan hänföras till perioden från det datum då sådana betalningar senast betalades fram till det ursprungliga betalningsdatumet. ”Beloppet som är tillräckligt för att betala” beräknas så att den lägsta månadens slutmålsaldo som projiceras för beräkningsåret för spärrkontot är noll. Dessutom kan tjänstemannen debitera låntagaren en kudde som inte får vara större än en sjättedel (1/6) av de beräknade totala årliga betalningarna från spärrkontot.
(ii) avgifter under spärrkontots livstid: under hela spärrkontots livstid kan tjänstemannen debitera låntagaren ett månatligt belopp som motsvarar en tolftedel (1/12) av de totala årliga spärrbetalningarna som tjänstemannen rimligen förväntar sig att betala från kontot. Dessutom kan tjänstemannen lägga till ett belopp för att upprätthålla en kudde som inte är större än en sjättedel (1/6) av de beräknade totala årliga betalningarna från kontot. Men om en servicer bestämmer genom en spärrkontoanalys att det finns brist eller brist, kan serviceren kräva att låntagaren betalar ytterligare insättningar för att kompensera bristen eller eliminera bristen.
(2) Spärranalys vid skapande av spärrkonto: innan du skapar ett spärrat konto, servicer måste genomföra en spärrade konto analys för att bestämma det belopp låntagaren måste sätta in på spärrade konto. Efter att ha slutfört den första spärrkontoanalysen måste serviceren förbereda och leverera ett första spärrkontoutdrag till låntagaren. Serviceren måste använda spärrkontoanalysen för att avgöra om ett överskott, brist eller brist finns och måste göra några justeringar av kontot
(3) efterföljande spärrkontoanalyser: för varje spärrade konto, servicer måste genomföra en spärrade konto analys vid slutförandet av spärrade konto beräkningsår för att fastställa låntagarens månatliga spärrade konto betalningar för nästa beräkningsår. Serviceren måste använda spärrkontoanalysen för att avgöra om ett överskott, brist eller brist finns och måste göra några justeringar av kontot.
(4) aggregerad redovisning krävs: alla servicer måste använda den aggregerade redovisningsmetoden vid analys av spärrade konton.
(5) kudde: kudden får inte vara större än en sjättedel (1/6) av de beräknade totala årliga utbetalningarna från spärrkontot.
(6) begränsningar för pre-periodisering: en servicer får inte öva pre-periodisering.
(7) Serviceruppskattningar av utbetalningsbelopp: för att genomföra en spärrkontoanalys ska serviceren uppskatta beloppet för spärrkontoposter som ska betalas ut. Om serviceren känner till avgiften för en spärrpost under nästa beräkningsår, ska serviceren använda det beloppet för att uppskatta utbetalningsbelopp. Om avgiften är okänd för tjänstemannen kan tjänstemannen basera uppskattningen på föregående års avgift eller föregående års avgift, ändrad med ett belopp som inte överstiger det senaste årets förändring av det nationella konsumentprisindexet för alla urbana konsumenter. I fall av obeskattad nybyggnad kan tjänstemannen basera en uppskattning på bedömningen av jämförbar bostadsfastighet i marknadsområdet.
(8) bestämmelser i hypotekslånsdokument: tjänstemannen måste undersöka hypotekslånsdokumenten för att bestämma tillämplig kudde för varje spärrkonto. Om hypotekslånsdokumenten ger lägre kuddgränser, gäller villkoren för lånedokumenten. Om villkoren i ett hypotekslånsdokument tillåter större betalningar till ett spärrkonto än vad som tillåts enligt detta avsnitt, kontrollerar detta avsnitt de tillämpliga gränserna.
där hypotekslånsdokumenten inte specifikt upprättar ett spärrkonto, huruvida en servicer kan upprätta ett spärrkonto för lånet är en fråga för bestämning av annan Federal eller statlig lag. Om hypotekslånsdokumentet är tyst på spärrkontogränserna och en servicer upprättar ett spärrkonto enligt annan Federal eller statlig lag, gäller begränsningarna i detta avsnitt om inte tillämplig Federal eller statlig lag föreskriver ett lägre belopp. Om lånedokumenten föreskriver spärrade konton upp till RESPA-gränserna, kan tjänstemannen kräva de maximala beloppen som överensstämmer med detta avsnitt, såvida inte en tillämplig Federal eller statlig lag anger ett mindre belopp.
(9) bedömningar för perioder längre än ett år: vissa spärrade kontoposter kan faktureras för perioder längre än ett år. Till exempel kan servicers behöva samla översvämningsförsäkring eller vattenrening escrow medel för betalning vart tredje år. I sådana fall ska tjänstemannen uppskatta låntagarens betalningar för en hel utbetalningscykel. För en översvämningsförsäkringspremie som ska betalas vart 3: e år ska tjänstemannen samla in betalningarna som återspeglar 36 lika månatliga belopp. För två av de tre åren kan kontosaldot dock inte nå sitt låga månatliga saldo eftersom lågpunkten kommer att ligga på en treårig cykel jämfört med en årlig.
statlig lag:
varje stat har också olika lagkrav för skapande och underhåll av ett spärrat kontor och för dessa transaktioner endast inom den särskilda staten bör statens lag granskas av kompetent advokat. Antag inte att federal lag automatiskt gäller.
vem kan vara en Escrow Officer?
som nämnts ovan är en spärr den process genom vilken ett dokument, fastigheter, pengar eller värdepapper deponeras hos en neutral tredje part som ska levereras vid uppfyllandet av vissa villkor. Den neutrala tredje parten är känd som en spärrad agent eller förvaringsinstitut. Vid skapandet av en spärr måste det finnas en förvaringsinstitut med instruktioner från parterna. Instrument deponeras hos ett förvaringsinstitut genom ett avtal mellan parterna. Instruktioner till förvaringsinstitutet utgör reglerna för ett depositionsavtal. Ett spärravtal skiljer sig från det instrument som placeras i spärrat. Den innehåller villkor som parterna kommit överens om. Ett förvaringsinstitut accepterar ett instrument enligt villkoren i avtalet. Kennedy V. distrikt-Realty Titel Ins. Corp., 306 A. 2D 655, 657 (D. C. 1973). Ett giltigt escrow-avtal kräver att den föreslagna escrow-agenten känner till och samtycker till att utföra funktionen att ta emot en insättning. Väsentliga delar av ett giltigt spärrarrangemang är:
- ett avtal mellan bidragsgivaren och bidragsmottagaren som godkänner villkoren för en insättning;
- leverans av den deponerade varan till en förvaringsinstitut; och
- kommunikation av de överenskomna villkoren till depositarien.
depositarien för en escrow måste vara en tredje person. En bidragsmottagare kan göras till ombud för bidragsgivaren i syfte att överföra spärrad egendom till en förvaringsinstitut. En bidragsmottagare kan emellertid inte göras till depositarie för en escrow. Cincinnati, W. & Z. R. Co. v. Iliff, 13 Ohio St. 235 (Ohio 1862). En förvaringsinstitut är inte en agent för bidragsgivaren eller bidragsmottagaren. En förvaringsinstitut är en förvaltare av ett uttryckligt förtroende. Foulkes v. Sengstacken, 83 Malm. 118, 128-129 (eller. 1917).
en förvaringsinstituts rättigheter och skyldigheter bestäms av spärravtalet. Marathon amerikanska Realties v. Kalb, 244 Ga. 390, 392 (260 S. E. 2D 85) (1979). En förvaringsinstituts skyldighet är endast att uppfylla villkoren i spärravtalet. Dessutom förblir titeln på den spärrade egendomen hos insättaren. Insättaren överlämnar egendom till insättaren. När alla villkor för escrow uppnås, levererar en förvaringsinstitut fastigheten. Roberts v. Porter, 193 Ga. App. 898, 900 (Ga. Ct. App. 1989). En förvaringsinstitut har en förtroendeplikt gentemot de spärrade parterna att strikt följa partiets instruktioner. Innehavaren antar en förtroendeplikt genom att gå med på att utföra spärren. Ofta kommer förvaringsinstitutet att försöka begränsa den förvaltarplikten i escrow-avtalet, men vissa uppgifter kan inte upphävas beroende på staten.
vanligtvis åtar sig ett förvaringsinstitut följande uppgifter under en spärrad:
- att utöva rimlig skicklighet och noggrannhet vid genomförandet av spärrinstruktionerna; och
- att strikt följa insättarens skriftliga instruktioner.
dessutom är ett förvaringsinstitut skyldigt att meddela huvudmannen all kunskap som förvärvats under escrow. Den kunskap som förvärvas på detta sätt måste vara med avseende på väsentliga fakta som kan påverka huvudmannens beslut om en pågående transaktion. Axley v. Transamerica Titel Ins. Co., 88 Cal. App. 3d 1, 9 (Kal. App. 4: e Dist. 1978).
När en förvaringsinstitut agerar oaktsamt är han/hon vanligtvis ansvarig för eventuella förluster som orsakas av tullbrott. Inget ansvar åläggs dock spärrhållaren för hans / hennes underlåtenhet att göra något som inte krävs enligt villkoren i spärrhaken. Dessutom är ett förvaringsinstitut inte ansvarigt för en förlust som uppstår när han lydigt följer escrow-instruktioner. Axley v. Transamerica Titel Ins. Co., 88 Cal. App. 3d 1, 9 (Kal. App. 4: e Dist. 1978).
escrow-agenten kommer att leverera dokumentet till den gynnade parten när villkoren i kontraktet är uppfyllda. Insättaren har ingen kontroll över det instrument som deponeras i escrow. Vid fullgörandet av villkoret har bidragsmottagaren eller skyldige rätt till leverans av den spärrade egendomen. Leverans kan verkställas genom ett domstolsbeslut. När ett förvaringsinstitut vägrar att leverera, är åtgärden vanligtvis inte mot den andra parten för att tvinga specifikt utförande av spärravtalet. Talan kan väckas mot förvaringsinstitutet för att få innehavet av instrumentet. När ett förvaringsinstitut vägrar att göra leveransen och hävdar escrow, kan förvaringsinstitutet hållas ansvarigt för konvertering. Vinkel v. bas, 169 Okla. 120, 122 (Okla. 1934).
När ett instrument deponeras i escrow passerar instrumentet utanför insättarens kontroll. En insättare kan inte komma ihåg det. Vid fullgörandet av villkoret måste förvaringsinstitutet leverera fastigheten till bidragsmottagaren. En deposition i escrow uppgår till en villkorlig leverans.
en spärrad ogiltigförklaras inte av en insättares död före fullgörandet av spärrens tillstånd. Parterna kan ersätta ett annat förvaringsinstitut för samma ändamål. En substituerad förvaringsinstitut kommer att vara bunden av villkoren i det ursprungliga kontraktet.
Förvaringsskyldighet:
en förvaringsinstitut, även ibland kallad en spärrad agent, är en person med vilken parter i ett kontrakt deponerade spärrad egendom i en spärrad. En förvaringsinstituts uppgifter definieras i allmänhet i depositionsavtalet. Varje avvikelse från avtalet utan erforderlig myndighet är orimlig och kan inte göras med rimlig försiktighet. En förvaringsinstituts uppgifter är fasta och begränsade enligt villkoren i avtalet. Förvaringsinstitutet måste utföra villkoren i avtalet enligt parternas avsikt. Han / hon kan inte utföra handlingar med hänvisning till hanteringen av depositionen eller dess bortskaffande, som inte godkänts av depositionsavtalet. Gomez v. Huntington Trust Co., 129 F. Supp. 2d 1116, 1123 (N. D. Ohio 2000).
ett förvaringsinstitut ska inte redigera eller otillbörligt tolka eller tolka ett kontrakt där han/hon har en skyldighet att utföra. Förvaringsinstitutet måste vägledas i sin plikt av vad kontraktet säger. Han / hon har inte rätt att ignorera en del av kontraktet på grundval av att en annan del av spärren utelämnar sådana funktioner som tid och datum. Federal Insättning Ins. Corp. v. Första Nat ’ l Bank & Trust Co., 496 F. Supp. 294, 296-297 (W. D. Okla. 1980).
ett förvaringsinstitut har ett förtroendeförhållande av förtroende och förtroende för parterna i escrow. En förvaringsinstitut måste utföra ansvaret med noggrann ärlighet, skicklighet och flit. Berry v. McLeod, 124 Ariz. 346 (Ariz. 1979).
en förvaringsinstituts skyldighet att agera med noggrann ärlighet, skicklighet och noggrannhet innefattar skyldigheten att vidta rimliga ansträngningar för att fastställa identiteten hos de angivna parterna i transaktionen. Maxfield mot Martin, 217 Ariz. 312, 315 (Ariz. Ct. App. 2007).
escrow-förhållandet ger upphov till två specifika förvaltningsuppgifter:
- att strikt följa villkoren i escrow-avtalet; och
- att avslöja fakta som ett rimligt förvaringsinstitut skulle uppfatta som bevis på bedrägeri begått på en part i escrow. Burkons v. Ticor Titel Ins. Co., 168 Ariz. 345 (Ariz. 1991).
vid deponering av medel är förvaringsinstitutet förvaltare av medel som deponeras i escrow och måste vägledas i sin plikt enligt vad escrow-avtalet säger och måste agera strikt i enlighet med escrow-instruktionerna. Webster v. Uslife Title Co., 123 Ariz. 130, 133 (Ariz. Ct. App. 1979).
villkor för Depositionering:
eftersom en förvaringsinstituts uppgifter regleras av villkoren för depositionering ska försiktighet iakttas vid utarbetandet av förvaringsinstruktioner. Ett depositionsavtal måste innehålla namnen på de parter som lämnar in instruktionerna och förvaringsinstitutets namn och adress. Avtalet ska innehålla datum för instruktionerna. En förteckning över de föremål eller handlingar som deponeras eller ska deponeras hos förvaringsinstitutet måste ingå i avtalet. Villkor för leverans av escrow-fastigheten ska ingå i avtalet. Dessutom kan standardbestämmelser också ingå i ett spärravtal. En bra ide är att inkludera en skiljedomsklausul plus en advokatavgiftsklausul. Se våra artiklar om Syratestklausulen. En spärrad kan inte åberopas utan samtycke från alla huvudmän till avtalet. Dessutom kan ersättningsbestämmelser också ingå i avtalet. Vissa avtal inkluderar godkännande av ett förvaringsinstitut.
primära uppgifter för ett förvaringsinstitut som finns i de flesta stater är:
- ett förvaringsinstitut ska lämna ut all information till parterna som är nödvändig för att förhindra en förlust för parten. Lane v. Oustalet, 873 så. 2d 92, 96 (Fröken. 2004).
- en förvaringsinstitut kan behålla escrowed egendom tills villkoren utförs. Han / hon måste sedan leverera fastigheten till bidragsmottagaren. Jackson v. Jackson, 67 Malm. 44, 52 (eller. 1913).
- när det föreskrivna villkoret utförs är förvaringsinstitutet skyldigt att leverera fastigheten till bidragsmottagaren. Han/hon måste emellertid återleverera fastigheten till bidragsgivaren när villkoret inte utförs. Howlin mot Castro, 136 Kal. 605 (Kal. 1902).
den allmänna regeln är att ett förvaringsinstitut ska agera enligt villkoren i avtalet. I händelse av brott mot en instruktion som är kontrakterad att utföra eller av ett underförstått löfte som följer av avtalet, förvärvar den skadelidande en orsak till talan för avtalsbrott. Dessutom, när en förvaringsinstitut agerar oaktsamt, kommer han/hon vanligtvis att vara ansvarig för den förlust som orsakas av tullbrott.
en spärrad innehavare har emellertid ingen allmän skyldighet att polisera sina insättares angelägenheter. En förvaringsinstituts skyldighet är begränsad till trogen efterlevnad av instruktioner. Schaefer v. tillverkare Bank, 104 Kal. App. 3d 70, 77 (Kal. App. 2D Dist. 1 980).
även om en depositionsagent är ansvarig för vårdslöshet i att inte utföra sina uppgifter i enlighet med depositionsavtalet, har han/hon inga skyldigheter eller skulder gentemot parterna förrän en insättning görs hos honom eller henne.
Även om exculpatory bestämmelser som befriar ansvarsförsäkringsansvarig inte åtnjuter särskild tjänst i lagen, kan sådana bestämmelser ingå i en escrow. De är emellertid inte effektiva när det gäller brott mot förtroende som begås i ond tro eller avsiktligt eller med hänsynslös likgiltighet för mottagarens intresse. Axelrod V. Giambalvo, 129 sjuk. App. 3d 512, 517 (sjuk. App. Ct. 1: A Dist. 1984).
brott mot Escrow:
Escrows används oftast i samband med fastigheter. Escrow-företag används också vid överföring av personliga och Affärsfastigheter med högt värde, som webbplatser och företag, och vid slutförandet av fjärrauktioner från person till person. I allmänhet när ett escrow-avtal har gjorts, upprättas ett escrow-konto av en mäklare enligt bestämmelserna i licenslagstiftningen för att hålla medel på uppdrag av mäklarens huvudman eller någon annan person tills fullbordandet eller uppsägningen av transaktionen. I fastigheter hålls kontot ofta främst för att betala skyldigheter som fastighetsskatt och försäkringspremier.
när villkoren i depositionsavtalet är uppfyllda och förvaringsinstitutet misslyckas eller vägrar att leverera den spärrade posten, ligger åtgärden, antingen i lag eller eget kapital, mot förvaringsinstitutet och inte mot insättaren. Den andra parten i den spärrade kan emellertid förenas som svarande med förvaringsinstitutet när den partens underlåtenhet att följa de obligatoriska spärrvillkoren orsakade förvaringsinstitutet att vägra att agera, eller den parten hävdar rättigheter i den spärrade egendomen som negativt påverkar kärandens rättigheter i den. Se vår artikel om amerikanska tvister.
alla parter och depositarien kan emellertid förenas i en åtgärd när det är nödvändigt för att få fullständig befrielse. Till exempel är köparna enligt ett markförsäljningsavtal oumbärliga parter i en åtgärd av en säljare och en fastighetsmäklare för att återkräva de allvarliga pengarna från escrow-agenten, när säljaren och mäklaren inte skulle ha rätt till en uppdelning av de allvarliga pengarna tills det fastställdes att köparna var i standard.
När förvaringsinstitutet felaktigt överlämnar föremålet för depositionen till en tredje person, kan den person som är berättigad till egendomen upprätthålla en talan mot den tredje personen utan att gå med i depositionsinnehavaren eller insättaren. Lag v. Titel garanti & Trust Co., 91 Cal. App. 621 (Kal. App. 1928).
När insättaren felaktigt behandlar egendomen efter att den har deponerats i escrow, är den andra parten i avtalet, inte förvaringsinstitutet, den rätta parten för att väcka talan. Till exempel i Gunby V. Hayden, 181 Mo. App. 449 (Mo. Ct. App. 1914) ingick ägaren ett skriftligt avtal med en individ där båda parter kom överens om att byta mark. Båda gav en kontroll till spärrhållaren med hänsyn till kontraktet. Pengarna som representerades av kontroller skulle bara överlämnas till ägaren när gärningar passerade. Ägaren och individen ingick sedan ett nytt kontrakt i stället för det gamla kontraktet. Ägaren berättade för spärrhållaren att gärningarna passerade och att släppa pengarna. Innan spärrhållaren släppte pengarna, ägaren och individen placerade stoppbetalningar på kontrollerna. Spärrinnehavaren lämnade in en ansökan om tre räkningar mot ägaren för att återkräva värdet av ägarens check-och protestavgifter. Rättegången domstolen trädde dom för ägaren och spärrade innehavaren överklagas. Domstolen bekräftade domstolens beslut. Domstolen ansåg att spärrade innehavaren gjorde ingenting för att orsaka ansvar att fästa honom, men ägarens felaktiga handling att stoppa betalning på checken kan ha gjort ägaren ansvarig för den enskilde. Den spärrade innehavarens framställning misslyckades med att ange en orsak till handling. Han varken fick eller förlorade några pengar. Det fanns ingen rätt till återhämtning visat att han höll.
slutsats:
det underliggande syftet med en spärrad är att upprätta ett förvar för pengar eller tillgångar som kommer att hålla dem i säkert förvar tills händelser inträffar som överenskommits av parterna avtal om spärrade. Det handlar ofta om fastigheter men är inte begränsat till den typen av transaktion och det är inte heller begränsat till licensierade spärrade innehavare minus statlig eller federal lag som är inblandade. Faktum är att den enklaste spärren helt enkelt ber en vän att hålla insatsen när två personer satsar på resultatet av ett evenemang.
endast när fastigheter eller värdepapper är inblandade blir de mycket mer komplexa regler som införts av regeringen aktiva. Depositionsinnehavarens Roll innebar emellertid alltid en avtalsenlig uppsättning instruktioner och en förtroendeplikt, något att tänka på om du någonsin skulle bli ombedd att fungera som escrow.