Kontraktstilldelning 101: Tips för grossistförsäljning av fastigheter

(den här avancerade bloggen sammanfattar fastighetsinvesteringstips och insikter som Lofty AI har förvärvat från att arbeta med tusentals investerare och institutionella fonder.)

Vad är en kontraktsuppgift?

en fastighetskontrakttilldelning är en grossiststrategi som används av fastighetsinvesterare för att underlätta försäljningen av en fastighet mellan en ägare och en slutköpare.

fastighetsavtal uppdragsstrategier innebär ägaren av ett ämne egendom tecknar ett avtal med en investerare som ger dem rätt att köpa offmarket hem.

en gång under kontrakt har investeraren ensamrätt att köpa fastigheten, men de straffas inte om de inte följer igenom.

vid tilldelning av ett kontrakt riktar investerare vanligtvis nödställda, off-market fastigheter som ägs av motiverade säljare.

detta inlägg lär dig nitty gritty detaljer om fastigheter kontrakt uppdrag annars känd som vända fastighetskontrakt.

Låt oss komma igång genom att definiera vad en motiverad säljare är.

vad är motiverade säljare?

en motiverad säljare är någon som är motiverad att sälja sin egendom så snart som möjligt, oavsett anledning.

motiverade säljares egenskaper tenderar att sälja för 10% – 30% under marknadsgenomsnittet och har vanligtvis mycket gynnsamma villkor. Dessa kan inkludera inga pengar ner och 0% räntor.

att hitta en motiverad säljare är en fastighetsinvesterares dröm. När du hittar en, kan du dra nytta av deras desperation och lägga in ett lågbollserbjudande som mer än sannolikt kommer att accepteras.

hur fungerar ett kontraktsuppdrag?

ett uppdragsavtal sätts samman för att underlätta köp-och återförsäljningsprocessen.

det finns 3 personer som är involverade i processen att vända fastighetskontrakt.

• säljaren
• grossisten
• köparen

Nedan följer en steg-för-steg-process för hur fastighetskontrakt fungerar:

1. när grossisten hittar en fastighet tecknar de ett köpavtal med säljaren. Köpeavtalet är ett underavtal inom grossistfastighetsavtalet.
2. Grossistköpsavtalet anger att grossisten lagligt kan tilldela eller sälja avtalet till köparen.
3. grossisten slutför sedan ett uppdragsavtal för att lagligt överföra sina äganderätter till köparen.
4. nu kan köparen köpa fastigheten direkt från säljaren enligt villkoren i det ursprungliga köpeavtalet.

när en grossist överför äganderätten till fastigheten till den nya köparen, eliminerar den grossistens juridiska ansvar och skyldighet gentemot säljaren.

det finns ett par försiktighetsåtgärder att tänka på när du använder kontraktsuppdrag:

• kontraktsförbud: du vill se till att uppdragsavtalet du har med säljaren inte har förbud för framtida uppdrag. Detta kan skapa stora problem på vägen och är något du vill hålla ett öga på. Se till att kontraktet är utarbetat av en advokat som specialiserat sig på avtalsrätt för fastighetsuppdrag.
• Fastighetsspecifika förbud: HUD-egenskaper (egendom som erhållits av Institutionen för bostäder och stadsutveckling), fastighetsägda eller REOs (avskärmad-på egendom) och listade fastigheter på MLS är inte öppna för uppdragsavtal. REO-egenskaper har till exempel en 90-dagarsperiod innan de får säljas vidare.

Uppdragsavtalsmall

När du sätter ihop ett uppdragsavtal vill du se till att inkludera så mycket information som möjligt bara i händelse av någon potentiella problem.

nedan finns en uppdragsavtalsmall som innehåller all information du behöver

• berörda parter – namnen på både köpare och säljare, inklusive signaturer från alla parter som anges på titeln.
• beskrivning av fastigheter-fastighetens adress, Juridiska beskrivning och fastighetstyp.
• personlig egendom ingår i försäljningspriset – allt som inte är kopplat till byggnaden eller marken. I de flesta fall kommer detta att inkludera heminredning.
• inköpspris och finansiering-köpeskillingen, inlåning och finansieringsvillkor.
• där insättningar hålls-beskriver hur insättningar hålls.
• finansieringsvillkor-beskriver de finansiella villkoren eller om du betalar kontant.
• villkor för lokaler-belyser det fysiska tillståndet för fastigheten som kommer att presenteras för köparen.
• inspektionsförutsättningar-om fastigheten inte uppfyller normerna för en köpare, som anges från villkoren för lokaler, kommer detta att möjliggöra en inspektionsperiod att inträffa (vanligtvis 14 dagar), i vilken punkt köparen kan backa ut.
• uttalande om blybaserad färg-avslöjande relaterad till blybaserad färg.
• beläggning, innehav och slutdatum – fastställer en tidsfrist för slutdatumet.
• Gärningstyp-bekräftar vilken typ av handling som ska förmedlas.
• säljbar Titel – om säljaren inte kan skicka titel eller köparen inte kan få titelförsäkring, kommer detta alternativ att avvisa köpet och returnera insättningen.
• justeringar – detta varierar beroende på stat, men inkluderar vanligtvis ändringar för skatter, vatten, avlopp och andra avgifter.
• köparens standardklausul-detta beskriver säljarens rättigheter om köparen inte uppfyller de överenskomna villkoren i kontraktet.
• säljarens standardklausul-detta beskriver köparens rättigheter om säljaren inte uppfyller de överenskomna villkoren i kontraktet.
• risk för förlust och skada – skyddar köparen vid skada på fastigheten under kontrakt.
• tillägg-gemensamma upplysningar och tillägg av kontraktet.

hur grossister tjänar pengar

för att tilldela fastighetskontrakt framgångsrikt måste du först förstå grunderna.

det börjar med att förstå hur kontraktsuppdrag (grossister) tjänar pengar.

Contract assignment profit är skillnaden mellan vad du betalar för en fastighet och vad du sedan säljer den för.

målet är att hitta en säljare som är villig att sälja långt under det verkliga marknadsvärdet och sedan sälja vidare till en köpare till ett mycket högre pris.

om det tar en grossist för lång tid att hitta en köpare, kan de sluta betala ur fickan, enligt avtalsvillkoren.

en fastighetsgrossist kommer att sälja till både fix-and-flip-investerare och långsiktiga innehavare.

Låt oss gå igenom skillnaderna mellan de två köparpersonerna nedan:

säljer till fix-and-flip-investerare

När grossistfastigheter fixar & flip-investerare måste grossister vara medvetna om renoverings-och reparationskostnader för fastigheten. Dessa kostnader är avgörande för en fix-and-flip investerare att veta.

det första som en fix-and-flip-investerare kommer att titta på är efter reparationsvärdet eller ARV, som ofta börjar med 70% – regeln. En egenskap ARV berättar för dem hur mycket de kommer att kunna sälja fastigheten för efter att den har renoverats.

efter reparationsvärde, eller ARV, är uppskattningen av en fastighets värde efter att alla reparationer och uppgraderingar har slutförts. Det beräknar marginalen mellan en fastighets nuvarande värde och fastighetens värde när den har renoverats.

att sälja för att köpa och hålla investerare

att sälja för att köpa och hålla investerare är ett helt annat spel.

Till skillnad från fix-and-flip-investerare bryr sig inte köp-och-håll-investerare vanligtvis om ARV av en fastighet. Detta beror på att de kommer att hålla fastigheten ett tag och inte sälja den direkt.

för att vädja till köp-och-håll-köpare måste en fastighetsgrossist vara mycket bekant med den omgivande marknadsdemografin och befolkningsinformationen.

köp-och-håll-investerare vill veta de genomsnittliga hyrorna i området för att bestämma kassaflöde, Genomsnittlig beläggningsgrad, sysselsättningstillväxt under de senaste åren och mycket mer.

dessa är alla viktiga faktorer att veta när köp-och-håll-investeringar, eftersom de flesta investerare vill hålla fastigheter i minst 3+ år.

fördelar med att tilldela fastighetskontrakt

• tjäna snabba vinster – uppdragskontrakt kan vända vinster på en fastighet deal i allmänhet inom 30 dagar eller mindre. De flesta grossister har gott om erbjudanden på en gång, och har möjlighet att stänga runt 5-10 erbjudanden varje månad. Det är ganska bra för en mellanmänniska. När du får erfarenhet och förmåga att hitta motiverade säljare samt bygga upp dina köpare lista, bara skölja och upprepa.
• inga Kreditkontroller & lite pengar behövs – Trots att du har dålig kredit kan du fortfarande grossistfastigheter eftersom du inte faktiskt köper fastigheten. Istället tilldelar du kontraktet till en annan köpare. Den köparen, inte du, måste gå igenom kreditkontrollerna och finansiera köpet av fastigheten.
• lär dig om fastighetsmarknaden snabbt – även om grossistförsäljning kanske låter skrämmande för nybörjare i fastighetsinvesteringar, är det ett bra sätt att dyka in och lära sig nyanserna att investera på mycket kort tid. Grossistförsäljning kombinerar många av de andra typerna av fastighetstransaktioner du skulle stöta på under hela din investerarkarriär. Detta inkluderar juridisk dokumentation, marknadsföring, beräkning ARV, förhandling, och mycket mer.

nackdelar med att tilldela fastighetskontrakt

• din inkomst är inte garanterad-om du letar efter en stadig spelning med en garanterad lönecheck varje par veckor, då grossist är inte för dig. Bara för att du hittar en orolig egendom från en motiverad säljare betyder det inte att du direkt kan hitta en köpare. Grossister, som fastighetsmäklare, är ständigt på tårna och arbetar både hårt för att hitta de bästa erbjudandena.
• Det tar tid att bygga en köpare lista – en av nycklarna till att vara en framgångsrik grossist är att ha en stor, pålitlig köpare lista. Om du inte har någon köpare har du ingen affär. Det är verkligen så enkelt. Du vill ha potentiella köpare uppradade innan du gör ett erbjudande till en säljare, eftersom det minskar risken för potentiellt inte göra en försäljning. De flesta framgångsrika grossister arbetar med upprepade köpare. Detta beror på att de vet att dessa köpare är allvarliga eftersom de har gjort affärer med dem tidigare.
• att hitta nödställda fastigheter kan vara tufft – grossister lär sig mycket snabbt att de behöver gå utanför sin lokala marknad för att hitta nödställda fastigheter som ägs av motiverade säljare. Det finns inte många automatiserade sätt att hitta motiverade säljare med nödställda egenskaper. På grund av detta kommer de flesta grossister att köra runt och leta efter Fastigheter med tidningar och post utspridda i uppfarten med övervuxna buskar och en oskärmad gräsmatta. Detta berättar för dem att ägaren inte bryr sig om fastigheten och kommer sannolikt att motiveras att sälja. De flesta grossister kommer också att göra direktreklam kampanjer till fastighetsägare och post i grossist Facebook grupper för att försöka hitta motiverade säljare.

vanliga missuppfattningar

de vanligaste missuppfattningarna när det gäller uppdrag grossistavtal är att de är olagliga.

den näst vanligaste missuppfattningen är att grossistinvesterare är olicensierade och låtsas vara en fastighetsmäklare.

dessa missuppfattningar kunde inte vara längre från sanningen.

För det första finns det inget olagligt om uppdragsavtal-hela företag är uppbyggda kring grossistförsäljning och vändning av fastighetsuppdrag.

För det andra, till skillnad från en fastighetsmäklare, behöver du inte vara licensierad för att vara grossist.

detta är fallet eftersom grossister köper fastigheten och sedan säljer den till en annan köpare. De listar inte fastigheten på MLS för en provision, så de är inte skyldiga att få en licens.

de flesta människor inser inte att en stor fördel med grossistförsäljning är det faktum att grossister inte behöver avslöja sin strategi för både säljaren och köparen. På grund av detta kommer grossister ofta förvärva fastigheter och vända dem inom 30 dagar för en massiv vinst.

hade grossisten tvingats berätta för en säljare att deras egendom kunde säljas för 50% mer än de skulle betala för det, är det mycket tveksamt att säljaren skulle ha sålt fastigheten till dem i första hand.

investera i A. I. vetted, off-market properties tillsammans med Lofty AI

Lofty AI accepterar nu nya investerare som vill passivt investera i att snabbt uppskatta, off-market SFR: s granskats av vår AI.

detta gör att vi kan dra nytta av snabb appreciering och ökade kassaflöden.

Vi riktar in avkastning på 25% + IRR. Vi investerar tillsammans med våra investerare på varje enskild affär.

för att ansöka och lära dig mer, klicka bara på knappen nedan.