När du har haft en stor erfarenhet av att köpa eller sälja ditt eget hem—tack vare en begåvad fastighetsmäklare—är det vettigt att söka denna betrodda Fastighetsmäklare om och om igen. Men om hemmet du vill sälja är en bouppteckning egendom, kan detta bara vara ett misstag.
enligt American Bar Association är ” Probate det domstolsövervakade rättsliga förfarandet som bestämmer giltigheten av din vilja. All egendom, skulder och fordringar på boet inventeras och utvärderas. Alla giltiga fordringar på boet samlas in och resten distribueras till stödmottagare enligt testamentet.”
Om inte din kära avlidna älskade gjorde arrangemang för att undvika probate (som ett levande förtroende) innan du går bort, kommer de flesta av fastighetstillgångarna att behöva gå igenom probateprocessen. Detta inkluderar familjens hem och alla andra fastigheter som ägs av decedenten.
ofta säljs decedentens hem under probateprocessen för att täcka skuldfordringar mot boet. Det kan också säljas så att intäkterna kan användas för att lika fördela dödsboets kontantvärde bland flera stödmottagare.
Om du står inför denna situation, behöver du hjälp av en erfaren bouppteckning fastighetsmäklare som förstår hur sälja egendom under bouppteckning förfaranden skiljer sig från en traditionell hem försäljning.
traditionell hemförsäljning vs. bouppteckning försäljning
När du säljer ditt eget hem genom en traditionell försäljning, du agerar i dina egna intressen, vilket innebär att du kan ställa in din egen tidslinje för hem försäljning. Du är fri att lista fastigheten när som helst och till varje pris.
med traditionell försäljning tar det i genomsnitt tre veckor att få ett erbjudande för hemmet—och du är fri att välja om du vill acceptera erbjudandet eller inte. När du har accepterat har du en genomsnittlig 47-dagars spärrperiod och när alla slutliga kontrakt är undertecknade säljs hemmet utan behov av domstolsövervakning.
När du är exekutör eller personlig representant som säljer ett hem under probate, handlar du i decedentens intresse. Det betyder att du måste följa statliga probate lagar och eventuella direktiv från probate court domare när du ställer in priset och i vissa fall tidslinjen.
På grund av dessa regler kan bouppteckning fastighetsförsäljning vara både subtilt och väsentligt skiljer sig från en traditionell hem försäljning. Hur olika beror på om bouppteckning domstolen beviljat dig rättigheter oberoende administration eller beroende administration.
Om du som exekutör har beviljats oberoende administrationsrättigheter, fortsätter bouppteckningsfastighetsförsäljningen mycket på samma sätt som en traditionell fastighetsförsäljning. Du har friheten att ställa in listpriset, lista fastigheten på din tidslinje och acceptera ett erbjudande utan störningar från bouppteckning domstolen.
det finns dock probate-specifika detaljer som din agent behöver hålla koll på, till exempel att använda rätt probate kontrakt, lista hemmet som en probate egendom och göra upplysningar specifika för probate.
om dessa uppgifter inte är i ordning vid din slutliga probate hörsel, kommer probate court domaren sannolikt inte att tillåta boet att stängas. Du måste göra om pappersarbetet och schemalägga en ny utfrågning, vilket gör att den långa probateprocessen—som redan tar i genomsnitt sex till nio månader—drar ännu längre.
för personliga representanter som har beviljats beroende administrationsrättigheter är probate property sale redan längre och mer komplex. I dessa fall övervakar bouppteckningsdomstolen hemförsäljningen genom en ytterligare utfrågning som kallas domstolsbekräftelsen.
före denna utfrågning anställer exekutören en probate agent för att lista huset till ett pris som inte får vara mindre än 90% av dess verkliga marknadsvärde. När du har fått och accepterat ett erbjudande måste det sedan presenteras för bouppteckningsdomstolen för bekräftelse. I vissa stater kan du till och med behöva remarkettera fastigheten i 30 till 45 dagar till det accepterade erbjudandepriset innan du presenterar erbjudandet till domstolen.
i många stater bekräftar inte probate domaren automatiskt det accepterade erbjudandet vid denna utfrågning. I stället kan domstolen underhålla högre erbjudanden från andra köpare som deltar i förhandlingen. Känd som överbudsprocessen i Kalifornien, fungerar detta förfarande ungefär som en auktion med domstolen som accepterar det bästa erbjudandepriset innan man bekräftar försäljningen.lyckligtvis har många stater vidtagit åtgärder för att effektivisera probateprocessen och för att undvika komplicerade steg som domstolsbekräftelsen.
hittills har sexton stater antagit den amerikanska Advokatsamfundets godkända enhetliga Probate-koden för att förenkla probate-förfarandet. Andra stater har effektiviserat probateprocessen på egen hand, till exempel i Kalifornien där de har antagit Independent Administration of Estates Act (IAEA).
Tack vare detta är probate fastighetsförsäljning som kräver domstolsbekräftelse på nedgång över hela landet.
Sacramento-baserade bouppteckning advokat John Palley, som har tilldelats Martindale-Hubbell prestigefyllda ”av” peer review rating, säger, ”jag skulle säga att 5% eller mindre i CA gå till domstol. Resten av landet har strömlinjeformat probate men de skulle fortfarande gå till domstol om någon i familjen motsätter sig försäljningen.”
komplexiteten som uppstår genom att ändra och varierande statliga regler gör att anställa en probate-erfaren fastighetsmäklare ett måste.
behöver jag en certifierad Probate Specialist?
eftersom probate erfarenhet är en så viktig kvalifikation för din fastighetsmäklare, kan det vara smart att hitta en som är officiellt certifierad.känd som Certified Probate Real Estate Specialists (CPRES), fastighetsmäklare med denna beteckning har utbildats av US Probate Services. För att få denna certifiering måste en agent klara ett test som mäter deras förmåga att hantera komplexa probate fastighetsförsäljningsförfaranden.
naturligtvis har inte alla erfarna fastighetsmäklare CPRES-certifiering, vilket är helt bra. Icke-certifierade agenter kan ha i stället fått sin bouppteckning utbildning genom tidigare erfarenhet av hantering bouppteckning fastighetsförsäljning eller genom att delta i seminarier eller genom att studera statliga regeringen utbildningsmaterial, såsom de som produceras av Arizona bouppteckning domstolar.
var noga med att fråga om vilken typ av probate utbildning eller utbildning din valda agent har haft. HomeLight erbjuder en gratis tjänst som använder maskininlärning och historiska data för att objektivt matcha dig med toppresterande agenter som har probate erfarenhet.
som kom först, agenten eller advokaten?
När du vet hur lång probateprocessen kan vara, kan din första instinkt vara att få hemmet listat så snabbt som möjligt.
inte så snabbt.
Även om du är namngiven som dödsboets exekutör i decedentens testamente, har du ingen laglig befogenhet att handla någon fastighetsverksamhet förrän du officiellt har utsetts till Boets personliga representant vid din första probate hearing.
detta innebär att du inte kan lista huset eller ens underteckna ett noteringsavtal med din probate agent tills du har tillstånd från probate court. För att få detta tillstånd måste du ha en probateadvokat lämna in en ansökan om att skifta med skiftdomstolen och vänta tills du får rättigheter vid den första utfrågningen.
så den första professionella du behöver kontakta för att hjälpa dig att navigera i probateprocessen är en erfaren advokat. Att anställa en probate advokat betyder dock inte att du borde avstå från att anställa en erfaren probate Fastighetsmäklare. I väntan på domstolen tillstånd, en agent kan hjälpa prep hem till salu genom att bedöma fastighetens skick, kör jämförbara i ditt område, bestämma hem värde, kontakt med städtjänster, entreprenörer, och andra leverantörer.
medan probate advokater debiterar per timme, probate agenter får samma provision som en traditionell fastighetsmäklare skulle betalas.
Om du väljer att anställa en agent oerfaren i probate, måste du be din advokat att granska hemförsäljningsdokumenten för att säkerställa att de uppfyller probate—reglerna-vilket kommer att kosta dig mer i advokatavgifter.
det är bara naturligt att ha bekvämligheten av familjen agentens bekanta ansikte för att hjälpa dig genom den svåra plikten att sälja ditt barndomshem. Men om din vanliga fastighetsmäklare har aldrig sålt bouppteckning egendom, din bouppteckning förfarandet kommer att gå smidigare om du anlita hjälp av en kvalificerad bouppteckning agent.