opuštění nájemce

opuštění nájemce je, když nájemce opustí nemovitost před koncem nájmu a bez oznámení Pronajímateli.

termín „opuštění“ má také širší právní význam: dobrovolné vzdání se zákonného práva. V případě nájmu, nájemce by se vzdal svého zákonného vlastnictví nemovitosti.

Normálně nájemní smlouvy se stanoví, že nájemce musí oznámit pronajímateli, pokud jsou pryč na více než dva týdny, ale toto porušení smlouvy je menší právní význam, než předpisy na ochranu nájemníků z nekalé vystěhování (Ochrana před Vystěhování Act 1977).

proč je to pro pronajímatele problematické?

přestože Nájemce mohl nemovitost uvolnit a již neplatí nájemné, stále je zákonným nájemcem.

pronajímatel nemůže ukončit nájem a znovu nechat nemovitost bez příkazu k vlastnictví, což vyžaduje čas na získání a bude vyžadovat řádný důkaz, že odešel. Práva nájemce znamenají, že pronajímatelé nemohou okamžitě vstoupit do nemovitosti, aby zkontrolovali, zda je opuštěna, s výjimkou mimořádných okolností (uvedených níže).

Kromě potenciální ztráty příjmů z pronájmu, majetek pojišťovny často stanoví vyšší pojistné, pokud jde majetek neobsazené déle než dva týdny. Opuštěný majetek se může také stát zranitelným vůči vandalismu nebo squatterům.

Nájemníci mohou nechat majetek za sebou a jejich řešení může být komplikované. Zabýváme se tím na konci článku.

opravdu nájemce opustil nemovitost?

může být obtížné zjistit, zda nájemce skutečně opustil nemovitost: její vzhled není důkazem a nájemce by mohl být pouze venku při každé návštěvě pronajímatele. Dočasné opuštění může být výsledkem polehčujících okolností, jako je přijetí nájemce do nemocnice, účast na rodinné nemoci, nebo být vzat do právní vazby.

Majitelé mohou přijmout preventivní opatření, identifikovat a vypořádat se s ní – tím, že nastavení pravidelné inspekce nemovitostí se souhlasem nájemce na začátku nájmu, nebo vyžadují pravidelný úklid. Tyto podmínky by měly být zahrnuty do řádné dohody.

kontrola, zda je nemovitost opuštěna

jako pronajímatel, pokud si myslíte, že nemovitost byla opuštěna, měli byste se nejprve pokusit kontaktovat nájemce. Požádejte nájemce o písemné potvrzení, že vám vrací vlastnictví nemovitosti, a vrátit klíče. Jakmile obdržíte toto potvrzení, můžete okamžitě přejít do nemovitosti.

Pokud se po opakovaných pokusech nemůžete dostat k nájemci, můžete to dále prozkoumat. Nemovitost lze považovat za opuštěnou, pouze pokud je nájemné po splatnosti a existují rozumné důvody se domnívat, že je opuštěna.

jsou to jasné a akceptované ukazatele:

• neplacení nájemného,
• klíče nemovitosti zůstaly pozadu a
• majetek nájemce byl z nemovitosti odstraněn.

Pokud nemáte jasné náznaky opuštění, zkuste zkontrolovat se sousedy – mohou mít představu, kdy nájemce byl poslední dárek, nebo pokud se odebrali jejich majetek. Zaznamenejte takové výpovědi svědků, protože přispějí k vašemu případu pro soudní příkaz k držení. Můžete se také pokusit kontaktovat příbuzné nebo přátele nájemce a zjistit jejich místo pobytu. Kontaktní informace pro nájemce a nejbližší příbuzné by měly být shromážděny před tím, než začne, při screeningu nájemníků a při podpisu nájemní smlouvy.

kdy může pronajímatel vstoupit do nemovitosti bez příkazu k držení?

i když je nemovitost zjevně opuštěna, nájemce je stále v zákonném vlastnictví. V této fázi nemůžete porušovat jejich právo na soukromí a „klidné užívání“ vstupem do nemovitosti bez jejich svolení, s výjimkou nouzového stavu, chránit majetek, okolí nebo lidi. Například pokud:

• tam je oheň v majetku
• tato nemovitost je v nezabezpečeném stavu
• plyn nebo elektrické spotřebiče jsou rizikem pro bezpečnost majetku
• jsou povodně přicházející z uvnitř objektu
• strukturální poškození naléhavě potřebuje pozornost
• tam je důvod věřit, že zločinu a násilí se odehrává

V těchto případech, měli byste si nezávislého svědka, aby vás doprovázet a zaznamenávat okolnosti, za psaní.

Re-nechat rychleji

V některých případech, kdy nájem byl zjevně opuštěné, může být vhodné, aby podnikla kroky k re-pronájem majetku před získáním držení objednávky. To by mohlo znamenat výměnu zámků a nakládání s majetkem, který nájemce zanechal. Nájemce je však stále ze zákona oprávněn se vrátit a usadit se.

můžete být obviněni z nezákonného vystěhování (trestný čin) a porušení nájemní smlouvy (občanský delikt), pokud jim v tom vaše jednání brání. Je vhodné vyhledat odbornou radu, než uděláte cokoli, co vás vystaví právnímu riziku.

Pokud zadáte vlastnost a vyměnit zámky, měli byste přijmout následující opatření:

• Mít nezávislého svědka, který může potvrdit situaci v psaní
• Nechte opuštění oznámení na dveřích s kontaktními údaji pro nájemce získat vstup

tyto informace by měly být zahrnuty na opuštění předchozího upozornění:

• prohlášení o víře, že nájem byl opuštěný, s datem podezření na opuštění
• Plné jméno a kontaktní údaje pronajímatele
• Plné jméno nájemce a nemovitosti adresa
• žádost o informace o pobytu nájemce od každého, kdo může být vědomi
• datum, kdy nájem bude považována za odevzdanou, pokud nájemce kontakty pronajímatel
• doporučení, že nájemce obrací o radu na jejich nájemní
• jména svědků upozornění

Znovuzískání držení vlastnictví

aby bylo možné legálně znovu získat majetek opuštěný nájemci, musí pronajímatel požádat o soudní příkaz k držení. Proces a důvody pro vystěhování se v jednotlivých zemích Spojeného království liší.

obecně platí, že pronajímatelé musí vydat § 21 nebo § 8 oznámení před zahájením řízení o vystěhování. Oddíl 8 oznámení bude pravděpodobně relevantní v případě opuštění, protože platí, když jsou nájemci vystěhováni z právních důvodů, jako je porušení podmínek nájemní smlouvy.

Pokud není jasné, zda nájemce opustil nemovitost nebo ne, je nejlepší použít oznámení § 21, protože pronajímatelé nemusí uvádět důvod pro vydání tohoto oznámení a nemohou být obviněni z nezákonného vystěhování.

může se také stát, že tato cesta nabízí rychlejší a přímočařejší řešení, protože vyžaduje méně rozhodování soudu. Nicméně existují určité podmínky, které musí být splněny pro § 21 předchozího upozornění s cílem chránit nájemníky, jako je dvouměsíční výpovědní lhůta a čtyřměsíční období od začátku nájmu, ve kterém tento typ upozornění nelze použít.

opuštěné zboží

když nájemníci opouštějí nemovitost, často nechávají majetek za sebou. Jako opuštěný zboží nepříjemnosti pronajímatele, ale existuje zákonná povinnost postarat se o nájemníky majetek, dokud nejsou obnoveny do jejich majitel, nebo jsou legálně zlikvidovat. Pronajímatel odpovídá za jakoukoli škodu, kterou způsobí na majetku nájemníků, stejně jako nájemci jsou na majetku.

Jednoduše prodej nebo likvidace opuštěných zboží bez přijetí vhodných kroků, aby se vrátit je do jejich vlastníkem je občanské čin podle Deliktů (Rušení Zboží) Act 1977. Takový “ neoprávněný zásah do zboží zahrnuje prodej, použití, nebo umožnění poškození zboží. Nájemce by mohl podat žalobu proti Pronajímateli, pokud k tomu dojde, což by mohlo být nákladné a časově náročné. Tyto nároky jsou omezeny na hodnotu dalšího prodeje majetku, nikoli na náklady na náhradu.

pronajímatel nemůže legálně zabavit nebo zadržet zboží namísto peněz dlužných nájemcem. Jediný způsob, ve kterém nájemců zboží může být legálně použity k vyrovnání částky, kterou dluží nájemce, je prostřednictvím soudů: zajištěním držení objednávky nebo oddělené peníze rozsudek Zboží pak může být zabaven soudními exekutory, ale pouze zboží s hodnotou budou přijata.

dobrá nájemní smlouva se obvykle definují postupy pro nakládání s opuštěnými zboží, ale to by mělo být v souladu s Nepřiměřených Podmínkách ve Spotřebitelských smlouvách Nařízení z roku 1999, a je vhodné, aby se také vydat oznámení o odběru zboží.

Majitelé, kteří chtějí likvidovat opuštěné zboží, musí učinit následující kroky:

• Vydání oznámení vyžadující sběr a oznámení o záměru na prodej zboží, poskytnutí přiměřené výpovědní lhůty (obvykle 28 dnů). Pokud nájemce není kontaktovatelný, oznámení by mělo být inzerováno nebo zveřejněno.

• vyhledejte důkaz, že zboží bylo ve skutečnosti opuštěno. To znamená písemný důkaz od nájemce, pokud je to možné. Nezapomeňte, že pokud nájemce zanechal věci za sebou, lze to považovat za důkaz, že nájemce má v úmyslu se vrátit a ve skutečnosti nemovitost neopustil.

• Shromážděte důkazy, které prokazují, že je rozumné nakládat se zbožím. Například, že zboží mělo nízkou nebo žádnou hodnotu nebo podléhalo zkáze. Doporučujeme fotografie a inventář. Pronajímatelé by také měli prokázat, že se pokusili kontaktovat nájemce a čekali přiměřenou dobu před likvidací zboží.

• uchovávejte zboží po dobu nejméně tří měsíců, pokud nájemce dluží pronajímateli peníze před podáním oznámení.

pronajímatelé mohou prodávat zboží a používat příjmy k vyrovnání přiměřených nákladů vzniklých při skladování, odstraňování nebo prodeji zboží. Od pronajímatelů se očekává, že se pokusí udržet náklady na nízké úrovni a vrátit nájemci jakýkoli přebytek.