El abandono de inquilino es cuando un inquilino abandona una propiedad antes de que finalice el arrendamiento y sin notificar al propietario.
El término «abandono» también tiene un significado jurídico más amplio: la renuncia voluntaria de un derecho legal. En el caso de un arrendamiento, el inquilino estaría abandonando su posesión legal de la propiedad.
Normalmente, el contrato de arrendamiento estipulará que un inquilino debe notificar al propietario si está ausente por más de dos semanas, pero este incumplimiento del contrato tiene menos importancia legal que las regulaciones para proteger a los inquilinos de un desalojo injusto (la Ley de Protección contra el Desalojo de 1977).
¿Por qué es problemático para los propietarios?
Aunque un inquilino puede haber desocupado la propiedad y ya no está pagando el alquiler, sigue siendo el ocupante legal.
El propietario no puede terminar el arrendamiento y volver a arrendar la propiedad sin una orden de posesión, lo que toma tiempo para obtener y requerirá una prueba adecuada de que se ha ido. Los derechos de inquilino significan que los propietarios ni siquiera pueden ingresar a la propiedad de inmediato para verificar que está abandonada, excepto en circunstancias de emergencia (se describe a continuación).
Aparte de la pérdida potencial de ingresos por alquiler, las aseguradoras de la propiedad a menudo estipulan primas de seguro más altas si la propiedad queda desocupada durante más de dos semanas. Una propiedad abandonada también puede volverse vulnerable al vandalismo o a los ocupantes ilegales.
Los inquilinos pueden dejar sus posesiones, y lidiar con ellas puede ser complicado. Abordamos esto al final del artículo.
¿El inquilino ha abandonado realmente la propiedad?
Puede ser difícil saber si un inquilino realmente ha abandonado una propiedad: la apariencia de la misma no es una prueba, y un inquilino simplemente podría estar fuera cada vez que un propietario visita. El abandono temporal podría ser el resultado de circunstancias atenuantes, como el ingreso del inquilino en el hospital, la asistencia a una enfermedad familiar o la custodia legal.
Los propietarios pueden tomar precauciones para identificarlo y tratarlo, estableciendo inspecciones regulares de la propiedad con el permiso del inquilino al inicio del arrendamiento, o requiriendo un servicio de limpieza regular. Esas condiciones deben incluirse en un acuerdo adecuado.
Comprobar si la propiedad está abandonada
Como propietario, si cree que la propiedad ha sido abandonada, primero debe intentar ponerse en contacto con el inquilino. Pídale al inquilino que confirme por escrito que le está devolviendo la posesión de la propiedad y que le devuelva las llaves. Una vez que haya recibido esta confirmación, puede entrar en el establecimiento de inmediato.
Si, después de repetidos intentos, no puede comunicarse con el inquilino, puede investigar más a fondo. La propiedad solo se puede considerar abandonada si el alquiler está vencido y hay motivos razonables para creer que está abandonada.
Los siguientes son indicadores claros y aceptados de ello:
- falta de pago del alquiler,
- las llaves de la propiedad se han dejado atrás y
- las posesiones del inquilino se han retirado de la propiedad.
Si no tiene indicaciones claras de abandono, intente consultar con los vecinos, ya que pueden tener una idea de cuándo estuvo el inquilino por última vez o si se han llevado sus pertenencias. Registre tales declaraciones de testigos, ya que contribuirán a su caso para una orden de posesión de la corte. También puede intentar ponerse en contacto con los familiares o amigos del inquilino para averiguar su paradero. La información de contacto del inquilino y los familiares más cercanos debe recopilarse antes de que comience, cuando evalúe a los inquilinos y durante la firma del contrato de arrendamiento.
¿Cuándo puede un propietario ingresar a una propiedad sin una orden de posesión?
Incluso si la propiedad está claramente abandonada, el inquilino sigue en posesión legal. En esta etapa, no puede violar su derecho a la privacidad y al «disfrute tranquilo» al ingresar a la propiedad sin su permiso, excepto en caso de emergencia, para salvaguardar la propiedad, los alrededores o las personas. Por ejemplo, si:
- hay un incendio en la propiedad
- la propiedad está en una condición insegura
- los aparatos de gas o eléctricos son un riesgo para la seguridad de la propiedad
- hay inundaciones que vienen del interior de la propiedad
- los daños estructurales necesitan atención urgente
- hay razones para creer que se está cometiendo un delito o violencia
En estos escenarios, debe obtener un testigo independiente que lo acompañe y registre escribiendo.
Volver a arrendar más rápidamente
En algunos casos, cuando el arrendamiento se ha abandonado claramente, puede ser apropiado tomar medidas para volver a arrendar la propiedad antes de obtener una orden de posesión. Esto podría significar cambiar las cerraduras y lidiar con cualquier propiedad que el inquilino haya dejado atrás. Sin embargo, el inquilino todavía tiene derecho legal a regresar y establecer su residencia.
Usted podría ser acusado de desalojo ilegal (un delito penal) e incumplimiento del contrato de arrendamiento (un delito civil) si sus acciones les impiden hacerlo. Es aconsejable buscar asesoramiento de expertos antes de hacer cualquier cosa que lo ponga en riesgo legal.
Si ingresa a la propiedad y cambia las cerraduras, debe tomar las siguientes precauciones:
- Tenga un testigo independiente que pueda confirmar la situación por escrito
- Deje un aviso de abandono en la puerta con detalles de contacto para que el inquilino recupere la entrada
La siguiente información debe incluirse en un aviso de abandono:
- Una declaración de la creencia de que el arrendamiento ha sido abandonado, con la fecha de sospecha de abandono
- Nombre completo y datos de contacto del propietario
- Nombre completo del inquilino y la dirección de la propiedad
- Una solicitud de información sobre el paradero del inquilino de cualquier persona que pueda tener conocimiento de esto
- Una fecha en la que se presumirá que el arrendamiento se ha entregado, a menos que el inquilino se ponga en contacto con el propietario
- Una recomendación de que el inquilino arrendamiento
- Los nombres de los testigos de la notificación
Recuperando la posesión de la propiedad
Para recuperar legalmente la posesión de una propiedad abandonada por los inquilinos, el propietario debe solicitar una orden judicial de posesión. El proceso y los motivos de desalojo varían de un país a otro en el Reino Unido.
En general, los propietarios deben emitir un aviso de la sección 21 o de la sección 8 antes de que se puedan llevar a cabo los procedimientos de desalojo. Es probable que un aviso de la sección 8 sea pertinente en caso de abandono, ya que se aplica cuando los inquilinos están siendo desalojados por razones legales, como romper los términos del contrato de arrendamiento.
Si no está claro si un inquilino ha abandonado la propiedad o no, es mejor usar un aviso de la sección 21, ya que los propietarios no necesitan dar una razón para emitir este aviso y no pueden ser acusados de desalojo ilegal.
También puede ser que esta ruta ofrezca una resolución más rápida y directa porque requiere menos toma de decisiones por parte del tribunal. Sin embargo, hay ciertas condiciones que deben cumplirse para un aviso de la sección 21 con el fin de proteger a los inquilinos, como un período de aviso de dos meses y un período de cuatro meses desde el inicio de un arrendamiento en el que este tipo de aviso no se puede utilizar.
Bienes abandonados
Cuando los inquilinos dejan una propiedad, a menudo dejan sus posesiones. Estos bienes abandonados son un inconveniente para los propietarios, pero existe la obligación legal de cuidar de las posesiones de los inquilinos hasta que se devuelvan a su propietario o se eliminen legítimamente. El propietario es responsable de cualquier daño que cause a las pertenencias de los inquilinos, al igual que los inquilinos lo son para la propiedad.
La simple venta o eliminación de bienes abandonados sin tomar las medidas apropiadas para devolverlos a su propietario es un delito civil en virtud de la Ley de daños (Interferencia con los bienes) de 1977. Tal » interferencia ilícita con los bienes incluye la venta, el uso o el permitir que se causen daños a los bienes. Un inquilino podría presentar un reclamo contra un propietario si esto sucede, lo que podría ser costoso y consumir mucho tiempo. Tales reclamaciones se limitan al valor de reventa de las posesiones y no al costo de reemplazo.
Un propietario no puede confiscar o retener legalmente bienes en lugar de dinero adeudado por el inquilino. La única manera en que los bienes de los inquilinos pueden ser utilizados legalmente para compensar el dinero adeudado por el inquilino, es a través de los tribunales: al obtener una orden de posesión o un juicio de dinero separado, los bienes pueden ser incautados por los alguaciles del tribunal, pero solo se tomarán los bienes con valor.
Un buen contrato de arrendamiento generalmente definirá los procedimientos para tratar los bienes abandonados, pero esto debe cumplir con las Condiciones Injustas en el Reglamento de Contratos de Consumo de 1999, y es aconsejable también emitir un aviso de recolección de bienes.
Los propietarios que deseen deshacerse de los bienes abandonados deben tomar las siguientes medidas:
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Emitir un aviso que requiera la recolección y un aviso de intención de vender los bienes, dando un período de aviso razonable (comúnmente 28 días). Si no se puede contactar con el inquilino, el aviso debe anunciarse o publicarse.
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Busque evidencia de que los bienes han sido abandonados. Esto significa evidencia por escrito del inquilino, si es posible. Recuerde que si un inquilino ha dejado pertenencias, esto puede considerarse como evidencia de que el inquilino tiene la intención de regresar y no ha abandonado la propiedad.
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Reunir pruebas que demuestren que es razonable disponer de los bienes. Por ejemplo, que los bienes eran de bajo o ningún valor, o eran perecederos. Fotografías y un inventario son recomendables. Los propietarios también deben demostrar que intentaron ponerse en contacto con el inquilino y esperaron un tiempo razonable antes de deshacerse de los bienes.
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Conserve los bienes durante al menos tres meses si el inquilino le debe dinero al propietario antes de que se le dé el aviso.
Los propietarios pueden vender bienes y utilizar los ingresos para compensar los costos razonables incurridos por el almacenamiento, la eliminación o la venta de los bienes. Se espera que los propietarios traten de mantener bajos los costos y devolver cualquier excedente al inquilino.