Lejeropgivelse

Lejeropgivelse er, når en lejer forlader en ejendom inden udløbet af en lejekontrakt og uden at underrette udlejer.

udtrykket” opgivelse ” har også en bredere juridisk betydning: frivillig overgivelse af en juridisk ret. I tilfælde af en lejekontrakt ville lejeren opgive deres juridiske besiddelse af ejendommen.

normalt vil lejeaftalen bestemme, at en lejer skal underrette udlejer, hvis de er væk i mere end to uger, men denne kontraktbrud er af mindre juridisk betydning end regler for at beskytte lejere mod urimelig udsættelse (Protection from Eviction Act 1977).

Hvorfor er det problematisk for udlejere?

selvom en lejer muligvis har forladt ejendommen og ikke længere betaler husleje, er de stadig den lovlige beboer.

udlejer kan ikke afslutte lejemålet og udleje ejendommen igen uden en besiddelsesordre, hvilket tager tid at få og vil kræve korrekt bevis for, at han har forladt. Lejerrettigheder betyder, at udlejere ikke engang kan komme ind i ejendommen med det samme for at kontrollere, at den opgives, undtagen i nødsituationer (beskrevet nedenfor).

bortset fra det potentielle tab af lejeindtægter fastsætter ejendomsforsikringsselskaber ofte højere forsikringspræmier, hvis ejendommen går ubeboet i mere end to uger. En forladt ejendom kan også blive sårbar over for hærværk eller besættere.

lejere kan efterlade ejendele, og det kan være kompliceret at håndtere disse. Vi behandler dette i slutningen af artiklen.

har lejeren virkelig forladt ejendommen?

det kan være svært at se, om en lejer virkelig har forladt en ejendom: udseendet af det er ikke bevis, og en lejer kunne blot være ude hver gang en udlejer besøger. Midlertidig opgivelse kan være resultatet af formildende omstændigheder, såsom at lejeren bliver indlagt på hospitalet, deltager i en familiesygdom, eller blive taget i juridisk varetægt.

udlejere kan tage forholdsregler for at identificere og håndtere det – ved at oprette regelmæssige ejendomsinspektioner med tilladelse fra lejeren i starten af lejemålet eller kræve en regelmæssig rengøringsservice. Sådanne betingelser bør indgå i en ordentlig aftale.

kontrol af, om ejendommen er forladt

som udlejer, hvis du mener, at ejendommen er blevet forladt, skal du først forsøge at kontakte lejeren. Bed lejeren om skriftlig bekræftelse på, at de vender tilbage besiddelse af ejendommen til dig, og at returnere nøglerne. Når du har modtaget denne bekræftelse, kan du gå ind i ejendommen med det samme.

Hvis du efter gentagne forsøg ikke kan nå lejeren, kan du undersøge yderligere. Ejendommen kan kun betragtes som forladt, hvis lejen er forsinket, og der er rimelig grund til at tro, at den er forladt.

følgende er klare og accepterede indikatorer for det:

• manglende betaling af husleje,
• ejendomsnøglerne er efterladt, og
• lejerens ejendele er fjernet fra ejendommen.

Hvis du ikke har klare tegn på opgivelse, kan du prøve at tjekke med naboer – de kan have en ide om, hvornår lejeren sidst var til stede, eller hvis de har fjernet deres ejendele. Optag sådanne vidneudsagn, da de vil bidrage til din sag for en domstolsbesiddelsesordre. Du kan også prøve at kontakte lejerens familie eller venner for at finde ud af, hvor de er. Kontaktoplysninger til lejer og pårørende skal indsamles, før det begynder, når du screener lejere og under underskrivelsen af lejeaftalen.

Hvornår kan en udlejer indtaste en ejendom uden en besiddelsesordre?

selvom ejendommen klart opgives, er lejeren stadig i lovlig besiddelse. Du kan ikke på dette tidspunkt krænke deres ret til privatliv og “stille nydelse” ved at komme ind i ejendommen uden deres tilladelse, undtagen i tilfælde af en nødsituation, for at beskytte ejendommen, omgivelserne eller mennesker. For eksempel, hvis:

• Der er en brand i ejendommen
• ejendommen er i en usikker tilstand
• gas eller elektriske apparater er en risiko for ejendommens sikkerhed
• der kommer oversvømmelser inde fra ejendommen
• strukturelle skader har hårdt brug for opmærksomhed
• der er grund til at tro, at kriminalitet eller vold finder sted

i disse scenarier skal du få et uafhængigt vidne til at ledsage dig og registrere omstændigheder skriftligt.

genudlejning hurtigere

i nogle tilfælde, hvor lejemålet klart er opgivet, kan det være hensigtsmæssigt at tage skridt mod genudlejning af ejendommen, inden der opnås en besiddelsesordre. Dette kan betyde at skifte låse og håndtere eventuelle ejendele, som lejeren har efterladt. Lejeren er dog stadig lovligt berettiget til at vende tilbage og tage ophold.

Du kan blive anklaget for ulovlig udsættelse (en strafbar handling) og overtrædelse af lejekontrakten (en civil lovovertrædelse), hvis dine handlinger forhindrer dem i at gøre dette. Det tilrådes at søge ekspertrådgivning, inden du gør noget, der sætter dig i juridisk risiko.

Hvis du indtaster ejendommen og ændrer låsene, skal du tage følgende forholdsregler:

• har et uafhængigt Vidne, der kan bekræfte situationen skriftligt
• Efterlad en meddelelse om opgivelse på døren med kontaktoplysninger for lejeren at genvinde indrejse

følgende oplysninger skal medtages i en meddelelse om opgivelse:

• en erklæring om troen på, at lejemålet er blevet opgivet med datoen for mistanke om opgivelse
• fuldt navn og kontaktoplysninger for udlejeren
• fuldt navn på lejeren og ejendomsadressen
• en anmodning om oplysninger om lejerens opholdssted fra enhver, der kan være opmærksom på dette
• en dato, hvor lejemålet formodes at være overgivet, medmindre lejeren kontakter udlejeren
• en anbefaling om, at lejeren søger at få adgang til rådgivning om deres lejemål
• navnene på eventuelle vidner til meddelelsen

genvinde besiddelse af ejendommen

for lovligt at genvinde besiddelse af en ejendom, der er forladt af lejerne, skal en udlejer søge en retsafgørelse. Processen og begrundelsen for udsættelse varierer mellem lande i Det Forenede Kongerige.

generelt skal udlejere udstede en meddelelse i Afsnit 21 eller afsnit 8, før udsættelsesproceduren kan finde sted. Et afsnit 8 meddelelse vil sandsynligvis være relevant i tilfælde af opgivelse, da det gælder, når lejere udsættes af juridiske grunde, såsom at bryde vilkårene i lejeaftalen.

Hvis det ikke er klart, om en lejer har forladt ejendommen eller ej, er det bedst at bruge en meddelelse i Afsnit 21, Da udlejere ikke behøver at give en grund til at udstede denne meddelelse og ikke kan beskyldes for ulovlig udsættelse.

det kan også være, at denne rute giver hurtigere og mere ligetil løsning, fordi den kræver mindre beslutningstagning fra retten. Der er dog visse betingelser, der skal opfyldes for et afsnit 21 Varsel for at beskytte lejere, såsom en opsigelsesperiode på to måneder, og en periode på fire måneder siden starten af en lejekontrakt, hvor denne type varsel ikke kan bruges.

forladte varer

når lejere forlader en ejendom, efterlader de ofte ejendele. Sådanne forladte varer er en ulempe for udlejere, men der er en juridisk forpligtelse til at tage sig af lejernes ejendele, indtil de er genoprettet til deres ejer eller lovligt bortskaffes. En udlejer er ansvarlig for enhver skade, han forårsager Lejernes ejendele, ligesom lejerne er for ejendommen.simpelthen at sælge eller bortskaffe forladte varer uden at tage passende skridt til at returnere dem til deres ejer er en civil lovovertrædelse i henhold til Torts (interferens med varer) Act 1977. Sådan ” uretmæssig indblanding i varer inkluderer salg, brug, eller tillader skade på varer. En lejer kan anlægge et krav mod en udlejer, hvis dette sker, hvilket kan være dyrt og tidskrævende. Sådanne krav er begrænset til gensalgsværdien af besiddelserne og ikke genanskaffelsesomkostningerne.

en udlejer kan ikke lovligt beslaglægge eller tilbageholde varer i stedet for penge, som lejeren skylder. Den eneste måde, hvorpå lejers varer lovligt kan bruges til at modregne penge, som lejeren skylder, er gennem domstolene: ved at sikre en besiddelsesordre eller separat pengedom kan varer derefter beslaglægges af fogederne, men kun varer med værdi vil blive taget.

en god lejeaftale vil normalt definere procedurer for håndtering af forladte varer, men dette skal overholde de urimelige vilkår i Forbrugeraftaleforskrifter 1999, og det tilrådes også at udstede en meddelelse om indsamling af varer.

udlejere, der ønsker at bortskaffe forladte varer, skal tage følgende skridt:

• udstede en meddelelse, der kræver indsamling og en meddelelse om hensigt om at sælge varer, med en rimelig opsigelsesperiode (normalt 28 dage). Hvis lejeren ikke kan kontaktes, skal meddelelsen annonceres eller offentliggøres.

• Søg bevis for, at varerne faktisk er blevet forladt. Dette betyder bevis skriftligt fra lejeren, hvis det er muligt. Husk, at hvis en lejer har efterladt ejendele, kan dette betragtes som bevis for, at lejeren har til hensigt at vende tilbage og faktisk ikke har forladt ejendommen.

• indsamle beviser, der viser, at det er rimeligt at bortskaffe varerne. For eksempel at varerne var af lav eller ingen værdi eller var letfordærvelige. Fotografier og en opgørelse er tilrådeligt. Udlejere skal også vise, at de forsøgte at kontakte lejeren og ventede en rimelig tid, før de bortskaffede varer.

• Opbevar varerne i mindst tre måneder, hvis lejeren skylder penge til udlejer, før meddelelsen gives.

udlejere kan sælge varer og bruge indtægterne til at udligne rimelige omkostninger ved opbevaring, fjernelse eller salg af varerne. Udlejere forventes at forsøge at holde omkostningerne nede og returnere eventuelt overskud til lejeren.