Contract Assignment 101: Tipps für den Großhandel mit Immobilien

(Dieser erweiterte Blog fasst Tipps und Einblicke für Immobilieninvestitionen zusammen, die Lofty AI aus der Zusammenarbeit mit Tausenden von Investoren und institutionellen Fonds gewonnen hat.)

Was ist eine Auftragsvergabe?

Eine Immobilienvertragszuweisung ist eine Großhandelsstrategie, die von Immobilieninvestoren verwendet wird, um den Verkauf einer Immobilie zwischen einem Eigentümer und einem Endkäufer zu erleichtern.Bei Strategien zur Zuweisung von Immobilienverträgen unterzeichnet der Eigentümer einer Immobilie einen Vertrag mit einem Investor, der ihm das Recht einräumt, das außerbörsliche Haus zu kaufen.

Einmal unter Vertrag, hat der Investor die exklusiven Rechte, die Immobilie zu kaufen, aber sie werden nicht bestraft, wenn sie nicht folgen.

Bei der Vergabe eines Vertrags zielen Investoren in der Regel auf notleidende, außerbörsliche Immobilien ab, die motivierten Verkäufern gehören.

In diesem Beitrag erfahren Sie alles über Immobilienverträge, die auch als Flipping-Immobilienverträge bezeichnet werden.

Lassen Sie uns zunächst definieren, was ein motivierter Verkäufer ist.

Was sind motivierte Verkäufer?

Ein motivierter Verkäufer ist jemand, der motiviert ist, seine Immobilie so schnell wie möglich zu verkaufen, aus welchem Grund auch immer.

Immobilien von motivierten Verkäufern tendieren dazu, 10% – 30% unter dem Marktdurchschnitt zu verkaufen und haben in der Regel sehr günstige Konditionen. Dazu gehören kein Geld nach unten und 0% Zinsen.

Einen motivierten Verkäufer zu finden, ist ein Traum von Immobilieninvestoren. Wenn Sie einen finden, können Sie aus ihrer Verzweiflung Kapital schlagen und ein Low-Ball-Angebot unterbreiten, das höchstwahrscheinlich akzeptiert wird.

Wie funktioniert eine Auftragsvergabe?

Ein Abtretungsvertrag wird zusammengestellt, um den Kauf- und Wiederverkaufsprozess zu erleichtern.

Es gibt 3 Personen, die an der Umdrehung von Immobilienverträgen beteiligt sind.

• Der Verkäufer
• Der Großhändler
• Der Käufer

Im Folgenden finden Sie einen Schritt-für-Schritt-Prozess, wie Immobilienverträge funktionieren:

1. Sobald der Großhändler eine Immobilie gefunden hat, unterzeichnet er einen Kaufvertrag mit dem Verkäufer. Der Kaufvertrag ist ein Untervertrag innerhalb des Großhandelsimmobilienvertrags.
2. Der Großhandelskaufvertrag besagt, dass der Großhändler den Vertrag rechtlich an den Käufer abtreten oder verkaufen kann.
3. Der Großhändler schließt dann eine Abtretungsvereinbarung ab, um seine Eigentumsrechte rechtlich auf den Käufer zu übertragen.
4. Jetzt kann der Käufer die Immobilie direkt vom Verkäufer gemäß den Bedingungen des ursprünglichen Kaufvertrags erwerben.

Wenn ein Großhändler das Eigentum an der Immobilie auf den neuen Käufer überträgt, entfällt die gesetzliche Haftung und Verpflichtung des Großhändlers gegenüber dem Verkäufer.

Bei der Verwendung von Vertragszuweisungen sind einige Einschränkungen zu beachten:

• Vertragsverbote: Sie möchten sicherstellen, dass der Abtretungsvertrag, den Sie mit dem Verkäufer abgeschlossen haben, keine Verbote für zukünftige Zuweisungen enthält. Dies kann zu großen Problemen auf der Straße führen und ist etwas, wonach Sie Ausschau halten möchten. Stellen Sie sicher, dass der Vertrag von einem Anwalt verfasst wird, der sich auf das Vertragsrecht für Immobilienaufträge spezialisiert hat.
• Immobilienspezifische Verbote: HUD-Immobilien (Immobilien, die vom Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung erworben wurden), Immobilien im Besitz oder REOs (abgeschottete Immobilien) und börsennotierte Immobilien in der MLS sind nicht Gegenstand von Abtretungsverträgen. REO-Immobilien haben beispielsweise eine Frist von 90 Tagen, bevor sie weiterverkauft werden dürfen.

Vorlage für einen Abtretungsvertrag

Wenn Sie einen Abtretungsvertrag zusammenstellen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie so viele Informationen wie möglich enthalten, nur für den Fall potenzieller Probleme.

Unten ist eine Abtretungsvertragsvorlage, die alle Informationen enthält, die Sie benötigen

• Beteiligte Parteien – Die Namen von Käufern und Verkäufern, einschließlich der Unterschriften aller auf dem Titel aufgeführten Parteien.
• Beschreibung der Immobilie – Adresse der Immobilie, rechtliche Beschreibung und Art der Immobilie.
• Persönliches Eigentum im Verkaufspreis enthalten – Alles, was nicht mit dem Gebäude oder dem Grundstück verbunden ist. In den meisten Fällen umfasst dies Heimgeräte.
• Kaufpreis und Finanzierung – Der Kaufpreis, Einlagen und Finanzierungsbedingungen.
• Wo Einlagen gehalten werden – Beschreibt die Art und Weise, in der Einlagen gehalten werden.
• Finanzierung Kontingenz – Beschreibt die finanziellen Bedingungen oder wenn die Zahlung in bar.
• Bedingungen der Räumlichkeiten – Hebt den physischen Zustand der Immobilie hervor, die dem Käufer präsentiert wird.Inspektionskontingenzen – Wenn die Immobilie nicht den Standards eines Käufers entspricht, wie in den Bedingungen der Räumlichkeiten aufgeführt, wird dies einen Inspektionszeitraum (in der Regel 14 Tage) ermöglichen, in dem der Käufer zurücktreten kann.
• Statement regarding lead-based paint – Disclosure related to lead-based paint.
• Belegung, Besitz und Stichtag – Legt eine Frist für den Stichtag fest.
• Deed type – Bestätigt die Art der zu übermittelnden Urkunde.
• Marktfähiger Titel – Wenn der Verkäufer den Titel nicht weitergeben kann oder der Käufer keine Titelversicherung abschließen kann, lehnt diese Option den Kauf ab und gibt die Anzahlung zurück.
• Anpassungen – Dies variiert je nach Bundesstaat, beinhaltet jedoch in der Regel Änderungen für Steuern, Wasser, Abwasser und andere Gebühren.
• Verzugsklausel des Käufers – Dies beschreibt die Rechte des Verkäufers, wenn der Käufer mit den vereinbarten Vertragsbedingungen in Verzug gerät.
• Versäumnisklausel des Verkäufers – Diese beschreibt die Rechte des Käufers, wenn der Verkäufer mit den vereinbarten Vertragsbedingungen in Verzug gerät.
• Risiko von Verlust und Beschädigung – Schützt den Käufer im Falle einer Beschädigung der Immobilie während des Vertrags.
• Addenda – Allgemeine Angaben und Nachträge des Vertrages.

Wie man Geld verdient

Um Immobilienverträge erfolgreich zuzuweisen, müssen Sie zuerst die Grundlagen verstehen.

Das beginnt mit dem Verständnis, wie Vertragszuweisungen (Großhändler) Geld verdienen.

Contract Assignment profit ist die Differenz zwischen dem, was Sie für eine Immobilie bezahlen und dem, wofür Sie sie dann verkaufen.

Ziel ist es, einen Verkäufer zu finden, der bereit ist, weit unter dem Marktwert zu verkaufen und dann zu einem viel höheren Preis an einen Käufer weiterzuverkaufen.

Wenn ein Großhändler zu lange braucht, um einen Käufer zu finden, kann er gemäß den Vertragsbedingungen aus eigener Tasche bezahlen.

Ein Immobiliengroßhändler wird sowohl an Fix-and-Flip-Investoren als auch an langfristige Inhaber verkaufen.

Lassen Sie uns unten die Unterschiede dieser beiden Käuferpersönlichkeiten durchgehen:

Verkauf an Fix-and-Flip-Investoren

Beim Großhandel von Immobilien an Fix & Flip-Investoren müssen sich Großhändler der Renovierungs- und Reparaturkosten für die Immobilie bewusst sein. Diese Kosten sind für einen Fix-and-Flip-Investor von entscheidender Bedeutung.Das erste, was ein Fix-and-Flip-Investor betrachten wird, ist der After-Repair-Wert oder ARV, oft beginnend mit der 70% -Regel. Ein Immobilien-ARV sagt ihnen, wie viel sie in der Lage sein werden, die Immobilie zu verkaufen, nachdem sie renoviert wurde.

After repair value (ARV) ist die Schätzung des Wertes einer Immobilie nach Abschluss aller Reparaturen und Upgrades. Es berechnet die Marge zwischen dem heutigen Wert einer Immobilie und dem Wert der Immobilie, sobald sie renoviert wurde.

Verkaufen an Buy-and-Hold-Investoren

Verkaufen an Buy-and-Hold-Investoren ist ein völlig anderes Spiel.Im Gegensatz zu Fix-and-Flip-Investoren interessieren sich Buy-and-Hold-Investoren normalerweise nicht für den ARV einer Immobilie. Dies liegt an der Tatsache, dass sie die Immobilie für eine Weile halten und nicht sofort verkaufen werden.Um Buy-and-Hold-Käufer anzusprechen, muss ein Immobiliengroßhändler mit den demografischen und bevölkerungsbezogenen Informationen des umliegenden Marktes vertraut sein.Buy-and-Hold-Investoren werden die durchschnittlichen Mieten in der Gegend kennen wollen, um den Cashflow, die durchschnittlichen Belegungsraten, das Beschäftigungswachstum in den letzten Jahren und vieles mehr zu bestimmen.

Dies sind alles entscheidende Faktoren, die bei Buy-and-Hold-Investitionen zu beachten sind, da die meisten Anleger Immobilien für mindestens 3+ Jahre halten möchten.

Vorteile der Zuweisung von Immobilienverträgen

• Verdienen Sie schnelle Gewinne – Abtretungsverträge können Gewinne in der Regel innerhalb von 30 Tagen oder weniger. Die meisten Großhändler haben viele Geschäfte auf einmal und können jeden Monat etwa 5-10 Geschäfte abschließen. Das ist ziemlich gut für einen mittleren Mann. Sobald Sie die Erfahrung und die Fähigkeit haben, motivierte Verkäufer zu finden und Ihre Käuferliste aufzubauen, spülen Sie sie einfach aus und wiederholen Sie sie.
• Keine Bonitätsprüfungen & wenig Bargeld benötigt – Trotz schlechter Kreditwürdigkeit können Sie Immobilien im Großhandel kaufen, da Sie die Immobilie nicht tatsächlich kaufen. Stattdessen weisen Sie den Vertrag einem anderen Käufer zu. Dieser Käufer, nicht Sie, muss die Bonitätsprüfung durchlaufen und den Kauf der Immobilie finanzieren.
• Lernen Sie den Immobilienmarkt schnell kennen – Obwohl der Großhandel für Anfänger, die in Immobilien investieren, beängstigend klingen mag, ist dies eine großartige Möglichkeit, in sehr kurzer Zeit in die Nuancen von Investitionen einzutauchen. Der Großhandel kombiniert viele der anderen Arten von Immobilientransaktionen, denen Sie während Ihrer Investitionskarriere begegnen würden. Dazu gehören rechtliche Dokumentation, Marketing, Berechnung des ARV, Verhandlungen und vieles mehr.

Nachteile der Zuweisung von Immobilienverträgen

• Ihr Einkommen ist nicht garantiert – Wenn Sie alle paar Wochen einen festen Auftritt mit einem garantierten Gehaltsscheck suchen, ist der Großhandel nichts für Sie. Nur weil Sie eine notleidende Immobilie von einem motivierten Verkäufer finden, bedeutet das nicht, dass Sie sofort einen Käufer finden können. Großhändler, wie Immobilienmakler, sind ständig auf Trab und arbeiten beide hart, um die besten Angebote zu finden.
• Es braucht Zeit, um eine Käuferliste zu erstellen – Einer der Schlüssel zu einem erfolgreichen Großhändler ist eine große, zuverlässige Käuferliste. Wenn Sie keinen Käufer haben, haben Sie keinen Deal. Es ist wirklich so einfach. Sie möchten potenzielle Käufer in einer Reihe aufstellen, bevor Sie einem Verkäufer ein Angebot unterbreiten, da dies das Risiko verringert, dass Sie möglicherweise keinen Verkauf tätigen. Die meisten erfolgreichen Großhändler arbeiten mit Wiederholungskäufern zusammen. Dies liegt daran, dass sie wissen, dass diese Käufer es ernst meinen, weil sie in der Vergangenheit Geschäfte mit ihnen gemacht haben.Die Suche nach notleidenden Immobilien kann schwierig sein – Großhändler lernen sehr schnell, dass sie ihren lokalen Markt verlassen müssen, um notleidende Immobilien motivierter Verkäufer zu finden. Es gibt nicht viele automatisierte Möglichkeiten, motivierte Verkäufer mit notleidenden Immobilien zu finden. Aus diesem Grund fahren die meisten Großhändler herum und suchen nach Immobilien mit Zeitungen und Post, die in der Einfahrt mit überwachsenen Büschen und einem ungepflegten Rasen verstreut sind. Dies sagt ihnen, dass der Eigentümer sich nicht um die Immobilie kümmert und höchstwahrscheinlich zum Verkauf motiviert wird. Die meisten Großhändler werden auch Direktmailing-Kampagnen an Eigentümer durchführen und in Großhandels-Facebook-Gruppen posten, um motivierte Verkäufer zu finden.

Häufige Missverständnisse

Die häufigsten Missverständnisse bei Großhandelsverträgen sind, dass sie illegal sind.

Das zweithäufigste Missverständnis ist, dass Wholesaler Investors nicht lizenziert ist und vorgibt, ein Immobilienmakler zu sein.

Diese Missverständnisse könnten nicht weiter von der Wahrheit entfernt sein. Erstens gibt es nichts Illegales an Abtretungsverträgen – ganze Unternehmen sind um den Großhandel und das Spiegeln von Immobilienauftretungsverträgen herum aufgebaut. Zweitens müssen Sie im Gegensatz zu einem Immobilienmakler nicht lizenziert sein, um Großhändler zu sein. Dies ist der Fall, weil Großhändler die Immobilie kaufen und dann an einen anderen Käufer verkaufen. Sie listen die Immobilie nicht gegen eine Provision in der MLS auf, sodass sie keine Lizenz erwerben müssen.

Die meisten Menschen wissen nicht, dass ein großer Vorteil des Großhandels darin besteht, dass Großhändler ihre Strategie nicht sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer mitteilen müssen. Aus diesem Grund erwerben Großhändler häufig Immobilien und drehen sie innerhalb von 30 Tagen um, um einen enormen Gewinn zu erzielen. Wäre der Großhändler gezwungen gewesen, einem Verkäufer mitzuteilen, dass seine Immobilie für 50% mehr verkauft werden könnte, als er dafür bezahlen würde, wäre es sehr zweifelhaft, ob der Verkäufer die Immobilie überhaupt an ihn verkauft hätte.

Investieren Sie in K.I. geprüfte Off-Market-Immobilien neben Lofty AI

Lofty AI akzeptiert jetzt neue Investoren, die passiv in schnell aufwertende Off-Market-SFR investieren möchten, die von unserer KI geprüft wurden.

Unsere proprietäre KI identifiziert aufstrebende, revitalisierende Stadtteile, bevor sich der Trend durchsetzt.

Dies ermöglicht es uns, von einer schnellen Aufwertung und erhöhten Cashflows zu profitieren.

Wir streben Renditen von 25%+ IRR an. Wir investieren gemeinsam mit unseren Investoren in jeden einzelnen Deal.

Um sich zu bewerben und mehr zu erfahren, klicken Sie einfach auf die Schaltfläche unten.