Die Grundlagen des Rechts und der Praxis der Treuhand

Oft, wenn Menschen den Begriff Treuhand hören, schließen sie sofort, dass eine Immobilientransaktion in Betracht gezogen wird und eine Titelgesellschaft die Rolle des Treuhandbüros einnehmen wird, obwohl welche Pflichten einem Treuhandbeamten auferlegt werden, für sie etwas vage sein kann. Zu denken, dass Escrow sich nur auf Immobilien bezieht, ist ein häufiger Fehler. Dieses Missverständnis beruht auf der Tatsache, dass die meisten Immobilientransaktionen in den Vereinigten Staaten Treuhandkonten und Treuhandbeamte verwenden, so dass die meisten Amerikaner in diesem Zusammenhang ein Treuhandkonto haben. In Wirklichkeit kann die Verwendung von Treuhandkonten in jeder Art von Transaktion auftreten und ist oft ein nützliches Werkzeug, um Geschäftsziele zu erreichen.In seiner grundlegendsten Form ist ein Treuhandkonto eine Transaktion, bei der eine Person in einem Vertrag mit einer anderen ein schriftliches Instrument, Geld, einen Nachweis des Eigentums an Immobilien oder persönlichem Eigentum oder eine andere Sache von Wert an eine dritte Person liefert von dieser Person bis zum Eintreten eines bestimmten Ereignisses gehalten werden. Der Dritte oder die neutrale Person, mit der das Eigentum treuhänderisch verwahrt wird, wird als Treuhandagent oder Verwahrer bezeichnet. Die Hauptparteien sind der Stipendiat und der Stipendiat. Die Eigenschaft, die treuhänderisch für die Hinterlegung gegeben wird, wird als Treuhandeigentum bezeichnet.Die Transaktion, bei der ein Treuhandkonto erstellt wird, kann der Verkauf, die Übertragung, die Belastung oder die Vermietung von Immobilien oder persönlichem Eigentum an eine andere Person sein. Wertpapiere, Fonds und andere Vermögenswerte können auch treuhänderisch gehalten werden. Bei Eintritt des angegebenen Ereignisses ist das Eigentum von der dritten Person an den Stipendiaten, den Stipendiaten, den Promisee, den Promisee, den Obligee, den Obligator, den Bailee, den Bailor oder einen Vertreter oder Mitarbeiter des Stipendiaten zu liefern. Die Gelder werden vom Treuhandservice gehalten, bis er die entsprechenden schriftlichen oder mündlichen Anweisungen erhält. Bei finanziellen Treuhandkonten wird der Fonds gehalten, bis die Verpflichtungen erfüllt sind. Das Eigentum ist an die andere Partei der Transaktion nach Erfüllung der spezifischen Bedingung / Bedingungen in der Vereinbarung zu übergeben. Normalerweise hat das Treuhandbüro eine treuhänderische Pflicht gegenüber dem Zuschussgeber und dem Zuschussempfänger, und die Vereinbarung wird in einem schriftlichen Vertrag erstellt.

Das Grundgesetz:

Damit ein Treuhandkonto gültig ist, muss es:

• ein verbindlicher Vertrag zwischen den Parteien einer Transaktion und
• bedingte Lieferung von Überweisungsinstrumenten oder Geld an einen Dritten

Im Allgemeinen gibt es zwei oder mehr zugrunde liegende Transaktionen und zwei oder mehr verwandte Treuhandkonten in einer Treuhandtransaktion. Ein Treuhandagent ist insofern ein beschränkter Vertreter der an der Transaktion beteiligten Parteien, als er oder sie als Vertreter auftritt, jedoch nur für einen bestimmten Zweck, wie in den Treuhandanweisungen angegeben. Seine Position ist wie die eines Treuhänders.

Die Hauptaufgaben eines Treuhandagenten sind:

• Pflicht zur Befolgung der Treuhandanweisungen;
• Pflicht zur Verwendung von Treu und Glauben und angemessener Sachkenntnis; und
• Pflicht zur erneuten Lieferung von Waren nach Abschluss der Bedingungen.

Lieferung vor der Erfüllung der Bedingung oder Eintritt eines Kontingents ist nicht autorisiert. Darüber hinaus stellt die vorherige Lieferung eine Verletzung der Rechte des Einlegers dar. Griffin v. Gay, 223 Abb. App. 420, 432 (Abb. App. Ct. 1921). Die Übergabe einer Urkunde durch einen Stipendiaten an eine dritte Person mit bedingungsloser Anweisung, die Urkunde aufzubewahren und dem Stipendiaten nach dem Tod des Stipendiaten zuzustellen, ist eine gültige Lieferung. Es darf jedoch keinen Vorbehalt des Gewährers der Herrschaft über die Tat geben. Turner gegen Mallernee, 640 S.W.2d 517, 521 (Mo. Ct. App. 1982). Vor Abschluss einer Vereinbarung ist ein Treuhandagent der Doppelagent für beide Parteien. Nach dem Abschluss ist ein Treuhandagent ein individueller Agent für jede Partei.

Escrow-Anweisungen sind schriftliche Anweisungen an einen Escrow-Agenten, in denen die Pflichten der Parteien und des Escrow-Inhabers angegeben sind. Beachten Sie, dass ein bestehender Agent oder ein Anwalt des Grantors oder Grantees aufgrund des Interessenkonflikts in den Pflichten nicht als Treuhandagent fungieren kann.

Die Auswahl des Treuhandinhabers erfolgt in der Regel durch eine Vereinbarung zwischen den Auftraggebern. Ein Treuhandagent, der Pflichten gegenüber den Parteien der Treuhandvereinbarung verletzt, kann aus unerlaubter Handlung und wegen Vertragsbruch haftbar gemacht werden. Commercial Escrow Co. von Rockport Rebel, Inc., 778 S.W.2d 532 (Tex. App. Fronleichnam 1989).

Erstellung des Treuhandkontos:

Normalerweise legt das staatliche Recht die erforderlichen Treuhanddokumente und -gesetze fest, aber wenn föderal regulierte Finanzinstitute beteiligt sind, kann Bundesrecht gelten und auch für Transaktionen mit zwischenstaatlichem Handel.Gemäß 12 USCS § 3500.17 bedeutet ein Treuhandkonto jedes Konto, das ein Dienstleister im Namen eines Kreditnehmers einrichtet oder kontrolliert, um Steuern, Versicherungsprämien (einschließlich Hochwasserversicherung) oder andere Gebühren in Bezug auf ein bundesbezogenes Hypothekendarlehen zu zahlen, einschließlich Gebühren, die der Kreditnehmer und der Dienstleister freiwillig vereinbart haben, dass der Dienstleister sie einziehen und bezahlen soll. Die Definition umfasst jedes Konto, das zu diesem Zweck eingerichtet wurde, einschließlich eines „Treuhandkontos“, eines „Reservekontos“, eines „Beschlagnahmungskontos“ oder eines anderen Begriffs, je nach Ort. Ein „Treuhandkonto“ umfasst jede Vereinbarung, bei der der Servicer einen Teil der Zahlungen des Kreditnehmers zum Kapital hinzufügt und anschließend die Auszahlungen für Treuhandkontopositionen vom Kapital abzieht. Für die Zwecke dieses Abschnitts schließt der Begriff „Treuhandkonto“ jedes Konto aus, das unter der vollständigen Kontrolle des Kreditnehmers steht.

Die Satzung legt die Voraussetzungen für ein Treuhandkonto fest. Dementsprechend richtet ein Kreditgeber ein Treuhandkonto im Zusammenhang mit einem bundesbezogenen Hypothekendarlehen ein. Es setzt Grenzen für Treuhandkonten mit Berechnungen basierend auf monatlichen Zahlungen und Auszahlungen innerhalb eines Kalenderjahres.Wenn ein Treuhandkonto eine zweiwöchentliche oder eine andere Zahlungsfrist umfasst, werden die Anforderungen in diesem Abschnitt entsprechend geändert. Ein HUD Public Guidance Document mit dem Titel „Biweekly Payments-Example“ enthält Beispiele für die zweiwöchentliche Rechnungslegung und ein HUD Public Guidance Document mit dem Titel „Annual Escrow Account Disclosure Statement-Example“ enthält Beispiele für einen 3-Jahres-Rechnungslegungszyklus. Ein HUD Public Guidance Document mit dem Titel „Consumer Disclosure for Voluntary Escrow Account Payments“ bietet ein Modell-Offenlegungsformat, das Originatoren und Servicemitarbeiter ermutigt, aber nicht verpflichtet, den Verbrauchern zur Verfügung zu stellen, wenn der Originator oder Servicer nach dem ersten Jahr des Darlehens einen erheblichen Anstieg der Auszahlungen vom Treuhandkonto erwartet.

Die folgenden sind die Grenzen für Zahlungen an Treuhandkonten:

(1) Ein Kreditgeber oder Servicer (im Folgenden Servicer) darf von einem Kreditnehmer nicht verlangen, dass er mehr als die folgenden Beträge auf ein Treuhandkonto einzahlt, das im Zusammenhang mit einem bundesbezogenen Hypothekendarlehen erstellt wurde:

(i) Gebühren bei der Abrechnung oder bei der Erstellung eines Treuhandkontos: zu dem Zeitpunkt, zu dem ein Dienstleister ein Treuhandkonto für einen Kreditnehmer erstellt, kann der Dienstleister dem Kreditnehmer einen Betrag in Rechnung stellen, der ausreicht, um die Gebühren für das verpfändete Eigentum, wie Steuern und Versicherungen, zu zahlen, die auf den Zeitraum vom Datum der letzten Zahlung (en) bis zum ursprünglichen Zahlungstermin zurückzuführen sind. Der „zur Zahlung ausreichende Betrag“ wird so berechnet, dass der für das Treuhandkonto-Berechnungsjahr projizierte niedrigste Monatsendzielsaldo Null ist. Darüber hinaus kann der Dienstleister dem Kreditnehmer einen Betrag in Rechnung stellen, der nicht mehr als ein Sechstel (1/6) der geschätzten jährlichen Gesamtzahlungen vom Treuhandkonto beträgt.(ii) Gebühren während der Laufzeit des Treuhandkontos: Während der Laufzeit eines Treuhandkontos kann der Dienstleister dem Kreditnehmer einen monatlichen Betrag in Höhe von einem Zwölftel (1/12) der gesamten jährlichen Treuhandzahlungen in Rechnung stellen, die der Dienstleister vernünftigerweise von dem Konto erwartet. Darüber hinaus kann der Dienstleister einen Betrag hinzufügen, um ein Polster von höchstens einem Sechstel (1/6) der geschätzten jährlichen Gesamtzahlungen vom Konto aufrechtzuerhalten. Wenn jedoch ein Servicer durch eine Treuhandkontoanalyse feststellt, dass ein Mangel oder Mangel vorliegt, kann der Servicer vom Kreditnehmer verlangen, zusätzliche Einlagen zu zahlen, um den Mangel auszugleichen oder den Mangel zu beseitigen.

(2) Treuhandanalyse bei Erstellung des Treuhandkontos: vor der Einrichtung eines Treuhandkontos muss der Servicer eine Treuhandkontoanalyse durchführen, um den Betrag zu bestimmen, den der Kreditnehmer auf das Treuhandkonto einzahlen muss. Nach Abschluss der anfänglichen Treuhandkontoanalyse muss der Servicer einen ersten Treuhandkontoauszug vorbereiten und an den Kreditnehmer liefern. Der Dienstleister muss anhand der Treuhandkontoanalyse feststellen, ob ein Überschuss, ein Mangel oder ein Mangel vorliegt, und Anpassungen am Konto vornehmen

(3) Nachfolgende Treuhandkontoanalysen: für jedes Treuhandkonto muss der Servicer nach Abschluss des Treuhandkontoberechnungsjahres eine Treuhandkontoanalyse durchführen, um die monatlichen Treuhandkontozahlungen des Kreditnehmers für das nächste Berechnungsjahr zu bestimmen. Der Servicer muss die Treuhandkontoanalyse verwenden, um festzustellen, ob ein Überschuss, ein Mangel oder ein Mangel vorliegt, und muss Anpassungen am Konto vornehmen.

(4) Aggregierte Rechnungslegung erforderlich: Alle Dienstleister müssen bei der Durchführung von Treuhandkontoanalysen die aggregierte Rechnungslegungsmethode verwenden.

(5) Kissen: das Polster darf nicht mehr als ein Sechstel (1/6) der geschätzten jährlichen Gesamtauszahlungen vom Treuhandkonto betragen.

(6) Einschränkungen der Vorababgrenzung: Ein Servicer darf die Vorababgrenzung nicht praktizieren.

(7) Schätzungen der Auszahlungsbeträge durch den Servicer: Um eine Treuhandkontoanalyse durchzuführen, schätzt der Servicer den Betrag der auszuzahlenden Treuhandkontopositionen. Wenn der Dienstleister die Gebühr für einen Treuhandposten im nächsten Rechenjahr kennt, verwendet er diesen Betrag zur Schätzung der Auszahlungsbeträge. Wenn die Gebühr dem Dienstleistungserbringer nicht bekannt ist, kann der Dienstleistungserbringer die Schätzung auf die Gebühr des Vorjahres oder die Gebühr des Vorjahres stützen, die um einen Betrag geändert wurde, der die letztjährige Änderung des nationalen Verbraucherpreisindex für alle städtischen Verbraucher nicht übersteigt. Im Falle eines nicht bewerteten Neubaus kann der Dienstleister eine Schätzung auf die Bewertung vergleichbarer Wohnimmobilien im Marktgebiet stützen.

(8) Bestimmungen in Hypothekendokumenten: Der Servicer muss die Hypothekendarlehensdokumente prüfen, um die anwendbaren Bestimmungen für jedes Treuhandkonto zu bestimmen. Wenn die Hypothekendarlehensdokumente niedrigere Obergrenzen vorsehen, gelten die Bedingungen der Darlehensdokumente. Wenn die Bedingungen eines Hypothekendarlehensdokuments höhere Zahlungen an ein Treuhandkonto zulassen als in diesem Abschnitt zulässig, dann kontrolliert dieser Abschnitt die anwendbaren Grenzen.Wenn die Hypothekendarlehensdokumente nicht speziell ein Treuhandkonto einrichten, ob ein Servicer ein Treuhandkonto für das Darlehen einrichten kann, ist eine Frage der Bestimmung durch andere Bundes- oder Landesgesetze. Wenn das Hypothekendarlehensdokument über die Treuhandkontogrenzen schweigt und ein Servicer ein Treuhandkonto nach anderem Bundes- oder Landesrecht einrichtet, Dann gelten die Einschränkungen dieses Abschnitts, es sei denn, das geltende Bundes- oder Landesrecht sieht einen niedrigeren Betrag vor. Wenn die Darlehensdokumente Treuhandkonten bis zu den RESPA-Limits vorsehen, kann der Servicer die Höchstbeträge gemäß diesem Abschnitt verlangen, es sei denn, ein anwendbares Bundes- oder Landesgesetz legt einen geringeren Betrag fest.

(9) Beurteilungen für Zeiträume von mehr als einem Jahr: einige Treuhandkontopositionen können für Zeiträume von mehr als einem Jahr in Rechnung gestellt werden. Zum Beispiel müssen Servicemitarbeiter möglicherweise alle drei Jahre eine Hochwasserversicherung oder Treuhandgelder für die Wasserreinigung zur Zahlung sammeln. In solchen Fällen schätzt der Dienstleister die Zahlungen des Kreditnehmers für einen vollständigen Auszahlungszyklus. Für eine alle 3 Jahre zu zahlende Hochwasserversicherungsprämie zieht der Dienstleister die Zahlungen ein, die 36 gleiche monatliche Beträge widerspiegeln. In zwei von drei Jahren erreicht der Kontostand jedoch möglicherweise nicht seinen niedrigen monatlichen Saldo, da der Tiefpunkt im Vergleich zu einem jährlichen Zyklus in einem Dreijahreszyklus liegt.Landesrecht:Jeder Staat hat auch verschiedene gesetzliche Anforderungen für die Schaffung und Aufrechterhaltung eines Treuhandkontos und die Pflichten eines Treuhandbüros, und für diese Transaktionen nur innerhalb des jeweiligen Staates sollte das Landesrecht von einem kompetenten Anwalt überprüft werden. Gehen Sie nicht davon aus, dass das Bundesgesetz automatisch gilt.

Wer kann ein Treuhandbeamter sein?Wie oben erwähnt, ist ein Treuhandkonto der Prozess, bei dem ein Dokument, Immobilien, Geld oder Wertpapiere bei einem neutralen Dritten hinterlegt werden, um nach Erfüllung bestimmter Bedingungen geliefert zu werden. Der neutrale Dritte wird als Treuhandagent oder Verwahrstelle bezeichnet. Bei der Schaffung eines Treuhandkontos muss eine Verwahrstelle mit Anweisungen der Parteien vorhanden sein. Die Instrumente werden durch eine Vereinbarung zwischen den Parteien bei einer Verwahrstelle hinterlegt. Anweisungen an die Verwahrstelle bilden die Regeln für eine Treuhandvereinbarung. Eine Treuhandvereinbarung unterscheidet sich von dem Instrument, das hinterlegt wird. Es enthält die von den Parteien vereinbarten Bedingungen. Eine Verwahrstelle akzeptiert ein Instrument zu den Bedingungen der Vereinbarung. Kennedy v. Bezirk-Realty Titel Ins. Corp., 306 A.2d 655, 657 (DC 1973). Eine gültige Treuhandvereinbarung erfordert, dass der vorgeschlagene Treuhandagent die Funktion des Empfangs einer Anzahlung kennt und zustimmt. Wesentliche Elemente einer gültigen Treuhandvereinbarung sind:

• Ein Vertrag zwischen dem Zuwendungsgeber und dem Zuwendungsempfänger, der den Bedingungen einer Hinterlegung zustimmt;
• Lieferung des hinterlegten Gegenstands an eine Verwahrstelle; und
• Mitteilung der vereinbarten Bedingungen an die Verwahrstelle.

Der Verwahrer eines Treuhandkontos muss eine dritte Person sein. Ein Stipendiat kann zum Agenten des Stipendiaten gemacht werden, um treuhänderisches Eigentum an eine Verwahrstelle zu übertragen. Ein Empfänger kann jedoch nicht zur Verwahrstelle eines Treuhandkontos gemacht werden. Cincinnati, W. & Z. R. Co. v. Iliff, 13 Ohio St. 235 (Ohio 1862). Eine Verwahrstelle ist kein Vertreter des Grantors oder Grantees. Eine Verwahrstelle ist ein Treuhänder eines ausdrücklichen Trusts. Foulkes v. Sengstacken, 83 Erz. 118, 128-129 (bzw. 1917).

Die Rechte und Pflichten einer Verwahrstelle werden durch die Treuhandvereinbarung festgelegt. Marathon US-Immobilien v. Kalb, 244 Ga. 390, 392 (260 S.E.2d 85) (1979). Die Pflicht einer Verwahrstelle besteht nur darin, die Bedingungen der Treuhandvereinbarung zu erfüllen. Darüber hinaus verbleibt das Eigentum an dem treuhänderischen Eigentum beim Einleger. Der Einleger übergibt das Eigentum an den Einleger. Wenn alle Bedingungen des Treuhandkontos erfüllt sind, liefert eine Verwahrstelle die Immobilie. Roberts v. Porter, 1935. App. 898, 900 (Ga. Ct. App. 1989). Eine Verwahrstelle hat gegenüber den Treuhandparteien die treuhänderische Pflicht, die Anweisungen der Partei strikt einzuhalten. Der Inhaber übernimmt eine treuhänderische Pflicht, indem er sich bereit erklärt, das Treuhandkonto zu führen. Oft wird die Verwahrstelle versuchen, diese Treuhandpflicht in der Treuhandvereinbarung zu begrenzen, aber auf bestimmte Pflichten kann je nach Staat nicht verzichtet werden.

In der Regel übernimmt eine Verwahrstelle im Rahmen eines Treuhandvertrags die folgenden Pflichten:

• angemessene Sachkenntnis und Sorgfalt bei der Ausführung der Treuhandanweisungen auszuüben; und
• den schriftlichen Anweisungen des Einlegers strikt nachzukommen.

Darüber hinaus ist eine Verwahrstelle verpflichtet, dem Auftraggeber alle im Rahmen der Treuhand erworbenen Kenntnisse mitzuteilen. Die so erworbenen Kenntnisse müssen sich auf wesentliche Tatsachen beziehen, die die Entscheidung des Auftraggebers über eine anstehende Transaktion beeinflussen könnten. Axley v. Transamerica Titel Ins. Co., 88 Cal. App. 3d 1, 9 (Kal. App. 4. Dist. 1978).

Wenn eine Verwahrstelle fahrlässig handelt, haftet sie normalerweise für Schäden, die durch Pflichtverletzungen verursacht werden. Der Treuhandinhaber haftet jedoch nicht für sein Versäumnis, etwas zu tun, was nicht durch die Bedingungen des Treuhandvertrags vorgeschrieben ist. Darüber hinaus haftet eine Verwahrstelle nicht für Verluste, die während der gehorsamen Befolgung von Treuhandanweisungen entstehen. Axley v. Transamerica Titel Ins. Co., 88 Cal. App. 3d 1, 9 (Kal. App. 4. Dist. 1978).

Der Treuhandagent liefert das Dokument an die begünstigte Partei, wenn die Vertragsbedingungen erfüllt sind. Der Einleger hat keine Kontrolle über das hinterlegte Instrument. Nach Erfüllung der Bedingung hat der Empfänger oder Verpflichtete Anspruch auf Lieferung des treuhänderischen Eigentums. Die Lieferung kann durch Gerichtsbeschluss erzwungen werden. Wenn eine Verwahrstelle die Lieferung verweigert, ist das Rechtsmittel in der Regel nicht gegen die andere Partei gerichtet, um die spezifische Erfüllung des Treuhandvertrags zu erzwingen. Gegen die Verwahrstelle kann Klage erhoben werden, um in den Besitz des Instruments zu gelangen. Wenn ein Verwahrer die Lieferung verweigert und das Treuhandkonto beansprucht, kann der Verwahrer für die Umwandlung haftbar gemacht werden. Winkel v. Bass, 169 Okla. 120, 122 (Okla. 1934).

Wenn ein Instrument treuhänderisch hinterlegt wird, entzieht sich das Instrument der Kontrolle des Einlegers. Ein Einleger kann sich nicht daran erinnern. Nach Erfüllung der Bedingung muss die Verwahrstelle das Eigentum an den Empfänger liefern. Eine Anzahlung in Treuhand beträgt eine bedingte Lieferung.

Ein Treuhandkonto wird nicht durch den Tod eines Einlegers vor der Erfüllung der Bedingung des Treuhandkontos ungültig. Die Vertragsparteien können eine andere Verwahrstelle für denselben Zweck ersetzen. Eine ersetzte Verwahrstelle ist an die Bedingungen des ursprünglichen Vertrags gebunden.

Pflicht der Verwahrstelle:Eine Verwahrstelle, manchmal auch als Treuhandagent bezeichnet, ist eine Person, mit der die Vertragsparteien treuhänderisches Eigentum in einem Treuhandkonto hinterlegen. Die Pflichten einer Verwahrstelle sind in der Regel im Treuhandvertrag festgelegt. Jede Abweichung von der Vereinbarung ohne die erforderliche Befugnis ist unzumutbar und kann nicht mit angemessener Vorsicht erfolgen. Die Pflichten einer Verwahrstelle sind gemäß den Vertragsbedingungen festgelegt und begrenzt. Der Verwahrer muss die Bedingungen des Abkommens wie von den Parteien beabsichtigt ausführen. Er kann keine Handlungen in Bezug auf die Handhabung der Kaution oder deren Entsorgung durchführen, die nicht durch die Treuhandvereinbarung genehmigt sind. Gomez v. Huntington Trust Co., 129 F. Supp. 2d 1116, 1123 (N.D. Ohio 2000).

Eine Verwahrstelle ist nicht berechtigt, einen Vertrag, zu dessen Erfüllung sie verpflichtet ist, unangemessen auszulegen oder auszulegen. Die Verwahrstelle muss sich in ihrer Pflicht an dem orientieren, was im Vertrag steht. Er ist nicht berechtigt, einen Teil des Vertrages zu ignorieren, wenn ein anderer Teil des Treuhandvertrags Zeit- und Datumsmerkmale auslässt. Federal Deposit Ins. Corp. v. Erste Nat’l Bank & Vertrauen Co., 496 F. Supp. 294, 296-297 (W.D. Okla. 1980).

Eine Verwahrstelle hat ein treuhänderisches Vertrauensverhältnis zu den Parteien des Treuhandkontos. Eine Verwahrstelle muss die Verantwortlichkeiten mit gewissenhafter Ehrlichkeit, Geschicklichkeit und Sorgfalt erfüllen. Berry v. McLeod, 124 Ariz. 346 (Ariz. 1979).Die Pflicht einer Verwahrstelle, mit gewissenhafter Ehrlichkeit, Sachkenntnis und Sorgfalt zu handeln, schließt die Pflicht ein, angemessene Anstrengungen zu unternehmen, um die Identität der genannten Parteien der Transaktion festzustellen. Maxfield v. Martin, 217 Ariz. 312, 315 (Ariz. Ct. App. 2007).

Aus der Treuhandbeziehung ergeben sich zwei spezifische treuhänderische Pflichten:

• strikte Einhaltung der Bedingungen der Treuhandvereinbarung; und
• Tatsachen offenzulegen, die eine vernünftige Verwahrstelle als Beweis für Betrug an einer Treuhandpartei wahrnehmen würde. Burkons v. Ticor Titel Ins. Co., 168 Ariz. 345 (Ariz. 1991).

Bei der Hinterlegung von Geldern ist die Verwahrstelle Treuhänderin der hinterlegten Gelder und muss sich in ihrer Pflicht an den Bestimmungen des Treuhandvertrags orientieren und streng nach den Treuhandanweisungen handeln. Webster v. Uslife Titel Co., 123 Ariz. 130, 133 (Ariz. Ct. App. 1979).

Treuhandbedingungen:

Da die Pflichten einer Verwahrstelle durch die Treuhandbedingungen geregelt werden, ist bei der Erstellung von Anweisungen für die Verwahrstelle Vorsicht geboten. Eine Treuhandvereinbarung muss die Namen der Parteien, die die Weisungen übermitteln, sowie den Namen und die Anschrift der Verwahrstelle enthalten. Die Vereinbarung enthält das Datum der Weisung. Dem Abkommen ist eine Liste der beim Verwahrer hinterlegten oder zu hinterlegenden Gegenstände oder Schriftstücke beizufügen. Bedingungen für die Lieferung des Treuhandvermögens sind in den Vertrag aufzunehmen. Darüber hinaus können Standardbestimmungen auch in eine Treuhandvereinbarung aufgenommen werden. Eine gute Idee ist es, eine Schiedsklausel sowie eine Anwaltskostenklausel aufzunehmen. Siehe unsere Artikel über die Säure-Test-Klausel. Ein Treuhandkonto kann nicht ohne Zustimmung aller Vertragspartner in Anspruch genommen werden. Darüber hinaus können auch Freistellungsbestimmungen in die Vereinbarung aufgenommen werden. Bestimmte Vereinbarungen beinhalten die Annahme durch eine Verwahrstelle.

Die Hauptaufgaben einer Verwahrstelle in den meisten Staaten sind:

• Ein Verwahrer legt den Vertragsparteien alle Informationen offen, die erforderlich sind, um einen Verlust für die Vertragspartei zu verhindern. Lane v. Oustalet, 873 So. 2d 92, 96 (Fräulein. 2004).
• Eine Verwahrstelle kann treuhänderisches Eigentum behalten, bis die Bedingungen erfüllt sind. Er / sie muss dann das Eigentum an den Empfänger liefern. Jackson v. Jackson, 67 Erz. 44, 52 (bzw. 1913).
• Wenn die vorgeschriebene Bedingung erfüllt ist, ist der Verwahrer verpflichtet, das Eigentum an den Empfänger zu liefern. Er / sie muss die Immobilie jedoch erneut an den Grantor übergeben, wenn die Bedingung nicht erfüllt wird. Howlin v. Castro, 136 Cal. 605 (Kal. 1902).

Die allgemeine Regel lautet, dass eine Verwahrstelle gemäß den Bedingungen der Vereinbarung zu handeln hat. Im Falle der Verletzung einer vertraglich vereinbarten Leistungsanweisung oder eines stillschweigenden Versprechens aus dem Vertrag erwirbt der Geschädigte einen Klagegrund wegen Vertragsverletzung. Darüber hinaus haftet eine Verwahrstelle bei fahrlässiger Handlung in der Regel für den durch Pflichtverletzungen verursachten Schaden.

Ein Treuhänder hat jedoch keine allgemeine Pflicht, die Angelegenheiten seiner Einleger zu überwachen. Die Pflicht einer Verwahrstelle beschränkt sich auf die gewissenhafte Befolgung von Weisungen. Schaefer v. Hersteller Bank, 104 Cal. App. 3d 70, 77 (Kal. App. 2d Dist. 1 980).

Obwohl ein Treuhandagent für Fahrlässigkeit bei der Nichterfüllung seiner Pflichten gemäß der Treuhandvereinbarung haftet, hat er keine Pflichten oder Verbindlichkeiten gegenüber den Parteien, bis eine Einzahlung bei ihm vorgenommen wird.

Obwohl entlastende Bestimmungen, die den Treuhandbeauftragten von der Haftung entlasten, im Gesetz keine besondere Gunst genießen, können solche Bestimmungen in ein Treuhandkonto aufgenommen werden. Sie sind jedoch nicht wirksam bei Vertrauensverletzungen, die bösgläubig oder vorsätzlich oder leichtsinnig gegenüber den Interessen des Begünstigten begangen werden. Axelrod v. Giambalvo, 129 Abb. App. 3d 512, 517 (Abb. App. Ct. 1. Dist. 1984).

Verletzung von Escrow:

Escrows werden am häufigsten im Zusammenhang mit Immobilien verwendet. Treuhandgesellschaften werden auch bei der Übertragung von hochwertigem persönlichem und geschäftlichem Eigentum wie Websites und Unternehmen sowie bei der Durchführung von Fernauktionen von Person zu Person eingesetzt. Im Allgemeinen wird nach Abschluss einer Treuhandvereinbarung ein Treuhandkonto von einem Makler gemäß den Bestimmungen des Lizenzrechts eingerichtet, um Gelder im Namen des Auftraggebers des Maklers oder einer anderen Person bis zum Abschluss oder zur Beendigung der Transaktion zu halten. In Immobilien wird das Konto häufig hauptsächlich zur Zahlung von Verpflichtungen wie Grundsteuern und Versicherungsprämien geführt.

Wenn die Bedingungen des Treuhandvertrags erfüllt sind und die Verwahrstelle es versäumt oder verweigert, den Treuhandgegenstand zu liefern, liegt der Rechts- oder Billigkeitsbehelf gegen die Verwahrstelle und nicht gegen den Einleger. Die andere Partei des Treuhandkontos kann jedoch als Beklagter mit dem Verwahrer verbunden werden, wenn die Nichteinhaltung der erforderlichen Treuhandbedingungen durch diese Partei dazu geführt hat, dass der Verwahrer sich weigert zu handeln, oder wenn diese Partei Rechte an dem hinterlegten Eigentum geltend macht, die die Rechte des Klägers daran beeinträchtigen. Siehe unseren Artikel über amerikanische Rechtsstreitigkeiten.

Alle Parteien und der Verwahrer können sich jedoch an einer Klage beteiligen, wenn dies zur Erlangung eines vollständigen Rechtsschutzes erforderlich ist. Zum Beispiel sind die Käufer im Rahmen eines Grundstückskaufvertrags unverzichtbare Parteien in einer Klage eines Verkäufers und eines Immobilienmaklers, um das ernsthafte Geld vom Treuhandagenten zurückzufordern, wenn der Verkäufer und der Makler keinen Anspruch auf eine Aufteilung des ernsthaften Geldes hätten Geld, bis festgestellt wurde, dass die Käufer in Verzug waren.

Wenn die Verwahrstelle den Gegenstand des Treuhandvertrags zu Unrecht an eine dritte Person liefert, kann die Person, die Anspruch auf das Eigentum hat, eine Klage gegen die dritte Person aufrechterhalten, ohne sich dem Treuhandinhaber oder dem Einleger anzuschließen. Gesetz v. Eigentumsgarantie & Trust Co., 91 Cal. App. 621 (Kal. App. 1928).

Wenn der Einleger zu Unrecht mit dem Eigentum handelt, nachdem es in der Treuhand hinterlegt wurde, ist die andere Partei der Vereinbarung, nicht die Verwahrstelle, die richtige Partei, um eine Klage zu erheben. Zum Beispiel in Gunby v. Hayden, 1815. App. 449 (Mo. Ct. App. 1914) schloss der Eigentümer mit einer Einzelperson einen schriftlichen Vertrag, in dem beide Parteien dem Landtausch zustimmten. Beide gaben einen Scheck an den Treuhandinhaber in Anbetracht des Vertrages. Das Geld, das durch Schecks dargestellt wurde, sollte nur an den Eigentümer übergeben werden, wenn die Urkunden bestanden. Der Eigentümer und die Person haben dann anstelle des alten Vertrags einen neuen Vertrag geschlossen. Der Eigentümer teilte dem Treuhandinhaber mit, dass die Urkunden bestanden hätten und das Geld freizugeben. Bevor der Treuhandinhaber das Geld freigab, platzierten der Eigentümer und die Person Stoppzahlungen auf die Schecks. Der Treuhandinhaber reichte eine Petition mit drei Zählern gegen den Eigentümer ein, um den Wert des Schecks des Eigentümers und die Protestgebühren zurückzufordern. Das Gericht erließ ein Urteil für den Eigentümer und der Treuhandinhaber legte Berufung ein. Das Gericht bestätigte die Entscheidung des Gerichts. Das Gericht entschied, dass der Treuhandinhaber nichts getan hat, um ihm eine Haftung zuzufügen, aber die unrechtmäßige Handlung des Eigentümers, die Zahlung des Schecks zu stoppen, könnte den Eigentümer gegenüber der Person haftbar gemacht haben. Die Petition des Treuhandinhabers konnte keinen Klagegrund angeben. Er hat weder Geld erhalten noch verloren. Es gab kein Recht auf Genesung gezeigt, dass er gehalten.

Fazit:

Der zugrunde liegende Zweck eines Treuhandkontos besteht darin, ein Depot für Gelder oder Vermögenswerte einzurichten, das diese sicher verwahrt, bis Ereignisse eintreten, die von den Vertragsparteien für das Treuhandkonto vereinbart wurden. Es handelt sich oft um Immobilien, ist aber nicht auf diese Art von Transaktion beschränkt, noch ist es auf lizenzierte Treuhandinhaber ohne staatliche oder bundesstaatliche Gesetze beschränkt. In der Tat besteht die einfachste Treuhand darin, einen Freund zu bitten, den Einsatz zu halten, wenn zwei Personen auf das Ergebnis eines Ereignisses wetten.

Erst wenn es um Immobilien oder Wertpapiere geht, werden die weitaus komplexeren Regeln der Regierung aktiv. Die Rolle des Treuhandinhabers beinhaltete jedoch immer eine vertragliche Reihe von Anweisungen und eine treuhänderische Pflicht, die Sie beachten sollten, wenn Sie jemals aufgefordert werden, als Treuhänder zu fungieren.