Wenn Sie eine großartige Erfahrung beim Kauf oder Verkauf Ihres Eigenheims gemacht haben — dank eines talentierten Immobilienmaklers – ist es sinnvoll, diesen Trusted Realtor® immer wieder aufzusuchen. Wenn es sich bei dem Haus, das Sie verkaufen möchten, jedoch um ein Nachlassobjekt handelt, kann dies nur ein Fehler sein.Laut der American Bar Association ist „Probate das gerichtlich überwachte rechtliche Verfahren, das die Gültigkeit Ihres Testaments bestimmt. Alle Immobilien, Schulden und Forderungen des Nachlasses werden inventarisiert und bewertet. Alle gültigen Ansprüche des Nachlasses werden eingezogen, und der Rest wird gemäß dem Testament an die Begünstigten verteilt.“Es sei denn, Ihr geliebter geliebter Mensch hat Vorkehrungen getroffen, um Nachlass (wie ein lebendes Vertrauen) vor dem Tod zu vermeiden, müssen die meisten Nachlassvermögen den Nachlassprozess durchlaufen. Dazu gehören das Haus der Familie und alle anderen Immobilien des Verstorbenen.Oft wird das Haus des Verstorbenen während des Nachlassverfahrens verkauft, um Forderungen gegen den Nachlass zu decken. Es kann auch verkauft werden, damit der Erlös verwendet werden kann, um den Barwert des Nachlasses gleichmäßig auf mehrere Begünstigte zu verteilen.Wenn Sie mit dieser Situation konfrontiert sind, benötigen Sie die Hilfe eines erfahrenen Immobilienmaklers, der versteht, wie sich der Verkauf von Immobilien während des Nachlassverfahrens von einem traditionellen Hausverkauf unterscheidet.
Traditionelle Hausverkäufe vs. Nachlassverkäufe
Wenn Sie Ihr eigenes Haus durch einen traditionellen Verkauf verkaufen, handeln Sie in Ihrem eigenen Interesse, was bedeutet, dass Sie Ihren eigenen Zeitplan für den Hausverkauf festlegen können. Es steht Ihnen frei, die Immobilie jederzeit und zu jedem Preis aufzulisten.
Bei traditionellen Verkäufen dauert es durchschnittlich drei Wochen, bis Sie ein Angebot für das Haus erhalten — und Sie können frei wählen, ob Sie das Angebot annehmen oder nicht. Nach der Annahme haben Sie eine durchschnittliche Treuhandfrist von 47 Tagen, und sobald alle endgültigen Verträge unterzeichnet sind, wird das Haus ohne gerichtliche Aufsicht verkauft.Wenn Sie der Testamentsvollstrecker oder persönliche Vertreter sind, der ein Haus während des Nachlasses verkauft, handeln Sie im Interesse des Nachlasses des Verstorbenen. Dies bedeutet, dass Sie die staatlichen Nachlassgesetze und alle möglichen Richtlinien des Nachlassgerichtsrichters befolgen müssen, wenn Sie den Preis und in einigen Fällen den Zeitplan festlegen.Aufgrund dieser Vorschriften können Probate Immobilienverkäufe sowohl subtil als auch signifikant von einem traditionellen Hausverkauf abweichen. Wie unterschiedlich hängt davon ab, ob das Nachlassgericht Ihnen Rechte der unabhängigen Verwaltung oder der abhängigen Verwaltung eingeräumt hat.
Wenn Ihnen als Testamentsvollstrecker unabhängige Verwaltungsrechte gewährt wurden, verläuft der Nachlassverkauf ähnlich wie ein traditioneller Immobilienverkauf. Sie haben die Freiheit, den Listenpreis festzulegen, die Immobilie in Ihrem Zeitplan aufzulisten und ein Angebot ohne Einmischung des Nachlassgerichts anzunehmen.Es gibt jedoch nachlassspezifische Details, über die Ihr Agent auf dem Laufenden bleiben muss, z. B. die Verwendung der richtigen Nachlassverträge, die Auflistung des Eigenheims als Nachlasseigentum und die Offenlegung von Nachlassbestimmungen.Wenn diese Details bei Ihrer letzten Nachlassverhandlung nicht in Ordnung sind, wird der Nachlassrichter wahrscheinlich nicht zulassen, dass der Nachlass geschlossen wird. Sie müssen den Papierkram wiederholen und eine neue Anhörung planen, was dazu führt, dass sich der langwierige Nachlassprozess — der bereits durchschnittlich sechs bis neun Monate dauert — noch länger hinzieht.Für persönliche Vertreter, denen abhängige Verwaltungsrechte gewährt wurden, ist der Nachlassverkauf bereits länger und komplexer. In diesen Fällen beaufsichtigt das Nachlassgericht den Hausverkauf durch eine zusätzliche Anhörung, die als Gerichtsbestätigungsverhandlung bezeichnet wird.Vor dieser Anhörung beauftragt der Testamentsvollstrecker einen Nachlassagenten, das Haus zu einem Preis aufzulisten, der nicht unter 90% seines fairen Marktwerts liegen darf. Sobald Sie ein Angebot erhalten und annehmen, muss es dem Nachlassgericht zur Bestätigung vorgelegt werden. In einigen Staaten müssen Sie möglicherweise sogar die Immobilie für 30 bis 45 Tage zu diesem akzeptierten Angebotspreis neu vermarkten, bevor Sie das Angebot dem Gericht vorlegen.In vielen Staaten bestätigt der Nachlassrichter das angenommene Angebot bei dieser Anhörung nicht automatisch. Stattdessen kann das Gericht höhere Angebote von anderen Käufern unterhalten, die an der Anhörung teilnehmen. Dieses Verfahren, das in Kalifornien als Überbietungsprozess bezeichnet wird, funktioniert ähnlich wie eine Auktion, bei der das Gericht den besten Angebotspreis akzeptiert, bevor es den Verkauf bestätigt.Glücklicherweise haben viele Staaten Schritte unternommen, um den Nachlassprozess zu rationalisieren und komplizierte Schritte wie die Anhörung vor Gericht zu vermeiden.Bisher haben sechzehn Staaten den von der American Bar Association genehmigten Uniform Probate Code verabschiedet, um das Nachlassverfahren zu vereinfachen. Andere Staaten haben den Nachlassprozess selbst rationalisiert, wie zum Beispiel in Kalifornien, wo sie den Independent Administration of Estates Act (IAEA) erlassen haben.
Dank dessen sind die Verkäufe von Nachlasseigentum, die eine gerichtliche Bestätigung erfordern, im ganzen Land rückläufig.Der in Sacramento ansässige Nachlassanwalt John Palley, der Martindale-Hubbells prestigeträchtiges „AV“ -Peer-Review-Rating erhalten hat, sagt: „Ich würde sagen, dass 5% oder weniger in Kalifornien vor Gericht gehen. Der Rest des Landes hat einen Nachlass, aber sie würden immer noch vor Gericht gehen, wenn jemand in der Familie dem Verkauf widerspricht.“Die Komplexität, die sich aus sich ändernden und unterschiedlichen staatlichen Vorschriften ergibt, macht die Einstellung eines nachlasserfahrenen Immobilienmaklers zu einem Muss.
Brauche ich einen zertifizierten Nachlassspezialisten?
Da Probate-Erfahrung eine so wichtige Qualifikation für Ihren Immobilienmakler ist, könnte es der kluge Weg sein, einen offiziell zertifizierten zu finden.Bekannt als Certified Probate Real Estate Specialists (CPRES), Immobilienmakler mit dieser Bezeichnung wurden von den US Probate Services geschult. Um diese Zertifizierung zu erhalten, muss ein Agent einen Test bestehen, der seine Fähigkeit misst, komplexe Nachlassverkaufsverfahren durchzuführen.Natürlich haben nicht alle erfahrenen Immobilienmakler eine CPRES-Zertifizierung, was völlig in Ordnung ist. Nicht zertifizierte Agenten können stattdessen ihre Nachlassschulung durch frühere Erfahrungen im Umgang mit Nachlassverkäufen oder durch die Teilnahme an Seminaren oder durch das Studium von Schulungsmaterialien der Landesregierung erhalten haben, wie sie von den Arizona Probate Courts produziert werden.Stellen Sie nur sicher, dass Sie fragen, welche Art von Nachlassschulung oder Ausbildung Ihr ausgewählter Agent hatte. HomeLight bietet einen kostenlosen Service, der maschinelles Lernen und historische Daten verwendet, um Sie objektiv mit leistungsstarken Agenten abzugleichen, die über Nachlasserfahrung verfügen.
Was kam zuerst, der Agent oder der Anwalt?
Wenn Sie wissen, wie langwierig der Nachlassprozess sein kann, besteht Ihr erster Instinkt möglicherweise darin, das Haus so schnell wie möglich auflisten zu lassen.
Nicht so schnell.Selbst wenn Sie im Testament des Verstorbenen als Testamentsvollstrecker genannt werden, haben Sie keine rechtliche Befugnis, Nachlassgeschäfte zu tätigen, bis Sie bei Ihrer ersten Anhörung offiziell zum persönlichen Vertreter des Nachlasses ernannt wurden.Dies bedeutet, dass Sie das Haus nicht auflisten oder sogar eine Auflistungsvereinbarung mit Ihrem Nachlassagenten unterzeichnen können, bis Sie die Genehmigung des Nachlassgerichts haben. Um diese Genehmigung zu erhalten, muss ein Nachlassanwalt beim Nachlassgericht einen Antrag auf Nachlass stellen und dann warten, bis Ihnen bei dieser ersten Anhörung Rechte gewährt werden.Der erste Fachmann, den Sie kontaktieren müssen, um Ihnen bei der Navigation durch den Nachlassprozess zu helfen, ist ein erfahrener Anwalt. Die Einstellung eines Nachlassanwalts bedeutet jedoch nicht, dass Sie auf die Einstellung eines erfahrenen Nachlass-Immobilienmaklers verzichten sollten. Während des Wartens auf die gerichtliche Genehmigung kann ein Makler helfen, das Haus für den Verkauf vorzubereiten, indem er den Zustand der Immobilie beurteilt, Vergleichswerte in Ihrer Nähe durchführt, den Wert des Hauses bestimmt und sich mit Reinigungsdiensten, Auftragnehmern und anderen Anbietern verbindet.Während Nachlassanwälte stundenweise berechnen, erhalten Nachlassagenten die gleiche Provision, die ein traditioneller Immobilienmakler zahlen würde.Wenn Sie sich für die Einstellung eines Agenten unerfahren in Probate entscheiden, müssen Sie Ihren Anwalt bitten, die Hausverkaufsdokumente zu überprüfen, um sicherzustellen, dass sie die Nachlassbestimmungen erfüllen — was Sie mehr Anwaltskosten kostet.
Es ist nur natürlich, dass Sie den Komfort des vertrauten Gesichts des Familienagenten wünschen, um Ihnen bei der schwierigen Aufgabe zu helfen, Ihr Elternhaus zu verkaufen. Wenn Ihr regulärer Realtor® jedoch noch nie Nachlasseigentum verkauft hat, wird Ihr Nachlassverfahren reibungsloser verlaufen, wenn Sie die Hilfe eines qualifizierten Nachlassagenten in Anspruch nehmen.