Gemäß dem New Yorker Zonencode ist ein Gebäude mit gemischter Nutzung ein Gebäude mit Wohnnutzung und einer anderen Nutzung, beispielsweise ein Wohngebäude mit Gewerbeflächen im ersten Stock.
Als Architekt bekomme ich viele Kunden, die verwirrt sind, wie man die bebaubare Grundfläche nach NYC Zoning für Mixed Use Building Design bestimmt. In diesem Beitrag werden wir uns ansehen, wie die Zoning-Bodenfläche für die gemischte Gebäudeplanung funktioniert.
Mixed Use Building Design
Das Wichtigste zuerst. Was ist ein Mixed Use Gebäude?
Ein Gebäude mit gemischter Nutzung ist ein Gebäude mit mehr als einer Nutzung, das zwei oder mehr der folgenden Bereiche umfasst: Wohn-, Gewerbe-, Gemeinschaftseinrichtungen und Erzherstellungszwecke. Wenn 2 oder mehr davon in einem Gebäude kombiniert werden, haben Sie ein Gebäude mit gemischter Nutzung.
NYC Zoning verwendet:
Es gibt 4 grundlegende Verwendungen für Gebäude in NYC:
- Residential
- Residential zoning districts begin with an R
- Commercial
- Commercial Zoning Districts begin with a C
- Herstellung
- Herstellung Bezirke beginnen mit einem M
- Gemeinschaftseinrichtung
- Es gibt keine Gemeinschaftseinrichtung Zoning Bezirke in NYC die meisten Zoning Bezirke ermöglichen die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen.
Mischnutzungsentwicklungen
Es gibt viele verschiedene Zonierungsbedingungen, die eine Mischnutzungsentwicklung ermöglichen würden. Hier sind ein paar Beispiele, wo Sie in der Lage sein könnten, 2 verschiedene Verwendungen in einem Gebäude zu setzen.
Wohnzoneneinteilung mit Gemeinschaftseinrichtung
In NYC werden alle Wohnbezirke die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen zulassen. Beispiele für eine Gemeinschaftseinrichtung wären religiöse Gebäude, Gemeindezentren, Krankenhäuser, Schulen usw. Es ist erlaubt, ein Gebäude mit gemischter Nutzung sowohl für Wohn- als auch für Gemeinschaftseinrichtungen zu nutzen.
Wohnzonen mit gewerblicher Überlagerung
Gewerbe ist in Wohngebieten nur zulässig, wenn es sich um Wohngebiete mit gewerblichen Überlagerungszonen handelt. Ein gängiges Beispiel wäre in diesem Fall eine Gewerbefläche im Erdgeschoss mit darüber liegenden Wohnungen.
Gewerbezonen mit Wohnäquivalent
Die meisten Gewerbegebiete haben wohnäquivalente Zonen. Ein Wohnäquivalent in der gewerblichen Zoneneinteilung bedeutet, dass Sie die Möglichkeit haben, in der Gewerbezone zu wohnen. Es wird eine Wohnzone als Äquivalent zum Geschäftsviertel zugewiesen. In diesem Fall können Sie ein Gebäude mit gemischter Nutzung erstellen. Ein Beispiel wäre ein Gebäude mit Büros und Wohnungen in einem Gebäude. ein anderes Beispiel wäre Hotel und Wohnen in einem Gebäude. Hotels sind kommerzielle Zonen, nicht Wohngebiete.
Commerciall Zoning with Community Facility
In NYC werden die meisten Geschäftsviertel die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen ermöglichen. Es ist erlaubt, ein Gebäude mit gemischter Nutzung sowohl gewerblich als auch gemeinschaftlich zu nutzen.
Herstellung gepaarter Bezirke
Einige Herstellungsbezirke haben einen sogenannten gepaarten Bezirk. der Paired District ist ein Wohnviertel, in dem sowohl Wohn- als auch Produktionsvorschriften gelten. diese Bezirke ermöglichen Gebäude mit gemischter Nutzung, um Residenzen in Produktionsvierteln zu fördern. sie können Beispiele dafür in Long Island City sehen, wo es viel Wohnnutzung in der Herstellung von Zonen gibt.
Gewerbliche Nutzung in Produktionsbezirken
Die meisten Produktionsbezirke erlauben eine gewerbliche Nutzung. Sie könnten, wenn Sie wollten, ein Produktionsgebäude mit kommerzieller Nutzung bauen.
In gemischt genutzten Gebäuden mit gewerblicher Nutzung
Abschnitt 32-422 des Zonengesetzes verbietet die gewerbliche Nutzung über der Nutzung von Wohn- oder Gemeinschaftseinrichtungen. Oder auf derselben Etage außer im Erdgeschoss.
Mixed Use Building Design Floor Area Ratio = FAR
Das Bodenflächenverhältnis (FAR) ist ein Anteil, der bestimmt, wie viele Quadratmeter Ihr Gebäude haben kann. Sie multiplizieren die Grundstücksfläche mit dem Grundflächenverhältnis und erhalten so die für die Gebäudeentwicklung zulässige Gesamtfläche. Zum Beispiel, wenn ein 10.000 Quadratmeter großes Grundstück eine Fläche von 2 hat, können Sie ein 20.000 Quadratmeter großes Gebäude auf dem Grundstück bauen.
Grundflächenverhältnis für verschiedene Nutzungen
Wenn eine Immobilie mehr als eine Nutzung hat, ist es oft der Fall, dass jede Nutzung ein anderes Grundflächenverhältnis hat. Wenn dies der Fall ist, addieren Sie die verschiedenen FARs nicht zusammen. Dies ist ein weit verbreitetes Missverständnis, das ich von vielen Menschen höre. Die Gesamtfläche des Gebäudes wird von der größten aller verfügbaren FARs bestimmt. Die anderen verfügbaren FARs bestimmen den Umfang jeder einzelnen Verwendung.
FAR Berechnungsbeispiele:
Wenn ich eine Immobilie in einem C6-6-Zonenbezirk habe, könnte ich ein Gewerbe- und Wohngebäude mit gemischter Nutzung bauen.
Das kommerzielle FAR ist 15
Das Wohnäquivalent ist R10 mit einem Wohn-FAR von 10
Erfahren Sie mehr über das Bodenflächenverhältnis in einem anderen Beitrag, den wir geschrieben haben.Nehmen wir für dieses Beispiel an, dass die Immobilie 100 mal 100 Fuß groß ist und eine Gesamtfläche von 10.000 Quadratfuß hat.
In diesem Fall könnten wir mehrere Optionen haben.
Single Use Building Options
Kommerzielle Option
Wir könnten ein komplett kommerzielles Gebäude bauen.
Grundstücksfläche X Gewerbefläche = Bebaubare Quadratmeterzahl
10.000 x 15 = 150.000 Quadratmeter
Sie könnten ein 150.000 Quadratmeter großes Gewerbegebäude bauen.
Wohnoption
Was wäre, wenn Sie nur ein Wohngebäude bauen wollten.
Grundstücksfläche X Wohnfläche = Bebaubare Fläche
10.000 x 10 = 100.000 Quadratmeter
Bei dieser Option könnten Sie ein 100.000 Quadratmeter großes Wohngebäude bauen. Zu Ihrer Information in dieser Option könnten Sie einen Bonus für inklusives Wohnen haben, aber ich gehe hier nicht darauf ein. Ich versuche, mich an die Berechnungen für Gebäude mit gemischter Nutzung zu halten.
Unser erstes 2-Beispiel, bei dem es sich nicht um Gebäude mit gemischter Nutzung handelte, habe ich nur verwendet, um einfache FAR-Berechnungen zu veranschaulichen. wie berechnen wir WEIT für ein Gebäude mit gemischter Nutzung.
Optionen für Gebäude mit gemischter Nutzung
Nehmen wir an, wir möchten ein Gebäude mit gemischter Nutzung bauen. Wenn unser maximaler Wohn-FAR 10 und unser maximaler gewerblicher FAR 15 beträgt, kann ein Gebäude mit gemischter Nutzung einen maximalen FAR von 15 haben und der Wohnteil des Gebäudes darf einen FAR von 10 nicht überschreiten.
Gemischte Nutzung Maximierung Wohn WEIT
Maximale Gebäude WEIT = 15
10.000 x 15 = 150.000 Quadratmeter
Sie könnten ein 150.000 Quadratmeter großes Geschäftsgebäude bauen.
Residential FAR = 10
10.000 x 10 = 100.000 Quadratmeter
Commercial FAR FAR = 5
10.000 x 5 = 50.000 Quadratmeter
Bei dieser Option könnten wir ein Gebäude mit gemischter Nutzung mit einer maximalen Grundfläche von 150.000 Quadratmetern bauen. Von dieser Quadratmeterzahl könnten wir 100.000 Quadratmeter Wohnfläche und 50.000 Quadratmeter Gewerbe bauen. Natürlich können Sie Ihre Gewerbefläche vergrößern, solange Sie die Wohnfläche verkleinern. die Summe darf in dieser Situation 150.000 Quadratmeter nicht überschreiten.
Mixed Use Building Zoning
Als Architekt studiere ich Bauvorschriften und Zonenordnungen genau, aber das sind komplizierte und ziemlich komplizierte Probleme. In diesem Artikel haben wir einige der grundlegenden Konzepte in Bezug auf die Zoneneinteilung für gemischt genutzte Gebäude Bezirk. Dieser Beitrag geht nicht davon aus, dass alle möglichen Probleme oder Bedingungen behandelt werden, sondern bietet einen allgemeinen Überblick über das Thema.
Vielen Dank für das Lesen unseres Blogbeitrags über Mixed Use Building Design Design
Ich hoffe, das war hilfreich. Bitte hinterlassen Sie unten eine Frage oder einen Kommentar. Wenn Sie ein bestimmtes Projekt besprechen möchten und mit einem Architekten sprechen möchten, können Sie uns direkt kontaktieren.
Kontakt Fontan Architecture
Dieser Beitrag wurde von Jorge Fontan AIA geschrieben, einem registrierten Architekten und Inhaber des New Yorker Architekturbüros Fontan Architecture. Jorge Fontan hat 3 Abschlüsse im Architekturstudium erworben, darunter zwei Abschlüsse von der City University of New York und einen Master in Advanced Architectural Design von der Columbia University. Jorge hat einen Hintergrund im Bauwesen und praktiziert seit 15 Jahren Architektur, wo er Renovierungen und Neuentwicklungen verschiedener Gebäudetypen entworfen hat.