Contract Assignment 101: Tips for Wholesaling Real Estate

(tämä edistynyt blogi tiivistää kiinteistösijoittamisen vinkit ja oivallukset, jotka lofty AI on hankkinut työskentelemällä tuhansien sijoittajien ja institutionaalisten rahastojen kanssa.)

mikä on sopimustehtävä?

kiinteistösopimustehtävä on kiinteistösijoittajien käyttämä tukkustrategia, jolla helpotetaan kiinteistön myyntiä omistajan ja lopullisen ostajan välillä.

Kiinteistösopimuksen luovutusstrategioissa kohde-Omaisuuden omistaja allekirjoittaa sopimuksen sijoittajan kanssa, joka antaa heille oikeuden ostaa offmarket-asunnon.

sopimuksen solmimisen jälkeen sijoittajalla on yksinoikeus ostaa kiinteistö, mutta niitä ei rangaista, jos ne eivät toteutu.

sopimusta tehtäessä sijoittajat kohdistavat tyypillisesti ahdistuneisiin, markkinoiltaan ulkopuolisiin kiinteistöihin, jotka ovat motivoituneiden myyjien omistuksessa.

tämä viesti opettaa sinulle pikkuriikkisiä yksityiskohtia kiinteistösopimustehtävistä, jotka tunnetaan myös nimellä flipping real estate contracts.

aloitetaan määrittelemällä, mikä on motivoitunut myyjä.

mitkä ovat motivoituneita myyjiä?

motivoitunut myyjä on henkilö, joka on motivoitunut myymään omaisuutensa mahdollisimman pian, mistä tahansa syystä.

motivoituneiden myyjien kiinteistöt myyvät yleensä 10-30 prosenttia alle markkinoiden keskiarvon ja niillä on tyypillisesti hyvin suotuisat ehdot. Näitä voivat olla esimerkiksi ei rahaa alas ja 0% korot.

motivoituneen myyjän löytäminen on kiinteistösijoittajien unelma. Kun löydät yhden, voit hyödyntää heidän epätoivo ja laittaa matalan pallo tarjous, joka enemmän kuin todennäköisesti hyväksytään.

miten sopimustehtävä toimii?

toimeksiantosopimus kootaan helpottamaan osto-ja jälleenmyyntiprosessia.

kiinteistösopimusten sorvaamisessa on mukana 3 henkilöä.

• myyjä

tukkukauppias

• ostaja

alla on vaiheittainen prosessi siitä, miten kiinteistönvälityssopimukset toimivat:

1. kun tukkukauppias löytää kiinteistön, he allekirjoittavat kauppasopimuksen myyjän kanssa. Kauppasopimus on tukkukaupan kiinteistösopimukseen kuuluva osasopimus.
2. Tukkukauppasopimuksessa todetaan, että tukkukauppias voi laillisesti luovuttaa tai myydä sopimuksen ostajalle.
3. tukkukauppias tekee tämän jälkeen luovutussopimuksen, jolla hänen omistusoikeutensa siirretään laillisesti ostajalle.
4. nyt ostaja voi ostaa kiinteistön suoraan myyjältä alkuperäisen kauppasopimuksen ehtojen mukaisesti.

kun tukkuliike siirtää kiinteistön omistusoikeuden uudelle ostajalle, se poistaa tukkuliikkeeltä lakisääteisen vastuun ja velvoitteen myyjää kohtaan.

sopimustehtävien hyödyntämisessä on pari varoitusta, jotka kannattaa pitää mielessä:

• Sopimuskiellot: haluat varmistaa, että myyjän kanssa solmimassasi toimeksiantosopimuksessa ei ole kieltoja tulevia toimeksiantoja varten. Tämä voi aiheuttaa suuria kysymyksiä tiellä ja on jotain haluat pitää silmällä. Varmista, että sopimus on laatinut asianajaja, joka on erikoistunut kiinteistöjen toimeksianto sopimusoikeuteen.
• kiinteistökohtaiset kiellot: HUD-kiinteistöt (asunto-ja Kaupunkikehitysministeriön hankkima omaisuus), kiinteistöomistukset tai REOs-kiinteistöt (ulosmitattu omaisuus) ja MLS: ssä luetellut kiinteistöt eivät ole luovutussopimusten alaisia. Esimerkiksi REO-ominaisuuksilla on 90 päivän aika ennen kuin ne saavat olla jälleenmyyntikelpoisia.

Luovutussopimusmalli

luovutussopimusta koottaessa halutaan varmistaa, että mukaan otetaan mahdollisimman paljon tietoa vain, jos mahdolliset ongelmat.

alla on luovutussopimuspohja, joka sisältää kaikki tarvitsemasi tiedot

• asianosaiset – sekä ostajan(ostajien) että myyjän(myyjien) nimet, mukaan lukien kaikkien otsikossa lueteltujen osapuolten allekirjoitukset.
• kiinteistön kuvaus – kiinteistön osoite, oikeudellinen kuvaus ja Kiinteistötyyppi.
• myyntihintaan sisältyvä henkilökohtainen omaisuus – kaikki, mikä ei liity rakennukseen tai tonttiin. Useimmissa tapauksissa tämä sisältää kodin kalusteet.
• ostohinta ja rahoitus – ostohinta, talletukset ja rahoitusehdot.
• missä talletuksia pidetään – hahmottelee talletusten pitotapaa.
• financing contingency-hahmotellaan rahoitusehdot tai jos maksaa käteisellä.
• tilojen ehdot – korostaa ostajalle esiteltävän kiinteistön fyysistä kuntoa.
• Tarkastusvalmiudet – jos kiinteistö ei täytä ostajan vaatimuksia, jotka on lueteltu tilojen ehdoista, tämä mahdollistaa tarkastusajan (tyypillisesti 14 päivää), jolloin ostaja voi perääntyä.
• lausunto lyijypohjaisesta maalista-lyijypohjaiseen maaliin liittyvä ilmoitus.
• Occupancy, possession and closing date-set a deadline for the closing date.
• kauppakirjan tyyppi – vahvistaa välitettävän kauppakirjan tyypin.
• jälkimarkkinakelpoinen omistusoikeus – jos myyjä ei pysty luovuttamaan omistusoikeutta tai ostaja ei saa omistusvakuutusta, tämä vaihtoehto hylkää oston ja palauttaa talletuksen.
• oikaisut – tämä vaihtelee osavaltioittain, mutta sisältää tyypillisesti muutoksia veroihin, vesi -, jätevesi-ja muihin maksuihin.
• ostajan maksukyvyttömyyslauseke – tässä määritellään myyjän oikeudet, jos ostaja rikkoo sovittuja sopimusehtoja.
• myyjän maksukyvyttömyyslauseke – tässä hahmotellaan ostajan oikeudet, jos myyjä laiminlyö sovitut sopimusehdot.
• menetys – ja vahinkoriski-suojaa ostajaa siinä tapauksessa, että kiinteistölle sattuu vahinkoa sopimuksen aikana.
• Addenda-yhteiset tiedot ja sopimuksen lisäykset.

miten tukkukauppiaat tienaavat

tehdäkseen kiinteistösopimukset onnistuneesti, on ensin ymmärrettävä perusasiat.

Tämä alkaa siitä, että ymmärretään, miten sopimustehtävät (tukkukauppiaat) tekevät rahaa.

sopimuksen luovutusvoitto on erotus sen välillä, mitä maksat kiinteistöstä ja mihin sitten myyt sen.

tavoitteena on löytää myyjä, joka on halukas myymään reilusti alle käyvän markkina-arvon ja sitten jälleenmyydä ostajalle huomattavasti korkeampaan hintaan.

jos tukkuliikkeeltä kestää liian kauan löytää ostaja, he saattavat päätyä maksamaan sopimuksen ehtojen mukaisesti ulos taskusta.

kiinteistötukkuri myy sekä fix-ja flip-sijoittajille että pitkäaikaisille haltijoille.

kävellään läpi alla olevien kahden ostajapersoonan eroja:

myynti fix-and-flip-sijoittajille

kun tukkukauppaa kiinteistöjä korjatakseen & flip-sijoittajille, tukkukauppiaiden on oltava tietoisia kiinteistön korjaus-ja korjauskustannuksista. Nämä kustannukset ovat ratkaisevia fix-and-flip sijoittajan tietää.

ensimmäisenä korjaus-ja volttisijoittaja aikoo katsoa korjauksen jälkeistä arvoa eli ARV-arvoa, joka alkaa usein 70 prosentin säännöllä. Kiinteistövälittäjä ARV kertoo, kuinka suurella summalla he saavat myytyä kiinteistön remontin jälkeen.

korjauksen jälkeinen arvo eli ARV on kiinteistön arvon arvio kaikkien korjausten ja parannusten valmistuttua. Se laskee marginaalin kiinteistön nykyhetken arvon ja kiinteistön peruskorjauksen jälkeisen arvon välillä.

myyminen buy-and-hold-sijoittajille

myyminen buy-and-hold-sijoittajille on täysin eri peli.

toisin kuin fix-and-flip-sijoittajat, buy-and-hold-sijoittajat eivät tyypillisesti välitä kiinteistön ARV-arvosta. Tämä johtuu siitä, että he aikovat pitää kiinteistön jonkin aikaa, eivätkä myydä sitä heti.

vedotakseen ostajaehdokkaisiin kiinteistötukkurin on tunnettava hyvin ympäröivien markkinoiden väestötiedot ja väestötiedot.

Buy-and-hold-sijoittajat haluavat tietää alueen keskimääräiset vuokrat määrittääkseen kassavirran, keskimääräiset käyttöasteet, viime vuosien työllisyyden kasvun ja paljon muuta.

nämä kaikki ovat ratkaisevia tekijöitä tietää, kun buy-and-hold investing, koska useimmat sijoittajat haluavat pitää kiinteistöjä vähintään 3+ vuotta.

kiinteistösopimusten myöntämisen ammattilaiset

• ansaitse pikavoittoja – Luovutussopimukset voivat kääntää voitot sopimuksen yleensä 30 päivän kuluessa tai vähemmän. Useimmilla tukkukauppiailla on paljon tarjouksia meneillään kerralla, ja he pystyvät sulkemaan noin 5-10 tarjouksia kuukausittain. Se on aika hyvä välikädeltä. Kun saat kokemusta ja kykyä löytää motivoituneita myyjiä sekä rakentaa ostajaluettelon, vain huuhtele ja toista.
• ei luottotarkistuksia & vähän rahaa tarvitaan – huonoista luottotiedoista huolimatta pystyy silti tukkimaan kiinteistöjä, koska ei ole varsinaisesti ostamassa kiinteistöä. Sen sijaan luovutat sopimuksen toiselle ostajalle. Sen ostajan, et sinun, on käytävä läpi luottotarkistukset ja rahoitettava kiinteistön osto.
• Opi kiinteistömarkkinoista nopeasti – vaikka tukkukauppa saattaa kuulostaa pelottavalta kiinteistösijoittamisen aloittelijoille, se on loistava tapa sukeltaa ja oppia sijoittamisen vivahteita hyvin lyhyessä ajassa. Tukkukauppa yhdistää monia muunlaisia kiinteistökauppoja, joita kohtaat koko sijoittamisurasi ajan. Tämä sisältää oikeudellista dokumentointia, markkinointia, arv: n laskemista, neuvottelua ja paljon muuta.

kiinteistösopimusten myöntäminen

• tulosi eivät ole taattuja – jos etsit vakinaista keikkaa takuupalkalla parin viikon välein, Tukkukauppa ei ole sinua varten. Vain koska löydät ahdistunut omaisuutta motivoitunut myyjä, ei tarkoita voit heti löytää ostaja. Tukkukauppiaat, kuten kiinteistönvälittäjätkin, ovat jatkuvasti varpaillaan ja tekevät molemmat kovasti töitä löytääkseen parhaat tarjoukset.
• ostajalistan rakentaminen vie aikaa – yksi avain menestyvään tukkukauppaan on laaja, luotettava ostajaluettelo. Jos sinulla ei ole ostajaa, sinulla ei ole sopimusta. Se on niin yksinkertaista. Haluat saada potentiaaliset ostajat riviin ennen tarjouksen tekemistä myyjälle, koska se vähentää riskiä mahdollisesti ei tee myyntiä. Useimmat menestyneet tukkukauppiaat työskentelevät toistuvien ostajien kanssa. Tämä johtuu siitä, että he tietävät näiden ostajien olevan tosissaan, koska he ovat tehneet sopimuksia heidän kanssaan aiemmin.
• ahdistuneiden kiinteistöjen löytäminen voi olla vaikeaa – tukkukauppiaat oppivat hyvin nopeasti, että heidän on mentävä paikallisten markkinoiden ulkopuolelle löytääkseen motivoituneiden myyjien omistamia ahdistuneita kiinteistöjä. Ei ole monia automatisoituja tapoja löytää motivoituneita myyjiä, joilla on ahdistuneita ominaisuuksia. Tämän vuoksi useimmat tukkukauppiaat ajelevat ympäriinsä ja etsivät kiinteistöjä, joissa on sanomalehtiä ja postia hajallaan pihatiellä, jossa on umpeenkasvaneita pensaita ja epähygieenistä nurmikkoa. Tämä kertoo heille, että omistaja ei välitä kiinteistöstä,ja on enemmän kuin todennäköisesti motivoitunut myymään. Suurin osa tukkukauppiaista tekee myös suoramainoskampanjoita kiinteistönomistajille ja postittaa tukkujen Facebook-ryhmissä motivoituneiden myyjien löytämiseksi.

Yleiset harhaluulot

yleisimmät harhaluulot luovutussopimusten suhteen ovat, että ne ovat laitonta.

toiseksi yleisin harhaluulo on se, että tukkusijoittajat ovat luvattomia ja tekeytyvät kiinteistönvälittäjiksi.

nämä harhaluulot eivät voisi olla kauempana totuudesta.

ensinnäkin toimeksiantosopimuksissa ei ole mitään laitonta — kokonaiset yhtiöt rakentuvat tukkukaupan ja kiinteistöjen luovutussopimusten kiertämisen ympärille.

toiseksi, toisin kuin kiinteistönvälittäjällä, tukkumyyjäksi ei tarvitse hankkia toimilupaa.

näin on, koska tukkukauppiaat ostavat kiinteistön ja myyvät sen sitten toiselle ostajalle. He eivät ole listaamassa kiinteistöä MLS: ään provisiota vastaan, joten heidän ei tarvitse hankkia lisenssiä.

useimmat eivät ymmärrä, että tukkukaupan valtava etu on se, että tukkukauppiaiden ei tarvitse paljastaa strategiaansa sekä myyjälle että ostajalle. Tämän vuoksi tukkumyyjät hankkivat usein kiinteistöjä ja myyvät ne 30 päivän kuluessa valtavalla voitolla.

Jos tukkukauppias olisi joutunut kertomaan myyjälle, että heidän omaisuuttaan voisi myydä 50% enemmän kuin he aikoivat maksaa siitä, on hyvin epäilyttävää, että myyjä olisi ylipäätään myynyt kiinteistön heille.

sijoita tekoälyyn. vetted, off-market properties rinnalla Lofty AI

Lofty AI on nyt hyväksymässä uusia sijoittajia, jotka haluavat passiivisesti sijoittaa nopeasti arvostavan, off-market SFR: n vetted by our A. I.

our proprietary A. I. tunnistaa nousevia, elvyttäviä lähiöitä ennen kuin trendi tarttuu.

Tämä mahdollistaa nopean arvostuksen ja kasvaneiden kassavirtojen hyödyntämisen.

tavoittelemme 25%+ IRR: n tuottoja. Sijoitamme sijoittajiemme rinnalla joka ikiseen sopimukseen.

voit hakea ja oppia lisää klikkaamalla alla olevaa painiketta.