Kauppakeskusten tonttisuunnittelu, pysäköinti ja kaavoitus

vertaa taulukon 2 Tietoja suositusstandardiin 10,0 autopaikkaa 1 000 neliömetrin nettokauppapinta-alaa kohti (tai pysäköintisuhde 3:1, eli kolme neliöjalkaa pysäköintialuetta jokaista vähittäismyyntipinta-alan neliöjalkaa kohti).

ehkä lopullinen tarkka toteamus on seuraavassa otteessa kirjeestä:

14.helmikuuta 1953

…On kyseenalaista, pystyisikö kukaan kahdesta suunnittelijasta tai arkkitehdistä sopimaan kauppakeskukselle tai yksittäiselle kaupalle tarvittavan parkkipaikan neliömäärästä. Mielessäni on kysymys, jos koskaan tulee oikea vastaus.

nyrkkisääntöni kauppojen ja kauppakeskusten pysäköintitilojen järjestämisessä on arvailla useita kojuja ja poikkeuksetta tarjoan joko liikaa tai liian vähän. Yksi pysäköinnistä selvityksen tehnyt asiakkaani on sitä mieltä, että kaikille autoille, jotka menevät joulunaluspäivän ruuhka-aikaan aukiolle tai kauppakeskukseen, pitäisi varata tilaa. Kuvitelkaa, että yksi…

tarkastaessani joitakin Plazan pysäköintialueita, jotka olen suunnitellut muutaman viime vuoden aikana, huomaan, että jokaiselle 120 neliöjalkaa bruttopinta-alalle on varattu yksi autopaikka yhdelle aukiolle ja 160 neliöjalkaa toiselle suunnilleen samankokoiselle aukiolle. Se, jolla on vähemmän pysäköintipaikkoja, tekee noin kaksi kertaa enemmän bisnestä kuin se, jolla on enemmän pysäköintipaikkoja.

…Olemme havainneet, että kun on johdonmukainen Pula pysäköintikojut kauppakeskuksessa ruuhka kaupankäynnin tuntia, että paljon asiakkaita tietäen pulaa, järjestää tehdä kauppaa aikoina, jolloin on hyvä mahdollisuus löytää tilaa ja jotkut aukiot olen suunnitellut rajoitettu määrä pysäköinti on ollut erittäin onnistunut, koska kauppa on jaettu pidemmäksi ajaksi kuin jotkut aukiot, jotka ovat suuri määrä pysäköintikojuja. Monet perheenemännät ovat asettaneet ostosten tekoajat, eivätkä ne pysäköintiolosuhteiden vuoksi vaihtele kuin puoli tuntia päivästä toiseen.

monta vuotta sitten pidettiin hyvänä käytäntönä, että pysäköintialuetta oli yhtä paljon kuin rakennuksen kokonaispinta-alaa. Tämä korotettiin kaksi kertaa alueen ja on ylöspäin swing nyt 3 neliöjalkaa pysäköintialue kunkin neliön jalka rakennuksen.

…I…täytyy tunnustaa, että minulla ei ole kaavaa. Ovat suunnitelleet kymmenkunta tai useampia ostoskeskuksia tai aukioita kooltaan 10-30 myymälää. Jos minulta kysyttäisiin huomenna, kuinka paljon tilaa ehdottaisin kauppakeskukselle 20 myymälää, arvaisin tietyn määrän ja olisin kohtuullisen varma, että arvaukseni oli joko liian korkea tai liian alhainen ja että arvaus olisi noin 1 auto jokaista 130 neliöjalkaa kohden bruttopinta-alaltaan vähintään 10 miljoonaa ja ottaa vähintään 2 suurta Marketia ja 2 suurta tavarataloa.

vilpittömästi teidän,

G. Morton Wolfe
arkkitehti ja insinööri
1377 Main Street
Buffalo 9, New York

voiko parkkipaikkoja olla liikaa?

tiedämme, ettei ole olemassa keskusta, jossa olisi liikaa pysäköintiä. Osa pysäköintipaikoista ei tosin ole taloudellisesti käytössä, koska ne sijaitsevat kaukana kaupoista. Huonosti sijoitettuja tiloja käytettäisiin useammin, jos ne sijoitettaisiin paremmin. Pysäköintialueen raja määräytyy suurimmaksi osaksi sen mukaan, kuinka pitkä matka ihmisten on käveltävä päästäkseen autoistaan kauppoihin. Kauppakeskuksessa, joka tarjoaa vain epämukavan kävelyretken pysäköityjen autojen meressä, raja, jonka ihmisten voidaan kohtuudella odottaa kävelevän, on noin 350 jalkaa. Toisaalta jos shoppailijalle voi tarjota jotain muuta kuin autoja katseltavaksi, hän todennäköisesti kävelee pidemmälle. Pelihalleissa, joissa on näyteikkunoita, tai miellyttävästi maisemoiduilla alueilla, joiden läpi voi kävellä, voisi olla mahdollista laajentaa pysäköintialuetta.

asemakaavassa

suurempiin keskuksiin kuuluu usein bensiinihuoltamo (mutta ei liikehalli tai korjaamo tai autopesula). Huoltoasema laitetaan asiakkaille palveluna eikä yhtenä arvontakorttina, joten sen pitäisi tarjota vain rajallinen määrä palvelua. Säännöllisiin tarkastuksiin, korjauksiin ja autonpesuun ihmiset vievät autonsa naapuruston autotalleihin tai suuremmille huoltoasemille, jotka sijaitsevat pienemmissä kauppakeskuksissa.

huoltoaseman sijoittamisen ensimmäinen edellytys alueellisessa kauppakeskuksessa on, että se ei saa häiritä liikennettä, joka käyttää keskusta sen tärkeimpiin ostostarkoituksiin. Suositeltava sijainti on siis sellainen, joka on erotettu kaupparyhmästä pysäköintialueen mukaan. Sen pitäisi luultavasti sijaita suurten uloskäyntien lähellä, ja huoltoasemalle pääsy olisi suunniteltu niin, että liikenne kulkisi esteettä kauppakeskukseen ja sieltä pois.

kuorma-autojen lastaus-ja purkulaitokset

kuorma-autojen lastauslaitureiden mitat ja ylikoko sekä tarvittava määrä on kuvattu alla olevassa kaavoitusmääräyksiä koskevassa jaksossa (KS.erityisesti Bismarckin ja Kansas Cityn kaavoitusmääräykset). Kuorma-autojen lastaustilojen suunnittelu ja niiden sijainti tarjoavat vakavampia ongelmia.

Jos keskusta on kovin suuri, myymälöitä saattaa palvella maanalainen tunneli, jossa kaikissa kaupoissa on lastauslaiturit. Sellainen laitos saattaa maksaa erään arvion mukaan noin 800000 dollaria, ja harvat kauppakeskukset ovat niin suuria, että niillä olisi varaa kuluihin. Yleisempi käytäntö on, että lastaus-ja purkauspaikat ovat myymälöiden perällä, mikä aiheuttaa uuden ongelman. Usein kauppakeskuksen liikkeissä ei ole selväpiirteisiä ”edessä” ja ”takana”.”Kahdella sivulla on vastakkain muut kaupat, toisella puolella ostoskeskus ja neljännellä puolella pysäköintialue. Kauppakeskukseen päin olevan kaupan puolen täytyy olla houkutteleva, tietenkin. Parkkipaikalle päin olevaa kylkeä ei voi jättää huomiotta suunnittelussa vain siksi, että sitä voitaisiin pitää ”takana.”Ensiksikin ihmiset, jotka ajavat ohi tiellä, ja pysäköidyistä autoistaan lähtevät ostajat näkevät aluksi vain tämän puolen. Toisaalta shoppailija voi mukavuussyistä tulla kauppaan tältä ”takapuolelta”. Jos sisäänkäynnit ovat pysäköintialueelle päin, ne on suunniteltava niin, että ne ovat miellyttävät, ja ne on erotettava kuorma-autojen lastauslaitureista ja myös siten, että jalankulkijoiden ja ajoneuvojen liikkuminen on erotettu toisistaan.

yksi mahdollinen ratkaisu on painuneet lastaustilat eli se, että rekat pysäköidään lievään painaumaan niin, että kaupan lattia on samalla tasolla sen rekan osan kanssa, jossa tavaroita kuljetetaan. Näin kuorma voidaan peruuttaa suoraan lastauslaiturille (joka on maanpinnalla) ja tavarat siirretään pois kuorma-autosta nostamatta tai laskematta. Kun kuormatilat ovat näin alhaalla, jalankulkijoiden liikkuminen voi olla helpommin erotettavissa kuorma-autojen ja niiden lastien liikkumisesta.

riippumatta siitä, minkälaisia lastauslaitoksia käytetään, niiden koot tulee näppäillä niitä käyttävien kuorma-autojen mittojen mukaan. David R. Levin, kaavoitus Kuorma-lastaus tilat (KS. biblio.) päättelee:

…suositellaankin, että off-street-Kuorma-auton lastauslaituripaikaksi ilmoitetaan vähintään 45 jalkaa. syvyydessä 12 jalkaa. leveyssuunnassa, yläpuolinen välys 14 jalkaa. Pienempien kuorma-autojen käytössä olevia kuorma-autojen laituripaikkoja voitaisiin pienentää, jotta ne mahtuisivat niihin kuorma-autoihin, joita varten ne on suunniteltu.

kauppakeskuksia koskevat Kaavoitusmääräykset

kauppakeskuksia koskevat tärkeät kaavoitusmääräykset on lisätty useisiin olemassa oleviin tai ehdotettuihin kaavoitusmääräyksiin. Viime aikoina on tullut tietoomme kaksi suurta säännöstä, toinen Bismarckin Pohjois-Dakotassa vuonna 1953 hyväksymästä kaavoitusmääräyksestä ja toinen vuonna 1953 Kansas Cityssä Missourissa annetusta kaavoitusmääräyksestä. Nämä kaksi säännöstä toistetaan tässä vaiheessa kokonaisuudessaan, koska ne ovat niitä harvoja yrityksiä käsitellä kauppakeskuksia kattavasti kaavoitusasetuksessa, ja koska niiden lukeminen nyt selventää joitakin kauppakeskusten esiin tuomia kaavoitusongelmia.

Bismarck, Pohjois-DAKOTA (1953)

missä tahansa CC: n kauppalassa sovelletaan seuraavia määräyksiä:

1. Yleiskuvaus. CC Commercial district perustetaan piirikunnaksi, jossa tonttia käytetään pääasiassa kaupalliseen ja palvelukäyttöön ympäröivien asuinalueiden palvelemiseksi ja jossa liikenne-ja pysäköintiruuhkat voidaan vähentää minimiin asuinarvojen säilyttämiseksi ja ympäröivien asuinalueiden yleisen hyvinvoinnin edistämiseksi. CC: n Kauppapiirin osalta tämän määräyksen yleisten tavoitteiden edistämiseksi tämän pykälän nimenomaisena tarkoituksena on

a) kannustaa maan rakentamista ja jatkuvaa käyttöä naapuruston, kaupallisten ja palvelualojen tarpeisiin;

b) kieltää maan asuin -, raskas kaupallinen ja teollinen käyttö sekä kieltää muu käyttö, joka merkittävästi haittaisi alueen kaupallisten rakenteiden kehittämistä tai jatkamista;

(c) estää kaikenlainen käyttö, joka luonteensa tai kokonsa vuoksi häiritsisi piirin maa-alueiden käyttöä ympäröivien asuinalueiden kauppa-ja palvelukeskuksena.

2. Käyttö sallittu.

a. Vähittäisryhmä a
b. huoltoryhmä a
C. tankkausasema
D. Konttoripankkiryhmä
e. kaupallinen virkistysryhmä
F. Terveyslääkäriryhmä

3. Tonttialue. Ei CC Kaupallinen alue saa olla alle kaksi hehtaaria. Yhdessäkään kaavoitusalueella, jolle yksittäinen rakennus on sijoitettu, ei saa olla alle 5 000 neliöjalkaa. Edellyttäen kuitenkin, että rakennus, jossa on yksi tai useampi muuri ja yhteinen katto yhdessä yhden tai useamman samanlaisen rakennuksen kanssa, mutta erikseen omistettuna, saa olla minkä kokoisessa erässä tahansa, kunhan kaikkia tämän asetuksen muita määräyksiä, mukaan lukien kaikki määräykset kadunvarsipysäköinnistä ja lastauksesta, noudatetaan täysimääräisesti kyseisellä tontilla.

4. Piirileveys. Kunkin CC: n Kauppapiirin keskileveyden on oltava vähintään 200 jalkaa, eikä niillä saa olla yhtäkään alle 100 jalan pituista rajalinjaa.

5. Pinta-alan suhde. Päärakennuksen ja kaikkien lisärakennusten pinta-alan suhdeluku ei saa yksikerroksisten rakennusten osalta olla suurempi kuin 0,25 eikä useamman kuin yksikerroksisen rakennuksen osalta suurempi kuin 0,35. Pää-ja lisärakennusten maapinta-ala saa olla enintään 25 prosenttia erän kokonaispinta-alasta.

6. Piha. Yksikään rakennus ei saa olla alle 50 metrin päässä erärajasta.

7. Korkeusrajat. Mikään rakennus ei saa ylittää kaksikerroksista, ei saa olla yli 25 metrin korkuinen.

8. Jaettu piiri. Tässä jaksossa vahvistettujen vähimmäispinta-alan, erän leveyden, kokoluokan, pinta-alan suhdeluvun, rakentamisen kattaman erän prosenttiosuuden ja pihavaatimusten laskemiseksi yksi kuutiosenttimetri ei voi sijaita julkisen kadun tai kujan kahdella puolella. Alue, joka on kaavoitettu CC-kaupalliseksi ja joka sijaitsee yleisen kadun tai kujan molemmin puolin, katsotaan kahdeksi CC-kaupalliseksi alueeksi, ja kaikkien vähimmäisvaatimusten on täytyttävä kyseisen yleisen kadun tai kujan kummallakin puolella erillisinä alueina olevien rakennusten osalta.

9. Nonconforming käyttötarkoitukset. Tämän määräyksen ja tämän pykälän tarkoituksena ei ole nimetä CC: n kaupalliseksi alueeksi mitään aluetta, jolla tämän määräyksen hyväksymispäivänä olisi asuin-tai muuta sopimatonta käyttöä. Tämän määräyksen ja tämän pykälän tarkoituksena on myös, että mahdollisuuksien mukaan kaikki naapuruston kauppa-ja palvelualueet uudisrakenteisissa kaupunginosissa tapahtuvat CC: n kaupallisella alueella liikenteen ja pysäköintiruuhkien vähentämiseksi ja kaupungin asuinarvojen säilyttämiseksi. Kaupunkisuunnittelulautakunnan on kieltäydyttävä hyväksymästä muutosta, joka koskee minkä tahansa kaupunginosan uudelleen kaavoittamista CC: n kauppakortteliin, jos kyseisellä alueella on sellaista käyttöä, joka ei olisi yhdenmukaista, kun kaupunginvaltuutettujen lautakunta hyväksyisi ehdotetun muutoksen.

Off-street pysäköinti-ja Lastausvaatimukset CC-Kauppakortteleissa.

Sen estämättä, mitä muissa tämän jakson vaatimuksissa säädetään, kaikkien CC: n kaupalliselle alueelle pystytettyjen rakennusten osalta on oltava yksi kadunvarsipysäköintipaikka jokaista 100 kerrosneliömetriä kohti, lukuun ottamatta kellarivarastoa, ja yksi off-street-lastauspaikka jokaista 25 000 kerrosneliömetriä kohti kaikkien CC: n kaupallisen alueen rakennusten yhteenlaskettua bruttopinta-alaa kohti.

Kansas CITY, MISSOURI (ehdotettu 1953)

District C-S

General Conditions
tämä piiri jaetaan edelleen C-S1, C-S2 ja C-S3 piirikuntiin, joiden vaatimukset on lueteltu alla.

kaupunginosa C-S voidaan perustaa kaupunginosien C-1, C-2 tai C-3 yhteyteen ja niihin kuuluviin osiin tai vasta kehitteillä olevalle alueelle yhden omistamalle maa-alueelle edellyttäen, että Asemakaavalautakunta on julkisen kuulemisen jälkeen hyväksynyt sen yksityiskohtaisen ja erityisen kehittämissuunnitelman. Yksityiskohtaisen suunnitelman on noudatettava Asemakaavalautakunnan antamia sääntöjä ja määräyksiä suunniteltujen kauppakeskusten esittämisestä, hyväksymisestä ja kehittämisestä.

Jos alue rajoittuu C-1-alueeseen ja sisältää sen osia, tällaiseen suunniteltuun kehittämiseen sisältyvän maa-alueen on oltava kooltaan vähintään puolitoista (1-1 / 2) eekkeriä, ja jos alue on kehitetty yhdessä C-2-tai C-3-alueen kanssa (tai kehitteillä olevalla alueella), sen on oltava vähintään viiden (5) eekkerin kokoinen, nettoala, johon ei sisälly katujen, valtateiden tai kujien alueita.

tämän kaupunginosan rakennusten pinta-ala on enintään kaksikymmentäviisi (25) prosenttia piirin nettopinta-alasta.

C-s-piirin sijaintipaikka on kiinteistöllä, jolla on hyväksyttävä suhde pääväyliin. Komission on varmistettava väylien riittävyys kehityksen mukanaan tuoman lisäliikenteen kuljettamiseen, ja se voi pyytää Liikennejohtajan selvitystä ja suositusta.

ehdotetussa kehittämissuunnitelmassa on esitettävä rakennusten ja palvelutilojen yhtenäinen ja organisoitu järjestely, jolla on toiminnallinen suhde kiinteistöihin, joka käsittää suunnitellun kehittämisen, ehdotetun kehittämisen välittömässä läheisyydessä olevien kiinteistöjen ominaisuudet ja käyttötarkoitukset.

rakennuttajan on täytettävä asemakaavalautakunnan taloudelliset valmiudet toteuttaa kaavaehdotus sekä laadittava ja toimitettava rakentamisaikataulu, jonka rakentaminen aloitetaan vuoden kuluessa. Jos rakennustöitä ei toteuteta suunnitellusti, suunnitelma mitätöidään hyväksytyssä muodossa, ellei komissio hyväksy jatkoaikaa.

suunnitellun kauppakeskuksen puolestapuhujat laativat ja toimittavat alustavan suunnitelman ja sitä tukevat tiedot Asemakaavalautakunnan tarkastettavaksi ja alustavasti hyväksyttäväksi, mistä suunnitelmasta Asemakaavalautakunta järjestää julkisen kuulemisen. Alustavan kehittämissuunnitelman hyväksymisen jälkeen puoltajien on laadittava ja toimitettava lopullinen kehittämissuunnitelma, johon on sisällyttävä Asemakaavalautakunnan pyytämät muutokset tai muutokset.

kaupunginvaltuusto hyväksyy alustavat ja lopulliset suunnitelmat ennen kuin mukana oleva alue muutetaan C-S-luokitukseen.

asemakaavan yksityiskohtia voidaan hieman muuttaa Asemakaavalautakunnan hyväksynnän jälkeen. Hyväksynnästä on ilmoitettava rakennus-ja Tarkastuskomissaarille.

suunnitelman on täytettävä seuraavat käyttö -, korkeus -, pihatila -, Kadunvarsipysäköinti-ja lastausvaatimukset sekä kaikki ajo-tai kulkutiet.

Käyttösäännökset

seuraavat käyttötarkoitukset ovat sallittuja alueella C-S:

(a) Kun kyseessä on alue C-1; alueella C-1 sallittu käyttö, lukuun ottamatta kunnallis-ja hallintokäyttöön tarkoitettuja rakennuksia ja kasvihuoneita.

(b) Kun kyseessä on alue C-2;sama kuin Alue C-1 ja C-2,lukuun ottamatta käytettyjen autojen Eriä, mainostauluja ja tolppakylttejä, myytäviksi kasvatettuja eläimiä, kabinettikauppoja, lasten huvipuistoja, kaupallisia radio-ja televisiolähetysasemia ja-torneja, minigolfratoja ja-junia, poniratoja ja-renkaita, luistelukenttiä, varastovarastoja sekä katuauto-tai linja-autovarastoja.

(c) kun kyseessä on alue C-3; sama kuin Alue C-1, C-2 ja C-3, lukuun ottamatta käytettyjen autojen Eriä, mainostauluja ja tolppakylttejä, myytäviksi kasvatettuja eläimiä, kabinettikauppoja, lasten huvipuistoja, kaupallisia radio-ja televisiolähetysasemia ja-torneja, minigolfratoja ja-junia, poniratoja ja-renkaita, luistelukenttiä, varastovarastoja, katuautojen tai-linja-autojen latoja, asevarastoja ja drive-In-teattereita.

Huomautus: (lopullisessa luonnoksessa kaikki sallitut käyttötarkoitukset luetellaan.)

korkeus -, Piha-ja Aluesäädökset

korkeus:
alueella C-S1 korkeus ei saa ylittää kolmea (3) kerrosta eikä saa ylittää kolmeakymmentä (35) jalkaa.

kaupunginosassa C-S2 korkeus saa olla enintään kolme (3) kerrosta ja enintään neljäkymmentäviisi (45) jalkaa.

kaupunginosassa C-S3 korkeus saa olla enintään kuusi (6) kerrosta ja enintään seitsemänkymmentäviisi (75) jalkaa.

joillekin yksittäisille rakennuksille Asemakaavalautakunta voi sallia lisäkorkeuden, jos se ei haittaa ympäröivien kiinteistöjen kehitystä.

Jaardit:
missä tahansa C-S: n kaupunginosassa tulee joka kadulta vähintään kahdenkymmenen (20) jalan takaisku mille tahansa rakennukselle tai parkkipaikalle.

kaikilla muilla tonttirajoilla, jotka sijaitsevat vakiintuneen liikealueen sisällä tai sen vieressä, on koettava vähintään kymmenen (10) Jalan takaisku.Tätä vaatimusta voidaan muuttaa tai siitä voidaan luopua, jos palokaistaa ei komission mielestä pidetä tarpeellisena.

millä tahansa muulla asuinalueeksi kaavoitettua aluetta rajoittavalla tai sitä ympäröivällä tonttirajalla on koettava vähintään kahdenkymmenen (20) jalan takaisku, ja tämän takaiskun ja tonttirajan välinen alue on soudettava, istutettava ja pensastettava siten, että se muodostaa pysyvän kuilun.

alue:
alueen C-S asuinkäytössä on noudatettava alueen R-4 perhekohtaista eräalaa koskevaa vaatimusta. Yhden ja kahden perheen asunnot eivät ole sallittuja tässä kaupunginosassa.

pysäköinti-ja Kuormausmääräykset

c-s-alueella on oltava off-street-asiakaspysäköintipaikkaa suhteessa yksitoista (11) pysäköintipaikkaa jokaista 1 000 kerrosneliömetriä kohti. Tämän tilan on oltava kaupallista pysäköintialuetta, taksitolppaa, kuorma-autojen ja linja-autojen pysäköintialuetta tai lastaustilaa varten käytettävän tilan lisäksi.

rakennukseen on varattava runsaasti off-street-tilaa seisomista, lastaamista ja purkamista varten. Kussakin tilassa on oltava kymmenen (10) jalka kertaa kaksikymmentäviisi (25) jalkaa pienten kuorma-autojen, kuten avopakettiautojen, osalta ja kymmenen (10) jalka kertaa neljäkymmentäviisi (45) jalkaa suuremmille kuorma-autoille, mukaan lukien traktoriperävaunutyyppiset kuorma-autot. Korkeusvaran on molemmissa tapauksissa oltava vähintään neljätoista (14) jalkaa.

kaikkien ajoteiden sijainnin on oltava liikennelaitoksen määräysten mukainen ja sen on tarkistettava ne.

* * * *

taulukossa 3 verrataan Bismarckin ja Kansas Cityn kaavoitusmääräysten keskeisiä säännöksiä. Vallitsevana on kahdenlaisia määräyksiä: korkeus -, piha-ja aluesäädöksiä sekä off-street-pysäköinti-ja lastausmääräyksiä.

Taulukko 3