kun sinulla on ollut hieno kokemus oman kodin ostamisesta tai myymisestä—lahjakkaan kiinteistönvälittäjän ansiosta—on järkevää etsiä tätä luotettua kiinteistönvälittäjää® uudestaan ja uudestaan. Kuitenkin, jos koti etsit myydä on probate omaisuutta, tämä voi olla vain virhe.
Amerikan Asianajajaliiton mukaan ”testamentti on tuomioistuimen valvoma oikeudellinen menettely, joka määrittää testamenttisi pätevyyden. Kaikki kiinteistön omaisuus, velat ja saatavat inventoidaan ja arvioidaan. Kaikki kiinteistön voimassa olevat vaatimukset kerätään, ja loput jaetaan edunsaajille tahdon mukaan.”
ellei rakkaasi tehnyt järjestelyjä välttääkseen testamentin (kuten living Trustin) ennen poismenoa, suurin osa kiinteistöomaisuudesta täytyy käydä läpi testamenttiprosessi. Tähän kuuluvat perheen koti ja kaikki muut vainajan omistamat kiinteistöt.
usein kuolinpesän koti myydään testamenttiprosessin aikana kuolinpesää koskevien velkasaatavien kattamiseksi. Se voidaan myös myydä niin, että tuotto voidaan käyttää tasapuolisesti kiinteistön käteisarvon jakamiseen useiden edunsaajien kesken.
tällaisessa tilanteessa tarvitset apua kokeneelta testamenttikiinteistönvälittäjältä, joka ymmärtää, miten omaisuuden myyminen testamenttimenettelyn aikana eroaa perinteisestä asuntokaupasta.
perinteinen Asuntomyynti vs. Testamenttimyynti
kun myyt omaa kotiasi perinteisellä alennusmyynnillä, toimit oman etusi mukaan, eli voit asettaa Oman aikajanan asuntokaupalle. Voit vapaasti luetella kiinteistön milloin tahansa ja mihin hintaan tahansa.
perinteisellä myynnillä kestää keskimäärin kolme viikkoa saada tarjous kodista—ja voit vapaasti valita, hyväksytkö tarjouksen vai et. Kun se on hyväksytty, sinulla on keskimäärin 47 Päivän sulkuaika ja kun kaikki lopulliset sopimukset on allekirjoitettu, koti myydään ilman tuomioistuimen valvontaa.
kun olet testamentin aikana kotia myyvä pesänjakaja tai henkilökohtainen edustaja, toimit kuolinpesän eduksi. Tämä tarkoittaa, että sinun on noudatettava valtion testamenttilakeja ja mahdollisia ohjeita probate-tuomioistuimen tuomarilta, kun asetat hinnan ja joissakin tapauksissa aikajanan.
näiden säädösten vuoksi testamenttikiinteistöjen myynti voi olla sekä hienovaraista että merkittävästi erilaista kuin perinteinen asuntokauppa. Kuinka erilainen riippuu siitä, onko probate-tuomioistuin myöntänyt sinulle oikeudet itsenäiseen hallintoon tai riippuvaiseen hallintoon.
Jos olet pesänjakajana saanut itsenäiset hallinto-oikeudet, testamenttikiinteistökauppa etenee pitkälti samalla tavalla kuin perinteinen kiinteistökauppa. Sinulla on vapaus asettaa listahinta, luetella omaisuus aikajanallasi ja hyväksyä tarjous ilman häiriöitä testamenttituomioistuimesta.
on kuitenkin olemassa probate-erityisiä yksityiskohtia, joita agenttisi on pysyttävä päällä, kuten asianmukaisten probate-sopimusten käyttäminen, kodin listaaminen probate-omaisuudeksi ja probate-ominaisuuteen liittyvien paljastusten tekeminen.
Jos nämä yksityiskohdat eivät ole kunnossa viimeisessä testamenttikäsittelyssäsi, probate-tuomioistuimen tuomari ei todennäköisesti salli kuolinpesän sulkemista. Sinun täytyy tehdä paperityöt uudelleen ja ajoittaa Uusi käsittely, mikä aiheuttaa pitkähkön probate—prosessin—joka kestää jo keskimäärin kuudesta yhdeksään kuukautta-vetämään vielä pidempään.
henkilökohtaisille edustajille, joille on myönnetty riippuvaiset hallintaoikeudet, testamenttikiinteistöjen myynti on jo pitempi ja monimutkaisempi. Näissä tapauksissa testamenttituomioistuin valvoo asuntokauppaa ylimääräisellä kuulemisella, jota kutsutaan tuomioistuimen vahvistuskäsittelyksi.
ennen tätä kuulemista toimeenpanija palkkaa testamenttiagentin listaamaan talon hintaan, joka ei voi olla alle 90% sen käyvästä markkina-arvosta. Kun saat ja hyväksyt tarjouksen, se on sitten esitettävä testamenttituomioistuimelle vahvistusta varten. Joissakin valtioissa, saatat jopa joutua remarket omaisuus 30-45 päivää, että hyväksytty tarjoushinta ennen tarjouksen esittämistä tuomioistuimelle.
monissa osavaltioissa kokelastuomari ei automaattisesti vahvista hyväksyttyä tarjousta tässä istunnossa. Sen sijaan oikeus voi ottaa vastaan korkeampia tarjouksia muilta kuulemiseen osallistuvilta ostajilta. Tunnetaan overbid prosessi Kaliforniassa, tämä menettely toimii paljon kuin huutokauppa, jossa tuomioistuin hyväksyy parhaan tarjouksen hinta ennen vahvistamista myyntiin.
onneksi monet valtiot ovat ryhtyneet toimiin virtaviivaistaakseen testamenttiprosessia ja välttääkseen monimutkaiset vaiheet, kuten tuomioistuimen vahvistuskäsittelyn.
tähän mennessä kuusitoista osavaltiota on ottanut käyttöön American Bar Associationin hyväksymän yhtenäisen Probate-koodin yksinkertaistaakseen probate-menettelyä. Muut osavaltiot ovat virtaviivaistaneet testamenttiprosessia yksin, kuten Kaliforniassa, jossa he ovat säätäneet Independent Administration of Estates Act (IAEA) – lain.
tämän ansiosta tuomioistuimen vahvistusta vaativat testamenttikiinteistöt ovat laskussa koko maassa.
Sacramento-pohjainen probate asianajaja John Palley, joka on saanut Martindale-Hubbellin arvostetun ”AV” – vertaisarvioinnin arvosanan, sanoo: ”sanoisin, että 5% tai vähemmän CA menee oikeuteen. Muualla maassa on virtaviivaiset testamentit, mutta ne menisivät silti oikeuteen, jos joku perheestä vastustaa myyntiä.”
muuttuvista ja vaihtelevista valtion säännöksistä johtuvat monimutkaisuudet tekevät testamentin kokeneen kiinteistönvälittäjän palkkaamisesta välttämättömän.
Tarvitsenko sertifioidun Probate-asiantuntijan?
koska probate-kokemus on niin tärkeä pätevyys kiinteistönvälittäjällesi, sellaisen löytäminen, joka on virallisesti sertifioitu, voi olla viisasta.
tunnetaan nimellä Certified Probate Real Estate Specialists (CPRES), Kiinteistönvälittäjät, joilla on tämä nimitys, ovat olleet Yhdysvaltain Probate Servicesin kouluttamia. Saadakseen tämän sertifioinnin edustajan on läpäistävä testi, joka mittaa heidän kykyään käsitellä monimutkaisia probate-omaisuuden myyntimenettelyjä.
kaikilla kokeneilla probate-kiinteistönvälittäjillä ei tietenkään ole CPRES-sertifiointia, mikä on ihan ok. Non-certified agents may have instead received their probate training through past experience of handling probate property sales or by attending seminars or through studying state government training materials, such as that produced by the Arizona probate courts.
muista kysyä, minkälaista kokelaskoulutusta tai koulutusta valitsemallasi agentilla on ollut. HomeLight tarjoaa ilmaisen palvelun, joka käyttää koneoppimista ja historiallisia tietoja objektiivisesti vastaamaan sinua huippusuorittajien kanssa, joilla on probate-kokemusta.
kumpi tuli ensin, asiamies vai lakimies?
kun tiedät kuinka pitkä testamenttiprosessi voi olla, ensimmäinen vaistosi saattaa olla saada koti listatuksi mahdollisimman nopeasti.
ei niin nopeasti.
vaikka sinut olisi nimetty kuolinpesän toimeenpanijaksi kuolinpesän testamentissa, sinulla ei ole laillista valtuutta käydä kauppaa kiinteistöbisneksistä ennen kuin sinut on virallisesti nimitetty kuolinpesän henkilökohtaiseksi edustajaksi ensimmäisessä testamenttikäsittelyssäsi.
tämä tarkoittaa, että et voi listata taloa tai edes allekirjoittaa listaussopimusta testamenttiasiamiehesi kanssa ennen kuin sinulla on lupa testamenttituomioistuimelta. Saadaksesi tämän valtuutuksen, sinun täytyy olla probate asianajaja jättää anomus probate tuomioistuimelle ja sitten odottaa, kunnes sinulle myönnetään oikeudet ensimmäisessä käsittelyssä.
joten ensimmäinen ammattilainen, johon sinun täytyy ottaa yhteyttä, jotta voit navigoida probate-prosessissa, on kokenut asianajaja. Kuitenkin palkkaamalla probate asianajaja ei tarkoita sinun pitäisi luopua palkata kokenut probate kiinteistönvälittäjä. Odotellessa tuomioistuimen lupaa, agentti voi auttaa valmistelemaan kodin myyntiin arvioimalla kiinteistön kunto, käynnissä vertailukelpoisia omalla alueella, määrittämällä kodin arvo, yhteyden siivouspalvelut, urakoitsijat, ja muut myyjät.
siinä missä testamenttiasiamiehet veloittavat tuntitaksalla, testamenttiasiamiehet saavat saman provision kuin perinteinen kiinteistönvälittäjä maksaisi.
Jos päätät palkata edustajan, jolla ei ole kokemusta testamentista, sinun on pyydettävä asianajajaasi tarkistamaan home sale—asiakirjat varmistaakseen, että ne täyttävät probate-määräykset-mikä maksaa sinulle enemmän asianajajamaksuissa.
on luonnollista, että perheagentin tuttujen kasvojen lohtu auttaa läpi lapsuudenkotisi vaikean myyntivelvollisuuden. Kuitenkin, jos säännöllinen kiinteistönvälittäjä® ei ole koskaan myynyt probate-omaisuutta, probate-menettely sujuu sujuvasti, jos värväät pätevän probate-edustajan apua.