Assignation de contrat 101: Conseils pour la vente en gros de biens immobiliers

(Ce blog avancé résume les conseils et les idées d’investissement immobilier que Lofty AI a acquis en travaillant avec des milliers d’investisseurs et de fonds institutionnels.)

Qu’est-ce qu’une cession de contrat ?

Une cession de contrat immobilier est une stratégie de gros utilisée par les investisseurs immobiliers pour faciliter la vente d’un bien entre un propriétaire et un acheteur final.

Les stratégies de cession de contrat immobilier impliquent que le propriétaire d’une propriété en question signe un contrat avec un investisseur qui lui donne le droit d’acheter la maison hors marché.

Une fois sous contrat, l’investisseur a le droit exclusif d’acheter le bien, mais il n’est pas pénalisé s’il ne donne pas suite.

Lors de l’attribution d’un contrat, les investisseurs ciblent généralement les propriétés hors marché en difficulté appartenant à des vendeurs motivés.

Cet article vous apprend les détails les plus détaillés sur les cessions de contrats immobiliers, autrement appelées contrats immobiliers.

Commençons par définir ce qu’est un vendeur motivé.

Que sont les vendeurs motivés?

Un vendeur motivé est quelqu’un qui est motivé à vendre son bien le plus tôt possible, pour quelque raison que ce soit.

Les propriétés des vendeurs motivés ont tendance à se vendre de 10% à 30% en dessous de la moyenne du marché et ont généralement des conditions très favorables. Ceux-ci peuvent inclure l’absence de baisse d’argent et des taux d’intérêt de 0%.

Trouver un vendeur motivé est le rêve des investisseurs immobiliers. Lorsque vous en trouvez un, vous pouvez capitaliser sur leur désespoir et proposer une offre à bas prix qui sera plus que probablement acceptée.

Comment fonctionne une affectation de contrat?

Un contrat de cession est mis en place pour faciliter le processus d’achat et de revente.

Il y a 3 personnes impliquées dans le processus de retournement des contrats immobiliers.

• Le vendeur
• Le grossiste
• L’acheteur

Voici un processus étape par étape du fonctionnement des contrats de cession immobilière:

1. Une fois que le grossiste a trouvé un bien, il signe un Contrat d’achat avec le vendeur. Le contrat d’achat est un sous-contrat dans le contrat immobilier de gros.
2. Le Contrat d’achat en gros stipule que le grossiste peut légalement céder ou vendre le contrat à l’acheteur.
3. Le grossiste finalise ensuite un Contrat de cession pour transférer légalement ses droits de propriété à l’acheteur.
4. Maintenant, l’acheteur peut acheter la propriété directement auprès du vendeur selon les termes du Contrat d’achat original.

Lorsqu’un grossiste transfère la propriété du bien au nouvel acheteur, il élimine la responsabilité légale et l’obligation du grossiste envers le vendeur.

Il y a quelques mises en garde à garder à l’esprit lors de l’utilisation des affectations de contrat:

• Interdictions de contrat: Vous voulez vous assurer que le contrat de cession que vous avez avec le vendeur n’a pas d’interdictions pour les futures affectations. Cela peut créer de gros problèmes sur la route et c’est quelque chose que vous voulez surveiller. Assurez-vous que le contrat est rédigé par un avocat spécialisé en droit des contrats de cession immobilière.
• Interdictions spécifiques à la propriété: Les propriétés HUD (biens obtenus par le Ministère du Logement et du Développement urbain), les biens immobiliers détenus ou RÉOs (biens saisis) et les propriétés inscrites sur le MLS ne sont pas ouvertes aux contrats de cession. Les propriétés REO, par exemple, ont une période de 90 jours avant d’être autorisées à être revendues.

Modèle de contrat de cession

Lors de la création d’un contrat de cession, vous voulez vous assurer d’inclure autant d’informations que possible en cas de potentiel problèmes.

Vous trouverez ci–dessous un modèle de contrat de cession contenant toutes les informations dont vous aurez besoin

• Parties impliquées – Les noms des acheteurs et des vendeurs, y compris les signatures de toutes les parties énumérées sur le titre.
• Description de l’immobilier – L’adresse de la propriété– la description légale et le type de propriété.
• Biens personnels inclus dans le prix de vente – Tout ce qui n’est pas attaché à l’immeuble ou au terrain. Dans la plupart des cas, cela comprendra des luminaires à domicile.
• Prix d’achat et financement – Le prix d’achat, les dépôts et les conditions de financement.
• Où les dépôts sont détenus – Décrit la manière dont les dépôts sont détenus.
• Contingence de financement – Décrit les conditions financières ou si le paiement est effectué en espèces.
• Conditions des locaux – Met en évidence l’état physique du bien qui sera présenté à l’acheteur.Contingences d’inspection – Si la propriété ne répond pas aux normes d’un acheteur, telles qu’énumérées dans les conditions des locaux, cela permettra une période d’inspection (généralement 14 jours), au cours de laquelle l’acheteur peut faire marche arrière.
• Déclaration concernant la peinture à base de plomb – Divulgation liée à la peinture à base de plomb.
• Date d’occupation, de possession et de clôture – Établit une date limite pour la date de clôture.
• Type d’acte – Confirme le type d’acte à transmettre.
• Titre négociable – Si le vendeur n’est pas en mesure de transmettre le titre ou si l’acheteur n’est pas en mesure d’obtenir une assurance de titre, cette option rejettera l’achat et remboursera le dépôt.
• Ajustements – Cela varie selon l’État, mais inclut généralement des modifications pour les taxes, l’eau, les eaux usées et autres charges.
• Clause de défaut de l’acheteur – Elle décrit les droits du vendeur si l’acheteur ne respecte pas les termes convenus du contrat.
• Clause par défaut du vendeur – Elle décrit les droits de l’acheteur si le vendeur ne respecte pas les termes convenus du contrat.
• Risque de perte et de dommage – Protège l’acheteur en cas de dommages à la propriété pendant le contrat.
• Addenda – Informations communes et addenda du contrat.

Comment les grossistes gagnent de l’argent

Pour attribuer des contrats immobiliers avec succès, vous devez d’abord comprendre les bases.

Cela commence par comprendre comment les cessions de contrats (grossistes) gagnent de l’argent.

Le bénéfice de cession de contrat est la différence entre ce que vous payez pour une propriété et ce pour quoi vous la vendez ensuite.

L’objectif est de trouver un vendeur qui est prêt à vendre bien en dessous de la juste valeur marchande, puis à revendre à un acheteur à un prix beaucoup plus élevé.

Si un grossiste met trop de temps à trouver un acheteur, il peut finir par payer de sa poche, selon les termes de l’accord.

Un grossiste immobilier vendra à la fois aux investisseurs fixes et aux détenteurs à long terme.

Passons en revue les différences de ces deux personnages d’acheteurs ci-dessous:

Vendre à des investisseurs à capital fixe

Lors de la vente en gros de propriétés à capital fixe&les investisseurs à capital fixe, les grossistes doivent être conscients des coûts de rénovation et de réparation de la propriété. Ces coûts sont cruciaux pour qu’un investisseur fixe puisse les connaître.

La première chose qu’un investisseur fixe va examiner est la valeur après réparation ou ARV, en commençant souvent par la règle des 70%. Un ARV immobilier leur indique combien ils pourront vendre la propriété après sa rénovation.

Valeur après réparation, ou ARV, est l’estimation de la valeur d’une propriété une fois toutes les réparations et mises à niveau terminées. Il calcule la marge entre la valeur actuelle d’une propriété et sa valeur une fois qu’elle a été rénovée.

Vendre aux investisseurs d’achat et de détention

Vendre aux investisseurs d’achat et de détention est un jeu complètement différent.

Contrairement aux investisseurs à capital fixe, les investisseurs à capital fixe ne se soucient généralement pas de l’ARV d’une propriété. Cela est dû au fait qu’ils vont détenir la propriété pendant un certain temps, pas la vendre tout de suite.

Pour attirer les acheteurs d’achat et de détention, un grossiste immobilier doit être très familier avec les données démographiques et démographiques du marché environnant.

Les investisseurs acquéreurs voudront connaître les loyers moyens dans la région pour déterminer les flux de trésorerie, les taux d’occupation moyens, la croissance de l’emploi au cours des dernières années, et bien plus encore.

Ce sont tous des facteurs cruciaux à connaître lors d’un investissement à l’achat et à la détention, car la plupart des investisseurs cherchent à détenir des propriétés pendant au moins 3 ans et plus.

Avantages de l’attribution de contrats immobiliers

• Gagnez des bénéfices rapides – Les contrats d’affectation sont capables de générer des bénéfices une transaction généralement dans les 30 jours ou moins. La plupart des grossistes ont de nombreuses offres à la fois et peuvent conclure environ 5 à 10 offres chaque mois. C’est plutôt bien pour un intermédiaire. Une fois que vous avez acquis l’expérience et la capacité de trouver des vendeurs motivés ainsi que de constituer votre liste d’acheteurs, rincez et répétez.
• Aucune vérification de crédit &peu d’argent nécessaire – Malgré un mauvais crédit, vous pouvez toujours vendre en gros des propriétés car vous n’achetez pas réellement la propriété. Au lieu de cela, vous attribuez le contrat à un autre acheteur. Cet acheteur, pas vous, doit passer par les vérifications de crédit et financer l’achat de la propriété.
• En savoir plus sur le marché immobilier rapidement – Bien que la vente en gros puisse sembler effrayante pour les débutants en investissement immobilier, c’est un excellent moyen de plonger et d’apprendre les nuances de l’investissement en très peu de temps. La vente en gros combine de nombreux autres types de transactions immobilières que vous rencontrerez tout au long de votre carrière d’investissement. Cela inclut la documentation juridique, le marketing, le calcul de l’ARV, la négociation et bien plus encore.

Inconvénients de l’attribution de contrats immobiliers

• Votre revenu n’est pas garanti – Si vous recherchez un concert stable avec un salaire garanti toutes les deux semaines, le commerce en gros n’est pas pour vous. Ce n’est pas parce que vous trouvez une propriété en difficulté auprès d’un vendeur motivé que vous pourrez trouver instantanément un acheteur. Les grossistes, comme les courtiers immobiliers, sont constamment sur leurs gardes et travaillent dur pour trouver les meilleures offres.
• Il faut du temps pour établir une liste d’acheteurs – L’une des clés du succès d’un grossiste est d’avoir une liste d’acheteurs importante et fiable. Si vous n’avez pas d’acheteur, vous n’avez pas d’affaire. C’est vraiment aussi simple que ça. Vous voulez avoir des acheteurs potentiels alignés avant de faire une offre à un vendeur, car cela réduit votre risque de ne pas faire de vente. La plupart des grossistes qui réussissent travaillent avec des acheteurs réguliers. C’est parce qu’ils savent que ces acheteurs sont sérieux parce qu’ils ont fait des affaires avec eux dans le passé.
• Trouver des propriétés en difficulté peut être difficile – Les grossistes apprennent très rapidement qu’ils doivent sortir de leur marché local pour trouver des propriétés en difficulté appartenant à des vendeurs motivés. Il n’y a pas beaucoup de façons automatisées de trouver des vendeurs motivés avec des propriétés en difficulté. Pour cette raison, la plupart des grossistes conduiront et chercheront des propriétés avec des journaux et du courrier dispersés dans l’allée avec des buissons envahis par la végétation et une pelouse non entretenue. Cela leur indique que le propriétaire ne se soucie pas de la propriété et sera plus que probablement motivé à vendre. La plupart des grossistes feront également des campagnes de publipostage aux propriétaires et publieront dans des groupes Facebook de vente en gros pour tenter de trouver des vendeurs motivés.

Idées fausses courantes

Les idées fausses les plus courantes en matière de contrats de vente en gros de cession sont les suivantes: c’est illégal.

La deuxième idée fausse la plus courante est que les investisseurs grossistes sont sans licence et prétendent être un agent immobilier.

Ces idées fausses ne pouvaient pas être plus éloignées de la vérité.

Tout d’abord, il n’y a rien d’illégal dans les contrats de cession — des entreprises entières sont construites autour de la vente en gros et du retournement des contrats de cession immobilière.

Deuxièmement, contrairement à un agent immobilier, vous n’avez pas besoin d’être autorisé à être un grossiste.

C’est le cas parce que les grossistes achètent la propriété et la vendent ensuite à un autre acheteur. Ils n’inscrivent pas la propriété sur le MLS pour une commission, ils ne sont donc pas tenus d’obtenir une licence.

La plupart des gens ne réalisent pas qu’un énorme avantage de la vente en gros est le fait que les grossistes n’ont pas à divulguer leur stratégie au vendeur et à l’acheteur. Pour cette raison, les grossistes acquièrent souvent des propriétés et les retournent dans les 30 jours pour un profit massif.

Si le grossiste avait été obligé de dire à un vendeur que sa propriété pourrait être vendue 50% de plus que ce qu’il était sur le point de payer, il est très douteux que le vendeur lui aurait vendu la propriété en premier lieu.

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