Lorsque vous avez eu une grande expérience d’achat ou de vente de votre propre maison – grâce à un agent immobilier talentueux — il est logique de rechercher cet agent immobilier de confiance encore et encore. Cependant, si la maison que vous cherchez à vendre est une propriété d’homologation, cela pourrait être une erreur.
Selon l’American Bar Association, « l’homologation est la procédure judiciaire supervisée par le tribunal qui détermine la validité de votre testament. Tous les biens, dettes et créances de la succession sont inventoriés et évalués. Toutes les créances valides de la succession sont collectées et le reste est distribué aux bénéficiaires selon le testament. »
À moins que votre bien-aimé décédé n’ait pris des dispositions pour éviter l’homologation (comme une fiducie vivante) avant de mourir, la plupart des actifs de la succession devront passer par le processus d’homologation. Cela inclut la maison familiale et tous les autres biens immobiliers appartenant au défunt.
Souvent, la maison du défunt est vendue pendant le processus d’homologation pour couvrir les créances sur la succession. Il peut également être vendu afin que le produit puisse être utilisé pour répartir également la valeur monétaire de la succession entre plusieurs bénéficiaires.
Si vous êtes confronté à cette situation, vous avez besoin de l’aide d’un agent immobilier d’homologation expérimenté qui comprend en quoi la vente d’une propriété pendant une procédure d’homologation diffère d’une vente de maison traditionnelle.
Ventes de maisons traditionnelles vs Ventes d’homologation
Lorsque vous vendez votre propre maison dans le cadre d’une vente traditionnelle, vous agissez dans votre propre intérêt, ce qui signifie que vous pouvez définir votre propre calendrier pour la vente de la maison. Vous êtes libre de lister la propriété à tout moment et à tout prix.
Avec les ventes traditionnelles, il faut en moyenne trois semaines pour obtenir une offre pour la maison — et vous êtes libre de choisir d’accepter ou non l’offre. Une fois accepté, vous aurez une période d’entiercement de 47 jours en moyenne et une fois tous les contrats définitifs signés, la maison est vendue sans aucun contrôle judiciaire.
Lorsque vous êtes l’exécuteur testamentaire ou le représentant personnel qui vend une maison pendant l’homologation, vous agissez dans l’intérêt de la succession du défunt. Cela signifie que vous devrez suivre les lois d’homologation de l’État et toutes les directives potentielles du juge du tribunal des successions lors de la fixation du prix et, dans certains cas, du calendrier.
En raison de ces réglementations, les ventes de biens immobiliers homologués peuvent être à la fois subtilement et significativement différentes d’une vente de maison traditionnelle. La différence dépend si le tribunal des successions vous a accordé des droits d’administration indépendante ou d’administration dépendante.
Si vous, en tant qu’exécuteur testamentaire, vous avez obtenu des droits d’administration indépendants, la vente de propriété d’homologation se déroule de la même manière qu’une vente de propriété traditionnelle. Vous avez la liberté de définir le prix catalogue, d’inscrire la propriété sur votre calendrier et d’accepter une offre sans interférence de la cour des successions.
Cependant, il existe des détails spécifiques à l’homologation dont votre agent doit se tenir au courant, tels que l’utilisation des contrats d’homologation appropriés, l’inscription de la maison en tant que propriété d’homologation et la divulgation spécifique à l’homologation.
Si ces détails ne sont pas en ordre lors de votre audience d’homologation finale, le juge du tribunal des successions n’autorisera probablement pas la clôture de la succession. Vous devrez refaire la paperasse et planifier une nouvelle audience, ce qui fera que le long processus d’homologation — qui prend déjà en moyenne six à neuf mois — se prolongera encore plus longtemps.
Pour les représentants personnels qui ont obtenu des droits d’administration dépendants, la vente de biens d’homologation est déjà plus longue et plus complexe. Dans ces cas, le tribunal des successions supervise la vente de la maison par le biais d’une audience supplémentaire appelée audience de confirmation du tribunal.
Avant cette audience, l’exécuteur testamentaire engage un agent d’homologation pour inscrire la maison à un prix qui ne peut être inférieur à 90% de sa juste valeur marchande. Une fois que vous avez reçu et accepté une offre, elle doit ensuite être présentée au tribunal des successions pour confirmation. Dans certains États, vous devrez peut-être même remettre la propriété en vente pendant 30 à 45 jours au prix de l’offre accepté avant de présenter l’offre au tribunal.
Dans de nombreux États, le juge des successions ne confirme pas automatiquement l’offre acceptée lors de cette audience. Au lieu de cela, le tribunal peut recevoir des offres plus élevées de la part d’autres acheteurs présents à l’audience. Connu sous le nom de processus de surenchère en Californie, cette procédure fonctionne un peu comme une vente aux enchères avec le tribunal acceptant le meilleur prix de l’offre avant de confirmer la vente.
Heureusement, de nombreux États ont pris des mesures pour rationaliser le processus d’homologation et éviter des étapes compliquées comme l’audience de confirmation du tribunal.
Jusqu’à présent, seize États ont adopté le Code d’homologation uniforme approuvé par l’American Bar Association pour simplifier les procédures d’homologation. D’autres États ont simplifié eux-mêmes le processus d’homologation, comme en Californie où ils ont promulgué la Loi sur l’administration indépendante des successions (AIEA).
Grâce à cela, les ventes de propriétés homologuées nécessitant une confirmation judiciaire sont en baisse dans tout le pays.
L’avocat des successions basé à Sacramento, John Palley, qui a reçu la prestigieuse note d’évaluation par les pairs « AV” de Martindale-Hubbell, dit: « Je dirais que 5% ou moins en CALIFORNIE vont au tribunal. Le reste du pays a une homologation simplifiée, mais ils iraient toujours devant les tribunaux si quelqu’un de la famille s’opposait à la vente. »
Les complexités résultant de l’évolution et de la variation des réglementations de l’État font de l’embauche d’un agent immobilier expérimenté en matière d’homologation un must.
Ai-je besoin d’un Spécialiste certifié en homologation?
Étant donné que l’expérience d’homologation est une qualification si importante pour votre agent immobilier, en trouver une officiellement certifiée pourrait être le jeu intelligent.
Connus sous le nom de Certified Probate Real Estate Specialists (CPRES), les agents immobiliers avec cette désignation ont été formés par les Services d’homologation américains. Afin de recevoir cette certification, un agent doit passer un test qui mesure sa capacité à gérer des procédures complexes de vente de biens immobiliers homologués.
Bien sûr, tous les agents immobiliers d’homologation expérimentés n’ont pas la certification CPRES, ce qui est tout à fait correct. Les agents non certifiés peuvent avoir plutôt reçu leur formation d’homologation grâce à leur expérience passée de la gestion des ventes de biens d’homologation ou en assistant à des séminaires ou en étudiant du matériel de formation du gouvernement de l’État, tels que ceux produits par les tribunaux d’homologation de l’Arizona.
Assurez-vous simplement de vous renseigner sur le type de formation ou d’éducation en homologation que votre agent choisi a eu. HomeLight offre un service gratuit qui utilise l’apprentissage automatique et les données historiques pour vous jumeler objectivement avec des agents les plus performants ayant une expérience d’homologation.
Qui est venu en premier, l’Agent ou l’Avocat?
Lorsque vous savez à quel point le processus d’homologation peut être long, votre premier réflexe pourrait être de faire répertorier la maison le plus rapidement possible.
Pas si vite.
Même si vous êtes désigné comme exécuteur testamentaire de la succession dans le testament du défunt, vous n’avez aucune autorité légale pour effectuer des transactions successorales jusqu’à ce que vous ayez été officiellement nommé représentant personnel de la succession lors de votre première audience d’homologation.
Cela signifie que vous ne pouvez pas inscrire la maison ou même signer un accord d’inscription avec votre agent d’homologation tant que vous n’avez pas l’autorisation du tribunal des successions. Pour obtenir cette autorisation, vous devez demander à un avocat d’homologation de déposer une demande d’homologation auprès du tribunal des successions, puis d’attendre que vous obteniez des droits lors de cette première audience.
Le premier professionnel que vous devez contacter pour vous aider à naviguer dans le processus d’homologation est donc un avocat expérimenté. Cependant, l’embauche d’un avocat d’homologation ne signifie pas que vous devriez renoncer à embaucher un agent immobilier d’homologation expérimenté. En attendant l’autorisation du tribunal, un agent peut aider à préparer la maison à la vente en évaluant l’état de la propriété, en exécutant des produits comparables dans votre région, en déterminant la valeur de la maison, en communiquant avec les services de nettoyage, les entrepreneurs et d’autres fournisseurs.
Alors que les avocats d’homologation facturent à l’heure, les agents d’homologation reçoivent la même commission qu’un agent immobilier traditionnel.
Si vous optez pour l’embauche d’un agent inexpérimenté en matière d’homologation, vous devrez demander à votre avocat d’examiner les documents de vente de la maison pour vous assurer qu’ils respectent les réglementations en matière d’homologation, ce qui vous coûtera plus cher en frais d’avocat.
Il est naturel de vouloir le confort du visage familier de l’agent familial pour vous aider dans le difficile devoir de vendre la maison de votre enfance. Cependant, si votre agent immobilier régulier® n’a jamais vendu de biens d’homologation, votre procédure d’homologation se déroulera plus facilement si vous faites appel à un agent d’homologation qualifié.