Au cours des dernières années, un nombre croissant d’emprunteurs bénéficiant de prêts garantis par la Federal Housing Administration ont refinancé leurs hypothèques pour extraire des liquidités – une tendance que certains ont qualifiée de préoccupante et risquée.
Maintenant, le ministère du Logement et du Développement urbain prend des mesures pour réduire la prévalence des refinancements de trésorerie, annonçant jeudi qu’il abaissait les exigences de prêt à valeur sur les retraits de 85% à 80%.
En effet, la nouvelle règle limitera le nombre de personnes admissibles à un refinancement pour extraire une partie de leur valeur nette en espèces. La FHA a déclaré que le changement atténuerait son risque et préserverait la richesse en logement des emprunteurs de la FHA.
L’agence a également déclaré que le changement, qui sera effectif pour les prêts dont les numéros de dossier sont attribués à compter du 1er septembre 2019, aligne les règles de max LTV de la FHA sur celles défendues par Fannie Mae et Freddie Mac.
C’est la première fois en dix ans que l’agence modifie les exigences de VTC pour les retraits de fonds de la FHA.
Dans une lettre du créancier hypothécaire annonçant le changement, HUD a déclaré qu’il avait ajusté pour la dernière fois les exigences de VTC en 2009 de 95% à 85% après une augmentation rapide des retraits au cours des années 2000, ce qui a entraîné une augmentation des saisies.
Les années suivantes ont vu le volume des retraits chuter, atteignant un plus bas en 2013, a déclaré HUD. Mais maintenant, le volume est à nouveau en hausse, augmentant de 250% de 2013 à 2018.
Dans son rapport annuel au Congrès publié l’automne dernier, la FHA a déclaré que les refinancements de trésorerie représentaient 64% de toutes les transactions de refinancement assurées par la FHA, soit une hausse de près de 39% par rapport à l’année précédente. Il a attribué cette tendance à la hausse des prix des logements et à la baisse des autres formes d’activité de refinancement.
Lors d’un appel avec les journalistes lors de la publication du rapport, le commissaire de la FHA, Brian Montgomery, a noté que le volume de refinancement des retraits augmentait « de manière astronomique. »
« Une augmentation des retraits de fonds pose un risque futur potentiel pour nous, mais remet également en question les principaux locataires de la mission soutenue par les contribuables de la FHA”, a déclaré Montgomery.
La situation a conduit l’Institut urbain à avertir peu après que, en raison du risque encouru, « cette tendance est à surveiller. »
Apparemment, la FHA a regardé, et il a estimé que le moment était venu d’agir.
L’agence a déclaré dans sa lettre au créancier hypothécaire qu’elle estimait qu’une réduction de la VTC était « une mesure prudente” qui « renforcerait la position en capitaux propres des refinancements de trésorerie et réduirait les pertes en cas de défaut de paiement, garderait une longueur d’avance sur tout changement futur potentiel sur le marché du logement et soutiendrait mieux la mission de la FHA consistant à fournir un accès à une accession à la propriété durable qui renforce les capitaux propres. »
« Nous prenons une autre mesure importante pour soutenir l’accession à la propriété durable qui crée de la richesse pour les familles”, a déclaré Montgomery dans un communiqué de presse sur le changement de VLD. « C’est une mesure prudente pour nous assurer que nous protégeons et préservons les emprunteurs de capitaux propres immobiliers qui construisent pour leur avenir et nous protégeons des pertes des contribuables du programme FHA.”