Souvent, lorsque les gens entendent le terme d’entiercement, ils concluent immédiatement qu’une transaction immobilière est envisagée et qu’une société de titres occupera le rôle de bureau d’entiercement, bien que les devoirs imposés à un agent d’entiercement puissent être quelque peu vagues pour eux. Penser que l’entiercement ne concerne que l’immobilier est une erreur courante. Cette idée fausse est basée sur le fait que la plupart des transactions immobilières aux États-Unis utilisent des comptes séquestrés et des agents séquestrés, donc la plupart des Américains font l’expérience d’un séquestre dans ce contexte. En réalité, l’utilisation de comptes séquestres peut se produire dans n’importe quel type de transaction et constitue souvent un outil utile pour atteindre les objectifs commerciaux.
Sous sa forme la plus élémentaire, un entiercement est une transaction dans laquelle une personne dans un contrat avec une autre remet un instrument écrit, de l’argent, une preuve de titre de propriété sur des biens réels ou personnels, ou toute autre chose de valeur à une tierce personne qui sera détenue par cette personne jusqu’à la survenance d’un événement spécifié. Le tiers ou la personne neutre avec qui le bien est conservé en fiducie est connu comme un agent séquestre ou un dépositaire. Les principales parties sont le bénéficiaire et le constituant. La propriété donnée en fiducie pour dépôt est connue sous le nom de propriété d’entiercement.
L’opération dans laquelle un entiercement est créé peut être la vente, le transfert, la charge ou la location de biens immobiliers ou personnels à une autre personne. Les titres, fonds et autres actifs peuvent également être détenus en séquestre. Lors de la survenance de l’événement spécifié, le bien doit être livré par la troisième personne au bénéficiaire, au constituant, au promis, au promis, au créancier, au débiteur, au dépositaire, au bailleur ou à tout agent ou employé du bénéficiaire. Les fonds sont détenus par le service d’entiercement jusqu’à ce qu’il reçoive les instructions écrites ou orales appropriées. Dans les entiercements financiers, le fonds est détenu jusqu’à ce que les obligations soient remplies. La propriété doit être remise à l’autre partie à la transaction lors de l’exécution de la ou des conditions spécifiques du contrat. Normalement, le bureau d’entiercement a une obligation fiduciaire envers le constituant et le bénéficiaire et l’arrangement est créé dans un contrat écrit.
La Loi fondamentale :
Pour qu’un séquestre soit valide, il doit y avoir:
- un contrat contraignant entre les parties à une transaction, et
- livraison conditionnelle d’instruments de transfert ou d’argent à un tiers
Généralement, il y a deux ou plusieurs transactions sous-jacentes et deux ou plusieurs entiercements liés dans une transaction d’entiercement. Un agent d’entiercement est un agent limité des parties à la transaction en ce sens qu’il agit à titre d’agent, mais uniquement à des fins déterminées, conformément aux instructions d’entiercement. Sa position est semblable à celle d’un fiduciaire.
Les fonctions principales d’un agent d’entiercement sont:
- obligation de suivre les instructions d’entiercement;
- obligation d’utiliser la bonne foi et les compétences raisonnables; et
- obligation de réexpédier les marchandises une fois les conditions remplies.
La livraison avant l’exécution de la condition ou la survenance d’une éventualité n’est pas autorisée. De plus, la livraison préalable constitue une violation des droits du déposant. Griffin c. Gay, 223 Ill. App. 420, 432 (Ill. App. Tomodensitométrie. 1921). La remise d’un acte par un constituant à une tierce personne avec des instructions inconditionnelles de conserver l’acte et remise au bénéficiaire au décès du constituant est une livraison valide. Cependant, il ne doit pas y avoir de réserve de la part du constituant de la domination sur l’acte. Turner c. Mallernee, 640 S.W. 2d 517, 521 (Mo. Tomodensitométrie. App. 1982). Avant la clôture d’un accord, un agent d’entiercement est l’agent double pour les deux parties. Après la clôture, un agent d’entiercement est un agent individuel pour chaque partie.
Les instructions d’entiercement sont des instructions écrites à un agent d’entiercement qui énoncent les devoirs des parties et du titulaire d’entiercement. Notez qu’un agent existant ou un avocat du constituant ou du bénéficiaire ne peut agir en tant qu’agent séquestre en raison du conflit d’intérêts dans les fonctions.
La sélection du titulaire d’entiercement se fait normalement par un accord entre les mandants. Un agent d’entiercement qui enfreint des obligations envers les parties à l’accord d’entiercement peut être tenu responsable en responsabilité délictuelle et en cas de rupture de contrat. Engagement commercial Co. v. Rockport Rebel, Inc., 778 S.W.2d 532 (Tex. App. Corpus Christi 1989).
Création de l’entiercement:
Habituellement, la loi de l’État détermine la documentation et la loi d’entiercement requises, mais si des institutions financières sous réglementation fédérale sont impliquées, la loi fédérale peut s’appliquer ainsi qu’aux transactions impliquant le commerce interétatique.
Loi fédérale sur les exigences hypothécaires
Conformément à l’article 12 USCS § 3500.17, un compte séquestre désigne tout compte qu’un agent de service établit ou contrôle pour le compte d’un emprunteur pour payer des impôts, des primes d’assurance (y compris l’assurance contre les inondations) ou d’autres frais relatifs à un prêt hypothécaire fédéral, y compris les frais que l’emprunteur et l’agent de service ont volontairement convenu que l’agent de service devrait percevoir et payer. La définition englobe tout compte établi à cette fin, y compris un » compte en fiducie ”, un » compte de réserve ”, un » compte de fourrière ” ou tout autre terme selon la localité. Un » compte séquestre » comprend tout arrangement selon lequel l’agent de service ajoute une partie des paiements de l’emprunteur au capital et déduit par la suite du capital les décaissements pour les éléments du compte séquestre. Aux fins de la présente section, le terme » compte séquestre ” exclut tout compte sous le contrôle total de l’emprunteur.
La loi définit les exigences relatives à un compte séquestre. Par conséquent, un prêteur établit un compte séquestre dans le cadre d’un prêt hypothécaire fédéral. Il fixe des limites pour les comptes séquestres en utilisant des calculs basés sur les paiements mensuels et les décaissements au cours d’une année civile.
Si un compte séquestre comporte une période de paiement bimensuelle ou toute autre période de paiement, les exigences de cette section sont modifiées en conséquence. Un Document d’orientation publique du HUD intitulé « Paiements bihebdomadaires – Exemple » fournit des exemples de comptabilité bihebdomadaire et un Document d’orientation publique du HUD intitulé « Déclaration d’information sur le Compte séquestre annuel – Exemple » fournit des exemples d’un cycle comptable de 3 ans. Un document d’orientation public du HUD intitulé « Divulgation des consommateurs pour les paiements volontaires par compte séquestre » fournit un modèle de format de divulgation que les initiateurs et les prestataires de services sont encouragés, mais non tenus, à fournir aux consommateurs lorsque l’initiateur ou le prestataire de services prévoit une augmentation substantielle des décaissements du compte séquestre après la première année du prêt.
Voici les limites des paiements sur les comptes séquestres:
(1) Un prêteur ou un agent de service (ci-après l’agent de service) ne doit pas exiger d’un emprunteur qu’il dépose dans un compte séquestre, créé dans le cadre d’un prêt hypothécaire fédéral, plus que les montants suivants :
(i) Frais au règlement ou lors de la création d’un compte séquestre: au moment où un agent de service crée un compte séquestre pour un emprunteur, il peut facturer à l’emprunteur un montant suffisant pour payer les frais relatifs au bien hypothéqué, tels que les taxes et les assurances, qui sont attribuables à la période allant de la date à laquelle ces paiements ont été payés pour la dernière fois jusqu’à la date de paiement initiale. Le ”montant suffisant pour payer » est calculé de sorte que le solde cible de fin de mois le plus bas prévu pour l’année de calcul du compte séquestre soit nul. En outre, l’agent de service peut facturer à l’emprunteur un coussin qui ne doit pas dépasser le sixième (1/6) des paiements annuels totaux estimés du compte séquestre.
(ii) Frais pendant la durée de vie du compte séquestre: tout au long de la durée de vie d’un compte séquestre, le servicer peut facturer à l’emprunteur une somme mensuelle égale au douzième (1/12) du total des paiements séquestrés annuels que le servicer prévoit raisonnablement de payer à partir du compte. En outre, l’agent de service peut ajouter un montant pour maintenir un coussin ne dépassant pas un sixième (1/6) du total estimatif des paiements annuels du compte. Toutefois, si un agent de service détermine, au moyen d’une analyse de compte séquestre, qu’il y a une pénurie ou un déficit, il peut exiger de l’emprunteur qu’il verse des dépôts supplémentaires pour combler le déficit ou éliminer le déficit.
(2)Analyse d’entiercement lors de la création d’un compte séquestre: avant d’établir un compte séquestre, l’agent de service doit effectuer une analyse du compte séquestre pour déterminer le montant que l’emprunteur doit déposer sur le compte séquestre. Une fois l’analyse initiale du compte séquestre terminée, l’agent de service doit préparer et remettre un relevé de compte séquestre initial à l’emprunteur. L’agent de service doit utiliser l’analyse du compte séquestre pour déterminer s’il existe un excédent, une pénurie ou un déficit et doit apporter des ajustements au compte
(3)Analyses ultérieures du compte séquestre: pour chaque compte séquestre, l’agent de service doit effectuer une analyse du compte séquestre à la fin de l’année de calcul du compte séquestre afin de déterminer les paiements mensuels du compte séquestre de l’emprunteur pour l’année de calcul suivante. L’agent de service doit utiliser l’analyse du compte séquestre pour déterminer s’il existe un excédent, une pénurie ou un déficit et doit apporter des ajustements au compte.
(4) Comptabilité agrégée requise : tous les prestataires de services doivent utiliser la méthode de comptabilité agrégée pour effectuer des analyses de compte séquestre.
(5) Coussin: le coussin ne doit pas dépasser le sixième (1/6) du total estimatif des décaissements annuels du compte séquestre.
(6) Restrictions sur la pré-accumulation : un agent de service ne doit pas pratiquer la pré-accumulation.
(7) Estimation des montants des décaissements par l’agent de service : pour effectuer une analyse du compte séquestre, l’agent de service doit estimer le montant des éléments du compte séquestre à décaisser. Si l’agent de service connaît les frais pour un élément d’entiercement au cours de l’année de calcul suivante, il utilisera ce montant pour estimer les montants des décaissements. Si la redevance n’est pas connue de l’agent de service, celui-ci peut fonder l’estimation sur la redevance de l’année précédente ou sur la redevance de l’année précédente telle que modifiée par un montant n’excédant pas la variation de l’Indice national des prix à la consommation de l’année la plus récente pour tous les consommateurs urbains. Dans les cas de construction neuve non évaluée, l’agent de service peut fonder une estimation sur l’évaluation d’une propriété résidentielle comparable dans la zone du marché.
(8) Dispositions dans les documents hypothécaires : l’agent de service doit examiner les documents de prêt hypothécaire afin de déterminer le coussin applicable pour chaque compte séquestre. Si les documents de prêt hypothécaire prévoient des limites de coussin inférieures, les conditions des documents de prêt s’appliquent. Lorsque les conditions d’un document de prêt hypothécaire permettent des paiements plus importants à un compte séquestre que ce qui est permis par cette section, cette section contrôle les limites applicables.
Lorsque les documents de prêt hypothécaire n’établissent pas spécifiquement un compte séquestre, la question de savoir si un agent de service peut établir un compte séquestre pour le prêt doit être déterminée par une autre loi fédérale ou étatique. Si le document de prêt hypothécaire est muet sur les limites du compte séquestre et qu’un agent de maintenance établit un compte séquestre en vertu d’une autre loi fédérale ou d’un État, les limitations de cette section s’appliquent à moins que la loi fédérale ou étatique applicable ne prévoie un montant inférieur. Si les documents de prêt prévoient des comptes séquestres jusqu’aux limites de la RESPA, l’agent de maintenance peut exiger les montants maximaux conformes à la présente section, à moins qu’une loi fédérale ou étatique applicable ne fixe un montant inférieur.
(9) Évaluations pour des périodes de plus d’un an: certains éléments de compte séquestre peuvent être facturés pour des périodes de plus d’un an. Par exemple, les prestataires de services peuvent avoir besoin de percevoir une assurance contre les inondations ou des fonds d’entiercement pour la purification de l’eau pour un paiement tous les trois ans. Dans de tels cas, l’agent de service estime les paiements de l’emprunteur pour un cycle complet de décaissements. Pour une prime d’assurance contre les inondations payable tous les 3 ans, le réparateur perçoit les paiements correspondant à 36 montants mensuels égaux. Cependant, pour deux des trois années, le solde du compte peut ne pas atteindre son solde mensuel bas, car le point bas se situera sur un cycle de trois ans, par rapport à un cycle annuel.
Loi de l’État:
Chaque État a également diverses exigences juridiques pour la création et le maintien d’un séquestre et les obligations d’un bureau d’entiercement et pour ces transactions uniquement dans l’État en question, la loi de l’État doit être examinée par un avocat compétent. Ne présumez pas que la loi fédérale s’applique automatiquement.
Qui Peut Être Un Agent Séquestre?
Comme indiqué ci-dessus, un séquestre est le processus par lequel un document, un bien immobilier, de l’argent ou des titres sont déposés auprès d’un tiers neutre pour être livrés après l’accomplissement de certaines conditions. Le tiers neutre est connu sous le nom d’agent d’entiercement ou de dépositaire. Lors de la création d’un séquestre, il doit y avoir un dépositaire avec les instructions des parties. Les instruments sont déposés auprès d’un dépositaire par un accord entre les parties. Les instructions au dépositaire constituent les règles régissant un contrat d’entiercement. Un contrat d’entiercement est différent de l’instrument placé en séquestre. Il contient des conditions convenues par les parties. Un dépositaire accepte un instrument aux termes de l’accord. Kennedy c. District – Titre immobilier Ins. Corp., 306 A.2d 655, 657 (D.C. 1973). Un accord d’entiercement valide exige que l’agent d’entiercement proposé connaisse et accepte de remplir la fonction de réception d’un dépôt. Les éléments essentiels d’un arrangement d’entiercement valide sont :
- Un contrat entre le constituant et le bénéficiaire acceptant les conditions d’un dépôt;
- La livraison de l’article déposé à un dépositaire; et
- Communication des conditions convenues au dépositaire.
Le dépositaire d’un séquestre doit être une tierce personne. Un cessionnaire peut devenir un mandataire du constituant aux fins de la transmission de biens séquestrés à un dépositaire. Toutefois, un bénéficiaire ne peut pas devenir dépositaire d’un séquestre. Cincinnati, W.&Z. R. Co. v. Iliff, 13 rue Ohio 235 (Ohio 1862). Un dépositaire n’est pas un mandataire du constituant ou du bénéficiaire. Un dépositaire est un fiduciaire d’une fiducie expresse. Foulkes c. Sengstacken, 83 Ore. 118, 128-129 (Ou. 1917).
Les droits et obligations d’un dépositaire sont déterminés par le contrat d’entiercement. Marathon U.S. Realties c. Kalb, 244 Ga. 390, 392 (260 S.E. 2d 85) (1979). Le devoir d’un dépositaire est uniquement de remplir les conditions de l’accord d’entiercement. De plus, le titre de propriété de la propriété séquestrée reste au déposant. Le déposant cède ses biens au déposant. Lorsque toutes les conditions de l’entiercement sont remplies, un dépositaire livre la propriété. Roberts c. Porter, 193 Ga. App. 898, 900 (Ga. Tomodensitométrie. App. 1989). Un dépositaire a l’obligation fiduciaire envers les parties séquestrées de se conformer strictement aux instructions de la partie. Le titulaire assume une obligation fiduciaire en acceptant d’exécuter l’entiercement. Souvent, le dépositaire cherchera à limiter cette obligation fiduciaire dans le contrat d’entiercement, mais certaines obligations ne peuvent être abandonnées selon l’État.
Habituellement, un dépositaire s’acquitte des obligations suivantes en vertu d’un séquestre :
- d’exercer une compétence et une diligence raisonnables dans l’exécution des instructions d’entiercement; et
- de se conformer strictement aux instructions écrites du déposant.
De plus, le dépositaire est tenu de communiquer au mandant toute connaissance acquise au cours de l’entiercement. Les connaissances ainsi acquises doivent porter sur des faits importants susceptibles d’influer sur la décision du mandant quant à une transaction en cours. Axley c. Titre Transamerica Ins. Co., 88 Cal. App. 3d 1, 9 (Cal. App. 4ème Dist. 1978).
Lorsqu’un dépositaire fait preuve de négligence, il est normalement responsable de toute perte occasionnée par un manquement à ses obligations. Cependant, aucune responsabilité n’incombe au titulaire de l’entiercement pour son défaut de faire quelque chose qui n’est pas requis par les termes de l’entiercement. De plus, un dépositaire n’est pas responsable d’une perte subie en suivant docilement les instructions d’entiercement. Axley c. Titre Transamerica Ins. Co., 88 Cal. App. 3d 1, 9 (Cal. App. 4ème Dist. 1978).
L’agent séquestre remettra le document à la partie bénéficiaire lorsque les conditions du contrat seront remplies. Le déposant n’a aucun contrôle sur l’instrument déposé sous séquestre. Lors de l’exécution de la condition, le bénéficiaire ou le créancier a droit à la livraison du bien séquestré. La livraison peut être exécutée par un décret du tribunal. Lorsqu’un dépositaire refuse de livrer, le recours n’est généralement pas contre l’autre partie pour contraindre l’exécution spécifique du contrat d’entiercement. Une action peut être intentée contre le dépositaire pour obtenir la possession de l’instrument. Lorsqu’un dépositaire refuse d’effectuer la livraison et réclame l’entiercement, le dépositaire peut être tenu responsable de la conversion. Angle v. Basse, 169 Okla. 120, 122 (Okla. 1934).
Lorsqu’un instrument est déposé sous séquestre, l’instrument échappe au contrôle du déposant. Un déposant ne peut pas s’en souvenir. Dès l’exécution de la condition, le dépositaire doit remettre le bien au bénéficiaire. Un dépôt en entiercement équivaut à une livraison conditionnelle.
Un entiercement n’est pas invalidé par le décès d’un déposant avant l’exécution de la condition de l’entiercement. Les parties peuvent se substituer à un autre dépositaire aux mêmes fins. Un dépositaire substitué sera lié par les termes du contrat initial.
Devoir de dépôt:
Un dépositaire, aussi parfois appelé agent d’entiercement, est une personne avec laquelle les parties à un contrat déposent des biens séquestrés dans un séquestre. Les obligations d’un dépositaire sont généralement définies dans l’accord séquestre. Tout écart par rapport à l’accord sans l’autorité requise est déraisonnable et ne peut être fait avec une prudence raisonnable. Les obligations d’un dépositaire sont fixes et limitées selon les termes de l’accord. Le dépositaire doit exécuter les termes de l’accord comme prévu par les parties. Il/elle ne peut effectuer d’actes relatifs à la gestion du dépôt, ou à sa disposition, non autorisés par le contrat d’entiercement. Gomez c. Huntington Trust Co., 129 F. Supp. 2d 1116, 1123 (S.D. Ohio 2000).
Un dépositaire n’est pas autorisé à modifier ou à interpréter ou interpréter de manière inappropriée un contrat lorsqu’il a une obligation d’exécution. Le dépositaire doit être guidé dans son devoir par ce que dit le contrat. Il n’est pas autorisé à ignorer une partie du contrat au motif qu’une autre partie de l’entiercement omet des caractéristiques telles que l’heure et la date. Dépôt fédéral Ins. Société c. Première banque Nat’l &Trust Co., 496 F. Supp. 294, 296-297 (W.D. Okla. 1980).
Un dépositaire a une relation fiduciaire de confiance avec les parties à l’entiercement. Un dépositaire doit assumer ses responsabilités avec une honnêteté, une compétence et une diligence scrupuleuses. Berry v. McLeod, 124 Ariz. 346 (Ariz. 1979).
Le devoir d’un dépositaire d’agir avec une honnêteté, une compétence et une diligence scrupuleuses comprend le devoir de prendre des efforts raisonnables pour vérifier l’identité des parties nommées à la transaction. Maxfield c. Martin, 217 Ariz. 312, 315 (Ariz. Tomodensitométrie. App. 2007).
La relation d’entiercement donne lieu à deux obligations fiduciaires spécifiques :
- de se conformer strictement aux termes de l’accord d’entiercement; et
- de divulguer des faits qu’un dépositaire raisonnable percevrait comme une preuve de fraude commise sur une partie à l’entiercement. Burkons c. Ticor Titre Ins. Co., 168 Ariz. 345 (Ariz. 1991).
En cas de dépôt de fonds, le dépositaire est un fiduciaire des fonds déposés en séquestre et doit être guidé dans son devoir par ce que dit le contrat d’entiercement et doit agir strictement conformément aux instructions d’entiercement. Webster v. Uslife Title Co., 123 Ariz. 130, 133 (Ariz. Tomodensitométrie. App. 1979).
Conditions de l’entiercement :
Les obligations d’un dépositaire étant régies par les conditions de l’entiercement, il convient de prendre soin de rédiger les instructions du dépositaire. Un accord d’entiercement doit inclure les noms des parties soumettant les instructions ainsi que le nom et l’adresse du dépositaire. L’accord doit inclure la date des instructions. Une liste des articles ou documents déposés ou à déposer auprès du dépositaire doit être incluse dans l’accord. Les conditions de livraison de la propriété séquestrée doivent être incluses dans le contrat. De plus, des dispositions par défaut peuvent également être incluses dans un contrat d’entiercement. Une bonne idée est d’inclure une clause d’arbitrage plus une clause d’honoraires d’avocat. Voir nos articles sur la clause Acid Test. Un entiercement ne peut être invoqué sans le consentement de tous les mandants à l’accord. De plus, des dispositions d’indemnisation peuvent également être incluses dans l’accord. Certains accords incluent l’acceptation par un dépositaire.
Les principales fonctions d’un dépositaire que l’on retrouve dans la plupart des États sont:
- Un dépositaire doit divulguer aux parties toutes les informations nécessaires pour éviter une perte pour la partie. Lane v. Oustalet, 873 So. 2d 92, 96 (Mademoiselle. 2004).
- Un dépositaire peut conserver les biens séquestrés jusqu’à ce que les conditions soient remplies. Il doit ensuite remettre le bien au bénéficiaire. Jackson c. Jackson, 67 Ore. 44, 52 (Ou. 1913).
- Lorsque la condition prescrite est remplie, le dépositaire est tenu de livrer le bien au bénéficiaire. Cependant, il doit remettre la propriété au constituant, lorsque la condition n’est pas exécutée. Howlin c. Castro, 136 Cal. 605 (Cal. 1902).
La règle générale est qu’un dépositaire doit agir selon les termes de l’accord. En cas de violation d’une instruction contractée ou d’une promesse implicite découlant de l’accord, la partie lésée acquiert une cause d’action pour rupture de contrat. De plus, lorsqu’un dépositaire fait preuve de négligence, il sera normalement responsable de la perte occasionnée par le manquement à ses obligations.
Cependant, un détenteur d’entiercement n’a aucune obligation générale de contrôler les affaires de ses déposants. L’obligation d’un dépositaire se limite au respect fidèle des instructions. Schaefer c. Banque des fabricants, 104 Cal. App. 3d 70, 77 (Cal. App. 2d Dist. 1 980).
Bien qu’un agent d’entiercement soit responsable de la négligence dans l’exercice de ses fonctions conformément à l’accord d’entiercement, il n’a aucune obligation ou responsabilité envers les parties jusqu’à ce qu’un dépôt soit effectué auprès de lui.
Bien que les dispositions disculpatoires exonérant l’agent d’entiercement de sa responsabilité ne bénéficient pas d’une faveur particulière dans la loi, de telles dispositions peuvent être incluses dans un entiercement. Cependant, elles ne sont pas efficaces en ce qui concerne les abus de confiance commis de mauvaise foi ou intentionnellement ou avec une indifférence imprudente à l’intérêt du bénéficiaire. Axelrod c. Giambalvo, 129 Ill. App. 3d 512, 517 (Ill. App. Tomodensitométrie. 1er étage 1984).
Violation de séquestre:
Les séquestres sont le plus couramment utilisés dans le contexte de l’immobilier. Les sociétés d’entiercement sont également utilisées dans le transfert de biens personnels et commerciaux de grande valeur, tels que des sites Web et des entreprises, et dans la réalisation d’enchères à distance de personne à personne. Généralement, une fois qu’un accord d’entiercement est conclu, un compte d’entiercement est établi par un courtier en vertu des dispositions de la loi sur les licences dans le but de détenir des fonds pour le compte du principal du courtier ou d’une autre personne jusqu’à la consommation ou la résiliation de la transaction. Dans l’immobilier, le compte est souvent détenu principalement pour payer des obligations telles que les taxes foncières et les primes d’assurance.
Lorsque les conditions du contrat d’entiercement sont remplies et que le dépositaire omet ou refuse de livrer l’objet séquestré, le recours, en droit ou en équité, est contre le dépositaire et non contre le déposant. Toutefois, l’autre partie à l’entiercement peut être jointe en tant que défendeur au dépositaire lorsque le non-respect des conditions d’entiercement requises par cette partie a amené le dépositaire à refuser d’agir, ou que cette partie fait valoir des droits sur le bien séquestré qui portent atteinte aux droits du demandeur sur celui-ci. Voir notre article sur le contentieux américain.
Cependant, toutes les parties et le dépositaire peuvent être associés à une action lorsque cela est nécessaire pour obtenir une réparation complète. Par exemple, les acheteurs en vertu d’un contrat de vente de terrain sont des parties indispensables dans une action intentée par un vendeur et un courtier immobilier en vue de recouvrer l’argent gagné auprès de l’agent séquestre, lorsque le vendeur et le courtier n’auraient pas droit à un partage de l’argent gagné tant qu’il n’a pas été établi que les acheteurs étaient en défaut.
Lorsque le dépositaire remet à tort l’objet de l’entiercement à un tiers, la personne ayant droit au bien peut intenter une action contre le tiers sans se joindre au titulaire de l’entiercement ou au déposant. Loi v. Garantie de titre &Trust Co., 91 Cal. App. 621 (Cal. App. 1928).
Lorsque le déposant traite à tort le bien après son dépôt séquestre, l’autre partie au contrat, et non le dépositaire, est la partie appropriée pour intenter une action. Par exemple dans Gunby c. Hayden, 181 Mo. App. 449 (Mo. Tomodensitométrie. App. 1914), le propriétaire a conclu un contrat écrit avec un particulier par lequel les deux parties ont convenu d’échanger des terres. Les deux ont remis un chèque au titulaire de l’entiercement en contrepartie du contrat. L’argent représenté par des chèques ne devait être remis au propriétaire qu’une fois les actes passés. Le propriétaire et la personne ont alors conclu un nouveau contrat en lieu et place de l’ancien contrat. Le propriétaire a dit au détenteur de l’entiercement que les actes étaient passés et de libérer l’argent. Avant que le titulaire de l’entiercement ne libère l’argent, le propriétaire et la personne ont placé des paiements d’arrêt sur les chèques. Le titulaire de l’entiercement a déposé une requête de trois chefs d’accusation contre le propriétaire pour récupérer la valeur du chèque du propriétaire et des frais de protestation. Le tribunal de première instance a rendu un jugement pour le propriétaire et le détenteur de séquestre a fait appel. La cour a confirmé la décision du tribunal de première instance. Le tribunal a statué que le titulaire de l’entiercement n’avait rien fait pour engager sa responsabilité, mais que le fait illicite du propriétaire en arrêtant le paiement du chèque pouvait avoir rendu le propriétaire responsable envers le particulier. La requête du détenteur d’entiercement n’a pas indiqué de cause d’action. Il n’a ni reçu ni perdu d’argent. Il n’y avait aucun droit de récupération démontré qu’il détenait.
Conclusion:
Le but sous-jacent d’un séquestre est d’établir un dépôt pour les sommes ou les actifs qui les conserveront en lieu sûr jusqu’à ce que les événements se produisent comme convenu par les parties contractantes pour le séquestre. Il s’agit souvent de biens immobiliers, mais ne se limite pas à ce type de transaction et ne se limite pas aux détenteurs d’entiercements sous licence, sans que la loi d’État ou fédérale soit impliquée. En effet, l’entiercement le plus simple consiste simplement à demander à un ami de tenir la mise lorsque deux personnes parient sur l’issue d’un événement.
Ce n’est que lorsque des biens immobiliers ou des valeurs mobilières sont impliqués que les règles beaucoup plus complexes imposées par le gouvernement deviennent actives. Cependant, le rôle du titulaire de l’entiercement impliquait invariablement un ensemble d’instructions contractuelles et une obligation fiduciaire, quelque chose à garder à l’esprit si jamais on vous demandait d’agir en tant que séquestre.