Les éléments de base d’un investissement sont les entrées de trésorerie, les sorties de trésorerie, le calendrier des flux de trésorerie et le risque. La capacité d’analyser ces éléments est essentielle pour fournir des services aux investisseurs dans l’immobilier commercial.
Les entrées et sorties de trésorerie sont l’argent qui est placé ou reçu de la propriété, y compris le coût d’achat initial et les revenus de vente sur toute la durée de vie de l’investissement. Un exemple de ce type d’investissement est un fonds immobilier.
Les entrées de trésorerie comprennent les éléments suivants:
- Loyer
- Recouvrements de charges d’exploitation
- Frais : Stationnement, vente, services, etc.
- Produit de la vente
- Avantages fiscaux
- Amortissement
- Crédits d’impôt (par exemple, historique)
Les sorties de trésorerie comprennent:
- Investissement initial (acompte)
- Tous les frais d’exploitation et taxes
- Service de la dette (paiement hypothécaire)
- Dépenses en capital et frais de location des locataires
- Coûts à la vente
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Il est important de connaître le calendrier des entrées et sorties de trésorerie afin de projeter des périodes de flux de trésorerie positifs et négatifs. Le risque dépend des conditions du marché, des locataires actuels et de la probabilité qu’ils renouvellent leurs baux d’une année à l’autre. Il est important de pouvoir prédire la probabilité que les entrées et les sorties de trésorerie soient dans les montants prévus, quelle est la probabilité que leur calendrier soit tel que prévu, et quelle est la probabilité qu’il puisse y avoir des flux de trésorerie inattendus et dans quels montants ils pourraient se produire.
La valeur totale des biens commerciaux aux États-Unis était d’environ 6 billions de dollars en 2018. La force relative du marché est mesurée par l’indice immobilier commercial américain, composé de huit facteurs économiques et calculé chaque semaine,
Selon Real Capital Analytics, une société de recherche immobilière new-yorkaise, plus de 160 milliards de dollars de propriétés commerciales aux États-Unis sont maintenant en défaut de paiement, forclusion ou faillite. En Europe, environ la moitié des 960 milliards d’euros de dette adossés à l’immobilier commercial européen devrait nécessiter un refinancement au cours des trois prochaines années, selon PropertyMall, un fournisseur d’informations sur l’immobilier commercial basé au Royaume‑Uni PropertyMall. De plus, les conditions économiques entourant les hausses futures des taux d’intérêt, qui pourraient exercer une pression accrue sur les évaluations, compliquer le refinancement des prêts et entraver le service de la dette, pourraient entraîner une dislocation majeure des marchés de l’immobilier commercial.
Cependant, la contribution à l’économie européenne en 2012 peut être estimée à environ 285 milliards d’euros selon l’EPRA et l’INREV, sans parler des avantages sociaux d’un secteur immobilier performant. On estime que la propriété commerciale est responsable de la sécurisation d’environ 4 millions d’emplois à travers l’Europe.