a bérlő elhagyása az, amikor a bérlő a bérlet vége előtt elhagyja az ingatlant, anélkül, hogy értesítené a bérbeadót.
az “elhagyás” kifejezésnek tágabb jogi jelentése is van: a törvényes jog önkéntes átadása. Bérleti szerződés esetén a bérlő elhagyná az ingatlan törvényes birtoklását.
általában a bérleti szerződés előírja, hogy a bérlőnek értesítenie kell a bérbeadót, ha két hétnél hosszabb ideig távol vannak, de ez a szerződésszegés kevésbé jogi jelentőségű, mint a bérlők tisztességtelen kilakoltatástól való védelmére vonatkozó előírások (a kilakoltatás elleni védelemről szóló 1977.évi törvény).
miért problémás a földesurak számára?
bár lehet, hogy a bérlő elhagyta az ingatlant, és már nem fizet bérleti díjat, továbbra is a törvényes bérlő.
a bérbeadó nem fejezheti be a bérleti szerződést, és nem engedheti meg újra az ingatlant birtoklási megbízás nélkül, ami időbe telik, és megfelelő bizonyítékot igényel, hogy elhagyta. A bérlői jogok azt jelentik, hogy a bérbeadók nem is léphetnek be azonnal az ingatlanba, hogy ellenőrizzék, hogy elhagyják-e, kivéve vészhelyzet esetén (az alábbiakban ismertetjük).
eltekintve a potenciális veszteség bérleti jövedelem, ingatlan biztosítók gyakran előírják a magasabb biztosítási díjak, ha az ingatlan megy üresen több mint két hétig. Az elhagyott ingatlan kiszolgáltatottá válhat a vandalizmussal vagy a guggolókkal szemben is.
a bérlők maguk mögött hagyhatják a vagyont, és ezek kezelése bonyolult lehet. Ezt a cikk végén tárgyaljuk.
A bérlő valóban elhagyta az ingatlant?
nehéz lehet megmondani, hogy a bérlő valóban elhagyta-e az ingatlant: annak megjelenése nem bizonyíték, és a bérlő csak minden alkalommal, amikor a bérbeadó meglátogatja. Az ideiglenes elhagyás enyhítő körülmények következménye lehet, például a bérlő kórházba kerülése, családi betegségben való részvétel vagy jogi őrizetbe vétel.
a földesurak óvintézkedéseket tehetnek annak azonosítására és kezelésére – rendszeres ingatlanellenőrzések létrehozásával a bérlő engedélyével a bérlet kezdetén, vagy rendszeres takarítási szolgáltatást igényelnek. Ezeket a feltételeket megfelelő megállapodásba kell foglalni.
annak ellenőrzése, hogy az ingatlan elhagyott-e
bérbeadóként, ha úgy gondolja, hogy az ingatlant elhagyták, először meg kell próbálnia kapcsolatba lépni a bérlővel. Kérje meg a bérlőt, hogy írásban erősítse meg, hogy visszaadja az ingatlan birtoklását, és adja vissza a kulcsokat. Miután megkapta ezt a megerősítést, azonnal beléphet az ingatlanba.
ha ismételt kísérletek után nem tudja elérni a bérlőt, tovább vizsgálhatja. Az ingatlan csak akkor tekinthető elhagyottnak, ha a bérleti díj lejárt, és alapos okkal feltételezhető, hogy elhagyott.
az alábbiak egyértelmű és elfogadott mutatói:
- a bérleti díj nem fizetése,
- a tulajdonkulcsok elmaradtak, és
- a bérlő vagyonát eltávolították az ingatlanból.
Ha nincs egyértelmű jele az elhagyásnak, próbálja meg ellenőrizni a szomszédokat – lehet, hogy van egy ötlete, hogy mikor volt a bérlő utoljára jelen, vagy ha eltávolították a vagyonukat. Jegyezze fel az ilyen tanúvallomásokat, mivel ezek hozzájárulnak a bírósági birtoklási végzés ügyéhez. Megpróbálhatja felvenni a kapcsolatot a bérlő rokonaival vagy barátaival is, hogy megtudja tartózkodási helyüket. A bérlő és a legközelebbi hozzátartozó kapcsolattartási adatait a kezdés előtt össze kell gyűjteni, amikor átvizsgálja a bérlőket és a bérleti szerződés aláírásakor.
mikor léphet be a bérbeadó egy ingatlanba birtoklási megbízás nélkül?
még akkor is, ha az ingatlant egyértelműen elhagyják, a bérlő továbbra is törvényes birtokában van. Ebben a szakaszban nem sértheti meg a magánélethez és a “csendes élvezethez” való jogát azzal, hogy az engedélyük nélkül belép az ingatlanba, kivéve vészhelyzet esetén, az ingatlan, a környezet vagy az emberek védelme érdekében. Például, ha:
- tűz van az ingatlanban
- az ingatlan bizonytalan állapotban van
- a gáz-vagy elektromos készülékek veszélyeztetik az ingatlan biztonságát
- az ingatlan belsejéből áradás jön
- a szerkezeti károk sürgősen figyelmet igényelnek
- okkal feltételezhető, hogy bűncselekmény vagy erőszak történik
ezekben a forgatókönyvekben független tanút kell szereznie, aki elkíséri Önt, és rögzíti az ingatlan körülményeit
gyorsabb bérbeadás
bizonyos esetekben, amikor a bérleti szerződést egyértelműen elhagyták, helyénvaló lehet lépéseket tenni az ingatlan újbóli bérbeadása felé, mielőtt birtoklási megbízást kapna. Ez jelentheti a zárak cseréjét és a bérlő által hátrahagyott vagyontárgyak kezelését. A bérlőnek azonban továbbra is joga van visszatérni és letelepedni.
illegális kilakoltatással (bűncselekmény) és a bérleti szerződés megsértésével (polgári bűncselekmény) vádolhatják Önt, ha tettei ezt megakadályozzák. Javasoljuk, hogy kérjen szakértői tanácsot, mielőtt bármit megtenne, ami jogi kockázatot jelent.
Ha belép az ingatlanba és megváltoztatja a zárakat, akkor a következő óvintézkedéseket kell tennie:
- van egy független tanú, aki írásban megerősítheti a helyzetet
- hagyjon egy elhagyási értesítést az ajtón, amely tartalmazza a bérlő elérhetőségeit a belépés visszaszerzéséhez
a következő információkat kell feltüntetni egy elhagyási értesítésben:
- nyilatkozat arról a meggyőződésről, hogy a bérleti szerződést elhagyták, a feltételezett elhagyás dátumával
- a bérbeadó teljes neve és elérhetőségei
- a bérlő teljes neve és az ingatlan címe
- információkérés a bérlő tartózkodási helyéről bárkitől, aki tisztában lehet ezzel
- a bérleti szerződés vélelmezett átadásának dátuma, kivéve, ha a bérlő felveszi a kapcsolatot a bérbeadóval
- ajánlás arra vonatkozóan, hogy a bérlő tanácsot kér a bérlő tartózkodási helyével kapcsolatban bérlet
- az értesítés tanúinak neve
birtoklás visszaszerzése az ingatlan
a bérlők által elhagyott ingatlan birtoklásának jogszerű visszaszerzése érdekében a bérbeadónak bírósági birtoklási végzést kell kérnie. A kilakoltatás folyamata és indokai az Egyesült Királyság országai között eltérőek.
a bérbeadóknak általában 21.vagy 8. szakaszú értesítést kell kiadniuk, mielőtt a kilakoltatási eljárás lefolytatható. A 8. szakasz szerinti értesítés valószínűleg releváns az elhagyás esetén, mivel akkor érvényes, ha a bérlőket jogi okokból kilakoltatják, például megszegik a bérleti szerződés feltételeit.
Ha nem világos, hogy a bérlő elhagyta-e az ingatlant, vagy sem, akkor a legjobb, ha a 21.szakasz szerinti értesítést használja, mivel a bérbeadóknak nem kell indokolniuk az értesítés kiadását, és nem vádolhatók jogellenes kilakoltatással.
az is előfordulhat, hogy ez az út gyorsabb és egyszerűbb megoldást kínál, mivel kevesebb bírósági döntéshozatalt igényel. Vannak azonban bizonyos feltételek, amelyeknek teljesülniük kell a 21.szakasz szerinti értesítéshez a bérlők védelme érdekében, például egy két hónapos felmondási idő, és egy négy hónapos időszak a bérleti szerződés kezdete óta, amelyben az ilyen típusú értesítés nem használható.
elhagyott áruk
amikor a bérlők elhagyják az ingatlant,gyakran elhagyják a vagyont. Az ilyen elhagyott áruk kényelmetlenséget jelentenek a földesurak számára, de jogi kötelezettség van a bérlők vagyonának gondozására, amíg azokat vissza nem állítják tulajdonosuknak, vagy jogszerűen ártalmatlanítják. A bérbeadó felelős minden olyan kárért, amelyet a bérlők holmijában okoz, ugyanúgy, mint a bérlők az ingatlanért.
az elhagyott áruk egyszerű eladása vagy ártalmatlanítása anélkül, hogy megfelelő lépéseket tenne a tulajdonosuknak történő visszaszolgáltatás érdekében, polgári bűncselekmény az 1977.évi kártérítési törvény értelmében. Ilyen ” az árukkal való jogellenes beavatkozás magában foglalja az áruk eladását, használatát vagy az áruk károsodásának engedélyezését. A bérlő igényt nyújthat be a bérbeadóval szemben, ha ez megtörténik, ami költséges és időigényes lehet. Az ilyen követelések a javak viszonteladási értékére korlátozódnak, nem pedig a csere költségére.
a bérbeadó nem tudja jogszerűen lefoglalni vagy visszatartani az árukat a bérlő által fizetendő pénzek helyett. Az egyetlen módja annak, hogy a bérlők áruit jogszerűen felhasználják a bérlő által fizetendő pénzek ellensúlyozására, a bíróságokon keresztül történik: birtoklási végzés vagy külön pénzbírság biztosításával az árukat a bírósági végrehajtók lefoglalhatják, de csak az értékkel rendelkező árukat veszik el.
egy jó bérleti szerződés általában meghatározza az elhagyott áruk kezelésére vonatkozó eljárásokat, de ennek meg kell felelnie az 1999-es fogyasztói szerződési Szabályzatban szereplő tisztességtelen feltételeknek, és tanácsos az áruk beszedéséről szóló értesítést is kiadni.
a bérbeadóknak, akik el akarják dobni az elhagyott árukat, a következő lépéseket kell tenniük:
-
értesítést kell kiadniuk a begyűjtésről és az áruk eladására vonatkozó szándékról, ésszerű felmondási idővel (általában 28 nap). Ha a bérlő nem érhető el, az értesítést meg kell hirdetni vagy közzé kell tenni.
-
bizonyítékot keresnek arra vonatkozóan, hogy az árut ténylegesen elhagyták. Ez azt jelenti, bizonyíték írásban a bérlő, ha lehetséges. Ne feledje, hogy ha a bérlő elhagyta a holmiját, ez bizonyítéknak tekinthető arra, hogy a bérlő vissza kíván térni, és valójában nem hagyta el az ingatlant.
-
gyűjtsön olyan bizonyítékokat, amelyek igazolják, hogy ésszerű az áru elidegenítése. Például, hogy az áruk alacsonyak vagy értéktelenek voltak, vagy romlandó. Fénykép és leltár tanácsos. A bérbeadóknak azt is meg kell mutatniuk, hogy megpróbálták felvenni a kapcsolatot a bérlővel, és ésszerű időt vártak az áruk ártalmatlanítása előtt.
-
tartsa az árut legalább három hónapig, ha a bérlő pénzt tartozik a bérbeadónak az értesítés megadása előtt.
a bérbeadók értékesíthetnek árukat, és a bevételt az áruk tárolásából, eltávolításából vagy értékesítéséből származó ésszerű költségek ellensúlyozására használhatják fel. A földesurak várhatóan megpróbálják csökkenteni a költségeket, és visszaadják a többletet a bérlőnek.