Abbandono del tenant

L’abbandono del tenant è quando un inquilino lascia una proprietà prima della fine di una locazione e senza avvisare il proprietario.

Il termine “abbandono” ha anche un significato giuridico più ampio: la rinuncia volontaria di un diritto legale. Nel caso di una locazione, l’inquilino sarebbe abbandonando il loro possesso legale della proprietà.

Normalmente il contratto di locazione prevede che un inquilino deve informare il padrone di casa se sono via per più di due settimane, ma questa violazione del contratto è di minore importanza legale rispetto ai regolamenti per proteggere gli inquilini da sfratto ingiusto (la protezione da sfratto Act 1977).

Perché è problematico per i proprietari?

Anche se, un inquilino può aver liberato la proprietà e non è più pagare l’affitto, sono ancora l’occupante legale.

Il padrone di casa non può terminare la locazione e ri-lasciare la proprietà senza un ordine di possesso, che richiede tempo per ottenere e richiederà la prova adeguata che ha lasciato. I diritti degli inquilini significano che i proprietari non possono nemmeno entrare immediatamente nella proprietà per verificare che sia abbandonata, tranne in circostanze di emergenza (descritte di seguito).

A parte la potenziale perdita di reddito da locazione, gli assicuratori di proprietà stipulano spesso premi assicurativi più elevati se la proprietà non è occupata per più di due settimane. Una proprietà abbandonata può anche diventare vulnerabile a atti vandalici o abusivi.

Gli inquilini possono lasciare beni alle spalle, e trattare con questi può essere complicato. Affrontiamo questo alla fine dell’articolo.

L’inquilino ha davvero abbandonato la proprietà?

Può essere difficile dire se un inquilino ha davvero abbandonato una proprietà: l’aspetto di esso non è una prova, e un inquilino potrebbe semplicemente essere fuori ogni volta che un padrone di casa visita. L’abbandono temporaneo potrebbe essere il risultato di circostanze attenuanti, come l’inquilino che viene ricoverato in ospedale, che frequenta una malattia familiare o che viene preso in custodia legale.

I proprietari possono prendere precauzioni per identificarlo e gestirlo – impostando regolari ispezioni di proprietà con il permesso dell’inquilino all’inizio della locazione o richiedendo un regolare servizio di pulizia. Tali condizioni dovrebbero essere incluse in un accordo adeguato.

Verifica se la proprietà è abbandonata

Come proprietario, se pensi che la proprietà sia stata abbandonata, dovresti prima tentare di contattare l’inquilino. Chiedi all’inquilino la conferma scritta che ti stanno restituendo il possesso della proprietà e di restituire le chiavi. Una volta ricevuta questa conferma si può entrare immediatamente nella proprietà.

Se, dopo ripetuti tentativi, non è possibile raggiungere il tenant, è possibile indagare ulteriormente. La proprietà può essere considerata abbandonata solo se l’affitto è in ritardo e ci sono ragionevoli motivi per credere che sia abbandonato.

I seguenti sono indicatori chiari e accettati di esso:

• mancato pagamento dell’affitto,
• le chiavi della proprietà sono state lasciate indietro e
• i beni dell’inquilino sono stati rimossi dalla proprietà.

Se non hai chiare indicazioni di abbandono, prova a controllare con i vicini – potrebbero avere un’idea di quando l’inquilino è stato presente per l’ultima volta, o se hanno rimosso i loro beni. Registra tali dichiarazioni dei testimoni, in quanto contribuiranno al tuo caso per un ordine di possesso del tribunale. Puoi anche provare a contattare i parenti o gli amici dell’inquilino per scoprire dove si trovano. Le informazioni di contatto per l’inquilino e il parente più prossimo devono essere raccolte prima che inizi, quando si schermano gli inquilini e durante la firma del contratto di locazione.

Quando un proprietario può entrare in una proprietà senza un ordine di possesso?

Anche se la proprietà è chiaramente abbandonata, l’inquilino è ancora in possesso legale. In questa fase non è possibile violare il loro diritto alla privacy e al “tranquillo godimento” entrando nella proprietà senza il loro permesso, tranne in caso di emergenza, per salvaguardare la proprietà, i dintorni o le persone. Ad esempio, se:

• c’è un incendio nella struttura
• la proprietà è in un insicuro condizioni
• gas o elettrodomestici, sono un rischio per la sicurezza della struttura
• c’è inondazioni provenienti dall’interno della struttura
• danni strutturali ha urgente bisogno di attenzione
• non c’è ragione di credere che un crimine o alla violenza è in corso

In questi scenari, si dovrebbe ottenere un indipendente testimonianza di accompagnarvi e di registrare le circostanze in scrittura.

Ri-locazione più rapidamente

In alcuni casi, dove la locazione è stata chiaramente abbandonata, può essere opportuno adottare misure per ri-locazione della proprietà prima di ottenere un ordine di possesso. Questo potrebbe significare cambiare le serrature e trattare con tutti i beni che l’inquilino ha lasciato alle spalle. Tuttavia l’inquilino è ancora legalmente autorizzato a tornare e prendere la residenza.

Potresti essere accusato di sfratto illegale (un reato penale) e violazione del contratto di locazione (un reato civile) se le tue azioni impediscono loro di farlo. Si consiglia di consultare un esperto prima di fare qualsiasi cosa che ti mette a rischio legale.

Se entri nella proprietà e cambi le serrature, dovresti prendere le seguenti precauzioni:

• Avere un testimone indipendente che possa confermare la situazione per iscritto
• Lasciare un avviso di abbandono sulla porta con i dettagli di contatto per l’inquilino per riottenere l’ingresso

Le seguenti informazioni dovrebbero essere incluse in un avviso di abbandono:

• Una dichiarazione della convinzione che l’affitto è stato abbandonato, con la data di sospetto di abbandono
• nome Completo e i dettagli di contatto del padrone di casa
• nome Completo dell’inquilino e l’indirizzo della struttura
• Una richiesta di informazioni sul luogo in cui il locatario da parte di coloro che possono essere a conoscenza di questo
• Una data in cui la locazione si presume che si arrese, a meno che l’inquilino contatti il padrone di casa
• Una raccomandazione che l’inquilino chiede consigli sulla loro locazione
• I nomi di eventuali testimoni del bando

recuperato il possesso della proprietà

Al fine di riprendere legalmente il possesso di una proprietà abbandonata dagli inquilini, un proprietario deve chiedere un ordine di possesso del tribunale. Il processo e i motivi per lo sfratto variano da un paese all’altro del Regno Unito.

In generale, i proprietari devono emettere un avviso di sezione 21 o sezione 8 prima che il procedimento di sfratto possa aver luogo. Un avviso di sezione 8 è probabile che sia rilevante in caso di abbandono, poiché si applica quando gli inquilini vengono sfrattati per motivi legali, come la rottura dei termini del contratto di locazione.

Se non è chiaro se un inquilino ha abbandonato la proprietà o meno, è meglio utilizzare un avviso di sezione 21, poiché i proprietari non hanno bisogno di fornire un motivo per emettere questo avviso e non possono essere accusati di sfratto illegale.

Può anche darsi che questo percorso offra una risoluzione più rapida e semplice perché richiede meno decisioni da parte del tribunale. Tuttavia ci sono alcune condizioni che devono essere soddisfatte per un avviso di sezione 21 al fine di proteggere gli inquilini, come un periodo di preavviso di due mesi e un periodo di quattro mesi dall’inizio di un contratto di locazione in cui questo tipo di avviso non può essere utilizzato.

Beni abbandonati

Quando gli inquilini lasciano una proprietà, spesso lasciano beni alle spalle. Tali beni abbandonati sono un inconveniente per i proprietari terrieri, ma esiste un obbligo legale di prendersi cura dei beni degli inquilini fino a quando non vengono ripristinati al loro proprietario o sono legittimamente smaltiti. Un padrone di casa è responsabile per qualsiasi danno che provoca ai beni degli inquilini, proprio come gli inquilini sono per la proprietà.

La semplice vendita o lo smaltimento di beni abbandonati senza adottare le misure appropriate per restituirli al loro proprietario è un reato civile ai sensi della legge Torts (Interference with Goods) 1977. Tale ” interferenza illecita con le merci include la vendita, l’uso o il permesso di causare danni alle merci. Un inquilino potrebbe portare un reclamo contro un padrone di casa se questo accade, che potrebbe essere costoso e richiede tempo. Tali reclami sono limitati al valore di rivendita dei beni e non al costo di sostituzione.

Un proprietario non può legalmente sequestrare o trattenere beni al posto di denaro dovuto dal locatario. L’unico modo in cui i beni degli inquilini possono essere legalmente utilizzati per compensare i soldi dovuti dall’inquilino, è attraverso i tribunali: assicurando un ordine di possesso o un giudizio di denaro separato I beni possono quindi essere sequestrati dagli ufficiali giudiziari, ma solo i beni con valore saranno presi.

Un buon contratto di locazione di solito definire le procedure per trattare con beni abbandonati, ma questo dovrebbe rispettare le clausole abusive in Consumer Contract Regulations 1999, ed è consigliabile emettere anche un avviso di ritiro della merce.

I proprietari che desiderano smaltire beni abbandonati devono adottare le seguenti misure:

• Emettere un avviso che richiede il ritiro e un avviso di intenzione di vendere beni, dando un termine di preavviso ragionevole (comunemente 28 giorni). Se l’inquilino non è contattabile, l’avviso dovrebbe essere pubblicizzato o pubblicato.

• Cercare la prova che le merci sono state effettivamente abbandonate. Ciò significa prove scritte da parte dell’inquilino, se possibile. Ricordate che se un inquilino ha lasciato effetti personali dietro questo può essere considerato come prova che l’inquilino intende tornare e non ha effettivamente abbandonato la proprietà.

• Raccogliere prove che dimostrano che è ragionevole smaltire la merce. Ad esempio che le merci erano di basso o nessun valore, o erano deperibili. Fotografie e un inventario sono consigliabili. I proprietari dovrebbero anche dimostrare di aver tentato di contattare l’inquilino e di aver aspettato un tempo ragionevole prima di smaltire le merci.

• Conservare la merce per almeno tre mesi se l’inquilino deve denaro al proprietario prima che venga dato l’avviso.

I proprietari possono vendere beni e utilizzare le entrate per compensare i costi ragionevoli sostenuti dallo stoccaggio, dalla rimozione o dalla vendita delle merci. I proprietari dovrebbero cercare di mantenere bassi i costi e restituire qualsiasi eccedenza all’inquilino.