Ofte når folk hører begrepet escrow de umiddelbart konkludere med at en eiendomstransaksjon er overveid og en tittel selskapet vil okkupere rollen som escrow kontor, men hva plikter er pålagt en escrow offiser kan være noe vag for dem. Tenker at escrow gjelder bare til fast eiendom er en vanlig feil. Denne misforståelsen er basert på det faktum at de fleste eiendomstransaksjoner i Usa bruker escrow kontoer og escrow offiserer dermed de Fleste Amerikanere opplever en escrow i den sammenheng. I virkeligheten kan bruk av sperrekontoer forekomme i alle typer transaksjoner og er ganske ofte et nyttig verktøy for å oppnå forretningsmål.i sin mest grunnleggende form er en escrow en transaksjon der en person i en kontrakt med en annen leverer et skriftlig instrument, penger, bevis på eiendom til ekte eller personlig eiendom eller annen ting av verdi til en tredje person som skal holdes av en slik person til hendelsen skjer. Tredjeparten eller den nøytrale personen som eiendommen holdes i tillit til, er kjent som en escrow agent eller en depot. De viktigste partiene er grantee og grantor. Eiendommen gitt i tillit for innskudd er kjent som escrow eiendom.
transaksjonen der en escrow er opprettet kan være salg, overføring, encumbering eller leasing av ekte eller personlig eiendom til en annen person. Verdipapirer, fond og andre eiendeler kan også holdes i escrow. Ved hendelsen av den angitte hendelsen skal eiendommen leveres av den tredje personen til grantee, grantor, promisee, promisor, obligee, obligor, bailee, bailor eller en agent eller ansatt av grantee. Midlene holdes av deponeringstjenesten til den mottar de riktige skriftlige eller muntlige instruksjonene. I økonomiske escrows holdes fondet til forpliktelser er oppfylt. Eiendommen skal tilbakeleveres til den andre parten i transaksjonen ved utførelse av den spesifikke tilstanden/betingelsene i avtalen. Normalt, escrow kontoret har en betrodd plikt til grantor og grantee og ordningen er opprettet i en skriftlig kontrakt.
Grunnloven:
for at en escrow skal være gyldig må det være:
- en bindende kontrakt mellom partene i en transaksjon, og
- betinget levering av overføringsinstrumenter eller penger til en tredjepart
Vanligvis er det to eller flere underliggende transaksjoner, og to eller flere relaterte escrows i en escrow transaksjon. En escrow agent er en begrenset agent for partene i transaksjonen ved at han eller hun fungerer som agent, men bare for et bestemt formål som angitt i escrow instruksjoner. Hans / hennes stilling er som en forvalter.
de primære oppgaver av en escrow agent er:
- plikt til å følge deponeringsinstruksjonene;
- plikt til å bruke god tro og rimelig ferdighet; og
- plikt til å levere varer på nytt etter at vilkårene er fullført.
Levering før utførelsen av tilstanden eller skjer av en beredskap er uautorisert. Videre er forutgående levering et brudd på innskyterens rettigheter. Griffin V. Gay, 223 Syk. Program. 420, 432 (Ill. Program. Ct. 1921). Levering av en gjerning av en grantor til en tredje person med ubetinget instruksjoner om å holde gjerning og levert til grantee ved grantor død er en gyldig levering. Det må imidlertid ikke være forbehold av grantor av herredømme over gjerningen. Turner V. Mallernee, 640 S. W. 2d 517, 521 (Mo. Ct. Program. 1982). Før inngåelse av en avtale, er en escrow agent dual agent for begge parter. Etter lukking er en escrow agent en individuell agent for hver part.
Escrow instruksjoner er skrevet retninger til en escrow agent som oppgir plikter partene og escrow holderen. Merk at en eksisterende agent eller en advokat av grantor eller grantee ikke kan fungere som en escrow agent på grunn av interessekonflikt i plikter.
valg av deponeringsinnehaver gjøres normalt ved en avtale mellom oppdragsgiverne. En escrow agent som bryter plikter til partene i escrow avtalen kan holdes ansvarlig i tort og for kontraktsbrudd. Commercial Escrow Co. v. Rockport Rebel, Inc., 778 S. W. 2d 532 (Tex. Program. Corpus Christi 1989).Vanligvis Bestemmer Statlig lov den nødvendige sperredokumentasjonen og loven, men hvis Føderalt regulerte finansinstitusjoner er involvert, Kan Føderal lov gjelde og også for transaksjoner som involverer interstate handel.
Federal Law on Mortgage Requirements
I Henhold til 12 uscs § 3500.17 betyr en sperrekonto enhver konto som en servicer etablerer eller kontrollerer på vegne av en låner for å betale skatt, forsikringspremier (inkludert flomforsikring) eller andre kostnader med hensyn til et føderalt relatert boliglån, inkludert kostnader som låntakeren og serviceren frivillig har avtalt at serviceren skal samle inn og betale. Definisjonen omfatter enhver konto som er opprettet for dette formålet, inkludert en «tillitskonto», en «reservekonto», en «beslagskonto» eller et annet begrep avhengig av lokaliteten. En «sperrekonto» inkluderer enhver ordning der serviceren legger til en del av lånerens betalinger til hovedstol og deretter trekker fra hovedstol utbetalingene for sperrekonto. I dette avsnittet utelukker begrepet «sperrekonto» enhver konto som er under lånerens totale kontroll.
vedtektene fastsetter kravene til en sperrekonto. Følgelig etablerer en utlåner en sperrekonto i forbindelse med et føderalt relatert boliglån. Det setter grenser for sperrekontoer ved hjelp av beregninger basert på månedlige utbetalinger og utbetalinger innen et kalenderår.
hvis en sperret konto involverer annenhver uke eller en annen betalingsperiode, endres kravene i den delen tilsvarende. ET HUD Offentlig Veiledningsdokument med tittelen «Biweekly Payments-Example» gir eksempler på biweekly regnskap og ET HUD Offentlig Veiledningsdokument med tittelen «Annual Escrow Account Disclosure Statement-Example» gir eksempler på en 3-årig regnskapssyklus. EN HUD Offentlig Veiledning Dokument med tittelen «Consumer Disclosure For Voluntary Escrow Account Payments» gir en modell avsløring format som opphavsmenn og servicers oppfordres, men ikke nødvendig, å gi til forbrukerne når opphavsmannen eller servicer forventer en betydelig økning i utbetalinger fra sperret konto etter det første året av lånet.
følgende er grensene for betalinger til sperrede kontoer:
(1) en utlåner eller servicer (heretter servicer) skal ikke kreve at en låner setter inn på en sperret konto, opprettet i forbindelse med et føderalt relatert boliglån, mer enn følgende beløp:
(i) Gebyrer ved oppgjør eller ved opprettelse av en sperret konto: på det tidspunktet en servicer oppretter en sperret konto for en låner, kan serviceren belaste låntakeren et beløp som er tilstrekkelig til å betale kostnadene for den pantsatte eiendommen, for eksempel skatter og forsikring, som kan tilskrives perioden fra datoen slik betaling(e) ble sist betalt til den første betalingsdatoen. Den «beløp tilstrekkelig til å betale» beregnes slik at laveste måned slutten mål balanse anslått for escrow konto beregning år er null. I tillegg kan serviceren belaste låntakeren en pute som ikke skal være større enn en sjettedel (1/6) av de estimerte totale årlige utbetalingene fra sperrekontoen.
(ii) Gebyrer i løpet av sperrekontoens levetid: i løpet av en sperrekonto kan serviceren belaste låntakeren en månedlig sum som tilsvarer en tolvte (1/12) av de totale årlige deponeringsbetalingene som serviceren med rimelighet forventer å betale fra kontoen. I tillegg kan serviceren legge til et beløp for å opprettholde en pute som ikke er større enn en sjettedel (1/6) av de estimerte totale årlige utbetalingene fra kontoen. Men hvis en servicer bestemmer gjennom en sperret kontoanalyse at det er mangel eller mangel, kan serviceren kreve at låntakeren betaler ekstra innskudd for å gjøre opp mangelen eller eliminere mangelen.
(2) Escrow analyse ved opprettelse av escrow konto: før du oppretter en sperrekonto, må serviceren gjennomføre en sperrekontoanalyse for å bestemme beløpet låntakeren må sette inn på sperrekontoen. Etter å ha fullført den første sperrekontoanalysen, må serviceren utarbeide og levere en første sperrekontoutskrift til låntakeren. Serviceren må bruke sperrekontoanalysen for å avgjøre om det foreligger overskudd, mangel eller mangel, og må foreta justeringer av kontoen
(3) Påfølgende sperrekontoanalyser: for hver sperret konto, må servicer gjennomføre en sperret konto analyse ved ferdigstillelse av sperret konto beregning år å bestemme låntakers månedlige sperret konto betalinger for neste beregning år. Serviceren må bruke sperrekontoanalysen til å avgjøre om et overskudd, mangel eller mangel eksisterer, og må foreta justeringer av kontoen.
(4) Aggregert regnskap kreves: alle servicers må bruke aggregert regnskapsmetode ved gjennomføring av sperrekontoanalyser.
(5) Pute: puten må ikke være større enn en sjettedel (1/6) av de estimerte totale årlige utbetalingene fra sperrekontoen.
(6) Begrensninger på pre-periodisering: en servicer må ikke øve pre-periodisering.
(7) Servicer estimater av utbetaling beløp: for å gjennomføre en sperret konto analyse, servicer skal anslå mengden av sperret konto elementer som skal utbetales. Hvis serviceren kjenner avgiften for en escrow-vare i neste beregningsår, skal serviceren bruke dette beløpet ved estimering av utbetalingsbeløp. Dersom gebyret er ukjent for tjenesteyteren, kan tjenesteyteren basere anslaget på foregående års avgift, eller foregående års avgift som endret med et beløp som ikke overstiger det siste årets endring i den nasjonale Konsumprisindeksen for alle urbane forbrukere. I tilfeller av ubesatt nybygg, kan serviceren basere et estimat på vurdering av sammenlignbare boligeiendommer i markedsområdet.
(8) Bestemmelser i boliglån dokumenter: servicer må undersøke boliglån dokumenter for å bestemme gjeldende pute for hver sperret konto. Hvis boliglånsdokumentene gir lavere putegrenser, gjelder vilkårene for lånedokumentene. Når vilkårene i et lånedokument tillater større utbetalinger til en sperret konto enn tillatt i denne delen, kontrollerer denne delen de gjeldende grensene.
hvor boliglån lån dokumenter ikke spesifikt etablere en sperret konto, om en servicer kan etablere en sperret konto for lånet er et spørsmål for fastsettelse av Andre Føderale eller Statlige lover. Hvis boliglån dokumentet er stille på sperret konto grenser og en servicer etablerer en sperret konto i henhold Til Andre Føderale eller Statlige lover, da begrensningene i denne delen gjelder med mindre Gjeldende Føderale eller Statlige lover gir for et lavere beløp. Hvis lånedokumentene gir sperrede kontoer opp til RESPA-grensene, kan serviceren kreve de maksimale beløpene som er i samsvar med denne delen, med mindre En Gjeldende Føderal eller Statlig lov fastsetter et mindre beløp.
(9) Vurderinger for perioder lengre enn ett år: noen sperrede kontoposter kan faktureres for perioder som er lengre enn ett år. For eksempel kan servicers må samle flom forsikring eller vannrensing escrow midler for betaling hvert tredje år. I slike tilfeller skal serviceren estimere låntakers betalinger for en full utbetalingssyklus. For en flom forsikringspremie betales hvert 3. år, servicer skal samle betalinger reflekterer 36 like månedlige beløp. I to av de tre årene kan kontosaldoen imidlertid ikke nå sin lave månedlige balanse fordi lavpunktet vil være på en treårs syklus, sammenlignet med en årlig.Hver stat har også ulike juridiske krav til opprettelse og vedlikehold av et escrow og plikter til et escrow office og for disse transaksjonene bare innenfor den aktuelle staten, bør statlig lov vurderes av kompetent råd. Ikke anta at føderal lov automatisk gjelder.
Hvem Kan Være En Escrow Officer?som nevnt ovenfor er en escrow prosessen der et dokument, eiendom, penger eller verdipapirer deponeres hos en nøytral tredjepart som skal leveres ved oppfyllelse av visse forhold. Den nøytrale tredjepart er kjent som en escrow agent eller depot. Ved opprettelse av en escrow må det være en depot med instruksjoner fra partene. Instrumenter deponeres hos en depositar etter avtale mellom partene. Instruks til depositaren utgjør reglene for en deponeringsavtale. En escrow avtalen er forskjellig fra instrumentet plassert i escrow. Den inneholder vilkår som er avtalt av partene. En depositar aksepterer et instrument i henhold til vilkårene i avtalen. Kennedy V. Distrikt-Realty Tittel Ins. Corp., 306 A. 2d 655, 657 (D. C. 1973). En gyldig escrow avtalen krever at den foreslåtte escrow agent vet om og godtar å utføre funksjonen til å motta et innskudd. Viktige elementer i en gyldig escrow ordning er:
- en kontrakt mellom stipendiat og stipendiat enige om vilkårene for et innskudd;
- Levering av deponert element til en depositar; Og
- Kommunikasjon av de avtalte vilkårene til depositaren.
depositaren til en escrow må være en tredje person. En grantee kan gjøres en agent for grantor med det formål å overføre escrowed eiendom til en depot. Imidlertid kan en stipendiat ikke gjøres en depot av en escrow. Cincinnati, W. & Z. R. Co. v. Iliff, 13 Ohio St. 235 (Ohio 1862). En depositar er ikke en agent for grantor eller grantee. En depot er en forvalter av en uttrykkelig tillit. Foulkes v. Sengstacken, 83 Ore. 118, 128-129 (Eller. 1917).
en depositarers rettigheter og plikter bestemmes av deponeringsavtalen. Marathon USA Realties v. Kalb, 244 Ga. 390, 392 (260 S. E. 2d 85) (1979). En depositarers plikt er bare å oppfylle vilkårene i escrow-avtalen. Videre forblir tittelen på den sperrede eiendommen hos innskyteren. Innskyteren overfører eiendom til innskyter. Når alle betingelsene i escrow er oppnådd, leverer en depositar eiendommen. Roberts V. Porter, 193 Ga. Program. 898, 900 (Ga. Ct. Program. 1989). En depositar har en betrodd plikt til escrow partene å overholde partens instruksjoner. Innehaveren påtar seg en betrodd plikt ved å godta å utføre sperringen. Ofte depository vil søke å begrense at tillitsforhold plikt i escrow avtalen, men visse plikter kan ikke fravikes avhengig Av Staten.
vanligvis påtar depositaren seg følgende plikter under en deponering:
- å utøve rimelig dyktighet og flid i å utføre deponeringsinstruksjonene; og
- å overholde innskyterens skriftlige instruksjoner.
dessuten er en depositar forpliktet til å meddele oppdragsgiver enhver kunnskap som er ervervet i løpet av deponeringen. Kunnskapen så ervervet må være med hensyn til materielle fakta som kan påvirke oppdragsgivers beslutning om en ventende transaksjon. Axley v. Transamerica Tittel Ins. Medeier., 88 Cal. Program. 3d 1, 9 (Kal. Program. 4.Divisjon. 1978).
når en depositar opptrer uaktsomt, er han/hun vanligvis ansvarlig for eventuelle tap som følge av pliktbrudd. Imidlertid er intet ansvar knyttet til escrow holderen for hans / hennes manglende evne til å gjøre noe som ikke kreves av vilkårene i escrow. Dess, en depositar er ikke ansvarlig for et tap som påløper mens lydig følge escrow instruksjoner. Axley v. Transamerica Tittel Ins. Medeier., 88 Cal. Program. 3d 1, 9 (Kal. Program. 4.Divisjon. 1978).
escrow-agenten vil levere dokumentet til den fordelte parten når vilkårene i kontrakten er oppfylt. Innskyter har ingen kontroll over instrumentet deponert i escrow. Ved utførelsen av tilstanden, grantee eller obligee har rett til levering av escrowed eiendom. Levering kan håndheves ved et dekret av retten. Når en depositar nekter å levere, er rettsmiddelet vanligvis ikke mot den andre parten for å tvinge spesifikk ytelse av escrow-kontrakten. Handling kan reises mot depositaren for å få besittelse av instrumentet. Når en depositar nekter å levere og krever escrow, kan depositaren holdes ansvarlig for konvertering. Vinkel V. Bass, 169 Okla. 120, 122 (Okla. 1934).
når et instrument deponeres i escrow, går instrumentet utenfor innskyterens kontroll. En innskyter kan ikke huske det. Ved utførelsen av tilstanden må depositaren levere eiendommen til stipendiaten. Et innskudd i escrow utgjør en betinget levering.
en escrow er ikke ugyldiggjort ved en innskyters død før utførelsen av sperringens tilstand. Partene kan erstatte en annen depositar for samme formål. En erstatningsdepot vil være bundet av vilkårene i den opprinnelige kontrakten.
Plikt Til Depot:en depositar, også noen ganger referert til som en escrow agent, er en person som partene i en kontrakt innskudd escrowed eiendom i en escrow. Pliktene til en depositar er generelt definert i escrow-avtalen. Eventuelle avvik fra avtalen uten nødvendig myndighet er urimelig og kan ikke gjøres med rimelig forsiktighet. Depositarens plikter er fastsatt og begrenset i henhold til vilkårene i avtalen. Depositaren må utføre vilkårene i avtalen som forutsatt av partene. Han / hun kan ikke utføre handlinger med henvisning til håndtering av depositumet, eller dets avhending, som ikke er autorisert av deponeringsavtalen. Hotell i Nærheten Av Gomez v. Huntington Trust Co., 129 F. Supp. 2d 1116, 1123 (N. D. Ohio 2000).
en depositar redigerer ikke eller tolker eller tolker en kontrakt som han / hun har plikt til å utføre. Depositaren må styres i sin plikt etter hva kontrakten sier. Han / hun er ikke autorisert til å ignorere en del av kontrakten på grunnlag av at en annen del av escrow utelater slike funksjoner med hensyn til tid og dato. Foderale Innskudd Ins. Corp. v. Første Nat ‘L Bank & Trust Co., 496 F. Supp. 294, 296-297 (W. D. Okla. 1980).
en depositar har et tillitsforhold mellom tillit og tillit til partene i escrow. En depositar må utføre ansvar med samvittighetsfull ærlighet, dyktighet og flid. Berry v. McLeod, 124 Ariz. 346 (Ariz. 1979).en depositarers plikt til å handle med omhyggelig ærlighet, dyktighet og flid inkluderer plikten til å ta rimelige anstrengelser for å fastslå identiteten til de navngitte partene i transaksjonen. Maxfield Mot Martin, 217 Ariz. 312, 315 (Ariz. Ct. Program. 2007).
escrow forholdet gir opphav til to spesifikke tillitsforhold plikter:
- å overholde vilkårene i escrow avtalen; og
- å avsløre fakta som en rimelig depositar ville oppfatte som bevis for svindel begått på en part i escrow. Burkons v. Ticor Tittel Ins. Medeier., 168 Ariz. 345 (Ariz. 1991).
ved innskudd av midler er depositaren en forvalter av midler deponert i escrow og må styres i sin plikt av hva escrow-avtalen sier og må handle strengt i samsvar med escrow-instruksjonene. Webster v. Uslife Title Co., 123 Ariz. 130, 133 (Ariz. Ct. Program. 1979).
Vilkår For Deponering:
siden en depositarers plikter styres av vilkårene i deponeringen, skal det tas hensyn til å utarbeide depositarinstruksjoner. En deponeringsavtale må inneholde navnene på partene som sender instruksjonene og depositarens navn og adresse. Avtalen skal inneholde datoen for instruksjonene. En liste over poster eller dokumenter deponert eller skal deponeres hos depositaren må inkluderes i avtalen. Betingelser for levering av sperret eiendom skal inkluderes i avtalen. I tillegg kan standardbestemmelser også inkluderes i en escrow-avtale. En god ide er å inkludere en voldgiftsklausul pluss en advokatavgiftsklausul. Se våre artikler Om Syretestklausulen. En escrow kan ikke påberopes uten samtykke fra alle oppdragsgivere til avtalen. Videre kan erstatningsbestemmelser også inngå i avtalen. Visse avtaler inkluderer aksept av en depositar.
Primære oppgaver av en depositar funnet i de fleste stater er:
- en depositar skal gi partene alle opplysninger som er nødvendige for å forhindre tap for parten. Lane v. Oustalet, 873 So. 2d 92, 96 (Frøken. 2004).
- en depositar kan beholde escrowed eiendom til forholdene er utført. Han / hun må da levere eiendommen til stipendiaten. Jackson v. Jackson, 67 Ore. 44, 52 (Eller. 1913).
- når den foreskrevne tilstanden utføres depositaren er forpliktet til å levere eiendommen til stipendiat. Imidlertid må han/hun overlevere eiendommen til stipendiaten når tilstanden ikke utføres. Howlin Mot Castro, 136. 605 (Cal. 1902).
den generelle regelen er at en depositar skal handle i henhold til vilkårene i avtalen. Ved brudd på en instruksjon som er inngått for å utføre eller av et underforstått løfte som følge av avtalen, kjøper den skadelidte en sak for brudd på kontrakt. Videre, når en depositar opptrer uaktsomt, vil han/hun vanligvis være ansvarlig for tapet som følge av pliktbrudd.
en deponeringsinnehaver har imidlertid ingen generell plikt til å overvåke innskyternes saker. En depositarens plikt er begrenset til trofast overholdelse av instruksjonene. Schaefer v. Produsenter Bank, 104 Cal. Program. 3d 70, 77 (Cal. Program. 2d Dist. 1 980).
Selv om en escrow agent er ansvarlig for uaktsomhet i å unnlate å utføre sine plikter i samsvar med escrow avtalen, har han/hun ingen plikter eller forpliktelser til partene før et innskudd er gjort med ham eller henne.
selv exculpatory bestemmelser lindrende escrow offiser av ansvar ikke nyte spesiell tjeneste i loven, kan slike bestemmelser bli inkludert i en escrow. De er imidlertid ikke effektive når det gjelder brudd på tillit begått i ond tro eller forsettlig eller med hensynsløs likegyldighet til mottakerens interesse. Axelrod v. Giambalvo, 129 Syk. Program. 3d 512, 517 (Ill. Program. Ct. 1.Divisjon. 1984).
Brudd På Escrow:
Escrows er mest brukt i sammenheng med fast eiendom. Escrow selskaper brukes også i overføring av høy verdi personlig og forretningseiendom, som nettsteder og bedrifter, og i gjennomføringen av person-til-person eksterne auksjoner. Vanligvis når en sperreavtale er gjort, opprettes en sperrekonto av en megler i henhold til bestemmelsene i lisensloven med det formål å holde midler på vegne av meglerens rektor eller en annen person til fullbyrdelsen eller oppsigelsen av transaksjonen. I fast eiendom holdes kontoen ofte primært for å betale forpliktelser som eiendomsskatt og forsikringspremier.
når vilkårene i deponeringsavtalen er oppfylt og depositaren mislykkes eller nekter å levere den sperrede varen, ligger rettsmiddelet, enten i lov eller egenkapital, mot depositaren og ikke mot innskyteren. Imidlertid kan den annen part i escrow bli sluttet som en saksøkt med depositaren når at partens manglende overholdelse av de nødvendige escrow vilkår forårsaket depositaren til å nekte å handle, eller at partiet hevder rettigheter i escrowed eiendom som negativt påvirker saksøkers rettigheter i det. Se vår artikkel Om American Litigation.
imidlertid kan alle partene og depositaren bli med i en handling når det er nødvendig for å oppnå fullstendig lettelse. For eksempel kjøpere under et land salg kontrakt er uunnværlige parter i en handling av en selger og en eiendomsmegler for å gjenopprette alvor penger fra escrow agent, når selger og megler ikke ville ha rett til en deling av alvor penger før det ble etablert at kjøperne var i mislighold.
når depositaren urettmessig leverer emnet for escrow til en tredje person, kan personen som er berettiget til eiendommen, opprettholde en handling mot den tredje personen uten å bli med i escrow-innehaveren eller innskyteren. Lov v. Tittelgaranti & Trust Co., 91 Cal. Program. 621 (Cal. Program. 1928).
når innskyteren urettmessig handler med eiendommen etter at den er deponert i escrow, er den andre parten i avtalen, ikke depositaren, den rette parten til å bringe en handling. For eksempel I Gunby V. Hayden, 181 Mo. Program. 449 (Mo. Ct. Program. 1914), inngikk eieren en skriftlig kontrakt med en person der begge parter ble enige om å bytte land. Begge ga en sjekk til escrow holderen i betraktning av kontrakten. Pengene representert ved sjekker var bare å bli slått over til eieren når gjerninger passert. Eieren og den enkelte inngikk deretter en ny kontrakt i stedet for den gamle kontrakten. Eieren fortalte sperret holderen at gjerningene passerte og å frigjøre pengene. Før sperret holderen sluppet pengene, eieren og den enkelte plassert stoppe betalinger på sjekker. Sperret innehaveren arkivert en tre telle begjæring mot eieren å gjenopprette verdien av eierens sjekk og protest avgifter. Rettssaken retten kom dom for eieren og escrow holderen anket. Retten bekreftet domstolens avgjørelse. Retten mente at sperret holderen gjorde ingenting for å forårsake ansvar for å feste til ham, men eierens urettmessig handling i å stoppe betaling på sjekken kan ha gjort eieren ansvarlig for den enkelte. Den escrow holderen begjæring ikke klarte å oppgi en årsak til handling. Han verken mottok eller mistet noen penger. Det var ingen rett til utvinning vist at han holdt.
Konklusjon:
det underliggende formålet med en escrow er å etablere et depot for penger eller eiendeler som vil holde dem i sikkerhet til hendelser oppstår som avtalt av partene som kontraherer for escrow. Det innebærer ofte fast eiendom, men er ikke begrenset til den typen transaksjon, og det er heller ikke begrenset til lisensierte escrow-innehavere minus statlig eller føderal lov som er involvert. Faktisk er den enkleste escrow ganske enkelt å spørre en venn om å holde innsatsen når to personer satser på utfallet av en hendelse.Bare når eiendom eller verdipapirer er involvert, blir de langt mer komplekse reglene pålagt av regjeringen aktive. Rollen til escrow holderen, derimot, alltid involvert et kontraktsmessig sett med instruksjoner og en tillitsfull plikt, noe å huske på bør du noen gang bli bedt om å opptre som escrow.