rezygnacja z dzierżawy

rezygnacja z dzierżawy ma miejsce, gdy najemca opuszcza nieruchomość przed końcem najmu i bez powiadomienia właściciela.

termin „porzucenie” ma również szersze znaczenie prawne: dobrowolne zrzeczenie się prawa. W przypadku najmu najemca rezygnuje z prawnego posiadania nieruchomości.

Zwykle umowa najmu będzie przewidywać, że najemca musi powiadomić właściciela, jeśli nie ma ich dłużej niż dwa tygodnie, ale to naruszenie umowy ma mniejsze znaczenie prawne niż przepisy chroniące najemców przed nieuczciwą eksmisją (Ustawa o ochronie przed eksmisją 1977).

dlaczego jest to problematyczne dla właścicieli?

chociaż najemca mógł opuścić nieruchomość i nie płaci już czynszu, nadal jest legalnym najemcą.

wynajmujący nie może zakończyć najmu i ponownie wynająć nieruchomości bez nakazu posiadania, który wymaga czasu na uzyskanie i będzie wymagał odpowiedniego dowodu, że opuścił nieruchomość. Prawa najemcy oznaczają, że właściciele nie mogą nawet wejść do nieruchomości natychmiast, aby sprawdzić, czy została porzucona, z wyjątkiem sytuacji nadzwyczajnych (opisanych poniżej).

poza potencjalną utratą dochodów z najmu, ubezpieczyciele majątkowi często ustalają wyższe składki ubezpieczeniowe, jeśli nieruchomość pozostanie niezamieszkana przez ponad dwa tygodnie. Opuszczone mienie może również stać się podatne na wandalizm lub lokatorów.

najemcy mogą pozostawić po sobie rzeczy, a radzenie sobie z nimi może być skomplikowane. Zajmiemy się tym na końcu artykułu.

czy najemca rzeczywiście porzucił nieruchomość?

trudno stwierdzić, czy najemca rzeczywiście porzucił nieruchomość: jej wygląd nie jest dowodem, a najemca może być po prostu nieobecny za każdym razem, gdy odwiedza go właściciel. Tymczasowe porzucenie może być wynikiem okoliczności łagodzących, takich jak przyjęcie najemcy do szpitala, choroba rodzinna lub objęcie go prawną opieką.

właściciele mogą podjąć środki ostrożności w celu identyfikacji i radzenia sobie z nim – poprzez ustanowienie regularnych kontroli nieruchomości za zgodą najemcy na początku najmu lub wymagając regularnej usługi sprzątania. Takie warunki powinny być zawarte w odpowiedniej umowie.

sprawdzanie, czy nieruchomość jest opuszczona

jako właściciel, jeśli uważasz, że nieruchomość została porzucona, powinieneś najpierw spróbować skontaktować się z najemcą. Poproś najemcę o pisemne potwierdzenie, że zwraca ci własność nieruchomości, i zwróć klucze. Po otrzymaniu tego potwierdzenia możesz natychmiast udać się do nieruchomości.

Jeśli po wielokrotnych próbach nie możesz dotrzeć do najemcy, możesz przeprowadzić dalsze dochodzenie. Nieruchomość może być uznana za opuszczoną tylko wtedy, gdy czynsz jest zaległy i istnieją uzasadnione podstawy, aby sądzić, że została porzucona.

czytelne i akceptowane są następujące wskaźniki:

• niepłacenie czynszu,
• klucze nieruchomości zostały pozostawione, a
• mienie najemcy zostało usunięte z nieruchomości.

Jeśli nie masz wyraźnych oznak porzucenia, spróbuj skontaktować się z sąsiadami – mogą mieć pojęcie, kiedy lokator był ostatnio obecny lub czy usunęli swój dobytek. Nagraj takie zeznania świadków, ponieważ przyczynią się one do twojej sprawy o nakaz posiadania przez Sąd. Możesz również spróbować skontaktować się z krewnymi lub przyjaciółmi najemcy, aby dowiedzieć się, gdzie są. Dane kontaktowe najemcy i najbliższych krewnych powinny być zbierane przed ich rozpoczęciem, podczas przeglądania najemców i podczas podpisywania umowy najmu.

kiedy wynajmujący może wejść do nieruchomości bez nakazu posiadania?

nawet jeśli nieruchomość jest wyraźnie opuszczona, najemca nadal jest w prawnym posiadaniu. Na tym etapie nie można naruszać ich prawa do Prywatności i „cichego korzystania”, wchodząc do nieruchomości bez ich zgody, z wyjątkiem sytuacji awaryjnych, w celu ochrony mienia, otoczenia lub ludzi. Na przykład, jeśli:

• w nieruchomości dochodzi do pożaru
• nieruchomość znajduje się w niepewnym stanie
• Urządzenia gazowe lub elektryczne stanowią zagrożenie dla bezpieczeństwa nieruchomości
• z wnętrza nieruchomości dochodzi zalanie
• uszkodzenia strukturalne pilnie wymagają uwagi
• istnieją powody, aby sądzić, że dochodzi do przestępstwa lub przemocy

w takich sytuacjach należy wezwać niezależnego świadka, który będzie Ci towarzyszył i rejestrował okoliczności na piśmie.

Re-letting szybciej

w niektórych przypadkach, gdy najem został wyraźnie porzucony, może być właściwe podjęcie kroków w kierunku ponownego wynajmu nieruchomości przed uzyskaniem nakazu posiadania. Może to oznaczać zmianę zamków i zajęcie się dobytkiem pozostawionym przez najemcę. Najemca ma jednak nadal prawo do powrotu i zamieszkania.

możesz zostać oskarżony o nielegalną eksmisję (przestępstwo) i naruszenie umowy najmu (przestępstwo cywilne), jeśli Twoje działania uniemożliwiają im to. Wskazane jest, aby zasięgnąć porady eksperta przed zrobieniem czegokolwiek, co naraża Cię na ryzyko prawne.

jeśli wejdziesz do nieruchomości i zmienisz zamki, powinieneś podjąć następujące środki ostrożności:

• mieć niezależnego świadka, który może potwierdzić sytuację na piśmie
• Zostaw zawiadomienie o rezygnacji na drzwiach z danymi kontaktowymi najemcy, aby odzyskać wejście

następujące informacje powinny być zawarte w zawiadomieniu o rezygnacji:

• Oświadczenie o przekonaniu o odstąpieniu od umowy najmu z datą podejrzewanego odstąpienia
• pełne imię i nazwisko oraz dane kontaktowe wynajmującego
• pełne imię i nazwisko najemcy oraz adres Nieruchomości
• Prośba o informacje o miejscu pobytu najemcy od każdego, kto może być tego świadomy
• data domniemanego odstąpienia od umowy najmu, chyba że najemca skontaktuje się z wynajmującym
• zalecenie, aby najemca zasięgnął porady w sprawie ich dzierżawy
• nazwiska świadków zawiadomienia

odzyskanie posiadania nieruchomości

aby legalnie odzyskać własność nieruchomości opuszczonej przez najemców, właściciel musi wystąpić o nakaz posiadania przez Sąd. Proces i podstawy eksmisji różnią się w zależności od kraju w Wielkiej Brytanii.

ogólnie rzecz biorąc, właściciele muszą wydać zawiadomienie z § 21 lub § 8 przed rozpoczęciem postępowania eksmisyjnego. Paragraf 8 może mieć znaczenie w przypadku zaniechania, ponieważ ma zastosowanie, gdy najemcy są eksmitowani z powodów prawnych, takich jak łamanie warunków umowy najmu.

Jeśli nie jest jasne, czy najemca porzucił nieruchomość, najlepiej skorzystać z obwieszczenia z paragrafu 21, ponieważ właściciele nie muszą podawać przyczyny wydania tego zawiadomienia i nie mogą być oskarżeni o bezprawną eksmisję.

możliwe, że ta trasa oferuje szybsze i prostsze rozwiązanie, ponieważ wymaga mniej podejmowania decyzji przez Sąd. Istnieją jednak pewne warunki, które muszą być spełnione w celu ochrony najemców, aby wypowiedzieć paragraf 21, takie jak dwumiesięczny okres wypowiedzenia i czteromiesięczny okres od rozpoczęcia najmu, w którym tego rodzaju wypowiedzenie nie może być stosowane.

porzucone dobra

Kiedy najemcy opuszczają nieruchomość, często zostawiają rzeczy za sobą. Takie porzucone towary są niedogodnością dla właścicieli, ale istnieje prawny obowiązek dbania o mienie najemców, dopóki nie zostaną one zwrócone właścicielowi lub zostaną legalnie usunięte. Wynajmujący jest odpowiedzialny za wszelkie szkody, które wyrządzi w mieniu najemców, tak jak najemcy są w nieruchomości.

Po prostu sprzedaż lub zbycie porzuconych towarów bez podjęcia odpowiednich kroków w celu zwrotu ich właścicielowi jest przestępstwem cywilnym zgodnie z Ustawą o Deliktach (ingerencji w towary) z 1977 roku. Taka ” bezprawna ingerencja w towary obejmuje sprzedaż, używanie lub dopuszczanie do uszkodzenia towarów. Najemca może wnieść roszczenie przeciwko właścicielowi, jeśli tak się stanie, co może być kosztowne i czasochłonne. Roszczenia takie ograniczają się do wartości odsprzedaży rzeczy, a nie do kosztów odtworzenia.

wynajmujący nie może legalnie przejąć lub zatrzymać rzeczy zamiast pieniędzy należnych od najemcy. Jedynym sposobem, w jaki dobra najemców mogą być legalnie wykorzystane do wyrównania należności od Najemcy, jest sąd: zabezpieczając nakaz posiadania lub oddzielny wyrok pieniężny, komornicy sądowi mogą zająć towary, ale tylko towary o wartości zostaną zabrane.

dobra umowa najmu zazwyczaj określa procedury postępowania z porzuconymi towarami, ale powinno to być zgodne z nieuczciwymi warunkami zawartymi w przepisach o umowach konsumenckich z 1999 r.i wskazane jest również wydanie zawiadomienia o odbiorze towaru.

właściciele chcący zbyć porzucony towar muszą podjąć następujące kroki:

• wydają zawiadomienie o żądaniu odbioru oraz zawiadomienie o zamiarze sprzedaży towaru z zachowaniem rozsądnego terminu wypowiedzenia (Zwykle 28 dni). Jeśli najemca nie ma kontaktu, ogłoszenie powinno zostać ogłoszone lub opublikowane.

• Oznacza to dowód na piśmie od najemcy, jeśli to możliwe. Pamiętaj, że jeśli najemca zostawił rzeczy po sobie, może to być uznane za dowód, że najemca zamierza powrócić i faktycznie nie porzucił nieruchomości.

• zbierz dowody wskazujące na zasadność rozporządzania towarem. Na przykład, że towary miały niską lub zerową wartość lub były łatwo psujące się. Wskazane są zdjęcia i inwentaryzacja. Właściciele powinni również wykazać, że podjęli próby skontaktowania się z najemcą i odczekali rozsądny czas przed zbyciem towarów.

• przechowywać towar przez co najmniej trzy miesiące, jeśli najemca jest winien pieniądze wynajmującemu przed ogłoszeniem.

właściciele mogą sprzedawać towary i wykorzystywać przychód do kompensowania uzasadnionych kosztów poniesionych z tytułu przechowywania, usuwania lub sprzedaży towarów. Właściciele powinni starać się obniżyć koszty i zwrócić najemcy wszelkie nadwyżki.