când ați avut o mare experiență de cumpărare sau de vânzare propria casă—datorită unui agent imobiliar talentat—are sens să caute acest agent imobiliar de încredere din nou și din nou. Cu toate acestea, dacă casa pe care doriți să o vindeți este o proprietate succesorală, aceasta ar putea fi doar o greșeală.potrivit Asociației Baroului American, ” succesiunea este procedura legală supravegheată de instanță care determină validitatea testamentului dumneavoastră. Toate bunurile, datoriile și creanțele proprietății sunt inventariate și evaluate. Toate creanțele valabile ale patrimoniului sunt colectate, iar restul este distribuit beneficiarilor conform voinței.”
cu excepția cazului în care persoana iubită decedată a făcut aranjamente pentru a evita succesiunea (cum ar fi un trust viu) înainte de a muri, majoritatea activelor imobiliare vor trebui să treacă prin procesul de succesiune. Aceasta include casa familiei și toate celelalte bunuri imobiliare deținute de decedat.
adesea casa decedatului este vândută în timpul procesului de succesiune pentru a acoperi creanțele împotriva proprietății. De asemenea, acesta poate fi vândut astfel încât încasările să poată fi utilizate pentru a distribui în mod egal valoarea în numerar a patrimoniului succesoral între mai mulți beneficiari.
dacă vă confruntați cu această situație, aveți nevoie de ajutorul unui agent imobiliar cu experiență care înțelege modul în care vânzarea proprietății în timpul procedurilor de succesiune diferă de o vânzare tradițională a casei.
vânzări tradiționale la domiciliu vs.vânzări succesorale
când vindeți propria casă printr-o vânzare tradițională, acționați în propriile interese, ceea ce înseamnă că puteți seta propriul calendar pentru vânzarea casei. Sunteți liber să listați proprietatea în orice moment și la orice preț.
cu vânzările tradiționale, va dura în medie trei săptămâni pentru a obține o ofertă pentru casă—și sunteți liber să alegeți dacă acceptați sau nu oferta. Odată acceptat, veți avea o perioadă medie de escrow de 47 de zile și odată ce toate contractele finale sunt semnate, casa este vândută fără a fi nevoie de supraveghere judiciară.
când sunteți executorul sau reprezentantul personal care vinde o casă în timpul succesiunii, acționați în interesul proprietății decedatului. Aceasta înseamnă că va trebui să urmați legile de succesiune de stat și orice directive potențiale de la judecătorul instanței de succesiune atunci când stabiliți prețul și, în unele cazuri, calendarul.
datorită acestor reglementări, vânzările de proprietăți succesorale pot fi atât subtil, cât și semnificativ diferite de o vânzare tradițională a casei. Cât de diferit depinde dacă instanța de succesiune ți-a acordat drepturi de administrare independentă sau de administrare dependentă.
dacă dumneavoastră, în calitate de executor, vi s-au acordat drepturi de administrare independentă, vânzarea proprietății succesorale are loc mult în același mod ca o vânzare tradițională a proprietății. Aveți libertatea de a stabili prețul de listă, de a lista proprietatea pe cronologia dvs. și de a accepta o ofertă fără interferențe din partea instanței de succesiune.
cu toate acestea, există detalii specifice probate pe care agentul dvs. trebuie să le păstreze, cum ar fi utilizarea contractelor de succesiune adecvate, listarea casei ca proprietate succesorală și divulgarea specifică succesiunii.
dacă aceste detalii nu sunt în ordine la audierea finală de succesiune, judecătorul instanței de succesiune probabil nu va permite închiderea moșiei. Va trebui să refaceți documentele și să programați o nouă audiere, determinând procesul de probă îndelungat—care durează deja în medie șase până la nouă luni—să se prelungească și mai mult.
pentru reprezentanții personali cărora li s-au acordat drepturi de administrare dependente, vânzarea proprietății succesorale este deja mai lungă și mai complexă. În aceste cazuri, instanța de succesiune supraveghează vânzarea casei printr-o audiere suplimentară numită audiere de confirmare a instanței.
înainte de această audiere, executorul angajează un agent succesoral pentru a enumera Casa la un preț care nu poate fi mai mic de 90% din valoarea sa justă de piață. Odată ce primiți și acceptați o ofertă, aceasta trebuie apoi prezentată instanței de succesiune pentru confirmare. În unele state, s-ar putea avea chiar să remarket proprietatea pentru 30 la 45 de zile la acel preț de ofertă acceptată înainte de a prezenta oferta instanței.
în multe state, judecătorul de succesiune nu confirmă automat oferta acceptată la această audiere. În schimb, instanța poate avea oferte mai mari de la alți cumpărători care participă la ședință. Cunoscută sub numele de procesul de supralicitare din California, această procedură funcționează la fel ca o licitație, instanța acceptând cel mai bun preț de ofertă înainte de a confirma vânzarea.
Din fericire, multe state au luat măsuri pentru a eficientiza procesul de succesiune și pentru a evita măsuri complicate, cum ar fi audierea de confirmare a instanței.până în prezent, șaisprezece state au adoptat Codul Uniform de succesiune aprobat de Asociația Baroului American pentru a simplifica procedurile de succesiune. Alte state au simplificat procesul de succesiune pe cont propriu, cum ar fi în California, unde au adoptat Legea privind administrarea independentă a proprietăților (AIEA).datorită acestui fapt, vânzările de proprietăți succesorale care necesită confirmarea instanței sunt în declin în întreaga țară.
Sacramento pe bază de probate avocat John Palley, care a fost distins cu prestigiosul „av” evaluare inter pares Martindale-Hubbell, spune, „Aș spune că 5% sau mai puțin în CA merge la tribunal. Restul țării are o succesiune simplificată, dar ar merge în continuare în instanță dacă cineva din familie se opune vânzării.”complexitatea care rezultă din schimbarea și modificarea reglementărilor de stat fac ca angajarea unui agent imobiliar cu experiență în succesiune să fie o necesitate.
am nevoie de un specialist certificat?
deoarece experiența de probă este o calificare atât de importantă pentru agentul dvs. imobiliar, găsirea unuia care este certificat oficial ar putea fi jocul inteligent.cunoscut sub numele de Certified Probate Real Estate Specialists (CPRES), agenții imobiliari cu această denumire au fost instruiți de serviciile de Probate din SUA. Pentru a primi această certificare, un agent trebuie să treacă un test care măsoară capacitatea lor de a gestiona proceduri complexe de vânzare a proprietăților succesorale.desigur ,nu toți agenții imobiliari cu experiență au certificare CPRES, ceea ce este total bine. Este posibil ca agenții necertificați să fi primit în schimb pregătirea pentru succesiune prin experiența anterioară de manipulare a vânzărilor de proprietăți succesorale sau prin participarea la seminarii sau prin studierea materialelor de instruire ale guvernului de stat, cum ar fi cele produse de instanțele de Succesiune din Arizona.
doar asigurați-vă că pentru a întreba despre ce tip de stagiu de formare sau educație agentul ales a avut. HomeLight oferă un serviciu gratuit care utilizează învățarea automată și datele istorice pentru a vă potrivi în mod obiectiv cu agenții de top care au experiență de probă.
care a venit primul, agentul sau avocatul?
când știți cât de lung poate fi procesul de succesiune, primul dvs. instinct ar putea fi să obțineți casa listată cât mai repede posibil.
nu așa de repede.
chiar dacă sunteți numit ca executor al patrimoniului succesoral în testamentul decedatului, nu aveți nicio autoritate legală de a tranzacționa nicio afacere imobiliară până când nu ați fost numit oficial ca reprezentant personal al Patrimoniului la prima audiere succesorală.
aceasta înseamnă că nu puteți lista casa sau chiar să semnați un acord de listare cu agentul dvs. de succesiune până când nu aveți autorizație de la instanța de succesiune. Pentru a obține această autorizație, aveți nevoie pentru a avea un avocat de succesiune depune o petiție să probeze cu instanța de succesiune și apoi așteptați până când vi se acordă drepturi la acea primă audiere.deci, primul profesionist pe care trebuie să-l contactați pentru a vă ajuta să navigați în procesul de succesiune este un avocat cu experiență. Cu toate acestea, angajarea unui avocat de succesiune nu înseamnă că ar trebui să renunțați la angajarea unui agent imobiliar cu experiență. În timp ce așteaptă autorizația instanței, un agent poate ajuta la pregătirea casei de vânzare prin evaluarea stării proprietății, rularea comparabilelor în zona dvs., determinarea valorii casei, conectarea cu servicii de curățenie, contractori și alți furnizori.
în timp ce avocații de succesiune percep taxe la oră, agenții de succesiune primesc același comision pe care ar fi plătit un agent imobiliar tradițional.
dacă optați pentru angajarea unui agent neexperimentat în probate, va trebui să cereți avocatului dvs. să revizuiască documentele de vânzare a casei pentru a vă asigura că îndeplinesc reglementările probate—ceea ce vă va costa mai mult în taxele de avocat.
este firesc să doriți confortul feței familiare a agentului familiei pentru a vă ajuta prin datoria dificilă de a vă vinde casa copilăriei. Cu toate acestea, în cazul în care dvs. de realtori regulate nu a vândut proprietatea de succesiune, procedurile de succesiune va merge mai lin dacă vă înrola ajutorul unui agent de succesiune calificat.