contract de atribuire 101: Sfaturi pentru Wholesaling Real Estate

(acest blog avansat rezumă Imobiliare sfaturi de investiții și perspective Lofty ai a dobândit de lucru cu mii de investitori și fonduri instituționale.)

ce este o cesiune de contract?

o cesiune de contract imobiliar este o strategie en-gros utilizată de investitorii imobiliari pentru a facilita vânzarea unei proprietăți între un proprietar și un cumpărător final.strategiile de atribuire a contractelor imobiliare implică proprietarul unei proprietăți subiect semnarea unui contract cu un investitor care le oferă drepturile de a cumpăra casa offmarket.

O dată sub contract, investitorul are drepturi exclusive de a cumpăra proprietatea, dar acestea nu sunt penalizate în cazul în care nu urmeze.

atunci când atribuie un contract, investitorii vizează în mod obișnuit proprietăți aflate în dificultate, în afara pieței, deținute de vânzători motivați.

acest post vă învață detaliile nitty curajos despre misiuni de contract imobiliar altfel cunoscut sub numele de flipping contracte imobiliare.

Să începem prin definirea a ceea ce este un vânzător motivat.

ce sunt vânzătorii motivați?

un vânzător motivat este cineva care este motivat să-și vândă proprietatea cât mai curând posibil, indiferent de motiv.

proprietățile vânzătorilor motivați tind să vândă cu 10% – 30% sub media pieței și de obicei au condiții foarte favorabile. Acestea ar putea include nici bani în jos și 0% ratele dobânzilor.

găsirea unui vânzător motivat este un vis al investitorilor imobiliari. Când găsiți unul, sunteți în stare să valorifice disperarea lor și a pus într-o ofertă low-ball, care va fi mai mult decât probabil acceptate.

cum funcționează o cesiune de contract?

se elaborează un contract de cesiune pentru a facilita procesul de cumpărare și revânzare.

există 3 persoane implicate în procesul de flipping contracte imobiliare.

• vânzătorul
• Angrosistul
• cumpărătorul

mai jos este un proces pas cu pas al modului în care funcționează contractele de cesiune imobiliară:

1. odată ce Angrosistul găsește o proprietate, semnează un contract de cumpărare cu vânzătorul. Contractul de cumpărare este un subcontract în cadrul contractului imobiliar cu ridicata.
2. acordul de cumpărare cu ridicata prevede că Angrosistul poate cesiona sau vinde legal acordul cumpărătorului.
3. Angrosistul finalizează apoi un Acord de cesiune pentru a-și transfera legal drepturile de proprietate către cumpărător.
4. acum, cumpărătorul poate achiziționa proprietatea direct de la vânzător în conformitate cu termenii contractului inițial de cumpărare.

atunci când un angrosist transferă dreptul de proprietate asupra proprietății către noul cumpărător, acesta elimină răspunderea juridică și obligația angrosistului față de vânzător.

există câteva avertismente de reținut atunci când se utilizează SARCINI contractuale:

• interdicții contractuale: doriți să vă asigurați că contractul de cesiune pe care îl aveți cu vânzătorul nu are interdicții pentru sarcini viitoare. Acest lucru poate crea probleme mari pe drum și este ceva ce doriți să păstrați un ochi pentru. Asigurați-vă că contractul este redactat de un avocat specializat în dreptul contractelor de cesiune imobiliară.
• interdicții specifice proprietății: proprietățile HUD (proprietatea obținută de Departamentul de locuințe și Dezvoltare Urbană), proprietățile imobiliare deținute sau REOs (proprietatea blocată) și proprietățile listate în MLS nu sunt deschise contractelor de cesiune. Proprietățile REO, de exemplu, au o perioadă de 90 de zile înainte de a fi autorizate să fie revândute.

șablon contract de cesiune

atunci când pune împreună un contract de cesiune, doriți să vă asigurați că pentru a include cât mai multe informații posibil, doar în cazul orice probleme potențiale.

mai jos este un șablon de contract de cesiune care conține toate informațiile de care veți avea nevoie

• părțile implicate – atât numele cumpărătorului(cumpărătorilor), cât și ale vânzătorului(vânzătorilor), inclusiv semnăturile tuturor părților enumerate în titlu.
• descrierea imobilului – adresa proprietății, descrierea legală și tipul de proprietate.
• proprietate personală incluse în prețul de vânzare – nimic nu atașat la clădire sau teren. În cele mai multe cazuri, aceasta va include corpuri de acasă.
• prețul de achiziție și de finanțare – prețul de achiziție, depozite și condițiile de finanțare.
• unde sunt deținute depozitele-descrie modul în care sunt deținute depozitele.
• contingență de finanțare-prezintă condițiile financiare sau în cazul în care plata prin numerar.
• Condițiile spațiilor-evidențiază starea fizică a proprietății care va fi prezentată cumpărătorului.
• inspection contingencies – în cazul în care proprietatea nu îndeplinește standardele de un cumpărător, astfel cum sunt enumerate din condițiile de sediul, acest lucru va permite pentru o perioadă de inspecție să apară (de obicei 14 zile), în care punctul cumpărătorul poate înapoi.
• Declarație privind vopseaua pe bază de plumb-dezvăluire legată de vopseaua pe bază de plumb.
• Ocuparea, posesia și data de închidere-stabilește un termen limită pentru data de închidere.
• tip de faptă-confirmă tipul de faptă care trebuie transmisă.
• Titlu comercializabil – dacă vânzătorul nu poate trece titlul sau cumpărătorul nu poate obține asigurarea titlului, această opțiune va respinge achiziția și va returna depozitul.
• ajustări-aceasta va varia în funcție de stat, dar de obicei include modificări pentru impozite, apă, canalizare și alte taxe.
• Clauza implicită a cumpărătorului-aceasta subliniază drepturile vânzătorului dacă cumpărătorul nu respectă termenii conveniți ai contractului.
• Clauza implicită a vânzătorului-aceasta subliniază drepturile cumpărătorului dacă vânzătorul nu respectă termenii conveniți ai contractului.
• risc de pierdere și deteriorare-protejează cumpărătorul în caz de deteriorare a proprietății în timpul contractului.
• Addenda – dezvăluiri comune și addenda contractului.

cum angrosiști face bani

pentru a atribui contracte imobiliare cu succes, trebuie mai întâi să înțeleagă elementele de bază.

asta începe cu înțelegerea modului în care sarcinile contractuale (angrosiștii) fac bani.

profitul de atribuire a contractului este diferența dintre ceea ce plătiți pentru o proprietate și ceea ce o vindeți apoi.

scopul este de a găsi un vânzător care este dispus să vândă mult sub valoarea justă de piață și apoi revinde unui cumpărător la un preț mult mai mare.

dacă este nevoie de un angrosist prea mult timp pentru a găsi un cumpărător, ei pot ajunge să plătească din buzunar, conform termenilor acordului.

un angrosist de proprietăți va vinde atât investitorilor fix-and-flip, cât și deținătorilor pe termen lung.

Să trecem prin diferențele celor două persoane de cumpărător de mai jos:

vânzarea către investitorii fix-and-flip

când vânzarea cu ridicata a proprietăților pentru a repara& investitorii flip, angrosiștii trebuie să fie conștienți de costurile de renovare și reparații pentru proprietate. Aceste costuri sunt cruciale pentru un investitor fix-and-flip să știe.

primul lucru pe care un investitor fix-and-flip este de gând să se uite la este după valoarea de reparare sau ARV, de multe ori incepand cu regula de 70%. O proprietate ARV le spune cât de mult vor putea vinde proprietatea după ce a fost renovată.

după valoarea reparației, sau ARV, este estimarea valorii unei proprietăți după finalizarea tuturor reparațiilor și actualizărilor. Calculează marja dintre valoarea actuală a unei proprietăți și valoarea proprietății odată ce a fost renovată.

de vânzare pentru a cumpăra-și-hold investitori

de vânzare pentru a cumpăra-și-hold investitori este un joc complet diferit.spre deosebire de investitorii fix-and-flip, investitorii buy-and-hold nu le pasă de obicei de ARV-ul unei proprietăți. Acest lucru se datorează faptului că vor deține proprietatea pentru o vreme, nu o vor vinde imediat.

pentru a face apel la buy-and-hold cumparatori, un angrosist de proprietate trebuie să fie foarte familiarizat cu demografia pieței din jur și informații populației.investitorii vor dori să cunoască chiriile medii din zonă pentru a determina fluxul de numerar, ratele medii de ocupare, creșterea ocupării forței de muncă în ultimii ani și multe altele.

toți aceștia sunt factori cruciali pentru a ști când să cumpere și să dețină investiții, deoarece majoritatea investitorilor caută să dețină proprietăți timp de cel puțin 3+ ani.

avantajele atribuirii contractelor imobiliare

• câștigați profituri rapide – contractele de cesiune sunt capabile să transforme profiturile o afacere, în general, în termen de 30 de zile sau mai puțin. Cele mai multe angrosiști au o multime de oferte întâmplă la o dată, și sunt capabili de a închide în jurul valorii de 5-10 oferte în fiecare lună. E destul de bine pentru un intermediar. Odată ce câștigați experiența și capacitatea de a găsi vânzători motivați, precum și de a vă construi lista cumpărătorilor, clătiți și repetați.
• fără verificări de credit & puțin numerar necesar – în ciuda faptului că aveți un credit rău, sunteți încă în măsură să cumpărați proprietăți cu ridicata, deoarece nu cumpărați proprietatea. În schimb, atribuiți contractul unui alt cumpărător. Acel cumpărător, nu tu, trebuie să treacă prin cecurile de credit și să finanțeze achiziționarea proprietății.
• Aflați mai multe despre piața imobiliară rapid – deși vânzarea cu ridicata ar putea suna înfricoșător pentru începătorii care investesc în imobiliare, este o modalitate excelentă de a vă scufunda și de a învăța nuanțele investiției într-o perioadă foarte scurtă de timp. Vânzarea cu ridicata combină multe dintre celelalte tipuri de tranzacții imobiliare pe care le-ați întâlni de-a lungul carierei dvs. de investiții. Aceasta include documentația juridică, marketingul, calcularea ARV, negocierea și multe altele.

contra de atribuire a contractelor imobiliare

• venitul dvs. nu este garantat – dacă sunteți în căutarea unui concert constant cu un salariu garantat la fiecare două săptămâni, atunci vânzarea cu ridicata nu este pentru dvs. Doar pentru că veți găsi o proprietate în dificultate de la un vânzător motivat, nu înseamnă că veți putea găsi instantaneu un cumpărător. Angrosiști, cum ar fi brokerii imobiliari, sunt în mod constant pe degetele de la picioare și de lucru atât din greu pentru a găsi cele mai bune oferte.
• este nevoie de timp pentru a construi o listă de cumpărători – una dintre cheile pentru a fi un angrosist de succes este de a avea o listă mare, de încredere cumpărători. Dacă nu aveți cumpărător, nu aveți nici o afacere. Este într-adevăr atât de simplu. Doriți să aveți potențiali cumpărători aliniați înainte de a face o ofertă unui vânzător, deoarece vă reduce riscul de a nu face o vânzare. Cei mai de succes angrosiști lucrează cu cumpărători repetați. Acest lucru se datorează faptului că ei știu acești cumpărători sunt grave, deoarece le-am făcut oferte cu ei în trecut.
• găsirea proprietăților aflate în dificultate poate fi dificilă – angrosiștii învață foarte repede că trebuie să meargă în afara pieței locale pentru a găsi proprietăți aflate în dificultate deținute de vânzători motivați. Nu există multe modalități automate de a găsi vânzători motivați cu proprietăți aflate în dificultate. Din această cauză, majoritatea angrosiștilor vor conduce în jur și vor căuta proprietăți cu ziare și poștă împrăștiate pe alee, cu tufișuri îngroșate și o peluză neîngrijită. Acest lucru le spune că proprietarului nu îi pasă de proprietate și va fi mai mult decât probabil motivat să vândă. Majoritatea angrosiștilor vor face, de asemenea, campanii de poștă directă către proprietarii de proprietăți și vor posta în grupuri de vânzare cu ridicata pe Facebook pentru a încerca să găsească vânzători motivați.

concepții greșite comune

cele mai frecvente concepții greșite atunci când vine vorba de contracte de cesiune cu ridicata este că sunt ilegal.

a doua cea mai comună concepție greșită este că investitorii angrosiști sunt fără licență și se prefac că sunt un agent imobiliar.

aceste concepții greșite nu ar putea fi mai departe de adevăr.

În primul rând, nu este nimic ilegal despre contractele de cesiune-companii întregi sunt construite în jurul valorii de wholesaling și flipping contracte de cesiune Imobiliare. în al doilea rând, spre deosebire de un agent imobiliar, nu trebuie să fie licențiat pentru a fi un angrosist.

acesta este cazul deoarece angrosiștii cumpără proprietatea și apoi o vând unui alt cumpărător. Ei nu sunt listarea proprietatea pe MLS pentru un comision, astfel încât acestea nu sunt necesare pentru a obține o licență.

cei mai mulți oameni nu își dau seama că un avantaj imens de wholesaling este faptul că angrosiști nu trebuie să divulge strategia lor atât vânzător și cumpărător. Din această cauză, angrosiștii vor dobândi adesea proprietăți și le vor răsturna în termen de 30 de zile pentru un profit masiv.

dacă Angrosistul ar fi fost obligat să spună unui vânzător că proprietatea lor ar putea fi vândută cu 50% mai mult decât ar fi fost pe punctul de a plăti pentru ea, este foarte îndoielnic că vânzătorul le-ar fi vândut proprietatea în primul rând.

investește în A. I. proprietăți verificate, în afara pieței, alături de Lofty AI

Lofty AI acceptă acum noi investitori care doresc să investească pasiv în aprecierea rapidă, SFR-urile din afara pieței verificate de AI-ul nostru.

Acest lucru ne permite să valorificăm aprecierea rapidă și creșterea fluxurilor de numerar.

vizăm returnări de 25%+ IRR. Investim alături de investitorii noștri în fiecare afacere.

pentru a aplica și a afla mai multe, trebuie doar să faceți clic pe butonul de mai jos.