adesea, atunci când oamenii aud termenul escrow ei imediat concluzia că o tranzacție imobiliară este avută în vedere și o companie titlu va ocupa rolul de birou escrow, deși ceea ce taxe sunt impuse pe un ofițer escrow poate fi oarecum vagi pentru ei. Gândirea că escrow se referă numai la imobiliare este o eroare comună. Această concepție greșită se bazează pe faptul că majoritatea tranzacțiilor imobiliare din Statele Unite folosesc conturi escrow și ofițeri escrow, astfel majoritatea americanilor experimentează o escrow în acest context. În realitate, utilizarea conturilor escrow poate apărea în orice tip de tranzacție și destul de des este un instrument util pentru atingerea obiectivelor de afaceri.
în forma sa cea mai de bază, o escrow este o tranzacție în care o persoană într-un contract cu un alt oferă un instrument scris, bani, dovada de titlu de proprietate reală sau personală, sau un alt lucru de valoare pentru o terță persoană care urmează să fie deținute de către o astfel de persoană până la producerea unui eveniment specificat. Terțul sau persoana neutră cu care proprietatea este păstrată în încredere este cunoscută ca agent escrow sau depozitar. Părțile principale sunt beneficiarul și concedentul. Proprietatea dată în trust pentru depozit este cunoscută sub numele de proprietate escrow.
tranzacția în care este creată o garanție poate fi vânzarea, transferul, grevarea sau închirierea de bunuri reale sau personale către o altă persoană. Valori mobiliare, fonduri și alte active, de asemenea, pot fi deținute în escrow. La evenimentul specificat, proprietatea urmează să fie livrată de către a treia persoană beneficiarului, concedentului, promiseatului, promisorului, obligeantului, debitorului, bailee, bailor sau oricărui agent sau angajat al beneficiarului. Fondurile sunt deținute de serviciul escrow până când primește instrucțiunile scrise sau orale corespunzătoare. În escrow-urile financiare, fondul este deținut până la îndeplinirea obligațiilor. Proprietatea urmează să fie retransmisă celeilalte părți la tranzacție după îndeplinirea condiției/condițiilor specifice din acord. În mod normal, biroul escrow are o datorie fiduciară față de concedent și beneficiar, iar aranjamentul este creat într-un contract scris.
Legea fundamentală:
pentru ca o garanție să fie valabilă, trebuie să existe:
- un contract obligatoriu între părțile la o tranzacție și
- livrarea condiționată a instrumentelor de transfer sau a banilor către o terță parte
în general, există două sau mai multe tranzacții subiacente și două sau mai multe escrow-uri conexe într-o tranzacție escrow. Un agent escrow este un agent limitat al Părților la tranzacție prin faptul că el sau ea acționează ca agent, dar numai pentru un scop specificat, conform instrucțiunilor din instrucțiunile escrow. Poziția lui/ei este ca cea a unui mandatar.
sarcinile principale ale unui agent escrow sunt:
- obligația de a urma instrucțiunile escrow;
- obligația de a utiliza bună credință și abilitate rezonabilă; și
- obligația de a livra din nou bunuri la finalizarea condițiilor.
livrarea înainte de îndeplinirea condiției sau întâmplarea unei situații neprevăzute este neautorizată. Mai mult, livrarea prealabilă reprezintă o încălcare a drepturilor deponentului. Griffin v. Gay, 223 bolnav. Aplicație. 420, 432 (Ill. Aplicație. Ct. 1921). Livrarea unui act de către un concedent unei terțe persoane cu instrucțiuni necondiționate de păstrare a faptei și livrate Beneficiarului la moartea concedentului este o livrare valabilă. Cu toate acestea, nu trebuie să existe rezerve de către concedentul stăpânirii asupra faptei. Turner v. Mallernee, 640 S. W. 2d 517, 521 (lună. Ct. Aplicație. 1982). Înainte de încheierea unui acord, un agent escrow este agentul dublu pentru ambele părți. După închidere, Un agent escrow este un agent individual pentru fiecare parte.
instrucțiunile Escrow sunt instrucțiuni scrise către un agent escrow care precizează obligațiile părților și ale titularului escrow. Rețineți că un agent existent sau un avocat al concedentului sau al beneficiarului nu poate acționa ca agent escrow din cauza conflictului de interese în atribuții.
selectarea titularului escrow se face în mod normal printr-un acord între directori. Un agent escrow care încalcă obligațiile părților la acordul escrow poate fi tras la răspundere în delict și pentru încălcarea contractului. Comercial Escrow Co. V. Rockport Rebel, Inc., 778 S. W. 2d 532 (Tex. Aplicație. Corpus Christi 1989).
crearea Escrow-ului:
de obicei, legea statului determină documentația și Legea escrow necesare, dar dacă sunt implicate instituții financiare reglementate federal, se poate aplica legea federală și, de asemenea, în ceea ce privește tranzacțiile care implică comerțul interstatal.în conformitate cu 12 USCS 3500.17, un cont escrow înseamnă orice cont pe care un prestator îl stabilește sau îl controlează în numele unui debitor pentru a plăti impozite, prime de asigurare (inclusiv asigurarea împotriva inundațiilor) sau alte taxe cu privire la un credit ipotecar federal, inclusiv taxe pe care împrumutatul și prestatorul au convenit în mod voluntar că prestatorul ar trebui să le colecteze și să le plătească. Definiția cuprinde orice cont stabilit în acest scop, inclusiv un „cont de încredere”, un „cont de rezervă”, un „cont de sechestru” sau alt termen în funcție de localitate. Un „cont escrow” include orice aranjament în care administratorul adaugă o parte din plățile debitorului către principal și, ulterior, deduce din principal plățile pentru elementele contului escrow. În sensul prezentei secțiuni, termenul „cont escrow” exclude orice cont care se află sub controlul total al debitorului.
statutul stabilește cerințele pentru un cont escrow. În consecință, un creditor stabilește un cont escrow în legătură cu un credit ipotecar federal. Acesta stabilește limite pentru conturile escrow folosind calcule bazate pe plăți lunare și plăți într-un an calendaristic.
dacă un cont escrow implică două săptămâni sau orice altă perioadă de plată, cerințele din acea secțiune sunt modificate în consecință. Un document de orientare publică HUD intitulat” plăți bisăptămânale-exemplu „oferă exemple de contabilitate bisăptămânală și un Document de orientare publică HUD intitulat” Declarație anuală de divulgare a contului Escrow-exemplu ” oferă exemple de ciclu contabil de 3 ani. Un document public de orientare HUD intitulat” divulgarea consumatorilor pentru plățile voluntare în contul de garanție ” oferă un model de format de divulgare pe care inițiatorii și administratorii sunt încurajați, dar nu obligați, să îl furnizeze consumatorilor atunci când inițiatorul sau administratorul anticipează o creștere substanțială a plăților din contul de garanție după primul an al împrumutului.
următoarele sunt limitele plăților către conturile escrow:
(1) un creditor sau un prestator (denumit în continuare PRESTATOR) nu va solicita unui debitor să depună în niciun cont escrow, creat în legătură cu un credit ipotecar federal, mai mult decât următoarele sume:
(i) taxe la decontare sau la crearea unui cont escrow: în momentul în care un prestator creează un cont escrow pentru un debitor, Prestatorul poate percepe debitorului o sumă suficientă pentru a plăti taxele aferente bunului ipotecat, cum ar fi impozitele și asigurările, care pot fi atribuite perioadei de la data ultimei(ultimelor) plăți până la data plății inițiale. „Suma suficientă pentru a plăti” este calculată astfel încât cel mai mic sold țintă la sfârșitul lunii proiectat pentru anul de calcul al contului escrow este zero. În plus, administratorul poate percepe Împrumutatului o pernă care nu trebuie să depășească o șesime (1/6) din totalul anual estimat al plăților din contul escrow.
(ii) cheltuieli pe durata de viață a contului escrow: pe toată durata de viață a unui cont escrow, administratorul poate percepe debitorului o sumă lunară egală cu A douăsprezecea (1/12) din totalul plăților escrow anuale pe care administratorul le anticipează în mod rezonabil să le plătească din cont. În plus, administratorul poate adăuga o sumă pentru a menține o pernă nu mai mare de o șesime (1/6) din totalul plăților anuale estimate din cont. Cu toate acestea, dacă un prestator stabilește printr-o analiză a contului escrow că există o lipsă sau o deficiență, Prestatorul poate solicita împrumutatului să plătească depozite suplimentare pentru a compensa lipsa sau a elimina deficiența.(2) Analiza Escrow la crearea contului escrow: înainte de a stabili un cont escrow, administratorul trebuie să efectueze o analiză a contului escrow pentru a determina suma pe care împrumutatul trebuie să o depună în contul escrow. La finalizarea analizei inițiale a contului escrow, administratorul trebuie să pregătească și să livreze debitorului un extras de cont escrow inițial. Administratorul trebuie să utilizeze analiza contului escrow pentru a determina dacă există un surplus, deficit sau deficiență și trebuie să facă orice ajustări ale contului
(3) analize ulterioare ale contului escrow: pentru fiecare cont escrow, administratorul trebuie să efectueze o analiză a contului escrow la finalizarea anului de calcul al contului escrow pentru a determina plățile lunare ale contului escrow ale debitorului pentru următorul an de calcul. Administratorul trebuie să utilizeze analiza contului escrow pentru a determina dacă există un surplus, lipsă sau deficiență și trebuie să facă orice ajustări ale contului.(4) Contabilitate agregată necesară: toți administratorii trebuie să utilizeze metoda contabilității agregate în efectuarea analizelor contului escrow.
(5) pernă: perna nu trebuie să depășească o șesime (1/6) din totalul estimat al plăților anuale din contul escrow.
(6) restricții privind pre-angajamente: un administrator nu trebuie să practice pre-angajamente.
(7) estimări ale sumelor de plată ale administratorului: pentru a efectua o analiză a contului escrow, administratorul trebuie să estimeze valoarea elementelor contului escrow care urmează să fie plătite. În cazul în care administratorul cunoaște tariful pentru un element escrow în următorul an de calcul, atunci administratorul utilizează această sumă în estimarea sumelor de plată. În cazul în care taxa nu este cunoscută administratorului, acesta poate baza estimarea pe taxa din anul precedent sau pe taxa din anul precedent, astfel cum a fost modificată cu o sumă care nu depășește cea mai recentă modificare a indicelui Național al prețurilor de consum pentru toți consumatorii urbani. În cazurile de construcție nouă neasumată, administratorul poate baza o estimare pe evaluarea proprietăților rezidențiale comparabile din zona Pieței.(8) dispoziții din documentele ipotecare: administratorul trebuie să examineze documentele de credit ipotecar pentru a determina perna aplicabilă pentru fiecare cont escrow. Dacă documentele de împrumut ipotecar prevăd limite mai mici ale pernei, atunci se aplică Termenii documentelor de împrumut. În cazul în care termenii oricărui document de credit ipotecar permit plăți mai mari către un cont escrow decât este permis de această secțiune, atunci această secțiune controlează limitele aplicabile.în cazul în care documentele de credit ipotecar nu stabilesc în mod specific un cont escrow, dacă un administrator poate stabili un cont escrow pentru împrumut este o chestiune de determinare prin alte legi federale sau de Stat. În cazul în care documentul de credit ipotecar este tăcut cu privire la limitele contului escrow și un administrator stabilește un cont escrow în conformitate cu alte legi federale sau de stat, atunci limitările acestei secțiuni se aplică, cu excepția cazului în care legea federală sau de stat aplicabilă prevede o sumă mai mică. Dacă documentele de împrumut prevăd conturi escrow până la limitele RESPA, atunci administratorul poate solicita sumele maxime conforme cu această secțiune, cu excepția cazului în care o lege federală sau de Stat aplicabilă stabilește o sumă mai mică.
(9) evaluări pentru perioade mai mari de un an: unele elemente de cont escrow pot fi facturate pentru perioade mai lungi de un an. De exemplu, este posibil ca administratorii să fie nevoiți să colecteze fonduri de asigurare împotriva inundațiilor sau de purificare a apei pentru plată la fiecare trei ani. În astfel de cazuri, administratorul estimează plățile debitorului pentru un ciclu complet de plăți. Pentru o primă de asigurare împotriva inundațiilor plătibilă la fiecare 3 ani, administratorul va încasa plățile care reflectă 36 de sume lunare egale. Cu toate acestea, pentru doi din cei trei ani, soldul contului poate să nu atingă soldul lunar scăzut, deoarece punctul scăzut va fi pe un ciclu de trei ani, comparativ cu unul anual.
legea statului:
fiecare stat are, de asemenea, diverse cerințe legale pentru crearea și menținerea unui escrow și a îndatoririlor unui birou de escrow și pentru acele tranzacții numai în cadrul statului respectiv, Legea statului ar trebui revizuită de un avocat competent. Nu presupuneți că legea federală se aplică automat.
cine poate fi un ofițer Escrow?după cum s-a menționat mai sus, o escrow este procesul prin care un document, bunuri imobiliare, bani sau valori mobiliare sunt depuse la o terță parte neutră pentru a fi livrate la îndeplinirea anumitor condiții. Terțul neutru este cunoscut ca agent escrow sau depozitar. La crearea unui escrow, trebuie să existe un depozitar cu instrucțiuni din partea părților. Instrumentele sunt depuse la un depozitar printr-un acord între părți. Instrucțiunile către depozitar constituie normele care reglementează un contract de garanție. Un acord escrow este diferit de instrumentul plasat în escrow. Acesta conține condițiile convenite de părți. Un depozitar acceptă un instrument în condițiile acordului. Kennedy v. District-Realty Titlu Ins. Corp., 306 A. 2D 655, 657 (D. C. 1973). Un acord escrow valabil impune ca agentul escrow propus să știe și să fie de acord să îndeplinească funcția de a primi un depozit. Elementele esențiale ale unui acord de garanție valabil sunt:
- un contract între concedent și beneficiar care acceptă condițiile unui depozit;
- livrarea articolului depus către un depozitar; și
- comunicarea condițiilor convenite către depozitar.
depozitarul unei escrow trebuie să fie o terță persoană. Un beneficiar poate fi făcut agent al concedentului în scopul transmiterii proprietății escrowed unui depozitar. Cu toate acestea, un beneficiar nu poate fi făcut depozitar al unei garanții. Cincinnati, W. & Z. R. Co. v. Iliff, 13 Ohio St. 235 (Ohio 1862). Un depozitar nu este un agent al concedentului sau al beneficiarului. Un depozitar este un mandatar al unui trust expres. Foulkes v. Sengstacken, 83 minereu. 118, 128-129 (sau. 1917).
drepturile și obligațiile unui depozitar sunt stabilite prin acordul escrow. Marathon SUA Realties v. Kalb, 244 Ga. 390, 392 (260 S. E. 2D 85) (1979). Obligația depozitarului este doar de a îndeplini termenii acordului escrow. În plus, titlul de proprietate escrowed rămâne cu deponentul. Deponentul predă proprietatea deponentului. Când toate condițiile escrow sunt îndeplinite, un depozitar livrează proprietatea. Roberts v. Porter, 193 Ga. Aplicație. 898, 900 (Ga. Ct. Aplicație. 1989). Un depozitar are o datorie fiduciară față de părțile escrow de a respecta cu strictețe instrucțiunile părții. Titularul își asumă o datorie fiduciară prin acceptarea executării escrow-ului. Adesea depozitarul va încerca să limiteze această taxă fiduciară în Acordul escrow, dar anumite taxe nu pot fi renunțate în funcție de Stat.
de obicei, un depozitar își asumă următoarele sarcini în cadrul unei garanții:
- să exercite o abilitate și o diligență rezonabile în îndeplinirea instrucțiunilor privind garanția; și
- să respecte cu strictețe instrucțiunile scrise ale deponentului.
în plus, depozitarul are obligația de a comunica principalului obligat orice cunoștințe dobândite în cadrul garanției. Cunoștințele astfel dobândite trebuie să se refere la fapte materiale care ar putea afecta decizia comitentului cu privire la o tranzacție în curs. Axley v. Transamerica Titlu Ins. Co., 88 Cal. Aplicație. 3d 1, 9 (Cal. Aplicație. 4 Dist. 1978).
atunci când un depozitar acționează din neglijență, acesta este în mod obișnuit răspunzător pentru orice pierdere cauzată de încălcarea obligațiilor. Cu toate acestea, nu se acordă nicio răspundere titularului escrow pentru eșecul său de a face ceva care nu este cerut de termenii escrow. În plus, un depozitar nu este răspunzător pentru o pierdere suferită în timp ce respectă cu ascultare instrucțiunile de escrow. Axley v. Transamerica Titlu Ins. Co., 88 Cal. Aplicație. 3d 1, 9 (Cal. Aplicație. 4 Dist. 1978).
agentul escrow va livra documentul părții beneficiare atunci când sunt îndeplinite condițiile contractului. Deponentul nu are niciun control asupra instrumentului depus în escrow. La îndeplinirea condiției, beneficiarul sau debitorul are dreptul la livrarea proprietății escrowed. Livrarea poate fi executată printr-un decret al instanței. Atunci când un depozitar refuză să livreze, remedierea nu este, de obicei, împotriva celeilalte părți pentru a obliga executarea specifică a contractului de garanție. Se poate introduce o acțiune împotriva depozitarului pentru a intra în posesia instrumentului. Atunci când un depozitar refuză să facă livrarea și solicită escrow, depozitarul poate fi tras la răspundere pentru conversie. Unghi v. Bass, 169 Okla. 120, 122 (Okla. 1934).
atunci când un instrument este depus în escrow, instrumentul trece dincolo de controlul deponentului. Un deponent nu-și poate aminti. La îndeplinirea condiției, depozitarul trebuie să livreze proprietatea beneficiarului. Un depozit în escrow se ridică la o livrare condiționată.
o garanție nu este invalidată de decesul unui deponent înainte de îndeplinirea condiției garanției. Părțile pot înlocui un alt depozitar în același scop. Un depozitar substituit va fi obligat să respecte termenii contractului inițial.
obligația Depozitarului:
un depozitar, denumit uneori și agent escrow, este o persoană cu care părțile la un contract depozitează proprietatea escrow într-o escrow. Obligațiile unui depozitar sunt definite în general în Acordul escrow. Orice abatere de la Acord fără autoritatea necesară este nerezonabilă și nu poate fi făcută cu prudență rezonabilă. Obligațiile depozitarului sunt fixe și limitate în conformitate cu termenii acordului. Depozitarul trebuie să îndeplinească condițiile acordului, așa cum intenționează părțile. El / ea nu poate efectua acte cu referire la manipularea depozitului sau la cedarea acestuia, neautorizate de acordul escrow. Gomez v. Huntington Trust Co., 129 F. Supp. 2d 1116, 1123 (N. D. Ohio 2000).
un depozitar nu are dreptul să editeze sau să interpreteze sau să interpreteze în mod necorespunzător un contract în cazul în care are obligația de a-l executa. Depozitarul trebuie să fie ghidat în datoria sa de ceea ce spune contractul. El / ea nu este autorizat să ignore o parte a contractului pe baza faptului că o altă parte a escrow omite astfel de caracteristici ca la ora și data. Depozit Federal Ins. Corp. v. Prima bancă Nat ‘ l & Trust Co., 496 F. Supp. 294, 296-297 (W. D. Okla. 1980).
un depozitar are o relație fiduciară de încredere cu părțile la garanție. Un depozitar trebuie să îndeplinească responsabilitățile cu onestitate scrupuloasă, pricepere și diligență. Berry v. McLeod, 124 Ariz. 346 (Ariz. 1979).
obligația depozitarului de a acționa cu onestitate, pricepere și diligență scrupuloasă include obligația de a depune eforturi rezonabile pentru a stabili identitatea părților menționate la tranzacție. Maxfield v. Martin, 217 Ariz. 312, 315 (Ariz. Ct. Aplicație. 2007).
relația escrow dă naștere la două obligații fiduciare specifice:
- să respecte cu strictețe termenii acordului escrow; și
- să dezvăluie fapte pe care un depozitar rezonabil le-ar percepe ca dovadă a fraudei comise asupra unei părți la escrow. Burkons v. Ticor Titlu Ins. Co., 168 Ariz. 345 (Ariz. 1991).
în cazul depunerii de fonduri, depozitarul este un mandatar al fondurilor depuse în escrow și trebuie să fie ghidat în datoria sa de ceea ce spune acordul escrow și trebuie să acționeze strict în conformitate cu instrucțiunile escrow. Webster v. Uslife Title Co., 123 Ariz. 130, 133 (Ariz. Ct. Aplicație. 1979).
Termeni de garanție:
întrucât obligațiile unui depozitar sunt guvernate de termenii garanției, trebuie să se acorde atenție redactării instrucțiunilor depozitarului. Un acord escrow trebuie să includă numele părților care prezintă instrucțiunile, precum și numele și adresa depozitarului. Acordul include data instrucțiunilor. O listă a articolelor sau documentelor depuse sau care urmează să fie depuse la depozitar trebuie inclusă în acord. Condițiile de livrare a proprietății escrow trebuie incluse în contract. În plus, dispozițiile implicite pot fi, de asemenea, incluse într-un acord escrow. O idee bună este să includeți o clauză de arbitraj plus o clauză de onorarii a avocaților. Consultați articolele noastre despre Clauza de testare acidă. O escrow nu poate fi invocată fără acordul tuturor principalilor la acord. În plus, dispozițiile de despăgubire pot fi, de asemenea, incluse în acord. Anumite acorduri includ acceptarea de către un depozitar.
sarcinile principale ale unui depozitar găsite în majoritatea statelor sunt:
- depozitarul trebuie să comunice părților toate informațiile necesare pentru a preveni o pierdere pentru partea respectivă. Banda v. Oustalet, 873 așa. 2d 92, 96 (domnișoară. 2004).
- un depozitar poate păstra proprietatea escrowed până când sunt îndeplinite condițiile. El / ea trebuie să livreze proprietatea beneficiarului. Jackson v. Jackson, 67 minereu. 44, 52 (sau. 1913).
- atunci când condiția prescrisă este îndeplinită, depozitarul este obligat să livreze proprietatea beneficiarului. Cu toate acestea, el/ea trebuie să livreze din nou proprietatea concedentului, atunci când condiția nu este îndeplinită. Howlin v. Castro, 136 Cal. 605 (Cal. 1902).
regula generală este ca un depozitar să acționeze în conformitate cu termenii acordului. În cazul încălcării unei instrucțiuni contractate sau a unei promisiuni implicite care rezultă din Acord, partea vătămată dobândește o cauză de acțiune pentru încălcarea contractului. În plus, atunci când un depozitar acționează din neglijență, acesta va fi în mod obișnuit răspunzător pentru pierderea cauzată de încălcarea obligației.
cu toate acestea, un deținător de garanție nu are nicio obligație generală de a supraveghea afacerile deponenților săi. Obligația depozitarului este limitată la respectarea fidelă a instrucțiunilor. Schaefer v. Banca producătorilor, 104 Cal. Aplicație. 3d 70, 77 (Cal. Aplicație. 2D Dist. 1 980).
deși un agent escrow este răspunzător pentru neglijență în neîndeplinirea atribuțiilor sale în conformitate cu acordul escrow, el/ea nu are obligații sau obligații față de părți până când nu se face un depozit la el sau ea.
deși dispozițiile dezincriminatorii care scutesc ofițerul escrow de răspundere nu se bucură de o favoare specială în lege, astfel de dispoziții pot fi incluse într-o escrow. Cu toate acestea, acestea nu sunt eficiente în ceea ce privește încălcările încrederii comise cu rea-credință sau cu indiferență intenționată sau nesăbuită față de interesul beneficiarului. Axelrod v. Giambalvo, 129 bolnav. Aplicație. 3d 512, 517 (Ill. Aplicație. Ct. 1 Dist. 1984).
încălcarea Escrow:
Escrows sunt cele mai frecvent utilizate în contextul Imobiliare. Companiile Escrow sunt, de asemenea, utilizate în transferul de bunuri personale și de afaceri de mare valoare, cum ar fi site-uri web și întreprinderi, precum și în finalizarea licitațiilor la distanță de la persoană la persoană. În general, odată încheiat un acord escrow, un cont escrow este stabilit de un broker în conformitate cu prevederile Legii licenței în scopul deținerii de fonduri în numele principalului brokerului sau al unei alte persoane până la finalizarea sau încetarea tranzacției. În domeniul imobiliar, contul este adesea deținut în primul rând pentru a plăti obligații precum impozitele pe proprietate și primele de asigurare.
atunci când condițiile contractului escrow sunt îndeplinite și depozitarul nu reușește sau refuză să livreze articolul escrow, remedierea, fie prin lege, fie prin echitate, revine depozitarului și nu deponentului. Cu toate acestea, cealaltă parte la escrow poate fi alăturată în calitate de pârât cu depozitarul atunci când nerespectarea de către partea respectivă a condițiilor de escrow necesare a determinat depozitarul să refuze să acționeze sau acea parte afirmă drepturi asupra bunului escrow care afectează în mod negativ drepturile reclamantului asupra acestuia. Vezi articolul nostru despre litigiile americane.cu toate acestea, toate părțile și depozitarul pot participa la o acțiune atunci când acest lucru este necesar pentru a obține o scutire completă. De exemplu, cumpărătorii în baza unui contract de vânzare de terenuri sunt părți indispensabile într-o acțiune a unui vânzător și a unui broker imobiliar pentru a recupera banii serioși de la agentul escrow, atunci când vânzătorul și brokerul nu ar avea dreptul la o împărțire a banilor serioși până când nu s-a stabilit că cumpărătorii erau în incapacitate de plată.
în cazul în care depozitarul livrează în mod abuziv obiectul garanției unei terțe persoane, persoana îndreptățită la proprietate poate menține o acțiune împotriva terțului fără a se alătura deținătorului garanției sau deponentului. Legea v. garanția titlului& Trust Co., 91 Cal. Aplicație. 621 (Cal. Aplicație. 1928).
atunci când deponentul tratează în mod greșit proprietatea după ce aceasta este depusă în garanție, cealaltă parte la Acord, nu depozitarul, este partea potrivită pentru a introduce o acțiune. De exemplu, în Gunby v.Hayden, 181 Mo. Aplicație. 449 (Mo. Ct. Aplicație. 1914), proprietarul a încheiat un contract scris cu o persoană fizică prin care ambele părți au convenit să facă schimb de terenuri. Ambii au dat un cec titularului escrow în considerare a contractului. Banii reprezentați prin cecuri urmau să fie predați proprietarului doar atunci când au trecut faptele. Proprietarul și individul au încheiat apoi un nou contract în locul vechiului contract. Proprietarul a spus deținătorului escrow că faptele au trecut și să elibereze banii. Înainte ca titularul escrow să elibereze banii, proprietarul și individul au plasat plăți de oprire pe cecuri. Titularul escrow a depus o petiție de trei conta împotriva proprietarului pentru a recupera valoarea cecului proprietarului și taxele de protest. Instanța de judecată a pronunțat hotărârea pentru proprietar, iar titularul escrow a făcut apel. Instanța a confirmat decizia instanței de judecată. Instanța a considerat că titularul escrow nu a făcut nimic pentru a determina răspunderea să-i atașeze, dar actul ilicit al proprietarului de a opri plata cecului ar fi putut face proprietarul răspunzător față de individ. Petiția titularului escrow nu a reușit să precizeze o cauză de acțiune. El nici nu a primit, nici nu a pierdut niciun ban. Nu a existat nici un drept de recuperare arătat că el a avut loc.
concluzie:
scopul subiacent al unei garanții este de a stabili un depozit pentru bani sau active care să le păstreze în siguranță până la apariția evenimentelor convenite de părțile contractante pentru garanție. Adesea implică imobiliare, dar nu se limitează la acest tip de tranzacție și nici nu se limitează la deținătorii de escrow licențiate minus Legea de stat sau federale fiind implicate. Într-adevăr, cea mai simplă escrow este pur și simplu să ceri unui prieten să dețină miza atunci când două persoane pariază pe rezultatul unui eveniment.
numai atunci când sunt implicate proprietăți imobiliare sau valori mobiliare, Regulile mult mai complexe impuse de guvern devin active. Cu toate acestea, rolul deținătorului escrow a implicat invariabil un set contractual de instrucțiuni și o datorie fiduciară, ceva de reținut în cazul în care vi se va cere vreodată să acționați ca escrow.