Proiectarea amplasamentului ,parcarea și zonarea pentru centrele comerciale

comparați datele din tabelul 2 cu standardul recomandat de 10,0 spații auto pe 1.000 de metri pătrați de suprafață netă de vânzare cu amănuntul (sau un raport de parcare de 3:1, adică trei metri pătrați de zonă de parcare pentru fiecare metru pătrat de zonă de vânzare cu amănuntul).

poate că declarația finală exactă este dată în următorul extras dintr-o scrisoare:

14 februarie 1953

…Este îndoielnic dacă doi planificatori sau arhitecți ar putea conveni asupra numărului de metri pătrați de spațiu de parcare necesar pentru un centru comercial sau un magazin individual. Există o întrebare în mintea mea dacă va exista vreodată un răspuns corect.

regula mea de degetul mare pentru furnizarea de locuri de parcare pentru magazine și centre comerciale este de a ghici un număr de tarabe și invariabil am oferi fie prea multe sau nu suficient. Unul dintre clienții mei care a făcut un studiu al parcării consideră că ar trebui să fie prevăzut spațiu pentru toate mașinile care merg într-o piață sau centru comercial în timpul orei de vârf din ziua dinaintea Crăciunului. Figura asta …

în verificarea peste unele dintre zonele de parcare plaza pe care le-am proiectat în ultimii ani, mi se pare că un spațiu auto a fost prevăzut pentru fiecare 120 de metri pătrați de suprafață brută pentru o piață și 160 de metri pătrați pentru un alt de aproximativ aceeași dimensiune. Cel cu mai puține locuri de parcare face aproximativ de două ori volumul de afaceri la cel cu numărul mai mare.

…Am constatat că, atunci când există o lipsă constantă de standuri de parcare la un centru comercial la orele de tranzacționare de vârf, că mulți clienți care cunosc lipsa, aranjează să facă tranzacționare în momentele în care există o șansă bună de a găsi spațiu, iar unele dintre piețele pe care le-am proiectat cu o cantitate limitată de parcare au fost foarte reușite, deoarece tranzacționarea este distribuită pe o perioadă mai lungă decât unele piețe care au o cantitate mare de standuri de parcare. Multe gospodine au stabilit orele pentru a-și face cumpărăturile și nu vor varia mai mult de o jumătate de oră de la o zi la alta din cauza condițiilor de parcare.

cu mulți ani în urmă s-a considerat o bună practică asigurarea unei zone de parcare la fel de mari ca suprafața totală a clădirii. Acest lucru a fost crescut de două ori suprafața și se află pe leagănul ascendent acum de la zona de parcare de 3 metri pătrați la fiecare picior pătrat al clădirii.

…I…trebuie să mărturisesc că pur și simplu nu am o formulă. Au proiectat o duzină sau mai multe centre comerciale sau piețe cu dimensiuni cuprinse între 10 și 30 de magazine. Dacă aș fi întrebat mâine cât spațiu aș sugera pentru un centru comercial de 20 de magazine, aș ghici un anumit număr și aș fi rezonabil sigur că presupunerea mea este fie prea mare, fie prea mică și că presupunerea ar fi de aproximativ 1 mașină pentru fiecare 130 de metri pătrați de suprafață brută pentru un volum minim de 10 milioane și având cel puțin 2 piețe mari și 2 magazine mari.

Cu stimă,

G. Morton Wolfe
arhitect și inginer
1377 Main Street
Buffalo 9, New York

poți avea prea multă parcare?

știm de nici un centru existent, care are prea mult de parcare. Unele locuri de parcare este adevărat nu sunt utilizate economic, datorită locației lor îndepărtate de magazine. Spațiile slab amplasate ar fi utilizate mai frecvent dacă ar fi amplasate mai convenabil. Limita zonei de parcare este în cea mai mare parte determinată de distanța pe care oamenii trebuie să o parcurgă pentru a ajunge de la mașinile lor la magazine. Într-un centru comercial care oferă doar o plimbare incomodă printr-o mare de mașini parcate, limita pe care oamenii se pot aștepta în mod rezonabil să meargă este de aproximativ 350 de picioare. Pe de altă parte, dacă îi puteți oferi cumpărătorului altceva decât mașini la care să se uite, cel mai probabil va merge mai departe. Arcade cu vitrine, sau zone plăcut amenajate pentru a merge prin ar putea permite extinderea zonei de parcare.

stații de benzină în planul site-ului

centrele mai mari vor include adesea o stație de benzină (dar nu un garaj comercial sau atelier de reparații sau spălătorie auto). Benzinăria este pusă ca serviciu pentru clienți și nu ca una dintre cărțile de desen și, prin urmare, ar trebui să ofere doar o cantitate limitată de servicii. Pentru controale regulate, reparații și spălare de mașini, oamenii își vor duce mașinile la garajele din cartier sau la stațiile de service mai mari situate în centre comerciale mai mici.

prima cerință a amplasării unei benzinării într-un centru comercial regional este ca aceasta să nu perturbe fluxul de trafic folosind centrul în scopurile sale comerciale majore. Prin urmare, locația recomandată este una care este separată de grupul magazinului în funcție de zona de parcare. Probabil ar trebui să fie amplasat în apropierea ieșirilor majore, cu acces la benzinărie, astfel încât fluxul de trafic în și din Centrul Comercial să fie nestingherit.

instalații de încărcare și descărcare a camioanelor

dimensiunile și dimensiunile generale ale danelor de încărcare a camioanelor și numărul necesar sunt descrise în secțiunea privind reglementările de zonare de mai jos (a se vedea în special dispozițiile de zonare pentru Bismarck și Kansas City). Proiectarea instalațiilor de încărcare a camioanelor și amplasarea acestora oferă probleme mai grave.

dacă centrul este foarte mare, magazinele pot fi deservite de un tunel subteran în care toate magazinele au dane de încărcare. O astfel de facilitate ar putea costa aproximativ 800.000 de dolari conform unei estimări, iar puține centre comerciale vor fi suficient de mari pentru a-și putea permite cheltuiala. O practică mai frecventă este de a avea dane de încărcare și descărcare în partea din spate a magazinelor, ceea ce ridică o nouă problemă. Adesea, magazinele dintr-un centru comercial nu au „față” și „spate” clare.”Două părți se confruntă cu alte magazine, o parte se confruntă cu un mall, iar a patra parte se confruntă cu zona de parcare. Partea magazinului cu care se confruntă mall – ul trebuie să fie atractivă, evident. Partea orientată spre parcare nu poate fi ignorată în proiectare doar pentru că ar putea fi considerată „spatele”.”În primul rând, oamenii care conduc pe drum și cumpărătorii care își părăsesc mașinile parcate vor vedea doar această parte la început. Pentru altul, cumpărătorul poate, pentru comoditate, să intre în magazin din această parte „din spate”. Dacă intrările se confruntă cu parcarea, atunci acestea trebuie să fie proiectate astfel încât să fie plăcute și să fie separate de Docurile de încărcare a camionului și, de asemenea, astfel încât mișcarea pietonilor și a vehiculului să fie separate.

o soluție posibilă este de a avea spații de încărcare deprimate, adică de a avea camioanele parcate într-o ușoară depresiune, astfel încât podeaua magazinului să fie la același nivel cu partea camionului în care sunt transportate mărfurile. Astfel, camionul poate fi susținut până la docul de încărcare (care se află la nivelul solului), iar mărfurile s-au mutat de pe camion fără a fi ridicate sau coborâte. Cu astfel de spații de încărcare deprimate, mișcarea pietonilor poate fi mai ușor separată de mișcarea camioanelor și a mărfurilor lor.

indiferent de tipul de instalații de încărcare utilizate, dimensiunile acestora trebuie să fie fixate la dimensiunile camioanelor care le vor folosi. David R. Levin, în zonarea instalațiilor de încărcare a camioanelor (vezi biblio.) concluzionează:

…se recomandă ca dimensiunea unei dane de încărcare a camioanelor să fie desemnată ca fiind de cel puțin 45 ft. în adâncime, 12 ft. în lățime, cu un spațiu liber de 14 ft. Dane Camion pentru utilizarea de camioane de dimensiuni mai mici ar putea fi reduse în dimensiune pentru a se potrivi camioane sunt proiectate pentru a servi.

reglementări de zonare pentru centrele comerciale

dispoziții importante de ordonanță de zonare pentru centrele comerciale au fost adăugate la o serie de ordonanțe de zonare existente sau propuse. Două prevederi majore au venit în atenția noastră recent, una în Ordonanța de zonare din Bismarck, Dakota de Nord, adoptată în 1953, iar cealaltă o prevedere propusă pentru Ordonanța de zonare din Kansas City, Missouri în 1953. Aceste două dispoziții sunt reproduse integral în acest moment, deoarece sunt printre puținele încercări de a trata în mod cuprinzător centrele comerciale din Ordonanța de zonare și pentru că o lectură a acestora acum va clarifica unele dintre problemele de zonare ridicate de centrele comerciale.

Bismarck, DAKOTA de Nord (1953)

în orice district comercial CC se aplică următoarele reglementări:

1. Descriere generală. Un district comercial CC este stabilit ca un district în care utilizarea principală a terenurilor este pentru utilizări comerciale și de servicii pentru a deservi districtele rezidențiale din jur și în care congestionarea traficului și a parcărilor poate fi redusă la minimum pentru a păstra valorile rezidențiale și a promova bunăstarea generală a districtelor rezidențiale din jur. Pentru districtul comercial CC în promovarea scopurilor generale ale prezentei ordonanțe, intenția specifică a acestei secțiuni este

(a) de a încuraja construirea și utilizarea continuă a terenurilor în scopuri de vecinătate, comerciale și de servicii;

(b) de a interzice utilizarea rezidențială, comercială și industrială grea a terenului și de a interzice orice altă utilizare care ar interfera substanțial cu dezvoltarea sau continuarea structurilor comerciale din district;(c) pentru a descuraja orice utilizare care, datorită caracterului sau dimensiunii sale, ar interfera cu utilizarea terenurilor din district ca centru comercial și de servicii pentru districtele rezidențiale din jur.

2. Utilizări permise. Sunt permise următoarele utilizări:

a. Retail group A
B. Service group A
c. stație de alimentare
D. Office-bank group
E. commercial recreation group
f. Health Medical group

3. Zona Lot. Nici un district comercial CC nu trebuie să conțină mai puțin de două hectare. Niciun lot de zonare pe care este amplasată o clădire individuală nu trebuie să conțină mai puțin de 5.000 de metri pătrați. Cu toate acestea, cu condiția ca o clădire care are unul sau mai mulți pereți de partid și un acoperiș comun cu una sau mai multe clădiri similare, dar deținute individual, să poată avea o mulțime de orice dimensiune, atât timp cât toate celelalte dispoziții ale prezentei ordonanțe, inclusiv toate dispozițiile privind parcarea și încărcarea în afara străzii sunt respectate pe deplin pe acel lot.

4. Lățimea districtului. Fiecare district comercial CC trebuie să aibă o lățime medie de cel puțin 200 de picioare și nu trebuie să aibă o linie de graniță mai mică de 100 de picioare în lungime.

5. Raportul suprafeței podelei. Raportul de suprafață al clădirii principale și al tuturor clădirilor accesorii nu trebuie să depășească 0,25 pentru clădirile cu un singur etaj și nici nu trebuie să depășească 0,35 pentru clădirile cu mai mult de un etaj. Suprafața de teren ocupată de clădirile principale și auxiliare nu trebuie să depășească 25% din suprafața totală a lotului.

6. Yards. Nici o clădire nu trebuie să fie mai mică de 50 de picioare distanță de orice linie de lot.

7. Limite de înălțime. Nici o clădire nu trebuie să depășească două etaje, nu trebuie să depășească 25 de metri înălțime.

8. District divizat. În scopul calculării suprafeței minime, a lățimii lotului, a dimensiunii lotului, a raportului suprafeței podelei, a procentului de lot acoperit de clădire și a cerințelor privind șantierele stabilite de prezenta secțiune, un singur cartier comercial CC nu poate fi amplasat pe două laturi ale unei străzi sau alei publice. Orice zonă desemnată ca fiind zonată CC comercial și situată pe ambele părți ale unei străzi sau alei publice este considerată a fi două districte comerciale CC și toate cerințele minime trebuie îndeplinite de clădirile de pe fiecare parte a străzii sau aleii publice menționate ca districte separate.

9. Utilizări neconforme. Intenția acestei ordonanțe și a acestei secțiuni este de a nu desemna nicio zonă ca district comercial CC în care există la data adoptării prezentei ordonanțe orice utilizare rezidențială sau de altă natură neconformă. Intenția ulterioară a acestei ordonanțe și a acestei secțiuni este ca, pe cât posibil, toate zonele comerciale și de servicii de cartier din porțiunile nou dezvoltate ale orașului să aibă loc într-un cartier comercial CC, pentru a reduce traficul și congestionarea parcărilor și pentru a păstra valorile rezidențiale ale orașului. Comisia de urbanism va refuza să aprobe orice cerere de modificare a rezonării oricărei părți a orașului într-un district comercial CC dacă există în acel district orice utilizare care ar fi o utilizare neconformă la trecerea de către Consiliul Comisarilor orașului a amendamentului propus.

Cerințe de parcare și încărcare în afara străzii în cartierele comerciale CC.

fără a aduce atingere oricăror alte cerințe ale prezentei secțiuni, trebuie prevăzut un loc de parcare în afara străzii pentru fiecare 100 de metri pătrați de spațiu, fără a include spațiul de depozitare la subsol, pentru toate clădirile ridicate într-un cartier comercial CC; și o dană de încărcare în afara străzii trebuie prevăzută pentru fiecare 25.000 de metri pătrați de spațiu brut total pentru toate clădirile dintr-un cartier comercial CC.

KANSAS CITY, MISSOURI (propus în 1953)

Districtul C-S

Condiții Generale
acest district va fi împărțit în continuare în districtele C-S1, C-S2 și C-S3, cu cerințele enumerate mai jos.

Un District C-S poate fi înființat adiacent și incluzând porțiuni din districtele C-1, C-2 sau C-3 sau într-o zonă nou dezvoltată, pe o suprafață de teren în proprietate unică, cu condiția ca un plan detaliat și specific pentru dezvoltarea sa să fi fost aprobat de Comisia planului orașului după o audiere publică. Planul detaliat trebuie să respecte normele și reglementările adoptate de către Comisia Planul orașului, pentru depunerea, aprobarea și dezvoltarea de centre comerciale planificate.

dacă se învecinează și include porțiuni dintr-un District C-1, suprafața de teren inclusă pentru o astfel de dezvoltare planificată trebuie să aibă cel puțin o suprafață și jumătate (1-1 / 2) acri și, dacă este dezvoltată împreună cu un District C-2 sau C-3 (sau într-o zonă în curs de dezvoltare), trebuie să aibă o suprafață de cel puțin cinci (5) acri, suprafața netă fără a include nicio zonă de străzi, autostrăzi sau alei dedicate.

suprafața ocupată de clădiri în acest district trebuie să fie de douăzeci și cinci (25) la sută sau mai puțin din suprafața netă a districtului.

locația districtului C-S trebuie să fie pe o proprietate care are o relație acceptabilă cu arterele principale. Comisia trebuie să se asigure că arterele sunt adecvate pentru a transporta traficul suplimentar generat de dezvoltare și poate solicita un raport și o recomandare din partea Directorului de trafic.

planul pentru dezvoltarea propusă trebuie să prezinte un aranjament unificat și organizat de clădiri și facilități de servicii care trebuie să aibă o relație funcțională cu proprietățile care cuprind dezvoltarea planificată, proprietățile și utilizările proprietăților imediat adiacente dezvoltării propuse.

dezvoltatorul trebuie să satisfacă Comisia Planul orașului de capacitatea sa financiară de a efectua planul propus și se pregătească și să prezinte un program de construcție, care de construcție va începe într-o perioadă de un an. Neexecutarea construcției conform planului anulează planul astfel cum a fost aprobat, cu excepția cazului în care Comisia aprobă o prelungire.

susținătorii unui Centru comercial planificat trebuie să pregătească și să prezinte un plan preliminar și date justificative pentru revizuire și aprobare provizorie a Comisiei planului orașului, pe care planul Comisiei planului orașului va organiza o audiere publică. După aprobarea planului preliminar de dezvoltare, susținătorii vor pregăti și prezenta un Plan Final de dezvoltare, care va include orice modificări sau modificări solicitate de Comisia Planului Urbanistic.

Consiliul Local va aproba planurile preliminare și finale înainte ca zona inclusă să fie schimbată într-o clasificare C-S.

detaliile planului pot varia ușor la aprobarea Comisiei planului orașului. Comisarul pentru clădiri și inspecții este notificat cu privire la această aprobare.

planul trebuie să îndeplinească următoarele cerințe privind utilizarea, înălțimea, spațiul din curte, parcarea și încărcarea în afara străzii și toate căile de acces sau căile de acces publice.

reglementări de Utilizare

următoarele utilizări sunt permise într-un District C-S:

(A) în combinație cu un District C-1; Orice utilizare permisă în districtul C-1, cu excepția clădirilor pentru scopuri municipale și guvernamentale și a serelor.

(B) în combinație cu un District C-2;la fel ca în cazul districtelor C-1 și C-2,cu excepția loturilor de mașini uzate, a panourilor publicitare și a indicatoarelor cu stâlpi, a animalelor crescute pentru vânzare, a magazinelor de dulapuri, a parcurilor de distracții pentru copii, a posturilor și turnurilor Comerciale de radio și televiziune, a terenurilor și trenurilor de minigolf, a pistelor și a inelelor pentru ponei, a patinoarelor, a depozitelor de depozitare și a hambarelor pentru mașini sau autobuze.

(c) în combinație cu un District C-3; la fel ca în cazul districtelor C-1, C-2 și C-3, cu excepția loturilor de mașini uzate, a panourilor publicitare și a indicatoarelor cu stâlpi, a animalelor crescute pentru vânzare, a magazinelor de dulapuri, a parcurilor de distracții pentru copii, a posturilor și turnurilor Comerciale de radio și televiziune, a terenurilor și trenurilor de minigolf, a pistelor și a inelelor de ponei, a patinoarelor, a depozitelor de depozitare, a hambarelor de mașini sau autobuze, a armurilor și a teatrelor de condus.

notă: (în proiectul final, toate utilizările permise vor fi enumerate.)

reglementările privind înălțimea, Curtea și zona

înălțimea:
într-un District C-S1, înălțimea nu trebuie să depășească trei (3) etaje și nu trebuie să depășească treizeci și cinci (35) picioare.

într-un District C-S2, înălțimea nu trebuie să depășească trei (3) etaje și nu trebuie să depășească patruzeci și cinci (45) picioare.

într-un District C-S3, înălțimea nu trebuie să depășească șase (6) etaje și nu trebuie să depășească șaptezeci și cinci (75) picioare.

pentru anumite clădiri individuale, Comisia planului orașului poate permite o înălțime suplimentară, dacă o astfel de înălțime nu afectează negativ dezvoltarea proprietăților înconjurătoare.

Yards:
în orice cartier C-S, trebuie să existe un obstacol de la orice stradă de cel puțin douăzeci (20) picioare pentru orice clădire sau parcare.

de-a lungul oricărei alte linii de proprietate din sau adiacente unui District comercial stabilit, trebuie să existe un obstacol de cel puțin zece (10) picioare.Această cerință poate fi modificată sau renunțată dacă, în opinia Comisiei, nu se consideră necesară o bandă de incendiu.

de-a lungul oricărei alte linii de proprietate care se învecinează sau se învecinează cu un district zonat rezidențial, trebuie să existe un obstacol de cel puțin douăzeci (20) de picioare, iar zona dintre acest obstacol și linia de proprietate trebuie să fie îmbibată, plantată și arbustată astfel încât să formeze un ecran permanent.

zonă:
orice utilizare rezidențială în districtul C-S trebuie să respecte cerința privind suprafața lotului pe familie din Districtul R-4. Locuințele cu una și două familii nu vor fi permise în acest district.

reglementări privind parcarea și încărcarea

trebuie să existe spațiu de parcare pentru clienți în afara străzii într-un District C-S în raport de unsprezece (11) Locuri de parcare pentru fiecare 1.000 de metri pătrați de spațiu brut. Acest spațiu se adaugă oricărui spațiu utilizat pentru o parcare comercială, un stand de taxi sau un spațiu de parcare sau de încărcare pentru camioane și autobuze.

în cadrul dezvoltării trebuie prevăzut un spațiu amplu în afara străzii pentru staționare, încărcare și descărcare. Fiecare spațiu constă dintr-o suprafață de zece (10) picioare pe douăzeci și cinci (25) picioare pentru camioanele mici, cum ar fi camionetele, și un spațiu de zece (10) picioare pe patruzeci și cinci (45) picioare pentru camioanele mai mari, inclusiv camioanele de tip tractor-remorcă. Înălțimea liberă în ambele cazuri trebuie să fie de cel puțin paisprezece (14) picioare.

amplasarea oricărei căi de acces trebuie să fie în conformitate cu reglementările Departamentului de trafic și trebuie să facă obiectul revizuirii de către departamentul respectiv.

* * * *

Tabelul 3 compară prevederile majore ale reglementărilor de zonare Bismarck și Kansas City. Predomină două tipuri de reglementări: reglementările privind înălțimea, curtea și zona; și reglementările privind parcarea și încărcarea în afara străzii.

Tabelul 3

* a se vedea tabelul 4

Tabelul 4 compară utilizări permise în districtul comercial CC din Bismarck cu cele permise în cartierele CS Shopping Center (c-S1, C-S2, c-8S) din propunerea Kansas City.

Table 4

1. Spațiile goale indică faptul că utilizarea nu este permisă sau interzisă în mod specific sau clar în district.

* indică permis în toate cele patru districte

permis și în districtele comerciale CC: spitalul pentru ființe umane, Căminul de îngrijire sau convalescență, Căminul de bătrâni, căminul orfanilor și sanatoriul.